¿Qué riesgos se deben evitar con los préstamos hipotecarios residenciales?

1Riesgo de incumplimiento

El riesgo de incumplimiento incluye el incumplimiento forzoso y el incumplimiento racional. El incumplimiento forzoso se refiere al comportamiento pasivo del prestatario. La teoría de la capacidad de pago cree que el incumplimiento forzoso es causado por una capacidad de pago insuficiente. Esto demuestra que el prestatario tiene la voluntad de pagar, pero no tiene la capacidad de hacerlo. El incumplimiento racional se refiere al incumplimiento activo del prestatario. La teoría de la equidad sostiene que en un mercado de capitales perfecto, un prestatario puede tomar una decisión sobre si incumplir o no sólo comparando el valor único de su vivienda con el tamaño de su deuda hipotecaria. Cuando el precio del mercado inmobiliario sube, el prestatario puede transferir la casa para liquidar el préstamo, recuperar el costo y obtener una cierta ganancia cuando el precio del mercado inmobiliario baja, para traspasar las pérdidas, el prestatario incumple voluntariamente; incluso si puede pagar el préstamo. Negarse a pagar.

1.2 Riesgo de liquidez

El riesgo de liquidez se refiere al riesgo de que los depósitos a corto plazo y los préstamos a largo plazo sean difíciles de realizar. La liquidez es un principio importante para que los bancos garanticen la calidad de los activos. Hoy en día, el riesgo de liquidez se manifiesta de dos maneras. En primer lugar, los actuales préstamos para vivienda de mi país provienen principalmente de fondos de previsión y depósitos de ahorro. Los depósitos de ahorro tomados por los bancos son depósitos a corto plazo, generalmente de sólo tres a cinco años, mientras que los préstamos hipotecarios para vivienda son préstamos a largo plazo. Este comportamiento de depósitos a corto plazo y préstamos a largo plazo hace que la liquidez de los bancos sea muy baja, lo que a su vez conlleva riesgos de liquidez. En segundo lugar, los activos y créditos en poder de los bancos no se liquidan fácilmente, lo que fácilmente puede generar riesgos de liquidez. Como resultado, los bancos pueden perder oportunidades de inversión más favorables en el mercado financiero y aumentar las pérdidas causadas por los costos de oportunidad.

1.3 Riesgo del ciclo económico

El riesgo del ciclo económico se refiere al riesgo que surge de las fluctuaciones cíclicas en el nivel general de la economía nacional. La industria inmobiliaria es más sensible a los ciclos económicos que otras industrias. Con la expansión de la economía y la mejora de los niveles de ingresos de los residentes, la demanda de bienes raíces en el mercado ha aumentado y la venta de casas no ha sido un problema. Los bancos y los particulares están llenos de expectativas optimistas para el futuro, y el número de préstamos hipotecarios para vivienda emitidos por los bancos también ha aumentado considerablemente. La economía está en recesión, la tasa de desempleo está aumentando, los ingresos de los residentes han disminuido drásticamente y un gran número de préstamos no pueden pagarse. Incluso si la casa ha sido hipotecada al banco, no se puede realizar debido a la debilidad del sector inmobiliario. En este momento, el riesgo hipotecario se transforma en reclamaciones y pérdidas en mora del banco. El banco se enfrenta a un gran número de "deudas incobrables", que fácilmente pueden conducir a una crisis crediticia o incluso a la quiebra.

1.4 Riesgo de tipos de interés

El riesgo de tipos de interés se refiere al riesgo que los cambios en los niveles de tipos de interés conllevan para el valor de los activos bancarios y está determinado por la estructura de capital de las empresas de corto plazo. depósitos y préstamos a largo plazo. Las fluctuaciones de las tasas de interés, ya sea que suban o bajen, pueden causar pérdidas a los bancos. Si las tasas de interés aumentan, las tasas de interés de los préstamos hipotecarios también aumentarán, lo que puede aumentar la presión de pago de los prestatarios. Cuanto mayor sea el monto del préstamo y cuanto más largo sea el plazo del préstamo, mayor será el impacto, aumentando así el riesgo de incumplimiento. Si las tasas de interés caen, los prestatarios pueden pedir prestado en los mercados de capital actuales o pedir prestado nuevamente a tasas de interés bajas para pagar los préstamos anticipadamente, lo que planteará riesgos para los bancos. La principal manifestación es que la aparición de préstamos anticipados hace que el flujo de caja de los préstamos para vivienda sea incierto, lo que trae ciertas dificultades a los activos y pasivos intensivos de los bancos.

Prevención de riesgos de los préstamos hipotecarios para vivienda

En respuesta a los riesgos mencionados anteriormente, este artículo propone algunas medidas preventivas desde las siguientes perspectivas para atender eficazmente a las personas minimizando los riesgos asociados. con préstamos hipotecarios.

2.1 Control del riesgo de impago

Ante la posibilidad de que los compradores de vivienda incumplan, debemos partir de los dos puntos siguientes: Primero, después de recibir la solicitud de préstamo del comprador de vivienda, el banco necesita Llevar a cabo una investigación detallada de la situación básica (como ingresos, activos y pasivos, proporción del pago mensual con respecto a los ingresos del hogar, propósito de comprar una casa, etc.) y decidir si otorgar un préstamo y redactar los términos del contrato con base en los resultados de la investigación. . El segundo es revisar el crédito del comprador de vivienda. Los indicadores de revisión incluyen principalmente: ingreso familiar total y certificado de ahorro del comprador de la vivienda: tamaño de la familia, ingreso mensual per cápita; relación entre el pago mensual y el ingreso mensual;

2.2 Control del riesgo de liquidez

Los préstamos hipotecarios tienen un plazo largo y las principales fuentes de fondos para los préstamos son los depósitos bancarios y los fondos de previsión para la vivienda se han mantenido básicamente estables. Sin embargo, aún es necesario mejorar el actual sistema de fondos de previsión para la vivienda. Como la baja cobertura. Según datos del Ministerio de Construcción, el número de empleados que realmente pagaron fondos de previsión en 2007 fue sólo de 71.879.654,38+0.000, existe el fenómeno de que el fondo de previsión debe construirse pero no construirse; Por ejemplo, algunas empresas privadas aún no han establecido un sistema de fondos de previsión para la vivienda; la acumulación de fondos de previsión es pequeña y su popularidad no está muy extendida. En respuesta a estos problemas, debemos comenzar a mejorar el sistema del fondo de previsión de vivienda para que pueda satisfacer eficazmente las necesidades de financiación de vivienda de los consumidores y reducir los riesgos de liquidez.

2.3 Control del riesgo del ciclo económico

La industria inmobiliaria está estrechamente relacionada con el ciclo económico, y se deben establecer préstamos hipotecarios para viviendas personales.

Sistema de alerta temprana de riesgo crediticio para prevenir riesgos de mercado y de políticas. El primero es establecer una base de datos de alerta temprana de riesgos, obtener todos los aspectos de los datos y acumular y mejorar continuamente la recopilación y organización de los datos para sentar una base sólida para el desarrollo del modelo. El segundo es desarrollar un modelo de alerta temprana de riesgos apropiado para proporcionar; intervalos de alerta temprana, líneas de alerta, ponderaciones de indicadores y densidades de probabilidad. La tercera función es establecer un mecanismo de respuesta rápida y control previo para manejar y resolver rápidamente los riesgos potenciales mostrados por el sistema de alerta de riesgos; los riesgos que trae el ciclo económico a los préstamos hipotecarios para vivienda.

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2.4 Control del riesgo de tipos de interés

En respuesta a los riesgos que conllevan los cambios en los tipos de interés, los bancos pueden tomar las siguientes medidas:

La primera es desarrollar hipotecas. Préstamos con tasas de interés ajustables La tasa de interés se ajusta periódicamente en función de los cambios en las tasas de interés del mercado. En comparación con la tasa de interés flotante actual de mi país, la diferencia es que este ajuste cíclico de la tasa de interés ayuda a mejorar la correspondencia entre los depósitos y préstamos bancarios. El riesgo de un aumento de las tasas de interés que soportan los bancos puede transmitirse a los prestatarios y la tasa de interés soportada. por parte de los prestatarios disminuye. Los riesgos también pueden transferirse a los bancos.

El segundo es el desarrollo de los préstamos hipotecarios a tipo fijo, que se refiere a un préstamo hipotecario con un tipo de interés fijo dentro del plazo de amortización estipulado en el contrato de préstamo hipotecario. Según este modelo, los bancos asumen la mayor parte del riesgo de tipos de interés. Si los bancos pueden igualar los préstamos obteniendo fondos a tasa fija (como la emisión de bonos a tasa fija), pueden evitar los correspondientes descalces de tasas de interés y riesgos de liquidez.

2. ¿Cómo evitar riesgos al comprar una casa con hipoteca?

Este tipo de cosas ocurre principalmente cuando se reembolsan préstamos bancarios. Los riesgos durante este período son relativamente altos, pero también pueden controlarse. Sin embargo, no se puede decir que sea 100% seguro. Depende de si el propietario tiene dinero para pagar el préstamo él mismo, si existe algún riesgo. 2. Si el propietario no puede pagar el préstamo, debe dejar que el cliente pague el préstamo, lo cual es relativamente riesgoso. De esta manera se puede evitar el riesgo. Primero busque un abogado que demuestre que le prestó el dinero para pagar el préstamo. En segundo lugar, es mejor pedirle al propietario que haga un poder notarial y confiarlo a un tercero (con esto, puede realizar los procedimientos de transferencia con la parte que lo confía sin la firma del propietario, solo para evitar que el propietario cooperando con la transferencia). Con estas dos cosas el riesgo se reducirá mucho, pero no al 100%. Será diferente después de que se selle la casa.

En tercer lugar, los riesgos de los préstamos hipotecarios personales para vivienda

Introducción: ¿Cuáles son los riesgos de los préstamos hipotecarios personales para vivienda? A través de mi introducción, creo que todos comprenden los riesgos de los préstamos personales para vivienda y espero que sea útil para todos. Les recuerdo que tengan cuidado al solicitar un préstamo personal para vivienda. Para obtener más información sobre préstamos personales para vivienda, visite la columna legal de Experience.com.

Los riesgos de los préstamos personales para vivienda son:

(1) La causa interna de los riesgos de los préstamos personales para vivienda es el riesgo de manipulación de los préstamos de los bancos comerciales, que incluye principalmente el riesgo moral del personal, revisar los riesgos y los riesgos de gobernanza posteriores a los préstamos.

1. Riesgo moral del empleado

Se refiere principalmente a los agentes de crédito bancario que, por motivos personales o determinados intereses, saben a sabiendas que el prestatario ha proporcionado materiales falsos pero no lo señalan. , lo que hace que el prestatario La información no sea cierta y confunda a los aprobadores de préstamos. Es más, algunos empleados de manipulación violaron la ley a sabiendas, se confabularon interna y externamente, falsificaron deliberadamente materiales relevantes y defraudaron fondos de crédito bancario.

2. Riesgos de la revisión de préstamos

La revisión de préstamos es una parte importante del negocio de préstamos hipotecarios personales. Durante el proceso de revisión del préstamo, el personal encargado de la gestión no tenía una gran conciencia y vigilancia sobre los riesgos, tenía una comprensión siniestra de la verdadera identidad, los ingresos y la situación familiar del prestatario, y no revisó estrictamente la autenticidad y legalidad de los materiales relevantes, lo cual fue solo una formalidad. No hubo una investigación y verificación cuidadosa de los materiales defectuosos. Para ampliar su participación de mercado, algunos bancos compiten para reducir el porcentaje de pago inicial de los prestatarios, o relajar las condiciones para la aprobación de los prestamistas, simplificar ciegamente los procedimientos y crear riesgos ocultos.

3. Riesgo de gobernanza posterior al préstamo

La gobernanza posterior al préstamo de la mayoría de los bancos comerciales para préstamos personales para vivienda se refiere al modelo de gobernanza posterior al préstamo para préstamos corporativos, que requiere inspecciones e inspecciones periódicas. de cada préstamo. Los préstamos personales para vivienda tienen las características de un gran número de clientes dispersos. Con la expansión y el rápido desarrollo del negocio de préstamos hipotecarios personales, un banco de base suele tener cientos de clientes, y el número de clientes es mucho mayor que el de los clientes de préstamos corporativos. Si seguimos el método de gestión posterior al préstamo de los préstamos corporativos, no podremos comprender los cambios económicos y familiares de los clientes de préstamos de manera oportuna. Cuando pueden ocurrir riesgos, los bancos no pueden tomar medidas preventivas a tiempo para evitar que ocurran.

(2) Los factores externos de los riesgos comerciales de préstamos personales para vivienda incluyen principalmente riesgos de “hipotecas falsas”, riesgos de viviendas defectuosas y riesgos crediticios del prestatario.

1. Riesgo de "hipoteca falsa"

La "hipoteca falsa" se refiere a los promotores inmobiliarios que utilizan relaciones ficticias de venta de viviendas para obtener de forma fraudulenta préstamos hipotecarios bancarios, obteniendo así crédito bancario. . Desde el segundo semestre de 2003, una serie de políticas y medidas introducidas por el Estado han intensificado hasta cierto punto la reestructuración de las empresas inmobiliarias. Muchos pequeños y medianos promotores sienten claramente la presión financiera. En este caso, muchos promotores empezaron a obtener fondos de crédito bancario en nombre de "hipotecas falsas".

2. Por riesgo de defectos en la vivienda.

Si hay defectos graves en las casas desarrolladas por los desarrolladores, como 1. Las casas tienen serios problemas de calidad y son residencias no permanentes 2. Las casas son de tamaño reducido, las de mala calidad son de mala calidad, y los precios aumentan, causando pérdidas a los compradores de viviendas, lo que hace que los compradores de viviendas se resistan y no paguen los préstamos. 3. El desarrollador no cumplió su promesa, no completó la protección contra incendios y otros proyectos de apoyo a tiempo, y se retrasó en la mudanza; en; 4. El desarrollador no pagó el precio del terreno, las tarifas de respaldo, el pago del proyecto y los certificados de bienes raíces han provocado que algunos propietarios no cumplan con sus préstamos y abandonen sus hipotecas, creando riesgos crediticios. 5. Los desarrolladores prometen demasiado en vender casas; . Lo más común es que el promotor celebre un contrato de arrendamiento con el propietario. Debido a que el contrato de arrendamiento no es ideal o el desarrollador incumple el arrendamiento, el propietario también incumple el préstamo bancario. 6. La mala gestión de la propiedad genera discordia entre propietarios y promotores, lo que hace que los propietarios incumplan sus préstamos y aumenta los riesgos crediticios. Esto provocará impagos colectivos por parte de los prestatarios y falta de pago.

3. Riesgo crediticio del prestatario

Actualmente, debido a la falta de un sistema completo de gobernanza de la información personal en la sociedad, es difícil para los bancos comerciales hacer juicios de riesgo correctos. Desde la perspectiva del riesgo crediticio, por un lado, la recuperación exitosa de préstamos personales para vivienda está estrechamente relacionada con los cambios en la familia, el trabajo, los ingresos, la salud y otros factores del prestatario. La situación económica del prestatario se ha deteriorado seriamente, lo que ha resultado en la imposibilidad de pagar el préstamo bancario a tiempo, o los herederos del prestatario han abandonado la casa comprada y no están dispuestos a pagar, causando pérdidas a los intereses del banco. Por otro lado, los prestatarios también pueden defraudar deliberadamente a los bancos para obtener préstamos falsificando informes de crédito personales, creando así riesgo moral. En la actualidad, muchos prestatarios simplemente no tienen la capacidad de pagar sus préstamos con regularidad. Engañaron al banco para que comprara una casa falsificando su informe crediticio personal, luego alquilaron la casa y utilizaron el alquiler para pagar el préstamo. Una vez que la casa no se pueda alquilar, el prestatario no podrá seguir pagando el préstamo, lo que plantea riesgos para el banco.

Riesgos y Contramedidas: 1. Riesgos del ciclo industrial y de políticas

Desde la reforma inmobiliaria de 1998, el mercado inmobiliario de China se ha desarrollado rápidamente. Ha experimentado rondas de estímulo y regulación, gente haciendo cola toda la noche para comprar y también una ola. de cajas donde la gente se reunió y destrozó la propiedad. Por lo tanto, esta es una política típica y una industria cíclica, y el negocio de hipotecas de vivienda también debe hacer lo mismo para reducir los riesgos en esta área.

1. Riesgos de cumplimiento de la política de control macroeconómico

Desde la reforma del sistema de vivienda, la industria inmobiliaria ha estimulado efectivamente el crecimiento económico y resuelto los problemas de vivienda de los residentes. El modelo de “financiación de tierras” también permite a los gobiernos locales apoyar firmemente el desarrollo de la industria inmobiliaria. Desde 1998, no ha habido políticas regulatorias represivas sustanciales, por lo que la industria ha experimentado un rápido desarrollo en los últimos 10 años.

En 2006, se adoptaron medidas fiscales de regulación, con el objetivo principal de reducir la demanda; en 2007, se adoptaron políticas de crédito y de estructura de vivienda, con el objetivo principal de aumentar la oferta, especialmente para los sectores de bajos ingresos. y residentes de ingresos medios. Reducir las demandas irrazonables. Desde 2006, la demanda de compra de bienes raíces ha seguido aumentando, los fondos para ventas se han retirado y la liquidez ha sido escasa. Los promotores inmobiliarios también tienen fondos suficientes para comprar y acaparar grandes cantidades de terreno para desarrollo secundario.

En julio de 2007, el Estado implementó "precios de venta altísimos" y en septiembre aumentó el ratio de pago inicial para segundas viviendas, suprimiendo la demanda de inversión. Luego, el estado comenzó a mejorar claramente el sistema de seguridad de la vivienda, algunos compradores de viviendas comenzaron a entrar en un modo de esperar y ver, las ventas cayeron y la velocidad de retiro de fondos de las propiedades recién abiertas se desaceleró. Desde finales de 2007, ante el aumento vertiginoso de los precios de la vivienda en varios lugares, bajo la dirección de autoridades reguladoras como la Comisión Reguladora Bancaria de China, las políticas crediticias de los bancos comerciales se han vuelto más estrictas para los promotores inmobiliarios obtener bancos. fondos, las tasas de interés de los préstamos para el desarrollo han aumentado y el precio de los fondos sociales ha aumentado.

También se han suspendido la aprobación de salida a bolsa de empresas inmobiliarias y las actividades de refinanciación de empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa, como la emisión adicional de acciones y bonos corporativos. En 2009, gracias al plan económico de los "4 billones" y a unas políticas laxas, el mercado inmobiliario creció más rápidamente. Por lo tanto, alrededor de 2011, ante la presión inflacionaria, el banco central aumentó continuamente el coeficiente de reservas de depósitos y la tasa de interés de referencia, endureció la política monetaria y enfrentó una presión de financiamiento sin precedentes. Frente a políticas regulatorias de múltiples frentes, muchos promotores inmobiliarios se enfrentan a una crisis de liquidez interna y se ven obligados a recortar los proyectos de transferencia de precios de la vivienda y otras medidas para sobrevivir. Algunos promotores inmobiliarios radicales también han optado por métodos "solitarios" o incluso ilegales para obtener fondos para superar las dificultades. Éste es el riesgo de cumplimiento que conllevan las políticas de control macroeconómico.

2. Riesgos cíclicos en la industria

La industria inmobiliaria es una industria típica intensiva en capital con las características de gran inversión, ciclo largo y cadena de suministro compleja, lo que resulta en la Desarrollo y construcción de proyectos inmobiliarios. En el proceso de desarrollo económico a largo plazo, la fuerte demanda de bienes raíces, como la inversión de los hogares, los ciclos demográficos, el monopolio estatal de la oferta de tierras y otros factores, han llevado a una demanda de bienes raíces en el mercado a largo plazo, y los precios de la vivienda han seguido fortaleciéndose.

Debido a predicciones optimistas sobre la situación del mercado inmobiliario, las instituciones financieras y las instituciones de inversión inmobiliaria han aumentado su inversión en bienes raíces y han impulsado a instituciones de inversión de otras industrias a ingresar al campo inmobiliario. Con la mayor afluencia de inversores inmobiliarios, especialmente especuladores, los precios de diversos inmuebles, especialmente los edificios residenciales, han aumentado considerablemente, mientras que la tasa de desocupación de inmuebles ha disminuido significativamente, el volumen de transacciones en el mercado inmobiliario ha aumentado rápidamente. y el mercado de tierras y de transacciones inmobiliarias en todos los niveles ha sido extremadamente activo. El entusiasmo por adquirir terrenos es alto y la aceleración del desarrollo inmobiliario y la construcción de proyectos ha promovido aún más la expansión de la industria inmobiliaria. El número de transacciones ha aumentado y los precios inmobiliarios también han aumentado cada vez más. Tanto los especuladores como los propietarios-ocupantes cayeron en la locura de los "tulipán".

Después de una continua prosperidad y locura, especialmente en las ciudades de tercer y cuarto nivel, cuando el número de casas alcanza un cierto nivel y los precios suben a un cierto nivel, el crecimiento real de la demanda de vivienda es relativamente estable. Cuando la tasa de crecimiento de la oferta excede con creces la tasa de crecimiento de la demanda real, según la curva "oferta-demanda" de la economía occidental, el mercado no podrá soportar el precio y algunos especuladores entusiastas serán los primeros en salir del mercado. mercado Al mismo tiempo, también aumentará la preocupación de la sociedad por las restricciones. La voz de la especulación inmobiliaria. El gobierno también empezó a prestar atención e introdujo una serie de medidas de control. El juego de las parcelas no puede continuar, los precios de la vivienda no seguirán subiendo o incluso bajando a corto plazo, el volumen de transacciones inmobiliarias también disminuirá y la demanda se reducirá significativamente. En este momento, debido al largo ciclo de desarrollo de la industria inmobiliaria, las empresas que compiten por el desarrollo de terrenos y la industria inmobiliaria basándose en expectativas optimistas seguirán aumentando la oferta debido a la inercia del desarrollo, lo que generará expectativas de caída de los precios de la vivienda. El estado de ánimo de esperar y ver qué pasa es fuerte y las transacciones son aún más lentas. Esta es una depresión cíclica.

Con el desarrollo de la economía y el consumo de bienes raíces existentes por demandas rígidas como la fisión de los hogares, el mercado inmobiliario marcará el comienzo de nuevas expectativas optimistas, volverá a experimentar la locura y entrará nuevamente en el frío invierno. Esta es la ley natural de la industria. China también ha experimentado un desarrollo sostenido de 1998 a 2008, una depresión industrial de 2008 a 2009, un rápido desarrollo de 2010 a 2013, transacciones de 2014 a 2015 y transacciones en 2018. Es necesario predecir completamente el impacto de este riesgo cíclico en la industria inmobiliaria local, hacer predicciones prospectivas y adoptar medidas de control de riesgos "contracíclicas", como fortalecer la revisión de acceso de los solicitantes y aumentar el índice de pago inicial. durante la etapa de transacción loca.

En segundo lugar, los riesgos de los bienes raíces y los desarrolladores

Desde la reforma del mercado inmobiliario, la industria inmobiliaria ha logrado un rápido desarrollo y las empresas inmobiliarias que ingresaron temprano han hecho muchos esfuerzos. dinero. Por lo tanto, impulsadas por intereses, muchas empresas de otras industrias cruzan industrias y quieren obtener una parte del sector inmobiliario. A menudo, debido a la falta de experiencia y a predicciones insuficientes en todos los aspectos, el desarrollo del proyecto fracasa. Por lo tanto, los bancos deben centrarse en los riesgos de calificación de los proyectos y promotores inmobiliarios.

01, Acceso a atributos

Los bancos deben prestar atención a los riesgos de acceso durante la etapa de revisión de proyectos inmobiliarios, incluida la revisión de documentos fuera del sitio, la inspección in situ de proyectos bajo construcción, y comprender la ubicación y posicionamiento del inmueble a cooperar, el entorno, si se debe emitir un informe de cierre. Al realizar una inspección in situ del sitio de construcción, observe si está tapado o cerca de taparlo, si existe la posibilidad de un retraso en la entrega o una finalización incompleta, y preste atención para comprender la calidad general de la propiedad desde otros canales. Después de completar la aprobación del plan de la propiedad cooperativa propuesta, es necesario continuar rastreando el progreso de las ventas y la evaluación de la propiedad por parte del cliente.

Basado en la experiencia personal en la revisión de negocios hipotecarios, ya sea venta o preventa de viviendas comerciales, los aspectos clave que deben revisarse al ingresar a la propiedad son:

Primero, el "Certificado de uso de la tierra" de propiedad estatal, el "Certificado de planificación del proyecto de construcción", el "Permiso de planificación de la tierra para la construcción", el "Permiso de inicio del proyecto de construcción", el "Permiso de preventa de viviendas comerciales" y otros cinco certificados del desarrollador están completos. Propiedades con cinco certificados incompletos o defectuosos no pueden obtener certificados de derechos de propiedad inmobiliarios relevantes;

El segundo es si los fondos propios del desarrollador son suficientes, representando más del 30%, y los pequeños y medianos desarrolladores en terceros y Las ciudades de cuarto nivel tienen más del 40% de sus fondos propios. Si la unidad de construcción, el proyecto de construcción y el área de construcción son consistentes y si hay cambios debido a algunas razones durante el proceso de construcción de bienes raíces;

En tercer lugar, para propiedades de desarrolladores de alta calidad, hipotecas de vivienda personales Se permiten préstamos con un límite de seis meses (si se ha completado el edificio principal en la planta baja, se informará el progreso de la construcción de un piso. Otros desarrolladores pequeños y medianos deben solicitar préstamos hipotecarios para viviendas personales después del final). el edificio principal está cubierto;

En cuarto lugar, intente elegir una propiedad con una buena dirección y completas instalaciones de apoyo de complejos residenciales grandes y medianos.

02. Cualificaciones del desarrollador

La industria inmobiliaria es una industria típica con uso intensivo de capital. Tiene las características de gran inversión, alto riesgo, ciclo largo y cadena de suministro compleja. Es una verdadera industria lucrativa. Las autoridades reguladoras pertinentes durante el desarrollo no son estrictas con respecto al sistema de acceso de la industria, por lo que los promotores inmobiliarios son mixtos, con algunos malos promotores o promotores sin ninguna calificación. Por otro lado, a las empresas les resulta difícil intervenir en el desarrollo inmobiliario en todos los sectores y su experiencia es obviamente insuficiente. Sin embargo, debido a los recursos especiales de la red local, los pequeños desarrolladores en algunas áreas tienen medios "anormales" para obtener calificaciones de desarrollo de proyectos durante períodos especiales, lo que fácilmente puede causar varios problemas. Por lo tanto, la revisión de proyectos inmobiliarios debería prestar más atención a las calificaciones del promotor y a la fortaleza de los accionistas que lo respaldan.

Basándose en el entorno actual del mercado, en la práctica, se deben seleccionar tanto como sea posible desarrolladores de alta calidad, incluidos desarrolladores o empresas de desarrollo de renombre nacional que posean más del 50% de las acciones, empresas estatales, empresas cotizadas y otras cualificaciones o trayectorias de primer nivel Promotores, promotores con cualificaciones secundarias o empresas inmobiliarias líderes en la zona donde se ubica la sucursal.

La clave para prevenir este factor de riesgo reside en la cadena de capital del promotor y la calidad del proyecto. En tiempos de prosperidad económica, la financiación es conveniente y el problema de la insuficiencia de fondos puede ser absorbido por el aumento de los precios de la vivienda. Una vez que se rompa la cadena de capital, los préstamos de desarrollo hipotecados sobre terrenos y proyectos en construcción también estarán expuestos a riesgos, y las garantías escalonadas de los promotores dejarán de tener sentido. Las garantías de los préstamos hipotecarios para viviendas individuales pre-vendidas también se reducirán debido a la. resistencia colectiva de los compradores de viviendas. Por lo tanto, se recomienda a los promotores que sean cautelosos al intervenir en empresas privadas y personas físicas cuyos accionistas realicen operaciones transfronterizas.

En tercer lugar, el riesgo crediticio de los clientes de préstamos hipotecarios.

En el proceso crediticio, los bancos son los operadores de fondos y no los cesionarios de activos. No importa qué tipo de garantía, el prestatario es la primera fuente de pago a la que prestamos atención. Por lo tanto, en el proceso de negocio de préstamos hipotecarios para vivienda, prevenir hipotecas falsas y predecir la capacidad de pago de los solicitantes individuales de préstamos hipotecarios para vivienda también son medidas esenciales de prevención de riesgos.

1. Capacidad de reembolso

En el análisis diario de los préstamos hipotecarios para vivienda personal, los clientes se pueden dividir básicamente en dos categorías: clase trabajadora y autónomos. Para dos grupos diferentes, el enfoque de la prevención del riesgo de crédito es muy diferente.

En primer lugar, los asalariados, incluidos los asalariados de alta calidad en agencias gubernamentales, instituciones, empresas estatales y otros asalariados de alta calidad, pueden relajar los requisitos del índice de endeudamiento hasta cierto punto y verificar la información básica. como certificados de ingresos y relaciones familiares. La naturaleza de la unidad de trabajo determina que el costo del impago sea alto y el riesgo de los préstamos hipotecarios personales sea relativamente bajo. Por otro lado, los trabajadores asalariados de algunas empresas ordinarias deben prestar atención a su estabilidad profesional y a su experiencia laboral histórica.

Al mismo tiempo, dado que los certificados de ingresos de las empresas generales generalmente no están estrictamente controlados, puede solicitar una lista detallada de los extractos bancarios utilizados para emitir salarios (preste atención al riesgo de declaraciones falsas, consulte el artículo del autor sobre revisión de extractos bancarios ) y preste atención a los registros de seguridad social y los motivos de compra de una vivienda para prevenir riesgos, especialmente la demanda de viviendas ocupadas por sus propietarios o mejoradas que se ajusten a sus ingresos y situación familiar, dichos préstamos tienden a tener tasas de incumplimiento más bajas.

El segundo son los propietarios autónomos, cuyas fuentes de ingresos están estrechamente relacionadas con sus condiciones comerciales. Cuando las condiciones comerciales son buenas y las expectativas psicológicas son buenas, es fácil comprar una casa o un precio más alto. casas adosadas. Durante la crisis económica o cuando surgen problemas en el funcionamiento de un negocio, son propensos a "retrasarse" en los pagos de su hipoteca, por lo que se sienten más inseguros que la gente de clase trabajadora. Por lo tanto, para este tipo de clientes, consultar los estándares de revisión crediticia de clientes de préstamos pequeños, analizar su información básica, relación activo-pasivo, relaciones familiares, acumulación histórica de activos, capacidades operativas y sostenibilidad, y combinar el momento, la ubicación, el valor. y otros factores de la casa, es razonable realizar una verificación cruzada y evaluar exhaustivamente su riesgo de incumplimiento.

2. Hipoteca Falsa

Debido al bajo umbral de entrada para los clientes de hipotecas de vivienda, los requisitos básicos de entrada para los bancos generales son ser menor de 65 años, con plena capacidad de conducta civil. y plena capacidad de responsabilidad civil. Una persona física que pueda acreditar una identificación legal y válida. Por lo tanto, para hacer frente a la crisis de la cadena de capital, algunos desarrolladores han contratado empleados internos o trabajadores sociales para solicitar préstamos hipotecarios para viviendas personales de los bancos, lo que no sólo puede obtener tasas de interés más bajas, sino también retirar fondos rápidamente. Al mismo tiempo, algunos agentes inmobiliarios malhumorados utilizan los beneficios para seducir al personal del departamento de administración de viviendas y al personal del banco, y utilizan números de casas ficticios para otorgar crédito, involucrando a muchas personas y grandes cantidades, por lo que es necesario protegerse contra ellos.

Por otro lado, algunos compradores de vivienda no pueden solicitar préstamos hipotecarios personales para vivienda debido a políticas de restricción de compras o evasión de deuda ilegal y criminal, por lo que optan por solicitarlos a través de un tercero. En este caso, especialmente en el último, es necesario examinar de cerca las motivaciones de la agencia del solicitante y las condiciones crediticias. Si hay razones suficientes para demostrar que el comprador real de la vivienda ha cometido un delito y ha eludido deudas utilizando su nombre para comprar una casa, una hipoteca, etc., se debe poner fin de inmediato a ese comportamiento.

En la práctica, cuando nos encontramos con varias hipotecas falsas, hay cuatro representantes típicos en función de la autenticidad de la casa hipotecada y de si la compra y la firma del solicitante son auténticas: personas reales que proporcionan información falsa, números de casas inventados. Las personas, las personas falsas que compran casas con firmas falsas o falsas y las personas reales que engañan a los compradores vendiendo varias casas a través de algunas lagunas del sistema deben ser investigadas e identificadas de manera oportuna para identificar los "ojos feroces" del personal de aprobación.

Cuatro. Riesgos operativos internos de los bancos

Los riesgos de préstamos hipotecarios para vivienda causados ​​por los bancos incluyen principalmente los siguientes cuatro aspectos:

1. Verificar las fallas en el diseño de incentivos

Con el desarrollo. de préstamos hipotecarios para vivienda A medida que se intensifica la competencia empresarial, algunas sucursales bancarias se enfrentan a una enorme presión de evaluación y están ansiosas por tener éxito. Si bien no lograron formular un buen plan de negocios, se involucraron en el negocio de préstamos hipotecarios de bienes raíces y utilizaron tácticas colectivas para obtener pedidos. Esto es obvio. Debido a la insuficiente concentración del desarrollo, hay muy pocas propiedades con una profunda participación, lo que no favorece la gestión y el control general de riesgos.

Las medidas de incentivos no reflejan completamente el aplazamiento del riesgo, y algunos establecimientos de base ofrecen recompensas de pago único basadas en el número de transacciones completadas, lo que genera efectos de impulso obvios a corto plazo para algunos administradores de cuentas y un desequilibrio entre desarrollo de negocio y control de riesgos.

Esta situación requiere que las agencias de gestión bancaria hagan planes generales, aprovechen al máximo las ventajas de la vinculación público-privada y combinen el desarrollo inmobiliario y el negocio de préstamos para hacer un buen trabajo en el desarrollo en profundidad de bienes raíces. bienes. Para la asignación de costos de nuevos negocios de préstamos hipotecarios para viviendas personales, se debe considerar integralmente el equilibrio entre los incentivos especiales actuales y los incentivos básicos de marketing y mantenimiento del cliente, y se debe mejorar el sistema de evaluación e incentivos.

2. La investigación previa al préstamo no es una diligencia debida.

La falta de diligencia debida en la investigación se refleja principalmente en la falta de evaluación continua de los activos, pasivos y solvencia de los hogares autónomos. Subjetivamente, el riesgo de la hipoteca de la vivienda es bajo. Solo es necesario revisar el certificado de ingresos, el extracto bancario y los ingresos operativos actuales del trabajador autónomo. Básicamente, los activos fijos del solicitante y otros documentos de respaldo para demostrar su acumulación histórica de ingresos. y rara vez se mencionan los activos fijos del solicitante, la investigación de las obligaciones de la empresa, las condiciones operativas específicas y las obligaciones sociales de la familia del solicitante. Verificar la unidad de trabajo del asalariado y el proceso de conciliación bancaria, así como la exactitud y autenticidad de los ingresos, especialmente los certificados de ingresos de empresas ordinarias, son sólo una formalidad. Debido a su alta disponibilidad, los vendedores de bienes raíces a menudo actúan como agentes para los compradores de viviendas e incluso extractos bancarios falsos, que a menudo no atraen suficiente atención por parte de los administradores de cuentas bancarias.

3. Las operaciones de préstamo no son conformes.

Los riesgos comunes durante el proceso de operación del préstamo incluyen: el personal comercial de primera línea ayuda a los solicitantes a empaquetar los materiales de la solicitud, los revisores de préstamos no encuentran materiales falsificados evidentes, los factores crediticios se ingresan incorrectamente, los contratos firmados son defectuosos y la verificación es incorrecta. procedimientos de seguro no estrictamente implementados, suplantación de firmantes, etc. Esto requiere que los bancos implementen estrictamente las regulaciones operativas internas, controlen estrictamente los riesgos sustanciales en las revisiones de riesgos y sean cautelosos en cada posición si se manejan descuidadamente, la revisión es irregular y la implementación de las opiniones de aprobación se controla estrictamente si el contrato de crédito. no es consistente con las condiciones del préstamo, no primero Agregar después.

4. No existe una inspección posterior al préstamo (modo de limpieza de datos y garantías)

Los préstamos hipotecarios para vivienda personal tienen un plazo largo y los gestores básicamente piensan en una sola vez. trato. Hay un gran flujo de personal bancario durante el período del préstamo, por lo que se ignorarán las visitas de seguimiento posteriores al préstamo para préstamos hipotecarios.

En la actualidad, la gestión de los préstamos hipotecarios para viviendas personales por parte de los bancos se refleja a menudo en el seguimiento de información limitada, como la hipoteca y la congelación de las garantías de los préstamos hipotecarios, y los pagos mensuales de los prestamistas hipotecarios. , pero obviamente no es suficiente controlar los cambios en los hogares de los prestamistas hipotecarios y los cambios comerciales de los autónomos.

Falta de seguimiento de los proyectos hipotecarios y de los flujos hipotecarios. Durante el proceso de hipoteca de vivienda de primera mano, es difícil para la agencia gestora (no para el banco patrocinador) controlar el uso de los fondos de venta de vivienda. Algunas sucursales bancarias no han llevado a cabo de manera efectiva el mantenimiento posterior al préstamo de los proyectos de hipoteca de vivienda de primera mano. y falta de personal dedicado para monitorear el progreso de las ventas de los bienes inmuebles, el estado de entrega y ocupación, las instalaciones circundantes, los cambios en los precios de la vivienda, etc. , e incluso no advirtieron ni investigaron rápidamente las propiedades de muchos propietarios. Mientras no haya pagos hipotecarios atrasados, esta actitud es en gran medida irrelevante.

Es muy importante hacer un buen trabajo en la gestión del riesgo post-préstamo de los préstamos a largo plazo. Ya sea una hipoteca de primera mano o una hipoteca de segunda mano, los bancos deben establecer de manera efectiva un mecanismo de seguimiento dinámico para determinar si la garantía está hipotecada y restringida. Al mismo tiempo, deben construir un modelo eficaz de limpieza de datos de riesgo y realizarlo periódicamente. Análisis de alerta temprana de los clientes hipotecarios existentes para lograr la detección temprana, la prevención temprana y el tratamiento temprano.