¿Cómo evaluar el precio de alquiler del terreno asignado ahora con un certificado de derecho de uso de suelo de propiedad estatal?

El nuevo "Reglamento de Valoración de Tierras Urbanas" establece claramente el concepto de "precio de los derechos de uso de la tierra asignados", y el método del precio de referencia de la tierra es el método más comúnmente utilizado en la evaluación de los derechos de uso de la tierra asignados. Para comprender con precisión la composición del valor de la tierra asignada, primero debemos comprender la composición del valor del precio de referencia de la tierra. De acuerdo con el reglamento unificado del Ministerio de Tierras y Recursos sobre la connotación de precios de referencia del suelo urbano, es decir, la integridad del mismo uso bajo el índice de superficie promedio de cada nivel de suelo o área homogénea bajo el nivel de desarrollo del suelo de " cinco conexiones y un nivel" (o "siete conexiones y un nivel") El precio medio de los derechos de uso del suelo. El método del precio de referencia del suelo es un método que corrige los precios de referencia del suelo de diferentes categorías y niveles en función de los precios de referencia del suelo urbano determinados por cada ciudad y región para obtener el valor estimado del objeto de valoración. Los precios del suelo calculados por el precio de referencia del suelo se pueden dividir en cuatro tipos: precio mínimo del terreno construido, precio mínimo del terreno construido, precio total del terreno y precio total del terreno. La expresión del precio de referencia del suelo puede incluir el precio de referencia del suelo, el precio de referencia de la zonificación y el precio de la ruta. En la práctica, a menos que se especifique lo contrario, el precio de referencia del suelo generalmente se refiere al precio del suelo nivelado. En lo que respecta al precio de la tierra, su composición de valor consta básicamente de tres partes: costo de adquisición de la tierra, costo de desarrollo de la tierra y capital del propietario de la tierra. Dado que los derechos e intereses de los propietarios de tierras generalmente se reflejan en forma de arrendamientos, el valor de las tierras asignadas se compone principalmente de los dos primeros elementos, a saber, el costo de adquisición de tierras y el costo de desarrollo de tierras. Si el terreno asignado es terreno bruto, su componente de valor básico es el costo de adquisición del terreno.

Para la valoración del terreno asignado, también se pueden utilizar otros métodos de valoración básicos comúnmente utilizados. Por ejemplo, cuando se utiliza el método del costo para calcular el precio de transferencia de la tierra, el precio para asignar los derechos de uso de la tierra debe ser el costo promedio pagado por el usuario de la tierra al adquirir los derechos de uso de la tierra, incluidas las tarifas de adquisición de tierras, las tarifas de desarrollo de tierras y los impuestos pertinentes. , intereses y beneficios, etc. Cuando se utiliza el método de reducción de ingresos para estimar el valor de la tierra asignada, el ingreso neto de la tierra asignada se puede obtener restando el alquiler del arrendamiento de tierras de propiedad estatal del ingreso neto de la tierra. Luego, mediante la comparación y corrección de factores regionales y factores individuales, se obtiene el ingreso neto de la tierra asignada a estimar. El precio de los derechos de uso de la tierra asignados es igual al ingreso neto de la tierra asignada dividido por la tasa de interés de reducción de la tierra. . Cuando se utiliza el método de comparación de mercado para estimar el valor de la tierra asignada, el estado de la transacción, la fecha, la región y los factores individuales se pueden corregir para llegar al precio de los derechos de uso de la tierra asignados que se estimarán. El método de comparación de terrenos en cesión es un método para obtener el valor estimado del objeto de tasación a partir del precio de transferencia de un terreno similar al objeto de tasación y deduciendo la tarifa de transferencia.

En resumen, la evaluación del valor de los derechos de uso de la tierra asignados se puede resumir en una oración: partiendo de la premisa de que la tierra asignada se puede transferir libremente, siga los principios generales de evaluación y céntrese en el propósito de la evaluación. y considerar plenamente los cambios en la reestructuración empresarial Varios factores, con una evaluación conservadora como ideología rectora, el precio de los derechos de uso de la tierra excluyendo las tarifas de transferencia de la tierra se calcula según el área planificada, con el tiempo de evaluación como la fecha de inicio.