3.15 de este año: ¿Cómo afrontan los propietarios los retrasos en la entrega?
Ha aumentado la posibilidad de retrasos en las entregas
El cierre o el retraso en la reanudación de los trabajos en las obras de construcción provocados por la epidemia ha dejado a muchos promotores inmobiliarios ante el dilema de posibles retrasos en las entregas.
Recientemente, decenas de edificios en Wuhan han anunciado retrasos en las entregas. La mayoría de ellos dijeron que se vieron afectados por la suspensión y no pudieron reanudar el trabajo normal en un corto período de tiempo, lo que tuvo un impacto adverso importante. construcción del proyecto. La vivienda comercial adquirida por el cliente no fue entregada según el plazo de entrega acordado en el contrato de compraventa de vivienda comercial firmado por ambas partes.
Según las estadísticas, desde mediados de febrero, más de 50 edificios en Wuhan, la ciudad más afectada por la epidemia, han emitido avisos de retraso en la entrega, afirmando que "la fecha de reanudación aún es incierta, lo que causar retrasos en el progreso del proyecto." , lo que a su vez provocó retrasos en la entrega de viviendas comerciales. ”
Además de Wuhan, los proyectos de viviendas comerciales en muchas regiones del país también se han visto afectados por el cierre. , lo que no solo retrasó la fecha de entrega, sino que también afectó las ventas del proyecto. No sólo en Wuhan, sino también en muchas obras de construcción en todo el país, lo que obviamente retrasó el cronograma de construcción. Se entiende que los departamentos funcionales de la mayoría de las empresas inmobiliarias han reanudado el trabajo o el trabajo desde casa y las oficinas de ventas fuera de línea se están abriendo gradualmente. Sin embargo, la reanudación del trabajo en los proyectos en construcción aún es lenta.
El 5 de marzo, la Oficina General del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural dejó en claro que todas las localidades deben implementar medidas precisas de zonificación y reanudación gradual de las obras, implementar una gestión cerrada de las obras de construcción, implementar plenamente la gestión del nombre real de los trabajadores de la construcción, e implementar la medición diaria de la temperatura de los trabajadores que ingresan al sitio.
Aunque el nivel político fomenta la reanudación del trabajo por lotes, también existen muchas dificultades en la implementación específica. Un experto del sector que no quiso ser identificado afirmó que, en comparación con la oficina de ventas, la reanudación del trabajo en el lugar del proyecto enfrenta más dificultades y desafíos. Por ejemplo, si hay suficientes materiales de prevención de epidemias, si hay suficientes dormitorios de aislamiento para los trabajadores y cómo resolver problemas como la higiene del comedor de los trabajadores. Todas estas son cuestiones que deben considerarse detenidamente antes de que el sitio reanude su funcionamiento.
La persona dijo que su empresa no tiene una fecha clara de reanudación. Dedujeron que, en las circunstancias actuales, una obra de construcción necesita comprar suficientes máscaras, desinfectantes, termómetros, comidas y dormitorios con estándares de higiene más altos. poder reanudar el trabajo. Esto aumentará el costo diario en varios miles de yuanes y los proyectos en todo el país reanudarán sus trabajos al mismo tiempo. La carga de este gasto adicional puede ser pesada.
Además de las estrictas condiciones de prevención de epidemias, otro desafío importante para reanudar el trabajo en el sitio es la escasez de personal. En algunos lugares hay incluso escasez de mano de obra y los costos laborales también están aumentando. En estas circunstancias, la reanudación de los trabajos en la obra sigue siendo lenta.
Los gobiernos locales respondieron positivamente a la prórroga.
Para manejar adecuadamente las disputas de derechos que pueden surgir por retrasos en la entrega, muchas provincias y ciudades han introducido intensamente políticas, incluida la reducción de las condiciones de preventa de viviendas comerciales y el retraso del pago de fondos especiales de mantenimiento de viviendas, en un esfuerzo por ayudar a los desarrolladores a reanudar el trabajo de la manera más rápida y segura posible.
El 6 de marzo, el Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shandong emitió los "Dictamenes de Implementación sobre Vivienda y Construcción en su conjunto para promover la prevención y el control de epidemias y el desarrollo económico y social" (en adelante denominados como las "Opiniones"), señalando que los retrasos deben ser manejados adecuadamente. Problemas de entrega. Para proyectos de desarrollo inmobiliario que no puedan completarse a tiempo debido a la epidemia, se aplicarán las disposiciones pertinentes de fuerza mayor de acuerdo con la ley y la fecha de entrega se pospondrá razonablemente en función de la situación real. Antes del 30 de junio de 2020, para los proyectos de desarrollo inmobiliario que hayan sido presentados para aceptación integral, las empresas desarrolladoras pueden pagar fondos especiales de mantenimiento para las casas que no se hayan vendido durante tres meses.
Al mismo tiempo, los "Dictámenes" también enfatizan el fortalecimiento de la gestión y control de los sitios de negocios inmobiliarios. Las oficinas de ventas, las tiendas de agencias inmobiliarias, las agencias de alquiler de viviendas y otros locales comerciales deben hacer planes e implementar diversas medidas de prevención de epidemias antes de reanudar el trabajo. Implementar estrictamente sistemas de registro de nombre real y detección de temperatura del cliente, y no se permite realizar promociones a gran escala en el sitio donde se reúnen personas durante la epidemia.
Cómo definir fuerza mayor
Si el retraso en la entrega de una casa se considera fuerza mayor, la provincia de Hubei será la primera en definirlo. El 8 de marzo, el sitio web del Gobierno Popular Provincial de Hubei publicó las "Opiniones orientativas sobre los servicios jurídicos para la reanudación del trabajo y la producción". Este documento es una guía de servicios legales especiales para la prevención y el control de epidemias para empresas no públicas en la provincia de Hubei. Fue compilado y publicado por la Federación Provincial de Industria y Comercio y el Departamento Provincial de Justicia en respuesta a la epidemia pública del nuevo coronavirus. grupo de servicios de abogados de interés. El artículo 29 del documento da una respuesta detallada a la pregunta de si las empresas inmobiliarias pueden posponer la entrega de viviendas debido al impacto de la epidemia del nuevo coronavirus.
En primer lugar, está claro que si bien la epidemia es legalmente un evento de fuerza mayor, también se debe analizar caso por caso si la ejecución de un contrato específico de preventa de vivienda comercial constituye una exención de fuerza mayor. Caso por caso:
Si el contrato de preventa de vivienda comercial El tiempo de entrega acordado se encuentra dentro del período de vacaciones extendidas y reanudación retrasada del trabajo emitido por el gobierno, y la casa ha sido terminada y aceptada y cumple con las condiciones para la entrega En este caso, si la empresa de bienes raíces implementa estrictamente las regulaciones de vacaciones extendidas y reanudación retrasada del trabajo emitidas por el gobierno, Entrega retrasada: Los avisos emitidos por el gobierno para extender las vacaciones y retrasar la reanudación de. Los trabajos para prevenir y controlar la epidemia son obligatorios. En principio, las empresas inmobiliarias pueden abogar por posponer la fecha de entrega;
El plazo de entrega acordado en el contrato de preventa de la vivienda comercial se ampliará en. la prórroga emitida por el gobierno durante los días festivos y la reanudación retrasada del trabajo, si la casa no puede cumplir con las condiciones de entrega debido a impactos sustanciales como la prevención y el control de epidemias, la empresa inmobiliaria puede reclamar posponer la fecha de entrega y renunciar en parte o en su totalidad. de la responsabilidad;
Contrato de preventa de vivienda comercial si el plazo de entrega acordado se amplía durante días festivos o el gobierno emite una extensión de reanudación de trabajos, y la inmobiliaria no se ha visto afectada fundamentalmente por la nueva neumonía epidemia, la empresa inmobiliaria debe cumplir con sus obligaciones de entrega a tiempo y no puede quedar exenta de algunas o todas sus responsabilidades con base en las disposiciones de fuerza mayor;
Por ejemplo, después del tiempo de entrega estipulado en el contrato comercial El gobierno extendió el contrato de preventa de viviendas y se pospuso la reanudación del período de trabajo, otros trabajadores aislaron a la empresa de bienes raíces debido al diagnóstico de sospecha de nueva neumonía, se cerró el sitio de construcción y el departamento gubernamental exigió un cierre. durante la epidemia; empresas de bienes raíces y construcción La mayoría de los trabajadores de la unidad son empleados de Hubei. Debido al control del tráfico, no pueden regresar a trabajar a tiempo, lo que hace que la empresa no pueda operar con normalidad. requerido para el proyecto no puede llegar a tiempo debido al control gubernamental, lo que resulta en retrasos en el período de construcción, etc., la empresa inmobiliaria puede reclamar una extensión de entrega, y eximir parte o la totalidad de la responsabilidad;
Por ejemplo, antes del estallido de la nueva epidemia de neumonía, las empresas inmobiliarias ya habían pospuesto la entrega de viviendas. Según las disposiciones legales pertinentes, como la Ley de Contratos, si se produce fuerza mayor después de que una parte retrasa el cumplimiento, no puede quedar exenta de responsabilidad y aún debe asumir la responsabilidad por incumplimiento del contrato de conformidad con el contrato o las disposiciones legales.
Por lo tanto, las empresas no pueden simplemente resaltar la nueva epidemia de neumonía y dar por sentado que el desempeño puede posponerse y eximirse debido a fuerza mayor. En lugar de eso, las empresas deben tratarlas de manera diferente según el alcance geográfico, el período de tiempo, y diferentes niveles de impacto en las industrias involucradas.
Dai Jinhua, fundador del bufete de abogados Beijing Jinyi, dijo que el hecho de que los desarrolladores puedan quedar exentos de responsabilidad depende en primer lugar de si existe un acuerdo de exención para la epidemia en el contrato firmado por ambas partes. Si hay un acuerdo en el contrato, el promotor puede quedar exento de responsabilidad. Si no hay acuerdo en el contrato, depende de si el retraso en la entrega del desarrollador se ve afectado por la epidemia y si existe una relación causal entre la epidemia y el retraso en la entrega. Si existe una relación causal entre la epidemia y el retraso en la entrega, el desarrollador puede alegar que la epidemia es de fuerza mayor y está exento de responsabilidad. Si no existe relación de causalidad, el promotor no puede quedar exento de responsabilidad.
En vista de las circunstancias especiales de este año, el abogado Dai Jinhua también recuerda a los compradores de viviendas que presten atención a las dos situaciones siguientes:
1. Preste atención a las compras en línea
.(1) Para desarrolladores Los materiales promocionales y la información de comunicación deben guardarse en capturas de pantalla.
(2) Asegúrese de comprender el establecimiento del proyecto, la planificación, la construcción, la preventa y otra información de la propiedad involucrada, y comprender las calificaciones relevantes y el estado crediticio del desarrollador. También puedes acudir al sitio web oficial, como el Comité de Construcción, para consultar los archivos electrónicos de la propiedad, y consultar la información que encontraste y los materiales promocionales del desarrollador uno por uno.
(3) Conocer lo máximo posible de los propietarios del entorno la situación real de los edificios en construcción.
(4) Se debe firmar un contrato de compra antes de pagar el precio. Y conserve los comprobantes pertinentes de la firma del contrato de compraventa de la vivienda y del pago.
(5) El contrato de compra de vivienda debe leerse atentamente y comprobarse uno por uno el tiempo de pago, el tiempo de entrega, el tiempo de tramitación, el incumplimiento del contrato y otros contenidos. Si se realizan modificaciones, se debe conservar un registro de comunicación de las modificaciones.
Finalmente, un recordatorio: si se firma un contrato de compraventa de una casa durante el período de prevención y control de la epidemia, y luego se afirma que el contrato no puede continuar ejecutándose debido a fuerza mayor, será difícil que el tribunal lo apoye. Por lo tanto, no debes comprar impulsivamente por conveniencia, pero sí debes tener cuidado.
2. ¿A qué debemos prestar atención a la hora de comprar casas de segunda mano?
A mitad de la transacción de una casa de segunda mano, debido a la interrupción de la epidemia, al firmar un contrato de compraventa de una casa de segunda mano, primero debe comprender si la epidemia afectará el cumplimiento del contrato. Si es previsible que se vea afectado por la epidemia, deberá realizarse de conformidad con el contrato. Si no es previsible que la venta de casas de segunda mano se vea afectada por la epidemia al firmar el contrato, ambas partes pueden alegar fuerza mayor o cambio de circunstancias en función de la gravedad de la epidemia, y las pérdidas resultantes generalmente serán tratados conforme al principio de equidad.
Texto/Li Wei, Chen Tingting