Evaluación de tierras asignadas
El método de valoración de costos, también conocido como método de aproximación de costos, se refiere a la suma de todos los costos necesarios para el desarrollo o construcción del inmueble o inmueble similar objeto de valoración, más las ganancias normales y Impuesto a pagar, para determinar la valoración. Un método para estimar el precio de un inmueble. Fórmula básica del método de valoración de costes 1. Fórmula del método de valoración de costos de bienes raíces nuevos El precio de los bienes inmuebles nuevos se calcula de acuerdo con el método de valoración de costos. La fórmula es: precio de bienes inmuebles nuevos = costo de adquisición del terreno + costo de construcción + ganancias e impuestos normales. Combinada con el desarrollo inmobiliario de Shanghai, la fórmula anterior se puede representar como: precio de la nueva propiedad = tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra + tarifa de reubicación (o tarifa de compensación por adquisición de tierra y demolición) + tarifa de expansión de la capacidad de apoyo municipal + honorarios profesionales + interés de inversión del desarrollador + tarifa de venta + Impuestos y tarifas relevantes + ganancias de desarrollo 1: Las tarifas de transferencia de derechos de uso de la tierra se pueden dividir en ventas nacionales y ventas de exportación. La tarifa de transferencia de ventas internas equivale a cinco años de tarifas de uso de la tierra y se ajusta según la proporción de superficie construida; la tarifa de transferencia de exportación está completamente determinada por el mercado y puede ajustarse con referencia al precio de referencia de la tierra calibrado en Shanghai; Cuadro de precios de referencia del suelo. 2. Tarifa de reubicación: incluida la tarifa de reubicación, la tarifa de compensación, la tarifa de gestión de reubicación, etc. Los costos de demolición varían mucho según la ubicación, el tipo de casa que se va a demoler y los objetivos de exención de terrenos. Por ejemplo, la compensación por la reubicación de tiendas en Nanjing East Road asciende a 40.000 yuanes por metro cuadrado, mientras que en algunos lugares de Shanghai es sólo de 1.000 o 2.000 yuanes. En promedio, reubicar una familia en el distrito de Huangpu cuesta más de 200.000 yuanes, mientras que en el distrito de Yangpu sólo cuesta más de 65.438 yuanes. 3. Costo de adquisición de tierras: el costo de adquisición de tierras se refiere al costo de adquirir tierras agrícolas. Los costos de adquisición de tierras incluyen muchos elementos, entre los que se incluyen principalmente tarifas de demolición y reasentamiento, tarifas de reasentamiento de mano de obra, tarifas de compensación de cultivos jóvenes, tarifas de ocupación de tierras agrícolas, tarifas de compensación por adquisición de tierras, tarifas de gestión de adquisición de tierras, etc. El costo de adquisición de tierras es el mismo que el costo de reubicación y varía mucho en diferentes regiones, diferentes parcelas y diferentes objetos. El costo de requisar tierras agrícolas en los suburbios de Shanghai oscila entre decenas de miles y 500.000 yuanes por mu, y algunos son incluso más altos. 4. Tarifa municipal de aumento de capacidad de apoyo: para proyectos de construcción residencial, solo se cobrará la tarifa de apoyo a la construcción residencial, la tarifa de aumento de capacidad (referida a la ampliación o adición de agua, gas, teléfono, etc.) y las tarifas de subsidio (electricidad). Las tarifas de subsidio) ocurren en proyectos no residenciales. En los proyectos de construcción, el nivel de las tarifas de adición de capacidad y las tarifas de subsidio de energía dependen del consumo y del nuevo incremento. La tarifa de apoyo actual para la construcción residencial es de 370 yuanes por metro cuadrado de área de construcción. 5. Costo del proyecto de construcción - Este costo incluye el costo del proyecto de construcción, el costo del proyecto de instalación y el costo del proyecto auxiliar (refiriéndose a los proyectos que crean las condiciones para el uso de la casa). Costos de ingeniería exterior (referidos a costos de construcción de agua, electricidad, gas, carreteras, ecologización, saneamiento, iluminación, etc. Dentro de la línea roja de la planificación base). El costo de los proyectos de construcción fluctúa con los cambios en los precios de los materiales de construcción y los costos laborales.