Reflexiones sobre el fortalecimiento de la supervisión del mercado de agencias de vivienda
1. Los principales problemas existentes en el mercado actual de agencias de vivienda de Rugao
1. El caos en el mercado de agencias de vivienda no puede garantizar los derechos e intereses legítimos de las partes involucradas. En los últimos años, a través de múltiples inspecciones conjuntas de aplicación de la ley por parte de los departamentos de seguridad pública, industria y comercio, administración de vivienda, trabajo y otros, se ha descubierto que las principales manifestaciones del caos en el mercado de agencias de vivienda en el área de Rucheng son:
(1) Operación sin calificaciones. Hasta ahora, hay 32 agencias inmobiliarias que han obtenido licencias comerciales de los departamentos industrial y comercial, mientras que sólo 9 han solicitado el registro y obtenido certificados de calificación de los departamentos de gestión de vivienda. La gestión no calificada ha alterado gravemente el orden normal del mercado de agencias inmobiliarias;
(2) Operación más allá del alcance. Es común que los intermediarios inmobiliarios realicen actividades comerciales más allá del alcance del certificado de calificación, como la contratación de algunos servicios laborales, servicios de búsqueda de pareja, etc.;
(3) Prácticas profesionales irregulares. La calidad profesional de algunas agencias de servicios de intermediación inmobiliaria es baja, no pueden trabajar con certificados y sus servicios no están estandarizados;
(4) El acuerdo no está estandarizado, transacciones orales, el contenido del acuerdo está incompleto, los elementos están incompletos y los derechos y obligaciones no están claros;
(5) Las condiciones del arrendamiento no están completas. Algunas casas de alquiler presentan riesgos para la seguridad y algunas tienen procedimientos de subarrendamiento e hipoteca incompletos, carecen de certificados de derechos de propiedad, son construcciones ilegales y tienen disputas de propiedad.
(6) La conciencia sobre el registro y presentación legal es débil. No entiendo, no apoyo y me resisto al registro y presentación legal. Al aceptar la gestión, algunos arrendadores no están dispuestos a proporcionar información y algunos incluso se niegan a admitir el comportamiento de arrendamiento;
(7) Subarriendo, especulación de mercado, aumento de alquileres y obtención de ganancias;
>(8) Utilizar el arrendamiento para engañar a los departamentos de administración industrial y comercial y ocultar operaciones ilegales y delitos económicos. El caos en el mercado de las agencias de vivienda ha resultado en la incapacidad de proteger los derechos e intereses legítimos de ambas partes del contrato de arrendamiento. Una vez que ocurre una disputa, es costumbre resolverla de forma privada. Por ejemplo, cuando se litiga por la protección de derechos legales, a menudo ambas partes no tienen pruebas o éstas son insuficientes, y los derechos e intereses no pueden protegerse de manera efectiva.
2. La supervisión inadecuada del mercado de agencias de vivienda ha dejado graves peligros ocultos para la seguridad social. Algunos delincuentes utilizan las casas de alquiler como base para llevar a cabo diversas actividades ilegales como robos, tráfico de drogas, juegos de azar, etc. Algunos fenómenos desagradables de la sociedad también utilizan las casas de alquiler para encubrirse. Las estadísticas muestran que en los últimos años más del 70% de los casos penales en la ciudad están relacionados con el alquiler. Además, las casas de alquiler se han convertido también en refugio de "superguerrilleros" y operadores sin escrúpulos crean guaridas "falsificadas".
3. La falta de gestión del mercado de agencias de vivienda ha resultado en una gran pérdida de fuentes tributarias. Según datos pertinentes, la tasa de registro de edificios comerciales y residenciales en la ciudad de Rugao es casi nula. Debido a la pequeña cantidad de gestión, la baja cobertura, el insuficiente intercambio de información entre departamentos, las bases de recaudación poco claras por parte de las autoridades tributarias y una gran brecha entre las tasas reales de recaudación y registro, se pierde una gran cantidad de fuentes tributarias. Impulsados por intereses económicos, la mayoría de los arrendadores no están dispuestos a ofrecer contratos de arrendamiento para evitar la gestión por parte del departamento de gestión. Un gran número de actividades de alquiler de viviendas desembocan en el mercado negro clandestino de alquileres privados.
2. Razones de los problemas en el mercado de agencias de vivienda
1. El retraso en las leyes y regulaciones pertinentes ha afectado el sano desarrollo del mercado de agencias de vivienda. Se han modificado las leyes, reglamentos y documentos normativos existentes, como la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos", las "Medidas de Gestión del Arrendamiento de Viviendas Urbanas" del Ministerio de Construcción, las "Medidas de Gestión del Arrendamiento de Viviendas Urbanas de la ciudad de Nantong" y otras leyes, reglamentos y documentos normativos existentes. Lanzado durante casi diez años. Las expresiones y métodos de operación de muchos conceptos ya no se han adaptado a los requisitos del rápido desarrollo del mercado de agencias de vivienda. En particular, no hay medidas de castigo específicas en las cláusulas penales, lo que a menudo coloca a los funcionarios encargados de hacer cumplir la ley en la incómoda posición de estar impotentes y sin pruebas para hacer cumplir la ley, y son impotentes para hacer frente a algunos comportamientos intermediarios ilegales.
2. El sistema de gestión y los métodos de supervisión actuales no pueden adaptarse a los requisitos de desarrollo del mercado de agencias de vivienda. Según la Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos, el departamento de gestión de bienes raíces del gobierno popular a nivel de condado es responsable de la gestión del arrendamiento de viviendas dentro de su propia región administrativa.
Sin embargo, con el rápido desarrollo de la construcción urbana, el mercado de agencias de vivienda se está volviendo cada vez más amplio. Algunos otros departamentos gubernamentales también participan en la gestión del alquiler de viviendas, pero falta la coordinación y cooperación necesarias entre ellos, lo que da lugar a una multiplicidad de políticas. Además, los métodos de supervisión son únicos y pasivos, y la dotación de personal no puede cumplir con los requisitos de intensidad de gestión. Hasta el momento no se ha creado ningún sistema de gestión ni medios de supervisión eficaces que se adapten a las condiciones del mercado de esta ciudad. Esta situación no sólo aumenta la carga financiera de las partes, sino que también provoca un caos en el sistema de gestión y el orden del mercado, que no favorece el desarrollo sostenido, rápido y saludable del mercado de agencias de vivienda.
En tercer lugar, sugerencias para fortalecer la supervisión del mercado de intermediarios inmobiliarios
1. Se recomienda mejorar el sistema regulatorio del mercado de intermediarios inmobiliarios y establecer el intermediario inmobiliario de Rugao. departamento de gestión de mercado tan pronto como sea posible en base a una extensa investigación de las calificaciones de los sujetos de aplicación de la ley administrativa. De acuerdo con los principios de "gestión moderadamente avanzada, fácil de operar, fácil de implementar y estandarizada", se deben formular una serie de políticas adecuadas para la gestión del mercado de intermediarios de vivienda en la ciudad de Rugao para incorporar la gestión de intermediarios de vivienda de la ciudad. un recorrido legal y estandarizado.
(1) Debe aclararse el concepto de arrendamiento de vivienda. Los arrendadores deben incluir propietarios, personas jurídicas, agencias gubernamentales, organizaciones no gubernamentales y grupos sociales con derechos reales de propiedad y gestión. El arrendamiento de una vivienda se refiere al acto en el que el arrendador entrega la casa y parte de la casa al arrendatario, y el arrendatario paga el alquiler al arrendador en moneda u otras formas y recupera el producto.
(2) Es necesario aclarar la forma y tipo de alquiler de la vivienda.
(3) Aclarar el alcance de la gestión del alquiler de viviendas en la ciudad de Rugao, y se deben gestionar todas las actividades de alquiler de viviendas dentro del área administrativa de la ciudad de Rugao.
(4) Aclarar las medidas de castigo para hacer que las leyes y regulaciones sean más operables.
2. Establecer un sistema de gestión de agencias de vivienda que satisfaga las necesidades del mercado y establecer una red de gestión vertical de "dos niveles de gobierno y tres niveles de gestión" para la gestión de agencias de vivienda. Establecer una "oficina de administración de agencias de vivienda" en el departamento de administración de bienes raíces municipal y establecer oficinas de administración de agencias de vivienda de base en ciudades y comunidades (que pueden trabajar junto con otros departamentos) para formar un sistema de administración de tres niveles, aumentar el personal de administración en consecuencia. , implementar gastos relevantes y asegurar la vivienda Desarrollo del trabajo de gestión intermediaria. Al mismo tiempo, se ha establecido una red de gestión horizontal para las agencias de vivienda con "una clara división del trabajo, cooperación mutua y gestión conjunta". Los departamentos pertinentes, como los de gestión de vivienda, seguridad pública, impuestos, asuntos civiles, industria y comercio y planificación familiar, deben cooperar entre sí para formar una fuerza conjunta y trabajar juntos para gestionar el problema. El departamento de gestión de vivienda debe garantizar la legalidad de las casas alquiladas mediante la revisión y emisión de certificados de alquiler de viviendas, proporcionar de manera proactiva una base relevante para que el departamento de administración industrial y comercial registre empresas, proporcionar al departamento de impuestos información relacionada con los impuestos sobre el alquiler de viviendas y proporcionar información sobre personas ajenas al departamento de planificación familiar. Al solicitar una licencia comercial, el departamento industrial y comercial comprobará el certificado de propiedad de la vivienda o el certificado de registro de alquiler de la vivienda. Si no existe ningún registro de registro, se notificará la información pertinente al departamento de gestión de alquiler de la vivienda. El departamento de seguridad pública debería fortalecer la gestión de seguridad de las personas en casas de alquiler.
3. Explorar e innovar un conjunto de métodos eficaces de gestión de agencias de vivienda en la nueva situación.
(1) Es necesario difundir vigorosamente la importancia de fortalecer la gestión de las agencias de vivienda y aumentar la tasa de inscripción. Es necesario aprovechar al máximo los medios de comunicación y las posiciones publicitarias de la comunidad, así como la distribución de folletos, visitas puerta a puerta, etc., para dar amplia publicidad a la importancia de fortalecer la gestión de las viviendas de alquiler y dar a conocer las leyes, reglamentos y normas pertinentes. y darlos a conocer a todos los hogares. En particular, es necesario centrarse en los propietarios de viviendas de alquiler y las agencias de arrendamiento financiero, realizar una labor de publicidad específica, informar los requisitos y formular tres capítulos para dejarles claras sus responsabilidades y obligaciones, mejorar aún más su conciencia sobre las operaciones respetuosas de la ley, y activamente cooperar con los departamentos relevantes para realizar el trabajo de gestión y formar una situación interactiva positiva. Teniendo en cuenta los problemas existentes en las agencias de vivienda, con el fin de regular aún más el mercado de la vivienda de segunda mano y salvaguardar los derechos e intereses legítimos de los compradores de viviendas. El gobierno debería emitir documentos para aclarar que las actividades de corretaje inmobiliario deben cumplir con los "cuatro no" y los "tres deberes" y estandarizar y rectificar aún más el comportamiento de corretaje en el mercado residencial secundario. "Cuatro No": en primer lugar, las empresas de corretaje de bienes raíces no realizarán negocios de corretaje más allá del alcance de la verificación de calificaciones; en segundo lugar, las empresas de corretaje de bienes raíces y sus empleados no utilizarán la conveniencia profesional para realizar actividades de transferencia de viviendas; las empresas no prestarán certificados de calificación para buscar beneficios para otros; en cuarto lugar, los agentes inmobiliarios no pueden prestar certificados de calificación ni permitir que otros realicen actividades de intermediación inmobiliaria en su propio nombre.
"Tres requisitos": en primer lugar, los empleados de las empresas de corretaje de bienes raíces deben poseer un certificado de calificación de corretaje de bienes raíces y deben presentar el certificado de calificación al cliente cuando realicen actividades de corretaje de bienes raíces; en segundo lugar, el contrato de intermediación firmado por una empresa de corretaje de bienes raíces; utilizar el departamento de gestión inmobiliaria Supervisar el texto estándar del contrato de intermediación. La parte vendedora que firma el contrato debe contar con la firma del propietario del inmueble y de su propietario, y no podrá firmar el contrato de intermediación en su nombre, en caso de intermediación inmobiliaria; La empresa establece una sucursal, la sucursal debe acudir a la administración de bienes raíces. Realizar los procedimientos de registro en la Sección de Agencias de Bienes Raíces y solicitar el certificado de calificación de sucursal. Se deben hacer esfuerzos para aumentar la tasa de registro de viviendas de alquiler en las zonas rurales y urbanas de la ciudad de Rugao y esforzarse por lograr una cobertura básica completa lo antes posible.
(2) Innovar los modelos de gestión y mejorar la eficiencia administrativa. Para fortalecer eficazmente la supervisión del mercado de intermediarios de vivienda, el departamento de impuestos puede encomendar al departamento de administración de vivienda la recaudación de los impuestos y tasas pertinentes al gestionar el registro de arrendamiento. El departamento de administración de vivienda también puede solicitar un permiso de residencia temporal para extranjeros ante la seguridad pública; departamento y encomendarle el registro y archivo del arrendamiento. El departamento encargante pagará la tarifa de encomienda de acuerdo con las regulaciones pertinentes. Esto no solo resuelve el problema de la superposición de redes de trabajo de varios departamentos, sino que también resuelve el problema de la falta de personal y fondos en los departamentos relevantes, reduce los costos administrativos, mejora la eficiencia del trabajo y facilita a las masas. El modelo de gestión cooperativa de "integración familiar" entre casas de alquiler y comisarías creadas en diferentes lugares; el modelo de gestión colaborativa "tres en uno" de la oficina de arrendamiento de viviendas, la comisaría y la empresa de gestión de propiedades; Vale la pena aprender y aprender de la oficina de arrendamiento de casas, la estación de policía y el comité de la aldea.
(3) Seguir mejorando y estandarizando el sistema de registro de alquileres de viviendas. Establecer y mejorar diversas medidas de gestión, producir de manera uniforme tablas, registros, certificados y libros, y lanzar un texto modelo de un contrato de alquiler de casa en la ciudad de Rugao para aclarar aún más los derechos y obligaciones legales de las partes, incluidos los deberes y tarifas que el el arrendador debe pagar. Para las viviendas que cumplan las condiciones y puedan ser alquiladas, las partes deberán acudir a la oficina de gestión de la agencia de vivienda para firmar un texto de modelo de contrato unificado y registrarlo para el registro. A quienes no completen los trámites de registro y presentación del arrendamiento, las direcciones correspondientes podrán ordenarles que completen los trámites en un plazo e imponerles las sanciones de conformidad con la ley. Al mismo tiempo, es necesario estandarizar la gestión de expedientes, tener una visión de largo plazo y reforzar la gestión del seguimiento de las casas de alquiler.
(4) Establecer un sistema de precios orientativos del alquiler de viviendas. El arrendamiento de viviendas pertenece a la categoría de economía de mercado y debe realizarse de conformidad con las leyes económicas. Por lo tanto, el precio de alquiler en el mercado de alquiler de viviendas debe seguir la tendencia del mercado y ambas partes deben decidir por sí mismas en función de las condiciones del mercado. Sin embargo, para orientar el comportamiento de ambas partes en el arrendamiento de viviendas, es necesario que los departamentos pertinentes formulen alquileres orientativos para el arrendamiento de viviendas y los publiquen de manera oportuna para proporcionar referencias de precios para que ambas partes determinen los niveles de alquiler. Los alquileres guiados pueden basarse en los niveles de precios de alquiler del mercado y en base a investigaciones y cálculos científicos completos para llegar a alquileres periódicos para casas de alquiler en diferentes ubicaciones, estructuras y usos. Las partes acuerdan el monto del alquiler con referencia al alquiler guiado para promover el desarrollo normal, ordenado y saludable del mercado de agencias de vivienda.