¿Es legal alquilar o comprar terrenos comerciales?
1. Descripción general del "alquiler en lugar de expropiación"
"alquilar en lugar de expropiación" se refiere a violar la planificación del uso de la tierra y el control de la planificación del uso de la tierra, evadiendo la aprobación legal de tierras agrícolas. conversión y uso de la tierra Expropiación, evadir el pago legal de tarifas de uso pagadas por terrenos de construcción recién agregados, evadir el pago legal de compensación por adquisición de tierras y subsidios de reasentamiento, y utilizar tierras colectivas de agricultores para la construcción de proyectos mediante arrendamiento (arrendamiento), contratación, etc. .
(1) La forma de "alquilar en lugar de cobrar".
1. La unidad o individuo que utiliza la tierra firma directamente un acuerdo con el comité de la aldea para arrendar la tierra.
2. El gobierno de base alquila directamente la tierra colectiva rural; >
3. El gobierno de base El gobierno subarrienda tierras colectivas rurales;
4. Los gobiernos de base sirven como intermediarios para el arrendamiento de tierras y promueven el arrendamiento de tierras;
5. poseer tierras contratadas;
6. El comité de la aldea alquila tierras contratadas a los agricultores para construcciones no agrícolas.
(2) Malentendidos de las partes implicadas en la política de “alquiler en lugar de expropiación”
1. Agricultores: “En lugar de recibir menos compensación del Estado por la expropiación de tierras, es Es mejor ganar más renta a través del desarrollo”.
"Si se adquiere un terreno para establecer una fábrica, incluso si un acre de tierra se compensa con decenas de miles de yuanes, se utilizará en menos de Alquilar la tierra durante 10 años no implica perder tierra ni cultivar, y también puedes recibir subsidios directos del estado para cultivar cereales cada año ". Una encuesta realizada por la Oficina de Inspección Nacional de Tierras de Beijing encontró que el 73% de los agricultores están dispuestos. o dispuestos a vender sus tierras sobre la base de "alquiler en lugar de expropiación".
2. Gobierno local: "Hay muchos 'beneficios' de recaudar impuestos mediante el alquiler, ¿por qué no hacerlo?"
La implementación de la "recaudación de tierras mediante el alquiler" es a menudo inseparable. de la aquiescencia, connivencia o incluso participación directa del gobierno local. El "arrendamiento en lugar de la expropiación" puede evitar los altos costos de aprobación de terrenos para construcción, acelerar el avance del proyecto y evitar impuestos y tasas legales y la obligación de equilibrar la ocupación y la compensación que deben cumplirse al ocupar terrenos cultivados. Los gobiernos locales no tienen que preocuparse por la compensación por la adquisición de tierras, el reasentamiento de agricultores sin tierra, los medios de vida a largo plazo y otras cuestiones. Más importante aún, pueden superar las limitaciones de los indicadores de suelo edificable.
3. Empresas que utilizan la tierra: el costo de adquirir tierras es alto, los procedimientos de aprobación son complejos y el ciclo es largo. Es mejor firmar un contrato de arrendamiento de tierras que utilizarlas directamente para ahorrar tiempo, problemas y dinero.
(3) Las manifestaciones específicas del daño de “alquilar para recaudar impuestos”
A primera vista, “alquilar para recaudar impuestos” ha logrado una “situación beneficiosa para todos” para algunos gobiernos locales, empresas y agricultores". De hecho, se han sembrado las semillas que afectarán gravemente el macrocontrol del país y amenazarán el Estado de derecho y la estabilidad social a largo plazo.
1. La protección de los derechos e intereses legítimos de los agricultores es un problema. Es ilegal ocupar tierras agrícolas sin autorización para construcciones no agrícolas, lo que determina la ilegalidad de los contratos colectivos de arrendamiento de tierras de los agricultores y, por supuesto, no está protegido por la ley. Una vez que estos proyectos de construcción ilegales sean investigados y abordados, los agricultores se convertirán en "cómplices" y víctimas ilegales sin importar cómo se disponga de la tierra.
2. La seguridad alimentaria nacional y el control macroeconómico se han visto gravemente afectados. Con la aparición de un gran número de "tierras alquiladas", las tierras de construcción colectiva rural han aumentado considerablemente y se han perdido masivamente tierras cultivadas e incluso tierras agrícolas básicas. El Estado no puede controlar eficazmente la oferta de terrenos de nueva construcción. Si esto continúa, la seguridad alimentaria nacional se verá amenazada y se traspasará la línea roja de tierras cultivadas.
En segundo lugar, explore las razones de la existencia de "impuestos basados en la renta"
(1) La razón directa está relacionada con el sistema de compensación por adquisición de tierras actualmente implementado en nuestro país.
1. Los agricultores pierden sus derechos sobre la tierra
El actual sistema de expropiación de tierras se caracteriza por la transferencia de los derechos sobre la tierra de los agricultores. Cuando la tierra colectiva es expropiada como tierra de propiedad estatal y entra en el ámbito de la industrialización y la urbanización, los agricultores pierden la propiedad de su tierra. Por el contrario, la expropiación de tierras mediante renta significa que los agricultores no pierden la propiedad de la tierra que entra en el ámbito de la industrialización y urbanización, y las empresas industriales y comerciales sólo obtienen el derecho a utilizarla por un tiempo limitado.
2. Los intereses territoriales de los agricultores se ven perjudicados.
Los estándares de compensación de la tierra son demasiado bajos. La compensación de la tierra se ajusta al artículo 47 de la Ley de Gestión de la Tierra: se calcula sobre la base del valor medio de producción anual por mu en los tres años anteriores, y la compensación máxima no excederá de 30 veces. Sin embargo, en la implementación real, dado que 30 veces requiere la aprobación del gobierno popular provincial, generalmente es difícil de lograr, y la mayoría de ellas son entre 15 y 25 veces. Calculada sobre la base de tierras cultivadas en general, la compensación real para los agricultores cuya mu de tierra es expropiada suele ser de entre 20.000 y 30.000 yuanes (excluidos los suburbios urbanos). Del 5438 de junio al 31 de febrero de 2009, nuestra provincia emitió el "Aviso sobre la promulgación de normas de compensación para la adquisición de tierras en la provincia de Anhui" (Wan [2009] No. 132), que aumentó las normas de compensación para la adquisición de tierras, pero el alcance fue todavía no es muy grande.
Además, la mayor parte de la compensación otorgada a los agricultores bajo el sistema de expropiación de tierras es un pago único. Después de que los agricultores recibieron esta compensación única, perdieron todos los derechos sobre la tierra y se convirtieron en agricultores sin tierra, con lo que su nivel de vida disminuyó. Por el contrario, la expropiación de tierras mediante arrendamiento otorga a los agricultores un derecho permanente a participar en los beneficios de la tierra, que debería aumentar a medida que aumenta el valor de la tierra.
3. El procedimiento de adquisición de tierras es imperfecto.
En el proceso de adquisición de tierras, los agricultores están ausentes y no pueden expresar plenamente sus deseos, lo que también es un factor en la difusión del "alquiler en lugar de expropiación". Originalmente, China tenía un estricto proceso de consulta democrática para la compensación por adquisición de tierras, y los agricultores deberían tener derecho a participar.
Sin embargo, en el trabajo real, a menudo resulta difícil expresar los deseos de los agricultores, lo que sin darse cuenta aumenta la confrontación entre los agricultores y los departamentos de adquisición de tierras. La mayor ventaja de la "adquisición de tierras mediante arrendamiento" es que los agricultores pueden negociar directamente con las unidades que ocupan la tierra para garantizar que no se pierdan sus derechos de uso de la tierra. Por lo tanto, los agricultores preferirían ser "alquilados por un largo tiempo" que serlo. expropiado.
(2) La causa profunda está relacionada con las deficiencias del actual sistema de derechos de propiedad de la tierra en la China rural.
De acuerdo con la Constitución de nuestro país y las leyes pertinentes, la propiedad de la tierra en nuestro país se divide en propiedad estatal y propiedad colectiva. Los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal pueden ingresar a los canales de circulación de acuerdo con las reglas de la economía de mercado, como el establecimiento de garantías reales y la realización de transacciones. Sin embargo, como derecho a utilizar la tierra colectiva rural, además de ser un recurso natural y disponible, la tierra también desempeña otras funciones, como mantener la justicia social y garantizar los medios de vida de los agricultores. Aunque la tierra colectiva puede subcontratarse y subarrendarse según la ley actual, dado que la tierra colectiva no puede transferirse ni constituir garantías reales, todavía no puede asignarse razonablemente de acuerdo con las reglas del mercado. Con el desarrollo de la economía de mercado, la diferencia de derechos e intereses entre la tierra de propiedad estatal y la colectiva debería eliminarse gradualmente.
3. Contramedidas para solucionar el problema del "alquiler en lugar de expropiación"
Para garantizar la "línea roja de 65.438+800 millones de acres" de tierra cultivada en nuestro país, realizaremos redadas escalonadas para investigar y abordar el tema del "alquiler de tierras en lugar de expropiación" está, naturalmente, justificado políticamente. Pero la "aplicación de la ley al estilo de una campaña" no puede resolver fundamentalmente el actual caos territorial de China. Creo que para solucionar completamente el problema de la expropiación por arrendamiento hay que recurrir a dos medios: uno es reformar el sistema de expropiación de tierras de mi país y el otro es fortalecer el sistema legal de arrendamiento colectivo de tierras en mi país y normalizar las tierras rurales. comportamiento de arrendamiento.
(1) Mejorar el sistema de adquisición de tierras y proteger los derechos e intereses de los agricultores sobre la tierra.
1. Limitar estrictamente el alcance de la expropiación de tierras, y el poder de expropiación de tierras sólo puede ejercerse por necesidades de interés público. La Constitución y la Ley de Ordenación de Tierras de nuestro país estipulan claramente que “el Estado puede expropiar tierras rurales de propiedad colectiva para necesidades de interés público”. Otras tierras de bienestar no público no pueden depender de la requisa de tierras agrícolas, sino que deberían depender principalmente de la revitalización del mercado de valores de tierras urbanas y la apertura del mercado colectivo rural de tierras de construcción no agrícolas.
2. Romper el monopolio de la tierra de propiedad estatal sobre el suministro de tierra para construcción y permitir que los derechos colectivos de uso de la tierra ingresen directamente al mercado primario de tierra para su libre circulación y aumento de valor. En una economía de mercado, la función principal del gobierno sólo puede ser el macrocontrol. Para la expropiación de tierras, el gobierno debería centrarse en la planificación territorial, los servicios de información y la supervisión de la aplicación de la ley, y debería permitir que los derechos colectivos de uso de la tierra para la construcción de acuerdo con la planificación del uso de la tierra ingresen directamente al mercado primario de tierras. Los agricultores pueden compartir directamente los beneficios de la transferencia de tierras invirtiendo en derechos de gestión de contratos de tierras o arrendando derechos de gestión de contratos de tierras.
3. Incrementar la compensación a los agricultores y fortalecer la seguridad social para los agricultores sin tierra. La compensación por expropiación de tierras de mi país debe aprender de las prácticas internacionales comunes, adoptar mecanismos de mercado, vincular el precio de expropiación de tierras con el precio de mercado y compensar a los agricultores que han perdido sus tierras de acuerdo con el precio de mercado de las tierras expropiadas, es decir, entre el Estado. , colectivos y agricultores Distribuir razonablemente los ingresos por valor agregado de la adquisición y uso de la tierra para garantizar que los agricultores reciban suficientes ingresos por valor agregado de la tierra y el estado obtenga el impuesto al valor agregado necesario. Incorporar a los agricultores sin tierra al sistema de seguridad social de conformidad con la ley para garantizar que sus niveles de vida no se vean reducidos por la adquisición de tierras, promover la estabilidad social y lograr la protección de los intereses nacionales, colectivos e individuales.
4. Normalizar y orientar el comportamiento del mercado de alquiler de suelo. En la actualidad, los gobiernos de base y las empresas industriales y comerciales utilizan la tierra para "evadir los controles de planificación territorial y de política del impuesto sobre la renta de la tierra", eludir los procedimientos de aprobación de tierras, realizar transacciones privadas directamente con los agricultores y convertir tierras agrícolas en tierras de construcción no agrícolas a un precio muy bajo. menor costo. Esto en sí mismo no es culpa de la tarifa de transferencia de derechos de uso de la tierra. Con el desarrollo de la economía de mercado, habrá cada vez más transacciones de mercado para el arrendamiento de derechos de uso de la tierra. Para resolver los problemas pendientes en el proceso de adquisición de tierras, no es necesario cancelar el arrendamiento de derechos de uso de la tierra, sino estandarizar y guiar aún más el comportamiento del mercado de alquiler de tierras, aumentar la intensidad de la supervisión policial y la gestión de la tierra. mercado de alquiler e intensificar la lucha contra las actividades ilegales de alquiler de tierras.
(2) Fortalecer el sistema legal de arrendamiento colectivo de tierras de mi país.
1. Leyes y normas vigentes de ordenación territorial en materia de arrendamiento colectivo de tierras rurales.
A juzgar por las leyes y normativas vigentes, está básicamente prohibido alquilar o arrendar terrenos rústicos.
El artículo 63 de la "Ley de Ordenación de Tierras" estipula: "Los derechos de uso de tierras propiedad de colectivos de agricultores no se transferirán, transferirán ni arrendarán para construcciones no agrícolas; sin embargo, las tierras de construcción se obtendrán en de acuerdo con el plan general de uso de la tierra y de acuerdo con la ley, excepto para la transferencia de derechos de uso de la tierra de acuerdo con la ley debido a quiebras, fusiones y otras razones "Se puede ver que las tierras rurales se pueden arrendar. construcción agrícola, pero no se puede utilizar para construcciones no agrícolas. El arrendamiento de tierras rurales es condicional, no absolutamente imposible.
En los últimos años, el Consejo de Estado y el Ministerio de Tierras y Recursos han emitido algunas regulaciones: en agosto de 2006, el "Aviso del Consejo de Estado sobre el Fortalecimiento del Control de la Tierra" decía: "La conversión de tierras agrícolas en terrenos de construcción debe cumplir con el plan general de uso de la tierra, la planificación urbana general, la planificación de aldeas y ciudades comerciales, incluirlo en el plan anual de uso de la tierra y pasar por los procedimientos de aprobación para la conversión de tierras agrícolas de acuerdo con la ley. Está prohibido utilizar tierras agrícolas de propiedad colectiva de los agricultores para construcciones no agrícolas en forma de "alquiler en lugar de expropiación" y ampliarlas sin autorización. La transferencia a los agricultores del derecho a utilizar tierras de construcción de propiedad colectiva debe cumplir. con la planificación y limitarse estrictamente al ámbito de los terrenos de construcción obtenidos de conformidad con la ley.
Si la aprobación de la conversión de tierras agrícolas no se procesa de acuerdo con la ley, y el personal de la agencia estatal aprueba la tierra para la construcción en forma de "alquiler en lugar de expropiación", es ilegal otorgar tierras; que unidades e individuos ocupen terrenos de construcción en forma de "alquiler en lugar de expropiación" sin autorización. Para la ocupación de terrenos, el personal pertinente debe ser legalmente responsable de conformidad con la ley. ”
En las actividades económicas reales, con el desarrollo de la economía, la transferencia de tierras rurales es inevitable, pero la transferencia de tierras rurales se realiza principalmente en forma de subcontratación. La ley prohíbe la venta de. Tierras rurales, arrendamiento, cesión e hipoteca, la cesión de tierras rurales es muy limitada. En los últimos años, aunque el Estado ha prohibido repetidamente el fenómeno del arrendamiento de tierras rurales, el resultado es que las personas que utilizan la tierra ilegalmente mediante el cobro de alquileres siguen haciéndolo. Por lo tanto, las leyes y reglamentos actuales no son suficientes para castigar, el costo del pago ilegal es demasiado bajo y las ganancias son enormes. Por lo tanto, se debe regular el arrendamiento o arrendamiento de tierras rurales y se deben formular las leyes y reglamentos correspondientes. para que los infractores reciban el severo castigo que merecen y las tierras rurales puedan ser protegidas.
2. Sugerencias sobre la construcción legal del arrendamiento colectivo de tierras rurales. será lo mismo que la expropiación colectiva de tierras rurales, y sus condiciones de arrendamiento, sujetos, objetos, fines y disposiciones pertinentes sobre contratos de arrendamiento, registro de arrendamiento, normas de alquiler, plazos de arrendamiento, retiro y acumulación de fondos de recultivo y responsabilidad por violaciones. se puede aclarar en el derecho civil, el derecho contractual y la ley de gestión de tierras, o se pueden formular reglamentos separados para los arrendamientos colectivos de tierras rurales.
(1) En cuanto a las condiciones para el arrendamiento de tierras, el artículo 63 de la ". La "Ley de Gestión de Tierras" estipula claramente que las tierras colectivas rurales sólo pueden transferirse y arrendarse para uso de construcción agrícola, y no pueden arrendarse a organizaciones no gubernamentales. Uso de construcción agrícola. La conversión de tierras agrícolas en tierras de construcción debe cumplir con el uso general de la tierra. plan, plan urbano general, planificación de aldeas y ciudades comerciales, incluirse en el plan anual de uso de la tierra y pasar por los procedimientos de aprobación para la conversión de tierras agrícolas de acuerdo con la ley. Las leyes y regulaciones son muy claras. a través de procedimientos de aprobación, y las tierras colectivas de los agricultores no pueden arrendarse directamente.
(2) De acuerdo con los principios básicos del derecho contractual, el contrato de arrendamiento de tierras debe ser un contrato civil con igualdad de estatus y partes aplicables. , si la tierra está arrendada, debe ser arrendada. La persona sólo puede ser un colectivo de agricultores o un propietario de la tierra, no un gobierno local o un comité de aldea. El arrendatario puede ser el gobierno, una empresa, un individuo u otra organización de acuerdo con la ley. y regulaciones.
(3) El objeto del arrendamiento de tierras colectivas rurales es claramente los derechos de uso de la tierra, no la propiedad de la tierra. Esto es diferente de la expropiación de tierras, que es una expropiación irreversible de la tierra. propiedad.
(4) Restricciones al uso de tierras arrendadas Debido a que la propiedad de las tierras arrendadas pertenece a los agricultores, el principio básico de las leyes y regulaciones sobre el uso de las tierras arrendadas es no dañar los requisitos agrícolas. de la tierra, como no minería o extracción. Para empresas con contaminación ambiental, desarrollo de viviendas comerciales, etc., los requisitos agrícolas deben cumplirse mediante recuperación cuando expire el contrato de arrendamiento. Debido a la falta de conocimientos jurídicos de los propios agricultores, les resulta difícil cumplir plenamente los términos del contrato al firmarlo. El Ministerio de Tierras y Recursos puede formular un modelo de contrato colectivo de arrendamiento de tierras rurales para resolver las disputas sobre tierras causadas por la falta de términos.
(6) Prevé el arrendamiento de tierras para su aprobación y registro, las tierras colectivas rurales han desarrollado un conjunto de procedimientos operativos de aprobación. En la actualidad, el arrendamiento de tierras colectivas rurales aún no se ha registrado y el arrendamiento de tierras debe registrarse ante la autoridad de registro de tierras original. Según el artículo 28 de las "Medidas de registro de tierras", "si se alquilan tierras de propiedad estatal al departamento de gestión de tierras del gobierno de conformidad con la ley, el arrendatario deberá solicitar el arrendamiento dentro de los 30 días siguientes a la fecha de la firma del contrato de arrendamiento. con el contrato de arrendamiento de tierras y otros documentos de respaldo pertinentes "Registro de derechos de uso de tierras de propiedad estatal". Dado que este artículo sólo estipula que los arrendamientos de tierras de propiedad estatal deben registrarse, de manera similar, los arrendamientos de tierras colectivas de los agricultores también se registran de conformidad. con esta disposición.
(7) El estándar de alquiler del arrendamiento de tierras es la cuestión central del arrendamiento de tierras. Existen normas de compensación para la expropiación y requisa de tierras, y el arrendamiento de tierras debería tener normas rectoras formuladas por el Estado. Para evitar enormes ganancias derivadas del arrendamiento de tierras y la vida parásita de los arrendadores, es necesario evaluar el valor de la tierra y establecer un sistema de evaluación para determinar el estándar de alquiler basado en la duración y el propósito del arrendamiento de la tierra del arrendador. Si se utiliza para la agricultura durante mucho tiempo, el alquiler puede ser apropiadamente más bajo. Si se utiliza para fines no agrícolas, como la industria, el alquiler puede ser más alto.
(8) Restricciones al plazo de arrendamiento de terrenos. El plazo de arrendamiento de tierras no puede referirse a los períodos de uso de suelo de propiedad estatal de 40, 50 o 70 años, pero según lo establecido en la Ley de Contratos, el plazo máximo de arrendamiento debe ser de 20 o 10 años. Una vez vencido, el contrato podrá renovarse según las necesidades y condiciones reales. Esto ayudará a proteger los derechos e intereses de la tierra y los agricultores.
(9) Retirada y acumulación de derechos de arrendamiento y recuperación de terrenos. Los arrendamientos de terrenos se pueden utilizar para construcciones agrícolas o no agrícolas. Para la construcción agrícola que nunca ha cambiado su uso, el retiro de los gastos de recultivo puede ser menor, mientras que el retiro de los gastos de recultivo para la construcción no agrícola debería aumentar la cantidad de fondos de acuerdo con el grado de daño al cultivo de la tierra. Los retiros de fondos deben realizarse anualmente y destinarse a fines específicos.
(10) Disposiciones sobre responsabilidad por arrendamiento ilegal de terrenos. Quienes arriendan tierras ilegalmente deberían ser castigados severamente. Aquellos que arrienden tierras ilegalmente, ya sean gobiernos locales o agricultores individuales, deberían irse al infierno y pagar un precio alto.
En los últimos años, mi país ha llevado a cabo reformas piloto del sistema de tierras colectivas rurales en algunas provincias y ciudades, logrando resultados gratificantes y acumulando una valiosa experiencia. Las "Medidas de Gestión de Transferencia de Derechos de Uso de Tierras de Construcción Colectiva de la Provincia de Guangdong" implementadas por la Provincia de Guangdong del 5 de junio a octubre de 2005 estipulan que "las tierras no agrícolas construidas colectivamente pueden ser asignadas, transferidas, arrendadas e hipotecadas mediante licitación, subasta y "Además, las "Medidas" permiten que la propiedad colectiva de la tierra y la propiedad estatal de la tierra alcancen la misma ubicación, el mismo precio y los mismos derechos, proporcionando una vía de referencia para la futura escasez de terrenos de construcción locales. En julio de 2007, el modelo de transferencia de tierras rurales de Chongqing logró un nuevo avance. La Administración Municipal de Industria y Comercio de Chongqing ha emitido una nueva política que permite a los agricultores de la ciudad invertir directamente en acciones con derechos de gestión de contratos de tierras, apoyando a Chongqing como área piloto para reformas integrales coordinadas de apoyo urbano y rural y explorando nuevas transferencias de tierras rurales. modelos.