Implementar un “seguimiento y evaluación anual” de los desarrollos de viviendas de alquiler para promover la expansión de los REIT públicos de viviendas de alquiler
En opinión de los expertos del sector, el "Aviso" emitido conjuntamente por los tres departamentos favorece la normalización de la construcción del mercado de alquiler.
Realizar un seguimiento y evaluación anual de la promoción de viviendas en alquiler.
Desde el contenido específico, al determinar los objetivos de desarrollo, el aviso requiere que, sobre la base de comprender la demanda de viviendas de alquiler asequibles y los recursos de tierra y vivienda existentes, se apoye a varias entidades para que participen en la construcción de viviendas de alquiler asequibles. vivienda y determinar científicamente Durante el período del "14º Plan Quinquenal", formularemos los objetivos de construcción de viviendas de alquiler asequibles, formularemos planes de construcción anuales y los anunciaremos al público. Para fines de 2022, fines de 2023, fines de 2024 y fines de 2025, la proporción de unidades de vivienda de alquiler asequible en la región que ha comenzado la construcción y ha elevado el número objetivo de construcción del "14º Plan Quinquenal" no será inferior al 40%, 60%, 80% y 100% respectivamente.
En términos de establecer un mecanismo de trabajo, el aviso propone aclarar medidas específicas para el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles en la región, establecer un mecanismo de trabajo para promover el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles liderado por los ayuntamientos y los gobiernos populares de los condados y participar en los departamentos pertinentes, y acelerar el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles, identificar proyectos de viviendas de alquiler asequibles, implementar políticas fiscales preferenciales y políticas civiles de precios de agua, electricidad y electricidad para guiar a las entidades del mercado para fortalecer la comunicación y el acoplamiento con las instituciones financieras; y aumentar el apoyo financiero para la construcción y operación de viviendas de alquiler asequibles.
Vale la pena mencionar que el "Aviso" establece claramente que los resultados anuales de monitoreo y evaluación del desarrollo de viviendas asequibles en las principales ciudades se incluirán en la evaluación del desempeño de los gobiernos locales.
Como todos sabemos, el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles es la máxima prioridad en la construcción del sistema de vivienda de mi país. Se informa que durante el período del "Décimo Plan Quinquenal", 40 ciudades clave de todo el país planean inicialmente agregar 6,5 millones de unidades de viviendas de alquiler asequibles, lo que se espera que ayude a resolver las dificultades de vivienda de casi 20 millones de personas.
En este contexto, diversos lugares han intensificado el desarrollo de vivienda asequible. A finales de año, muchas provincias y ciudades de todo el país habían completado sus objetivos de preparación para 2022 antes de lo previsto o en exceso. No solo eso, desde el 16 de junio de 438 + octubre, Shandong, Henan y otros lugares también han tomado la iniciativa en la divulgación de los objetivos de planificación para la construcción de nuevas (aumentadas) viviendas de alquiler en 2023. Tomemos como ejemplo Shandong. En 2023, la provincia de Shandong planea comenzar la construcción (levantar) 83.881 unidades de vivienda de alquiler asequible, de las cuales 16.028 unidades están básicamente terminadas.
A este respecto, Guan Rongxue, analista senior del Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge, señaló que el "Aviso" emitido conjuntamente por los tres departamentos vinculaba la construcción de viviendas asequibles con la evaluación de la implementación de las políticas locales. gobiernos, que se espera que impulsen mejor diversas políticas de apoyo. La implementación ha sido efectiva, aliviando efectivamente el desequilibrio entre oferta y demanda en las grandes ciudades y las dificultades habitacionales de los nuevos ciudadanos y jóvenes. Al mismo tiempo, también ayudará a estandarizar la construcción del mercado de alquiler, mantener tendencias de alquiler estables y promover el desarrollo estable y saludable del mercado de alquiler e incluso de todo el mercado inmobiliario.
Todas las localidades pueden seleccionar “estudiantes destacados en alquiler de viviendas” para conectarse con el mercado de capitales.
Vale la pena señalar que en las "Medidas anuales de seguimiento y evaluación de viviendas de alquiler garantizadas", también se incluye la proporción de proyectos locales de viviendas de alquiler garantizadas que reciben apoyo financiero de créditos, REIT, bonos especiales y otros apoyos financieros. uno de los puntos importantes de la evaluación.
En este sentido, Guan Rongxue señaló que esta medida no solo promoverá la construcción de viviendas de alquiler asequibles locales, sino que también implementará de manera efectiva el posicionamiento de la seguridad multicanal. Al mismo tiempo, también refleja desde el lado que la proporción de apoyo financiero local como crédito, REIT y bonos especiales es relativamente grande, lo que significa que las perspectivas de desarrollo de viviendas de alquiler asequibles son prometedoras y el mercado de capitales tiene un actitud optimista a largo plazo al respecto. Esto también indica hasta cierto punto que los gobiernos locales también seleccionarán "estudiantes destacados que puedan garantizar el alquiler" para conectarse con el mercado de capitales.
Hu Jinghui, economista jefe de Jinghui Think Tank, también dijo que después de que se hayan emitido los cuatro "REIT de alquiler de viviendas asequibles", se espera que muchos lugares también seleccionen "estudiantes destacados en arrendamiento de viviendas asequibles". para conectarse con el mercado de capitales.
De hecho, bajo el trasfondo de políticas de “vivienda para vivir, no especulación” y políticas “tanto de alquiler como de compra”, el mercado en auge de los REIT de alquiler continúa. Tras las grandes ventas de tres REIT de vivienda asequible: REIT de Admiralty Xiamen Anzhu, REIT de Hongtu Shenzhen Anzhu y REIT de vivienda asequible de Huaxia Beijing, recientemente, los REIT de China Resources Youchao establecieron una vez más un nuevo récord para la proporción de REIT fuera de línea recaudados públicamente, atrayendo a más de 12 mil millones de yuanes.
Hu Jinghui señaló que los cuatro REIT de viviendas asequibles ofrecidos públicamente que se han vendido o se están vendiendo actualmente son todos "mejores estudiantes" en el mercado de "viviendas asequibles", ya sean activos básicos o tasas de ocupación. o rendimientos, en términos de desempeño financiero Los indicadores han tenido un buen desempeño, especialmente en un momento en que la aversión al riesgo de capital es fuerte, los REIT públicos de "viviendas asequibles" con activos básicos sólidos y tasas de ocupación relativamente altas de viviendas asequibles han atraído el favor de muchos inversores. .
Zhang Bo, presidente de la sucursal del 58 Anjuke Real Estate Research Institute, dijo que la oferta pública de REIT a través de viviendas de alquiler es el foco de la industria este año, especialmente para los productos que se han lanzado y vendido, y el La popularidad del mercado va en aumento. Por un lado, dado que la construcción de viviendas asequibles es una prioridad nacional y un proyecto con un gran volumen de viviendas asequibles y un plan claro para viviendas catalogadas durante el período del "14º Plan Quinquenal", las políticas locales le conceden gran importancia. y el ritmo de promoción se está acelerando gradualmente; por otro lado, la financiación pública existente La mayoría de los activos subyacentes de los REIT están ubicados en ciudades de primer y segundo nivel. Los fundamentos de la industria y la población en la región son buenos y la certeza. La rentabilidad sostenida del alquiler en el futuro es fuerte, lo que también refuerza las expectativas del mercado sobre la estabilidad de dichos productos. En general, dado que la dirección general de la política de arrendamiento se mantiene sin cambios y las entidades que participan en el arrendamiento tienen un sólido desempeño crediticio, se espera que se lancen más productos que atraigan la atención en el futuro.
¿Serán sostenibles los beneficios tras la expansión del alquiler de viviendas?
La pregunta es: ¿hay preocupaciones ocultas detrás de la popularidad de los REIT? Con una mayor expansión del alquiler de viviendas en el futuro, ¿será sostenible en términos de beneficios?
“En la actualidad, la industria de alquiler de viviendas de mi país aún se encuentra en las primeras etapas de desarrollo y, al mismo tiempo, todavía hay mucho margen de mejora en las operaciones, a medida que el estilo de vida de alquiler de las personas va tomando forma. , los rendimientos de los REIT públicos se mantendrán estables en el futuro. Por lo tanto, el reconocimiento del mercado de los REIT de alquiler públicos es sostenible”, dijo Zhao Ran, presidente del Instituto de Investigación de la Industria de Alquiler de Vivienda ICCRA.
Desde el diseño regional específico, las viviendas de alquiler se distribuirán principalmente en ciudades de primer y segundo nivel, y se distribuirán alrededor de los CBD, parques industriales y algunas líneas de transporte ferroviario de estas ciudades. A juzgar por las casas actualmente alquiladas, la mayoría de ellas son empresas estatales locales. Además, desde la perspectiva de la fuente de viviendas de alquiler asequibles, en los últimos años ha habido más canales para convertir viviendas existentes en viviendas de alquiler asequibles. En base a esto, en opinión de Zhang Bo, se espera que un gran número de nuevos proyectos abran el mercado de capitales y obtengan apoyo de los REIT públicos.
“Debido a sus buenas ventajas de ubicación y su principal respaldo crediticio, se espera que la cantidad de excelentes proyectos de viviendas de alquiler sea relativamente considerable en el futuro”, dijo Zhang Bo.
Sin embargo, en opinión de Hu Jinghui, entre los cuatro REIT públicos actuales, las valoraciones de los activos subyacentes son generalmente bajas, porque sólo así la tasa de distribución de efectivo puede ser más alta y atraer inversores. Una vez emitidos estos cuatro REIT, puede resultar difícil encontrar el segundo y tercer lote de nuevos proyectos con los mismos excelentes indicadores financieros.
Hu Jinghui también señaló que la oferta pública de cuatro REIT de viviendas asequibles puede implicar problemas como la depreciación y los costos de decoración después de un cierto período de tiempo. Todavía existe cierta incertidumbre sobre si estos proyectos podrán mantener una tasa de rendimiento tan alta.
Li Quan, fundador de Fangdongdong, cree que con el aumento de los proyectos de alquiler de viviendas asequibles, aumentará la oferta de instalaciones de apoyo, lo que puede conducir a un aumento en las tasas de desocupación y la tasa de ocupación; Los indicadores de las empresas de alquiler a largo plazo también pueden bajar. "Todavía hay varias empresas que solicitan REIT, pero es un poco difícil lograr el objetivo de ganancias. Pueden agregar los ingresos de las viviendas públicas de alquiler originales y fusionarlas para cotizar en bolsa".
Zhao Ran continúa Analizó que todavía hay una gran cantidad de empresas en diversos lugares. Nuevos proyectos de viviendas en alquiler, en su mayoría en grandes comunidades. Todavía están en proceso de construcción o preparación para la apertura, y existen muchas condiciones para que estos proyectos emitan REIT públicos. Sin embargo, cómo definir la propiedad de la tierra colectiva sigue siendo un problema difícil que debe superarse en la emisión de REIT. Además, los cuatro REIT de alquiler de viviendas asequibles que actualmente ofrece el público son proyectos en una sola ciudad. Para proyectos de varias ciudades, la posibilidad de distribuirlos en combinación depende de si las políticas de identificación y regulación de viviendas de alquiler asequibles son consistentes en varios lugares.
Zhang Xiaolan, reportero de Beijing News
El editor Yang corrigió.