Beijing, Chengdu y otros lugares han introducido intensamente políticas de control. ¿Es seguro que el mercado inmobiliario se enfriará en la segunda mitad del año?
Recientemente, Beijing, Chengdu, Hangzhou, Dongguan y otros lugares han introducido sucesivamente políticas de control del mercado inmobiliario, con el objetivo de enfriarlo. Entre ellas, las políticas de Beijing y Chengdu se dirigen a los clientes de divorcios y regalos, respectivamente. Aunque la política es pequeña pero precisa, el mercado inmobiliario de Hangzhou ha mejorado aún más las restricciones de compra al extender el período de seguridad social.
En la era actual de políticas frecuentes, la regulación inmobiliaria está mostrando precisión y exhaustividad. Sin embargo, aun así, los conocedores de la industria creen que el mercado inmobiliario seguirá enfrentando la presión del aumento de los precios de la vivienda, y los controles políticos aún se encuentran en un estado "estricto".
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¿Los precios de la vivienda han aumentado demasiado rápido y la ciudad está bajo una presión repentina?
En términos de regulación, la política del mercado inmobiliario de Beijing tiene una fuerte importancia de señalización y se puede decir que es un punto de referencia para otras ciudades del país en la regulación del mercado inmobiliario.
El 5 de agosto, la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing emitió el "Anuncio sobre nuevas mejoras en la política de restricción de compra de viviendas comerciales", aclarando que si una pareja se divorcia y la familia original poseía dos o más casas antes del divorcio, dentro de tres años, ninguna parte puede comprar una casa en esta ciudad. Las nuevas regulaciones se implementarán el día 5.
Obviamente, esta es una política pequeña. Desde la perspectiva de la industria, la regulación del mercado inmobiliario de Beijing se trata principalmente de "parches", pero su significado es mucho mayor que el efecto real. El responsable pertinente de la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing dijo que la introducción de nuevas regulaciones para frenar la compra de viviendas por "divorcios falsos" también es para implementar el espíritu de la conferencia de trabajo del gobierno central sobre la aceleración del desarrollo del alquiler asequible. vivienda y regular aún más el mercado inmobiliario, y mantener un control inquebrantable.
Los conocedores de la industria creen que esto es más bien una declaración. Lo importante es que Beijing seguirá haciendo ajustes finos, especialmente que se siga implementando el mecanismo de rendición de cuentas. Los principales líderes de cada distrito deben investigar personalmente, realizar investigaciones en profundidad y fortalecer el despacho para garantizar que los precios de la tierra y de la vivienda se estabilicen dentro de un rango razonable.
Esto es consistente con las observaciones anteriores del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural. El 22 de julio, Zhang, director del Departamento de Supervisión del Mercado Inmobiliario del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, dijo que es necesario trabajar con los departamentos pertinentes para implementar aún más las principales responsabilidades de los gobiernos urbanos y fortalecer la supervisión y orientación. responsabilidades de los gobiernos provinciales para evitar una regulación ineficaz. Las ciudades donde los precios de la vivienda han aumentado demasiado deben rendir cuentas.
La semana pasada, Ni Hong, Viceministro del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, se reunió con compañeros responsables de los gobiernos de Yinchuan, Xuzhou, Jinhua, Quanzhou, Huizhou y otros lugares para proponer nuevas situaciones. y nuevos problemas que surgieron en el mercado inmobiliario en la primera mitad del año. Es necesario fortalecer la regulación y supervisión para promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.
La razón es que el mercado inmobiliario está demasiado activo. Las estadísticas muestran que en junio de 2021, el índice de precios de venta de los edificios residenciales comerciales de nueva construcción en Yinchuan, Xuzhou, Jinhua, Quanzhou y Huizhou aumentaron más del 4% mes a mes y más del 6% año a año. año. En cuanto a las viviendas de segunda mano, el índice de precios de las viviendas de segunda mano también aumentó más de un 4% intermensual, especialmente en Jinhua, donde el índice de precios de las viviendas de segunda mano aumentó un 10% intermensual. mes.
En este sentido, Li, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, cree que la rendición de cuentas en las entrevistas es una parte importante de la gestión de mecanismos a largo plazo. La regulación se despidió de la pasada regulación de arriba hacia abajo y pasó a la regulación bajo el marco de "una ciudad, una política", es decir, la autonomía de la regulación recae en los gobiernos locales, y la responsabilidad también recae en los gobiernos locales, y los gobiernos locales. son responsables de los efectos de la regulación.
“Esto también indica que la política de control inmobiliario mejorará el mecanismo de una ciudad, una política, y no hay posibilidad de flexibilización o ajuste cíclico”, dijo Li después de los recientes recortes de las tasas de interés. se implementan, el mercado espera que la política de control pueda ser cíclica. Sin embargo, a medida que los precios de la vivienda y del suelo siguen aumentando, es posible que se introduzcan nuevas políticas regulatorias en cualquier momento.
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¿Construir un mecanismo eficaz a largo plazo para los edificios?
Resumen de las principales políticas inmobiliarias de julio y agosto
Fuente de datos: Basado en el inventario del Hospital Central del Dedo.
Con base en la regulación del mercado inmobiliario de este año, se puede encontrar que la regulación del mercado inmobiliario es precisa y completa.
En términos de precisión, según la observación del CRIC, ciudades como Huzhou, Xi'an, Hefu, Jiaxing y Shaoxing han mejorado sucesivamente los controles, que incluyen principalmente restricciones de compra mejoradas, restricciones de préstamos mejoradas y límites de precios mejorados. y mejorar las restricciones a las ventas, aumentar los impuestos sobre las transacciones inmobiliarias, fijar precios de referencia para las casas de segunda mano, puntos de lotería para las casas nuevas, etc.
Especialmente para el precio de referencia de las casas de segunda mano, hasta ahora, a partir de Shenzhen, ciudades como Chengdu, Dongguan, Xi, Shaoxing y Wuxi han emitido avisos de políticas relevantes. Zhongyuan cree que la cobertura del mecanismo de publicación de precios de referencia en el mercado de la vivienda de segunda mano se está ampliando constantemente y que la "caja de herramientas" para la regulación de precios mejora constantemente. Al mismo tiempo, la publicación de los precios de referencia para el mercado de la vivienda de segunda mano constituirá una referencia para los préstamos para vivienda, los precios de cotización, etc., estabilizará efectivamente las expectativas del mercado y logrará el objetivo de "estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda, y estabilizar las expectativas".
Además, también se están introduciendo políticas para los distritos escolares. Ciudades como Beijing, Taiyuan y Wenzhou han introducido sucesivamente políticas dirigidas a la vivienda en los distritos escolares. Por ejemplo, el 4 de julio, la Autoridad de Vivienda del Distrito Xicheng de Beijing organizó importantes agencias inmobiliarias como Jia Lian, I Love My Home (000560, Stock Bar), 21st Century Real Estate, Maitian y Zhongyuan para cooperar activamente con la educación. reunión de trabajo sobre políticas de reforma.
En términos de exhaustividad, se refleja principalmente en la amplitud del alcance regulatorio. Por un lado, desde la represión de los préstamos operativos hasta el aumento de las tasas de interés hipotecarias, el crédito en la industria inmobiliaria se ha restringido en todos los ámbitos. Según datos publicados por la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China, a finales de abril, los préstamos inmobiliarios aumentaron un 65.438+00,5% interanual, la tasa de crecimiento más lenta en ocho años.
Al mismo tiempo, el saldo de los fideicomisos inmobiliarios y la escala de los productos financieros invertidos en bienes raíces continuaron disminuyendo. En comparación con el mismo período del año pasado, el saldo de fideicomisos inmobiliarios cayó aproximadamente un 65.438+03,6%, mostrando una tendencia a la baja continua desde junio de 2065.438+09, y la escala de productos de gestión financiera invertidos en activos inmobiliarios no estándar cayó un 36% interanual.
Los tipos de interés hipotecarios también han aumentado significativamente. Los datos de Rong360 muestran que en mayo de 2021, la tasa de interés hipotecaria promedio nacional para primeras viviendas fue del 5,33%, un aumento de 11BP desde finales de 2020, y la tasa de interés hipotecaria promedio para segundas viviendas fue del 5,61%, un aumento de 8BP desde finales de 2020. finales de 2020.
Por otro lado, la reforma del lado de la oferta se implementa en el lado de la tierra. Li cree que, excepto en unas pocas ciudades, la tasa de prima general para la primera ronda de suministro centralizado de tierras es muy baja. Excluyendo la construcción competitiva, la tasa de prima de transacción real es solo del 16% al 17%. Por lo tanto, habrá poca presión para que los precios de la vivienda se recuperen en el futuro, y habrá poca presión para que los precios del suelo obliguen a relajar las restricciones de precios.
Las políticas actuales adoptadas por la industria inmobiliaria en torno a "estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas" son más ricas y flexibles en profundidad y amplitud. No sólo eso, sino que se espera que la política se amplíe aún más en el futuro. Kerui cree que la reforma del mecanismo inmobiliario a largo plazo entrará en la "zona de aguas profundas". En el futuro, se acelerará la oferta de viviendas de alquiler y la reforma del sistema de impuestos inmobiliarios, con velocidad e intensidad. será superior a las expectativas del mercado.
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¿Es seguro que el mercado inmobiliario se enfriará en la segunda mitad del año?
Bajo la presión de las políticas, el mercado inmobiliario ha mostrado una tendencia a la baja. Los datos de la Oficina de Estadísticas muestran que en junio, el índice de prosperidad del desarrollo inmobiliario fue de 101,05, cayendo durante cuatro meses consecutivos.
Pero en general, la popularidad en la primera mitad del año sigue siendo muy alta. Las estadísticas muestran que de junio a junio la superficie de venta de viviendas comerciales fue de 886,35 millones de metros cuadrados, un incremento interanual del 27,7%. Entre ellos, el área de ventas de edificios residenciales aumentó un 29,4%; el volumen de ventas de viviendas comerciales fue de 92936543,8 mil millones de yuanes, un aumento del 38,9% de los cuales, el volumen de ventas de edificios residenciales aumentó un 41,9%;
Además, el mercado inmobiliario se enfrentará a una presión estructural alcista sobre los precios de la vivienda en la segunda mitad del año. Tomando a Beijing como ejemplo, el precio mínimo promedio del primer lote de casas es de aproximadamente 35.000 yuanes por metro cuadrado, y el precio promedio real de venta residencial puede ser de 63.000 yuanes o incluso más. Los conocedores de la industria creen que si estos terrenos pueden venderse al precio más alto en el futuro, el aumento de precios en el mercado principal de Beijing puede exceder el 30%.
Zhongyiyuan cree que en el corto plazo, debido al impacto de las políticas regulatorias, el aumento de los precios de la vivienda en las ciudades más importantes se reducirá. Sin embargo, a juzgar por la relación entre los precios del suelo, los precios de la vivienda de segunda mano y los precios de la vivienda nueva, los precios de la vivienda nueva aumentaron estructuralmente a lo largo del año.
Por un lado, el precio actual de las viviendas de segunda mano en 100 ciudades ha mostrado una fuerte resistencia en su conjunto. El aumento de los precios de las viviendas de segunda mano también puede reflejar el actual sentimiento de compra de viviendas. Los compradores todavía se encuentran en un nivel alto, lo que respalda los precios de las viviendas nuevas;
Por otro lado, desde principios de este año, el precio de transacción de los terrenos residenciales ha aumentado significativamente y el aumento continúa. Los precios del suelo también han hecho subir los precios de la vivienda. En conjunto, los precios de las viviendas nuevas pueden seguir aumentando ligeramente en la segunda mitad del año.
Aunque los efectos de la política han comenzado a mostrarse, por ejemplo, los mercados en ciudades como Shenzhen y Guangzhou se han enfriado, y algunas ciudades de tercer y cuarto nivel también están haciendo lo mismo. Se espera que los efectos de las políticas se revelen aún más, pero la regulación del mercado inmobiliario aún enfrenta una gran presión.
Por ejemplo, Nantong fue entrevistado por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural el 8 de abril, y el 20 de abril se emitieron con urgencia 10 medidas de control. Kerui cree que la regulación de Nantong se limita al endurecimiento del lado de la oferta y no implica ajustes del lado de la demanda, como restricciones de compra, restricciones de préstamos y restricciones de ventas. De hecho, es difícil revertir fundamentalmente las expectativas del mercado.
En otras palabras, aunque las políticas han sido tan intensivas y precisas, partes del mercado inmobiliario seguirán enfrentando la presión del aumento de los precios de la vivienda y del creciente entusiasmo del mercado inmobiliario.