El sector inmobiliario en la era del alquiler de casas
Los expertos del sector creen que las "Opiniones" pueden aportar nuevos puntos de crecimiento a las empresas inmobiliarias, por lo que le prestan mucha atención. Los expertos recuerdan que la construcción de viviendas de alquiler asequibles debe basarse tanto en la capacidad como en la capacidad.
Las viviendas de alquiler asequibles ayudarán a las empresas de desarrollo inmobiliario a transformarse y mejorarse.
Chen Jie, director del Centro de Investigación sobre Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de la Universidad Jiao Tong de Shanghai y miembro del Comité de Ciencia y Tecnología del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, afirmó que en los últimos años , las empresas inmobiliarias tradicionales como Vanke, Longfor y CIFI han invertido mucho en apartamentos de alquiler a largo plazo. Según las disposiciones pertinentes de los "Dictámenes", estas empresas pueden solicitar participar en el desarrollo y explotación de viviendas de alquiler asequibles siempre que el parque de viviendas de alquiler que posean cumpla requisitos básicos como el tipo de unidad y el alquiler.
Tan Miao (seudónimo), analista jefe de bienes raíces de una conocida empresa de corretaje, señaló que la tasa de retorno actual de los alquileres a largo plazo es relativamente baja, por lo que cualquier enfoque que pueda aumentar la tasa de retorno puede atraer la atención de las empresas.
En términos de reducción de costes, los "Dictámenes" proponen medidas específicas. Por ejemplo, cuatro métodos de uso de terrenos existentes y construcción de viviendas han reducido los costos de la tierra; se han reducido las cargas impositivas corporativas y los impuestos a la propiedad se han reducido del 12% al 4%. Especialmente en términos de financiación, los préstamos para viviendas de alquiler asequibles deben recibir un trato diferente al implementar la gestión de créditos inmobiliarios; Al mismo tiempo, el gobierno central también proporcionará subsidios apropiados a los proyectos elegibles.
En la sesión informativa sobre políticas del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, Ni Hong, viceministro del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, dijo que el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles será la dirección que tomará la verdadera Las empresas inmobiliarias se esforzarán por explorar en el futuro.
Ni Hong dijo sin rodeos que "este tramo es relativamente corto" porque los promotores no están dispuestos a desarrollar viviendas de alquiler a largo plazo debido a su modelo de desarrollo de alto apalancamiento y rápida rotación.
Para apoyar la construcción de viviendas de alquiler asequibles, las "Opiniones" aclaran que las empresas e instituciones que utilizan sus propios terrenos inactivos deben cambiar el uso del suelo, pero no necesitan pagar el precio del suelo y están exentos del pago de tasas de apoyo a la infraestructura urbana.
El responsable correspondiente del Departamento de Seguridad de Vivienda del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural interpretó los "Dictámenes" y señaló que las empresas de arrendamiento de viviendas pueden optar por aplicar el método de cálculo de impuestos simplificado al alquilar. casas a particulares, y calcular el impuesto al valor agregado a una tasa reducida del 1,5% para las empresas. Las instituciones públicas, grupos sociales y otras organizaciones que alquilan viviendas a personas físicas y grandes empresas profesionales de arrendamiento de viviendas pagarán el impuesto sobre la propiedad a una tasa reducida del 1,5%. 4%. Las tarifas de apoyo a la infraestructura urbana están exentas para los proyectos de viviendas de alquiler asequibles.
“Con tantas políticas preferenciales, queremos que las entidades del mercado puedan ajustar cuentas y hacerlo. Esta es también una nueva forma para que las empresas logren la transformación y el desarrollo de acuerdo con la demanda del mercado. de viviendas de alquiler asequibles será Esta es una dirección que las empresas de bienes raíces se esforzarán por explorar en el futuro", dijo Ni Hong.
Cao Jinbiao, Director del Departamento de Seguridad de Vivienda del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, señaló que espera promover la transformación y mejora de las empresas de desarrollo inmobiliario a través de los "Opiniones".
Chen Jie cree que el arrendamiento de viviendas asequibles puede convertirse en un negocio más importante para las empresas inmobiliarias en el futuro. "Las empresas deben tener nuevos puntos de crecimiento, de lo contrario su atractivo en el mercado de capitales disminuirá. Las viviendas de alquiler asequibles sin duda tendrán la oportunidad de convertirse en un nuevo punto de crecimiento."
Las "Opiniones" tienen implicaciones para el sector inmobiliario y los mercados de tierras. ¿Cuál es el impacto?
Los "Dictámenes" proponen que cuatro tipos de suelo, incluidos los terrenos de construcción comercial colectiva, puedan participar en la oferta de viviendas de alquiler asequibles. Chen Jie señaló que según las condiciones específicas de las diferentes ciudades, el grado de participación en varios tipos de terreno será muy diferente en el futuro.
“Por ejemplo, Beijing ha hecho grandes esfuerzos para utilizar terrenos de construcción de propiedad colectiva para construir viviendas de alquiler, lo que representa más de la mitad de la construcción total del país en esta área. Shanghai utiliza principalmente terrenos de construcción de propiedad estatal. "Alienta a las empresas e instituciones a utilizar sus propios terrenos. La oferta de parcelas R4 especialmente diseñadas para viviendas de alquiler representa más de la mitad del total del país", dijo Chen Jie.
Chen Jie consideró que esta opinión tendrá un impacto significativo en las empresas inmobiliarias y las políticas territoriales en las grandes ciudades. Señaló que en la etapa actual de desarrollo del mercado de alquiler, la era del desarrollo a gran escala ha terminado y ha llegado la era de la vivienda en stock. El nivel de desarrollo de la bolsa del mercado de alquiler en las grandes ciudades afectará directamente a la atracción de talentos, lo que a su vez afectará a la competitividad de la ciudad a largo plazo. "Algunas ciudades ahora también tienen prácticas relacionadas. Los apartamentos para talentos son beneficios de alto nivel. La intención del gobierno central al emitir las "Opiniones" es muy clara. No es sólo proteger a los talentos de nivel medio a alto, sino también introducir más políticas de protección inclusivas. Porque el desarrollo urbano requiere todo tipo de talentos".
Zhang, analista senior del Instituto de Investigación Tongce, cree que "en el actual entorno de mercado, las viviendas de alquiler todavía ofrecen productos residenciales estructurales y de transición. Por lo tanto, desde una perspectiva macro, esencial y a largo plazo, "las "opiniones" tienen un impacto limitado en las políticas territoriales y los mercados inmobiliarios en las grandes ciudades".
Haremos todo lo posible y actuaremos dentro de nuestras capacidades.
Los "Dictamenes" estipulan que las empresas e instituciones pueden construir por sí mismas. Quienes no tengan fondos ni capacidades pueden cooperar con empresas de alquiler de viviendas y empresas de desarrollo inmobiliario para la construcción y operación.
Tan Miao señaló que la industria de apartamentos de alquiler a largo plazo no es actualmente una industria rentable y que la cuota de mercado de viviendas de alquiler a largo plazo suministradas por empresas inmobiliarias reconocidas también es muy limitada.
Tan Miao reveló que se enteró en una reunión celebrada por los departamentos pertinentes que "debe promoverse" la política de seguridad habitacional para viviendas de alquiler asequibles. Incluso si las viviendas de alquiler asequibles no son un importante proveedor de viviendas de alquiler a corto plazo, su estatus será cada vez más importante a largo plazo.
El "Aviso de la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma sobre la mejora adicional del trabajo piloto de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) en el sector de infraestructura" emitido el 2 de julio de este año proponía ampliar el alcance de los REIT piloto para viviendas de alquiler asequibles. Esto se considera una combinación de "Opiniones" que sitúan la política de viviendas de alquiler asequibles en una posición más importante.
Un informe de investigación de Industrial Securities muestra que el stock acumulado de activos de vivienda asequible de mi país es de aproximadamente entre 3 y 5 billones de yuanes. Calculado a una tasa de titulización del 10%, el tamaño del mercado de los REIT corresponde a entre 300.000 y 5.000 millones de yuanes. 300 mil millones de yuanes.
Chen Jie consideró que es poco probable que los REIT que ofrecen alquiler de viviendas asequibles se generalicen. Durante la encuesta, Chen Jie descubrió que la tasa general de ocupación de viviendas de alquiler asequibles es relativamente baja. Sin embargo, cree que un desarrollo adecuado en ubicaciones adecuadas y la producción de algunos casos de demostración para atraer la atención del mercado de capitales y aumentar la confianza empresarial favorecerán el desarrollo del alquiler de viviendas asequibles.
Chen Jie presentó que ha habido varios intentos de alquilar viviendas asequibles en varios lugares. Los dictámenes emitidos por el Consejo de Estado desempeñan un papel rector programático y son promovidos por funcionarios de alto nivel. Todas las localidades están obligadas a cooperar. "Al principio, las empresas tenían que luchar por ello, pero ahora los gobiernos locales tienen una mayor motivación".
Se informa que este año, algunas ciudades grandes con una entrada neta de población planean levantar 930.000 unidades de vivienda de alquiler asequible. , que supone una ampliación de la vivienda de alquiler asequible. Un buen comienzo para abastecer y optimizar la estructura de oferta de vivienda de alquiler.
“Los gobiernos locales necesitan obtener ganancias a corto plazo. A largo plazo, si la escala del mercado de viviendas de alquiler se desarrolla hasta cierto punto, también puede reducir la demanda”. Miao señaló que los gobiernos locales deben tomar medidas específicas para cooperar con las políticas con firme determinación.
El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural mencionó en la sesión informativa periódica sobre políticas del Consejo de Estado que los gobiernos locales deberían cambiar este asunto de "Quiero hacerlo" a "Tengo que hacerlo". Chen Jie dijo que cuando una empresa ve potencial de mercado y contacta proactivamente con el gobierno, el gobierno proporcionará subsidios limitados de acuerdo con las políticas correspondientes para aprovechar la inversión marginal, entonces este es un proyecto con potencial de desarrollo. "Si el gobierno quiere subsidiar mucho y las empresas están dispuestas a hacerlo, entonces puede que este no sea un proyecto maduro y podemos esperar hasta que esté maduro. En otras palabras, debemos hacer lo mejor que podamos, pero también debemos hacerlo". hacer dentro de nuestras capacidades.