Shanghai ha iniciado una investigación exhaustiva sobre fideicomisos inmobiliarios y negocios de canales.
Los negocios de canales y fideicomisos inmobiliarios continúan estrechándose.
Zheng se enteró hoy por personas de la industria fiduciaria de que recientemente la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Shanghai emitió un aviso a todas las compañías fiduciarias dentro de su jurisdicción:
Las compañías fiduciarias dentro de su jurisdicción comenzar a informar a la empresa en septiembre Nueva planificación comercial para negocios de fideicomisos inmobiliarios y negocios de canales, vencimiento de negocios existentes y cambios en la escala general de la buena gestión de las cuotas de negocios de canales y bienes raíces, cumplimiento de las regulaciones e implementación adecuada de la gestión operativa de fideicomisos y; negocios de titulización de activos inmobiliarios que reflejen características originales.
Comprenda el negocio de varias empresas fiduciarias en Shanghai
El "Aviso" emitido por la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Shanghai para las empresas fiduciarias dentro de su jurisdicción establece tres requisitos específicos para las empresas fiduciarias dentro de su jurisdicción:
1. Cada institución debe agregar nuevos asuntos de interés a los informes de operación y gestión de la empresa (mensuales, trimestrales y anuales) para reflejar específicamente los nuevos planes de negocios de la empresa para el negocio de fideicomisos inmobiliarios y negocios de canales, y la expiración de los negocios existentes y cambios de escala general (la primera presentación comenzará en septiembre).
2. El departamento de cumplimiento de cada institución debe tomar la iniciativa en la gestión de la escala y la cuota del negocio inmobiliario y del canal de negocios, y aclarar en las opiniones de cumplimiento el impacto de agregar un solo negocio o canal inmobiliario. negocio en el negocio inmobiliario general o negocio de canal de la institución en el futuro El impacto de la escala comercial (incluidos, entre otros, la escala comercial actual, planes de emisión de nuevos proyectos, vencimiento de proyectos relacionados, reservas de cuotas, etc.) Está estrictamente prohibido agregar nuevas violaciones de nuevas regulaciones de gestión de activos, arbitraje regulatorio y riesgos ocultos para fines de negocios del canal fiduciario.
3. De acuerdo con el espíritu de la conferencia de trabajo de supervisión de mitad de año de 2019 de compañías fiduciarias dentro de la jurisdicción, cada compañía fiduciaria puede llevar a cabo operaciones de gestión de fideicomisos y negocios de titulización de activos inmobiliarios relacionados que reflejen las características originales. de confianza conforme a la ley, pero debe ser estricto, constante y eficaz.
El aviso indica que los requisitos anteriores son para "implementar aún más los requisitos de 'doble reducción' de los departamentos fiduciarios pertinentes de la Comisión Reguladora Bancaria de China en la escala de fideicomisos inmobiliarios y negocios de canales, consolidar los principales responsabilidades de las compañías fiduciarias y mejorar la sofisticación del monitoreo externo diario Garantizar que la escala del negocio de fideicomisos inmobiliarios y el negocio de canales dentro de la jurisdicción continúe disminuyendo en el tercer y cuarto trimestre, y que no haya un fenómeno de "abultamiento". "
La escala del fideicomiso inmobiliario "sólo disminuye pero no aumenta"
Este año. En los últimos seis meses, la sociedad fiduciaria ha tenido una “gran cosecha”.
Los datos de Huajing Intelligent Network muestran que en el primer semestre de este año, el desempeño general de la industria fiduciaria se recuperó: 59 compañías fiduciarias lograron ingresos de 49,94 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 14,25%. El beneficio neto fue de 27.955 millones de yuanes, un aumento interanual del 65.438+03,96%.
Los datos de la Asociación de la Industria Fiduciaria de China muestran que en 2018, los ingresos de la industria fiduciaria sufrieron una doble caída: los ingresos cayeron un 9,38% y el beneficio neto cayó un 13,68%.
Los analistas dijeron que el negocio de fideicomisos inmobiliarios es el que más contribuye a la recuperación de la industria.
Los datos estándar de Puyi muestran que en el primer semestre de 2019, se emitieron 2.954 productos fiduciarios, lo que representa el 39,43%, y la escala de recaudación de fondos alcanzó 453.654,38+94 millones de yuanes.
Desde principios de año, las compañías fiduciarias han comenzado a emitir una gran cantidad de productos fiduciarios inmobiliarios, y los productos fiduciarios de bonos y gestión de efectivo se han vuelto populares. "Los fideicomisos inmobiliarios tienen altos rendimientos y son reconocidos por los inversores". Un administrador de fideicomisos dijo: "Date prisa y vende productos más populares. Si tienes dinero, no entres en pánico".
En julio, confía. Las empresas marcaron el comienzo de una ola de regulaciones estrictas. Las oficinas reguladoras de seguros en muchos lugares han proporcionado "orientaciones de ventanilla" a las compañías fiduciarias dentro de su jurisdicción, exigiendo que las compañías fiduciarias tengan una escala de fideicomisos inmobiliarios de 2065438+ al final del tercer trimestre de 2009 sin exceder el final del segundo trimestre. , y han planteado una serie de requisitos para el negocio de fideicomisos inmobiliarios. Antes de esto, la Comisión Reguladora Bancaria de China había entrevistado a varias empresas fiduciarias sobre negocios inmobiliarios.
El endurecimiento de las políticas ha tenido un efecto disuasorio en la escala de la emisión de fideicomisos inmobiliarios, y la escala de los fideicomisos colectivos inmobiliarios ha disminuido mes a mes.
Los datos de Yongyi Trust muestran que en junio, el número de fideicomisos colectivos de bienes raíces fue de 515, con una escala de 73.349 millones de yuanes. En julio, el número de fideicomisos colectivos de bienes raíces fue de 429, con una escala de 64.582 millones de yuanes. El número de fideicomisos colectivos de bienes raíces en agosto fue de 276, con una escala de 3.133,5 millones de yuanes.
La financiación aumenta la presión sobre las empresas inmobiliarias
Los controles a nivel de políticas sobre la financiación inmobiliaria no se limitan al sector fiduciario.
Anteriormente, el "Documento No. 23" exigía claramente que los bancos comerciales, fideicomisos, leasing y otras instituciones financieras no realizaran financiamiento inmobiliario en violación de las regulaciones, y enfatizaba la necesidad de fortalecer la supervisión de los préstamos otorgados. por bancos, fideicomisos y otras instituciones financieras a la industria inmobiliaria.
A continuación, las empresas inmobiliarias pueden enfrentarse a una mayor presión: por un lado, los canales de financiación como bancos, bonos y fideicomisos se están estrechando en todos los ámbitos y, por otro, el pico de pago de la deuda en reales. Las empresas inmobiliarias se acercan. Algunos analistas dicen que bajo estas presiones, algunas pequeñas y medianas empresas inmobiliarias con altos índices de endeudamiento y baja liquidez enfrentarán desafíos en el futuro.
Los datos de la investigación de Curui muestran que desde la perspectiva del período de bonos de las empresas inmobiliarias, la escala de emisión de bonos corporativos y pagarés a mediano plazo en 2015 fue relativamente grande, y el período de bonos de la mayoría de las empresas fue entre 3 y 7 años. Las empresas inmobiliarias se enfrentan a un pico de pago de deuda en 2019.
En la segunda mitad de 2019, las empresas inmobiliarias tenían 170.600 millones de yuanes en bonos vencidos, y la cantidad total de bonos vencidos también se encontraba en un nivel alto.
En la segunda mitad de 2020 y la primera mitad de 2021, la presión sobre el pago de la deuda de las empresas inmobiliarias aumentará aún más y los bonos con vencimiento superarán los 300.000 millones de yuanes. Para entonces, las empresas inmobiliarias se enfrentarán a una mayor presión de pago de deuda y financiación.
Li Qilin, economista jefe de Lianxun Securities, cree que en el contexto de una prohibición regulatoria integral sobre la financiación de empresas inmobiliarias, es probable que la inversión inmobiliaria posterior acelere su tendencia a la baja, y la tendencia puede continuará hasta mediados del próximo año.
Las ventas de propiedades posteriores pueden no ser muy buenas y la capacidad del desarrollador para pagar será limitada. Otros métodos de financiación, como los ABS de la cadena de suministro y la deuda en dólares chinos, ahora están restringidos.
Li Qilin cree que hay dos formas para que las empresas inmobiliarias salgan de las dificultades financieras: una es reducir la adquisición de terrenos y controlar la escala de expansión. En un momento en que la disposición de los residentes a comprar casas está disminuyendo, las empresas de bienes raíces pueden necesitar ofrecer más ganancias y reducir los precios.