¿Cómo evaluar los tres tipos de suelo integral para oficinas, residencias y fábricas?

1. Por un lado, según el artículo 12 del “Reglamento Transitorio sobre Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Suelo Público Urbano”, el número máximo de años para la cesión de derechos de uso de suelo se determina en función de los siguientes usos : 70 años para suelos residenciales; 50 años para suelos industriales; suelos de educación, ciencia y tecnología, cultura, salud y deportes por 50 años; suelos comerciales, turísticos y de entretenimiento por 40 años; En la actualidad, la transferencia de derechos de uso de la tierra en mi país se encuentra generalmente en su nivel más alto. Para un terreno con usos múltiples, si todo el terreno se trata como terreno integral, el terreno residencial solo se puede utilizar durante 50 años. El desarrollador pagará la misma cantidad de costos de construcción e impuestos, pero el precio de venta inevitablemente será. inferior al de una casa que tiene 70 años; para los compradores de vivienda, independientemente de si compran una propiedad a un precio inferior, no están dispuestos a utilizar su casa nueva durante 20 años menos que otros. Por lo tanto, si un terreno de usos múltiples incluye terreno residencial ordinario, entonces establecer todo el terreno como terreno integral con un plazo de arrendamiento de 50 años es inaceptable para muchas personas.

2. Por otro lado, cuando las ciudades de todo el país establecen precios de referencia de la tierra, dado que la connotación de los precios de la tierra para la tierra integral es difícil de definir, a excepción de algunas ciudades como Beijing, la mayoría de los lugares lo tienen. evitó este problema y básicamente simplemente determinó los precios de referencia del suelo para terrenos comerciales, residenciales e industriales. Además, el uso integral del suelo en Beijing se refiere al terreno utilizado para oficinas e investigación científica, edificios de oficinas, centros de convenciones y exposiciones, cultura, deportes y salud, etc., y no incluye residencias comerciales y ordinarias en el mismo terreno. De esta manera, cuando el departamento de tierras y recursos determina el precio de transferencia de la tierra integral, no existe un precio de referencia unificado de la tierra como referencia. El autor cree que la evaluación integral del precio de la tierra se puede resolver utilizando dos métodos: subalgoritmo y algoritmo combinado según diferentes situaciones.

a.Subalgoritmo

Aplicable a situaciones en las que la superficie parcelaria es grande, los usos están claramente diferenciados y contiene suelo residencial ordinario. El método específico consiste en evaluar los precios de la tierra comercial, residencial y de otro tipo dentro del período de transferencia legal en función del área de tierra asignada para diferentes propósitos en la parcela, e indicar cada tipo de tierra al firmar un contrato de transferencia de derecho de uso de tierra de propiedad estatal y expedir un certificado de uso de suelo de propiedad estatal. La superficie y vida útil del terreno asignado para tal fin.

B. Algoritmo combinado: es adecuado para situaciones en las que la superficie del terreno es pequeña, la distinción de propósito no es obvia, el terreno residencial ordinario no está incluido o no se requiere que el período del terreno residencial sea de 70 años. . Por ejemplo, en un complejo de oficinas comerciales tridimensional de varios niveles o en un apartamento con edificios residenciales y comerciales en la parte inferior, debido a la pequeña superficie del terreno, el área de terreno destinada a diversos usos es básicamente el área de construcción de el edificio. En este caso, el terreno no se puede dividir físicamente, todo el terreno puede considerarse terreno integral y el período de transferencia se fija uniformemente en 50 años.