Acelerar la promoción de REIT de viviendas de alquiler asequibles y promover la estabilidad del mercado de alquiler
El 6 de julio, The Paper se enteró de que el Grupo de Investigación de REIT de Guanghua de la Universidad de Pekín publicó recientemente un informe sobre "Recomendaciones para acelerar el piloto de REIT de viviendas de alquiler asequibles". El informe señala que los gobiernos y empresas de muchos lugares han propuesto que las viviendas de alquiler asequibles tengan características similares a las de la infraestructura tradicional. También tienen activos existentes, necesidades de inversión, flujo de caja estable, etc., y son una necesidad urgente para el sustento de la gente. Se espera que se pueda acelerar el proyecto piloto de REIT de viviendas de alquiler asequibles.
En el "Aviso sobre nuevas mejoras en el trabajo piloto de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) en el sector de infraestructura" (denominado Documento No. 958) emitido por la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma el 2 de julio , se amplió el alcance del proyecto piloto para REIT de infraestructura a energía limpia, viviendas de alquiler asequibles y otras áreas de infraestructura. Al mismo tiempo, la Oficina General del Consejo de Estado emitió las "Opiniones sobre la aceleración del desarrollo de viviendas de alquiler asequibles" para aclarar el sistema básico y las políticas de apoyo para viviendas de alquiler asequibles.
El informe afirma que es necesario desarrollar REIT de viviendas de alquiler asequibles, revitalizar los activos existentes, impulsar la inversión incremental, formar un circuito cerrado de la cadena de capital de la industria de viviendas de alquiler asequibles y realizar un ciclo interno virtuoso de inversión y financiación. Podemos encontrar una manera de resolver el problema de las grandes ciudades. Una nueva forma de ofrecer viviendas en alquiler.
Al mismo tiempo, los REIT de viviendas de alquiler asequibles, como plataformas de tenencia de activos maduros basados en acciones, pueden proporcionar canales de salida eficaces para las empresas de viviendas de alquiler asequibles, lo que les permite formar proyectos de desarrollo de proyectos sin acumular pasivos y salir. , formar un nuevo modelo de desarrollo sostenible de "desarrollo, operación y revitalización", aumentar la proporción de financiamiento directo en la industria de viviendas de alquiler y reducir el índice de apalancamiento y los riesgos financieros de la industria de viviendas de alquiler; para adquirir activos existentes desocupados o de bajo costo elegibles se pueden utilizar de manera efectiva y convertir en viviendas de alquiler asequibles.
Una forma eficaz de solucionar las dificultades habitacionales de los nuevos ciudadanos y jóvenes en las grandes ciudades
El "XIV Plan Quinquenal" y el esquema de objetivos a largo plazo para 2035 claramente estado: "Acelerar el cultivo y desarrollo de viviendas El mercado de alquiler revitalizará efectivamente los recursos habitacionales existentes y ampliará de manera efectiva y ordenada la oferta de viviendas de alquiler urbanas".
Según el informe, el modelo de negocio de la industria de viviendas de alquiler de mi país ha tomado forma inicialmente. En la actualidad, se ha completado y cotizado el primer lote de proyectos piloto para REIT de infraestructura. Los proyectos incluyen tanto proyectos de derechos de propiedad como proyectos de derechos de franquicia, con una escala de emisión total de aproximadamente 31.400 millones de yuanes y un capital incremental de más de 17.000 millones de yuanes. Entre ellos, la formación histórica de un modelo de activos pesados dificulta la revitalización de los activos de viviendas de alquiler, existe una gran presión sobre la inversión en viviendas de alquiler en las grandes ciudades con grandes entradas de población y la falta de canales de salida de activos inhibe las capacidades de inversión de la industria.
El equipo de investigación de REIT de Guanghua de la Universidad de Pekín cree que el desarrollo de REIT de viviendas de alquiler asequibles es una forma eficaz de resolver las dificultades de vivienda de los nuevos ciudadanos y jóvenes en las grandes ciudades, y es una medida importante para promover la desarrollo estable y saludable del mercado de alquiler de viviendas Es una necesidad práctica mejorar la estructura del mercado de alquiler de viviendas y mejorar los niveles de servicio.
El desarrollo del mercado de viviendas de alquiler de mi país está rezagado y la proporción de la población que alquila viviendas es aproximadamente del 11%, muy por debajo del nivel del 30% en los países desarrollados. Los precios de la vivienda en las grandes ciudades son altos, y los grupos de ingresos bajos y medios de las ciudades no pueden permitirse comprar o alquilar una casa. Los grupos de ingresos medios están agobiados por fuertes pagos hipotecarios. Una encuesta por muestreo muestra que entre los 135 millones de trabajadores migrantes que se mudaron a las ciudades en 2019, el 19,5% compró vivienda. Entre los más de 52 millones de trabajadores migrantes que han estado en las ciudades durante más de 10 años, el 25,1% compró vivienda comercial, disfrutando plenamente de ella. la propiedad de vivienda y la vivienda asequible representaron el 16,7%, y los que vivían en viviendas públicas de alquiler proporcionadas por el gobierno representaron sólo el 1,2%.
El proceso de urbanización de mi país aún se encuentra en una etapa de rápido desarrollo. Según Guanghua Thought, una plataforma de expertos de la Escuela de Administración Guanghua de la Universidad de Pekín, la tasa de urbanización de mi país será de alrededor del 75% para 2035, y casi 200 millones de personas migrarán de la agricultura a las ciudades.
Desde una perspectiva internacional, los REIT son importantes poseedores de viviendas en alquiler. Tomando a Estados Unidos como ejemplo, las instituciones poseen alrededor del 50% del número de casas de alquiler y los REIT son la parte más importante.
El desarrollo y crecimiento de los REIT de viviendas de alquiler asequibles ayudarán a mejorar la estructura actual del mercado de China, que está dominada por la oferta individual, y promoverán el desarrollo del mercado de alquiler de viviendas hacia la escala, la institucionalización y la profesionalización.
Al construir viviendas de alquiler asequibles o renovar propiedades existentes, proporcionar a los inquilinos viviendas de alquiler que satisfagan sus necesidades ayudará a resolver el desequilibrio de la estructura de oferta en el mercado actual de alquiler de viviendas, mejorando al mismo tiempo el nivel de los servicios de alquiler y estabilizando las relaciones de alquiler; y estandarizar los alquileres. El comportamiento de las entidades del mercado protege los derechos e intereses de los inquilinos y favorece la solución de problemas como la mala calidad del alquiler, los altos precios de los alquileres y los plazos de arrendamiento inestables.
El equipo de investigación de Guanghua REIT de la Universidad de Pekín descubrió que las empresas donde se ubican los proyectos piloto generalmente tienen las características de "cinco cosas": "es necesario revitalizar los activos existentes, es necesario desarrollo de nuevas inversiones, es necesario optimizar la estructura de activos, es necesario un flujo de caja estable, tiene un equipo de reforma e innovación y está muy motivado y creativo para promover el piloto de REIT de infraestructura. Los gobiernos y empresas locales tienen más expectativas de ampliar los proyectos piloto y promoverlos.
Bajo el modelo de activos pesados, el gobierno está "mendigando comida con un plato de arroz dorado en la mano".
En términos generales, el modelo de negocio de la industria de viviendas de alquiler de mi país inicialmente tomado forma. Según el grado de inversión en activos, generalmente se puede dividir en tres modelos: activos pesados, activos medianos y activos ligeros.
El equipo de investigación de REIT de Guanghua de la Universidad de Pekín se centra en el modelo de activos pesados, que incluye tanto viviendas públicas de alquiler como viviendas de bajo alquiler que se han formado a lo largo de la historia y que son propiedad y están operadas principalmente por gobiernos locales. y empresas de propiedad estatal, así como las lanzadas en los últimos años: las viviendas de alquiler asequibles construidas en terrenos de construcción colectiva y las viviendas de alquiler asequibles construidas en terrenos de propiedad estatal especialmente utilizados para la construcción de viviendas de alquiler (como los terrenos R4 en Shanghai, etc.). .).
Los proyectos de viviendas de alquiler modelo con muchos activos generalmente adoptan una gestión centralizada, tienen niveles de servicio relativamente altos y relaciones de arrendamiento relativamente estables, lo que favorece el cultivo y el desarrollo de empresas de arrendamiento institucionalizadas y profesionales. Sin embargo, los proyectos con muchos activos tienen una alta presión de inversión inicial y largos períodos de recuperación, y la voluntad y capacidad de inversión continua del gobierno y el capital social están restringidas.
A juzgar por los resultados de la encuesta, el equipo de investigación de Guanghua REIT de la Universidad de Pekín concluyó que hay tres problemas: es difícil revitalizar los activos de viviendas de alquiler históricamente formados y existe una gran presión sobre la inversión en viviendas de alquiler en las grandes ciudades. con grandes entradas de población, y también hay canales de salida de activos. Falta de capacidad de inversión de la industria inhibidora.
El equipo de investigación utilizó las situaciones de Chongqing y Suzhou para ilustrar las dos primeras preguntas.
Tomemos Chongqing como ejemplo. Hay 564.000 unidades de vivienda pública de alquiler (incluidas viviendas de bajo alquiler) en la ciudad, y se han asignado 540.000 unidades, lo que beneficia a alrededor de 1,4 millones de personas. Se han asignado 540.000 unidades en la zona urbana central y se han asignado 370.000 unidades, beneficiando a aproximadamente 970.000 personas. Se ha invertido un total de 89.000 millones de yuanes sólo en la construcción de viviendas públicas de alquiler, con fuentes de financiación. provenientes principalmente de fondos centrales de subsidios, fondos fiscales municipales, préstamos bancarios, etc. A finales de 2020, el saldo total del préstamo era de solo 10 mil millones de yuanes, y alrededor de 79 mil millones de yuanes de activos netos del proyecto calculados en base a los costos contables se depositaron en el proyecto, lo que dificulta el uso de los medios existentes para revitalizarlo. De hecho, los gobiernos locales estaban "mendigando comida en un cuenco de arroz dorado".
Tomemos Suzhou como ejemplo. En 2020, la población flotante de la ciudad será de aproximadamente 3,52 millones, la mayoría de los cuales resolverá sus problemas de vivienda alquilando. Hay alrededor de 1,71 millones de casas de alquiler en la ciudad, y la oferta. de viviendas en alquiler supera la demanda. En los próximos tres años, la ciudad de Suzhou también debe recaudar 100.000 unidades de viviendas de alquiler asequibles mediante diversos métodos, como la construcción de viviendas para talentos y dormitorios de trabajo. En Shanghai, donde el nivel absoluto de los precios de la vivienda es más alto y la proporción de población flotante es mayor, el número de inquilinos es de casi 8,8 millones. Hay un enorme desajuste y una brecha entre la oferta y la demanda de viviendas de alquiler de 190 millones de metros cuadrados. Durante el período del "XIV Plan Quinquenal", se prevé añadir 400 millones de nuevas viviendas de alquiler, lo que ejercerá una gran presión sobre los fondos financieros y la inversión en capital social.
Además, los métodos de financiación de viviendas de alquiler de modelos con muchos activos son relativamente ricos, pero se concentran principalmente en la financiación de deuda, incluidos préstamos bancarios, diversos tipos de bonos, planes de deuda de seguros, ABS y otros productos. China Construction Bank implementa la "estrategia de arrendamiento de viviendas" con el nuevo concepto de "alquiler a largo plazo significa vivir a largo plazo, y vivir a largo plazo significa establecerse", utiliza de manera integral las finanzas, la tecnología, el crédito y otras ventajas para innovar en viviendas de alquiler. servicios financieros, promover el establecimiento de alianzas en la industria del alquiler y construir El mecanismo del mercado de alquiler a largo plazo promueve la inversión y el desarrollo financiero de la industria de la vivienda en alquiler. Pero, en general, las capacidades de autoinversión y financiación de la industria de la vivienda en alquiler se ven inhibidas debido a la falta de inversiones iniciales en fondos de capital y de canales de salida finales para los activos existentes.
El uso mixto de fondos para viviendas de alquiler y fondos de desarrollo inmobiliario debe separarse
El equipo de investigación citó datos de instituciones de investigación y afirmó que el área total de viviendas de alquiler en mi El número de habitantes del país de 2017 a 2019 fue de 6.412 millones, 6.733 millones y 6.733 millones respectivamente. Con una superficie de 7.070 millones de metros cuadrados, el mercado de alquiler de viviendas de China atendió a una población de más de 200 millones en 2020.
Entre ellos, las viviendas públicas de alquiler, las viviendas de bajo alquiler que brindan servicios de gestión centralizada y varios tipos de viviendas de alquiler asequibles con muchos activos desarrolladas en los últimos años pueden revitalizarse y financiarse a través de REIT. En los últimos dos años, se han emitido con éxito 18 productos REIT de viviendas de alquiler en China, con una escala de emisión total de 21.556 millones de yuanes, y la tasa de interés de emisión se sitúa generalmente entre el 4,5% y el 5%. Después de las investigaciones del mercado, los inversores en el primer lote de proyectos de derechos de propiedad en REIT de infraestructura exigían una tasa de rendimiento de entre el 4% y el 5%.
Tomemos como ejemplo un proyecto de viviendas de alquiler de terrenos de construcción colectiva en Beijing. El área total de construcción del proyecto es de 300.000 metros cuadrados y se espera que la inversión total sea de 4.363 millones de yuanes. sobre la base de las viviendas de alquiler en poder del colectivo de la aldea, y la tasa de rendimiento se puede alcanzar de manera conservadora del 4,8% sobre la base de las viviendas de alquiler públicas en Guangzhou, el alquiler estándar promedio es de aproximadamente 23 yuanes/metro cuadrado/mes. de 5.000 yuanes por metro cuadrado, el rendimiento del alquiler es de aproximadamente el 5,5%.
“Los datos anteriores muestran que la tasa de rendimiento de los proyectos de viviendas de alquiler elegibles cumple con las condiciones financieras básicas para la emisión de REIT”. El 18 de junio, la reunión ejecutiva del Consejo de Estado determinó la política de acelerar el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles, aclarando que las empresas de arrendamiento pagarán un tipo reducido de IVA del 1,5% por el alquiler de viviendas a particulares, y las empresas e instituciones, etc., pagarán un Tipo reducido del IVA del 4% para el alquiler de viviendas a particulares y empresas de arrendamiento a gran escala % de recaudación del impuesto sobre la propiedad. Las estimaciones preliminares indican que la política fiscal mencionada aumentará el rendimiento de los productos REIT en al menos un punto porcentual.
Basándose en esto, el equipo de investigación de REIT de Guanghua de la Universidad de Pekín propuso que los activos de viviendas de alquiler asequibles pueden incluirse en el alcance de los activos subyacentes de los REIT públicos de infraestructura, dando prioridad a los municipios y las grandes ciudades con entradas netas de población. , y varios tipos de calificados Lanzar proyectos piloto para activos de viviendas de alquiler asequibles y evitar que los fondos recaudados fluyan hacia el sector de desarrollo inmobiliario.
El equipo de investigación cree que esto ayudará a separar los activos de viviendas de alquiler asequibles de los bienes raíces y evitará que el mercado malinterprete las políticas de control inmobiliario y la especulación de la opinión pública. La demanda de viviendas de alquiler se concentra principalmente en los municipios directamente dependientes del Gobierno Central y en las grandes ciudades con afluencia neta de población. El tamaño total del mercado de alquiler de las 10 ciudades clave de mi país representa aproximadamente el 50% del tamaño del mercado nacional.
Para viviendas de alquiler con muchos activos, el equipo de investigación recomienda establecer un sistema diversificado de oferta de suelo. En primer lugar, continuar ampliando la oferta de los terrenos asignados antes mencionados y otros proyectos de viviendas de alquiler asequibles, y los planes de suministro de terrenos pertinentes se enumeran por separado. El segundo es adaptar las medidas a las condiciones locales, permitiendo a las empresas e instituciones utilizar sus propios terrenos inactivos para construir viviendas de alquiler que proporcionen objetos de seguridad calificados para los empleados de sus propias unidades y áreas circundantes. El tercero es cambiar la situación pasada en la que algunos terrenos para viviendas asequibles eran demasiado remotos y tenían un transporte inconveniente, prestar atención a la demanda de equilibrio entre empleo y vivienda y garantizar que la oferta de viviendas de alquiler coincida con la demanda real.
Al mismo tiempo, establecer y mejorar estándares y sistemas relevantes, fortalecer la coordinación departamental, mejorar la eficiencia de la aprobación gubernamental en el proceso de reestructuración de los REIT y aislar completamente el uso mixto de fondos para viviendas de alquiler y desarrollo inmobiliario. fondos para garantizar que los principales fondos retirados de la emisión de REIT de viviendas de alquiler se inviertan en la construcción y operación de viviendas de alquiler.