¿Cuál es el significado del origen del proceso de titulización del alquiler de viviendas?

La Comisión Reguladora de Valores de China y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural emitieron conjuntamente el "Aviso sobre la promoción de la titulización de activos de alquiler de viviendas" indicando que promover la titulización de Los activos de alquiler de viviendas favorecerán la revitalización de los activos de alquiler de viviendas existentes. Mejorar la eficiencia del uso del capital y promover el desarrollo del mercado de alquiler de viviendas.

En segundo lugar, el proceso de titulización de activos de alquiler de viviendas

Las bolsas deben establecer un canal verde para los proyectos de titulización de activos de alquiler de viviendas y designar personal dedicado que sea responsable de mejorar la eficiencia de la revisión, emisión, archivado y listado.

Además, el "Aviso" requiere fortalecer la supervisión y gestión de la titulización de activos de alquiler de viviendas, proponiendo crear un buen entorno político, cultivar inversores diversificados y apoyar el desarrollo de la titulización de activos de alquiler de viviendas.

1. Modelo CMBS

Los valores respaldados por hipotecas de bienes raíces comerciales (CMBS) se refieren a valores respaldados por activos que utilizan bienes raíces comerciales como garantía y utilizan los ingresos futuros de activos inmobiliarios relacionados. como fuente de pagos de principal e intereses.

Este es el primer producto de titulización de activos hipotecarios de apartamentos de alquiler a largo plazo (CMBS) en China, y también es el producto de titulización de activos de alquiler de viviendas más grande emitido hasta el momento.

Las características de este proyecto CMBS son las siguientes:

(1) El gestor puede seleccionar los activos inmobiliarios subyacentes de acuerdo con los estándares acordados dentro de los dos años siguientes a la emisión de la no objeción. carta y emitir el La emisión de múltiples tramos de CMBS en cualquier momento mejora en gran medida la eficiencia de la emisión y reduce aún más los costos de financiación de las empresas.

(2) El activo subyacente es un préstamo fiduciario bajo un fideicomiso de fondo único, y el flujo de efectivo de los ingresos por alquiler del apartamento de alquiler a largo plazo en la planta baja es la principal fuente de reembolso.

(3) En comparación con los REIT, los activos de CMBS conservan la propiedad, obtienen financiación y logran la apreciación de los activos. En comparación con los ABS, las hipotecas de activos inmobiliarios CMBS pueden obtener una escala de financiación mayor y ganarse la confianza de los inversores.

2. Modelo ABS de derechos de ingresos por alquiler

El 4 de octubre de 2017, 65438, Mofang Apartment emitió el primer producto de titulización de activos de apartamentos de alquiler a largo plazo de China en la Bolsa de Valores de Shanghai. Plan Especial de Apoyo a Activos de Derechos Beneficiarios de Cube Apartment Trust", los activos básicos son ingresos por alquiler de 4.014 habitaciones. Este producto es un típico producto ABS de derechos de renta de alquiler, que se refleja principalmente en:

(1) Subarrendamiento de la propiedad, estrategia de activos livianos, sin hipoteca inmobiliaria.

(2) Resolver los problemas de financiación de los operadores profesionales de apartamentos.

(3) Introducir instituciones de garantía de terceros para proporcionar garantías adicionales para el canje de productos.

(4) Tratar los alquileres actuales y futuros generados por el "apartamento con número de casa específico" como activos colectivos, resolver el problema del desajuste entre los términos del arrendamiento y del producto mediante la especialización de los activos colectivos y crear un entorno estable. negocio a través de una estructura de flujo de caja dual SPV.

3. REIT de apartamentos

Los REIT son la abreviatura de Real East Investment Trusts. Se basan en bienes inmuebles que pueden generar ingresos por alquiler estables como activos básicos y toman los ingresos por alquiler. de los bienes inmuebles básicos como fuente principal de ingresos del Fondo Fiduciario. Como elementos centrales de los productos similares a los REIT, la capacidad de generación de flujo de efectivo de los activos subyacentes y su propia capacidad de preservación de valor tendrán un gran impacto en la supervivencia del plan especial.

El 11 de octubre de 2017, la Bolsa de Valores de Shenzhen aprobó la emisión del "Nuevo Plan Especial de Apoyo a Activos de Vivienda con Valor de Apartamentos". Es el primer producto REIT nacional de activos de apartamentos de alquiler a largo plazo y el primer producto. REIT de apartamentos de capital nacional. El plazo es de cinco años (los primeros tres años son el período de operación y los dos siguientes son el período de disposición), de los cuales la escala de productos prioritarios es de 654,38+3 mil millones de yuanes y la tasa de interés de emisión es del 5,3%.

4. ABS de consumo de alquiler a plazos

En agosto de 2017, Freehand anunció el establecimiento exitoso del "Plan especial de apoyo a activos de derechos beneficiarios del Fideicomiso de alquiler a plazos CITIC Securities-Freehand 1" (en adelante denominado "A mano alzada" ABS"). El tamaño de la primera emisión es de 500 millones de yuanes, de los cuales la prioridad es la calificación crediticia AAA, que representa el 90%, y la tasa de interés de emisión es del 5,39%.

Los inquilinos en el mercado de alquiler suelen pagar el alquiler por adelantado de forma trimestral, semestral o anual. La cuota de Ziroom es un producto financiero de pago mensual lanzado por Ziroom para inquilinos. Combinado con el sistema de crédito gratuito para inquilinos, los inquilinos que alcanzan un determinado valor pueden elegir productos de pago a plazos gratuitos para pagar su alquiler anual a plazos.

En tercer lugar, la importancia de la titulización del mercado de alquiler de viviendas

En primer lugar, la financiación financiera. La baja tasa de rendimiento actual de la industria ha ejercido una gran presión financiera para el desarrollo de las empresas inmobiliarias. Los productos de titulización de activos, como ABS y REITS, proporcionan más canales de financiación para los operadores en la etapa de crecimiento.

En segundo lugar, la titulización de activos es un "impulso" para la expansión de las empresas inmobiliarias. Por un lado, los fondos obtenidos a través de ABS y REITS pueden utilizarse para mantener las operaciones del proyecto y también pueden aumentar las fuentes de "munición" para el rápido desarrollo de la industria del arrendamiento.

En tercer lugar, la titulización de activos aporta buena liquidez al mercado inmobiliario. Aunque este tipo de liquidez no se puede comparar con los REIT reales por el momento, es un intento indispensable para el desarrollo de todo el mercado.

En cuarto lugar, los riesgos y beneficios se pueden volver a dividir.