Feng Lun: La era de ganar dinero comprando una casa ha terminado.
Entonces, permítanme presentarles la situación actual de la industria. Después de 40 años de rápido crecimiento económico, China básicamente ha resuelto su problema de vivienda. ¿Por qué dices eso? En 1978, la superficie habitacional urbana per cápita era de 1,8 metros cuadrados y la población en ese momento superaba los 800 millones. La población ha aumentado ahora a 65.438+3 mil millones, y la superficie de vivienda per cápita en las zonas urbanas es de 39 metros cuadrados, superando la superficie de vivienda per cápita en Japón. Esta es una gran mejora. Especialmente en los últimos 20 años, con la rápida urbanización y la rápida construcción de viviendas, muchas casas han aumentado su valor y muchas personas han ganado dinero con ellas.
Pero en el futuro, desde la perspectiva de las leyes económicas, el mercado inmobiliario se desacelerará y entrará en la etapa no residencial. Lo llamamos la "era del posdesarrollo", y la vivienda ya no lo será. una parte de nuestra vida diaria. ¿Por qué hay tal cambio? Cinco factores cambiaron.
En primer lugar, el PIB per cápita de China se acerca a los 65.438 dólares estadounidenses + 0.000. La ley del crecimiento económico en el mundo es que una vez que el PIB per cápita alcance los 8.000 dólares, la oferta de viviendas nuevas será cada vez menor, principalmente viviendas de segunda mano. Por ejemplo, en Nueva York es normal que una propiedad permanezca sin vender durante tres años. Hay una gran cantidad de transacciones de viviendas de segunda mano en Nueva York todos los días, pero el aumento de viviendas nuevas es muy lento. Lo mismo ocurre en Europa. Cuanto más crece la economía, menor es la proporción de oferta de viviendas nuevas y más lenta es la velocidad de las transacciones. Esta es una regla.
Ahora, en muchas ciudades, como Beijing y Shanghai, la proporción de transacciones entre viviendas nuevas y viviendas de segunda mano ya ha superado el 1 a 1. Se necesitan cinco casas de segunda mano para vender una casa nueva en Beijing. Este es el estado cuando el PIB per cápita supera los 8.000 dólares estadounidenses.
En segundo lugar, aumenta la población. Antes de que el PIB per cápita supere los 8.000 dólares, la población de todas las ciudades está aumentando: Beijing y Shanghai añaden entre 400.000 y 500.000 personas al año. Una ciudad añade entre 400.000 y 500.000 personas cada año. ¿Cuántas personas más habrá dentro de 20 años? Entonces hay un mercado para viviendas nuevas. Las tasas de crecimiento demográfico están cayendo ahora en todas las ciudades. Beijing perdió cientos de miles de personas el año pasado. Cuando el crecimiento demográfico de una ciudad se desacelera, o incluso llega a cero, o tiene un crecimiento negativo, la demanda de viviendas nuevas será muy pequeña.
En tercer lugar, la estructura espacial del desarrollo urbano. ¿Por qué los precios de la vivienda subieron tan rápido en algunos lugares en el pasado? Porque se conectó el metro, porque se demolieron comunidades cercanas y se construyeron centros comerciales. Ahora que la infraestructura y la estructura espacial están arregladas, los metros que se construirán y las casas que se demolerán están listos, hay menos oportunidades de un rápido ascenso. Por ejemplo, antes no había metro en Xinzhuang y el precio de la vivienda era de 1.000 yuanes. Después de tomar el metro, cuesta 30.000 yuanes. Era imposible subir más ahora. Ahora que el metro ya no existe, es imposible construir otro. Es normal que la apreciación del valor de las casas nuevas se desacelere después de que se completen la estructura espacial a gran escala, la infraestructura y la renovación de la ciudad antigua.
En cuarto lugar, el crecimiento económico. Si la economía de una ciudad está creciendo, las tasas de empleo aumentan y los ingresos y salarios personales aumentan, entonces existe una gran necesidad de mejoras en la vivienda. Todo el mundo quiere mejorar, lo que aportará algo de energía al mercado de viviendas nuevas. Si la tasa de empleo está disminuyendo lentamente, la tasa de desempleo está aumentando y la tasa de crecimiento del ingreso personal está disminuyendo, es poco probable que haya mucho apoyo para la vivienda nueva. Cuando el ciclo económico sube, los precios de la vivienda suben. Cuando el ciclo económico está relativamente en recesión y los bolsillos personales se están reduciendo, el mercado de viviendas nuevas carece de apoyo.
Quinto, expectativas psicológicas. Las expectativas psicológicas generadas por las políticas financieras, como el impuesto a la herencia, si compras una casa para tus hijos y el impuesto que pagas es mayor que la posible apreciación de la casa, ¿comprarás una casa para tus hijos? También hay impuestos a la propiedad. En la actualidad, la dirección es clara, pero las leyes, reglamentos y detalles de recaudación aún no están completos. ¿Qué pasa si comienza la recolección?
En el futuro, si los primeros cuatro factores no respaldan el aumento, cuando desees conseguir una casa, se convertirá en una carga para tus hijos y tendrán nuevas expectativas. Los cambios en los tipos de cambio y la macroeconomía también afectarán la decisión de todos de comprar o no. En términos generales, si los impuestos y las tasas de interés son altos y el RMB está débil, las expectativas de la gente para comprar una casa serán similares. Por otro lado, si los impuestos son cada vez más bajos, las tasas de interés son cada vez más bajas y el RMB se fortalece, nuestras expectativas de comprar una casa aumentarán porque aumentará la riqueza en nuestros bolsillos.
Estos cinco factores son los que determinan si el futuro mercado inmobiliario crecerá, se transformará o se detendrá.
Desde mi punto de vista personal, en general hemos entrado en un punto de inflexión especialmente importante. La era del rápido desarrollo y ventas residenciales ha terminado, es decir, la "era del desarrollo" ha terminado y estamos empezando a entrar en la "era del posdesarrollo".
La "era del desarrollo" es una era de rápido desarrollo en la construcción de viviendas, la venta y compra de viviendas, la inversión en viviendas y la urbanización.
Por lo tanto, consideramos que después de 2016, todo el mercado residencial de China entrará en una era relativamente estable y el mercado incremental se desacelerará. En muchas ciudades, al menos tres o cuatro de los cinco factores que impulsan el crecimiento de los precios de la vivienda no están motivados, lo que significa que los precios de la vivienda deben ser estables. Este es un juicio básico.
Por supuesto, el fin de la “era del desarrollo” no significa que no podamos comprar casas. Por ejemplo, en algunos países desarrollados con un PIB per cápita de 60.000 dólares estadounidenses, también hay personas que construyen casas, pero todas ellas en ciudades por debajo del cuarto nivel. En China, en los últimos 20 años, las empresas inmobiliarias han estado principalmente en la primera línea, por lo que en el futuro retrocederán de la primera línea a la tercera y cuarta. Nadie se preocupa por ti en las ciudades de primer nivel. Una vez que la ciudad completó su misión de desarrollo residencial, su economía se transformó.
Algunas personas también preguntan, ¿se puede ganar dinero comprando una casa? Es muy simple. Las transacciones deberían ser fáciles, los cambios deberían ser rápidos, debería haber menos enlaces intermedios y los impuestos deberían ser bajos. Con la capacidad de comprar y vender con solo una firma, las transacciones inmobiliarias serán más rápidas y sencillas, las comisiones serán menores y las tasas de interés serán más bajas. Todo el mundo está dispuesto a comprar y vender, para que los precios de la vivienda puedan subir y generar dinero. Si tenemos un sistema que dificulta las transacciones, los vínculos intermedios son cada vez más complejos y los impuestos son cada vez más altos, entonces el propósito de la política es evitar que los precios de la vivienda suban. En este caso, no es fácil ganar dinero comprando una casa.
Desde 1999, nuestro sistema de vivienda también ha sido un factor muy importante que afecta al mercado inmobiliario. ¿Qué sistema es este? Sabemos que existen tres modelos que se pueden utilizar para aprender del sistema de resolución de problemas de vivienda en todo el mundo.
Al principio nos referíamos al sistema americano. De 1999 a 2009, todas las casas se compraron y vendieron a voluntad. Una vez abolido el sistema de asignación de viviendas sociales, la gente podrá comprar y vender casas libremente. Durante ese tiempo, todos comerciaban rápidamente y también era muy conveniente ingresar al mercado mediante el libre comercio. El terreno fue adquirido mediante adjudicación.
Posteriormente, de 2009 a 2014 y 2015, se adoptó un sistema similar al de Singapur. El 80% de Singapur está gestionado por el gobierno. Tienes la garantía de tener una casa, pero sólo tiene entre 50 y 80 metros cuadrados. Sólo el 20% se entrega al mercado. Singapur tiene una población de menos de 6 millones, pero el gobierno ha construido 6,543,8 millones de casas. El gobierno de Singapur brinda protección mediante precios bajos y apartamentos pequeños. Nuestro país ha propuesto algunas medidas de salvaguardia, como viviendas asequibles, pequeños apartamentos, viviendas públicas de alquiler, etc. , también se refiere a este método.
Hoy en día, Singapur tiene mucho éxito, con un PIB per cápita de 65.000 dólares estadounidenses, ocupando el primer lugar en Asia. La gente vive y trabaja en paz y contenta porque el gobierno ha construido casas por valor de 6.543.800 RMB en los últimos 54 años. Todo el mundo tiene una casa y es muy barata.
A partir de 2014 y 2015, nuestro sistema de vivienda ha entrado en una nueva etapa. Con la solución de la vivienda básica, ahora se presta más atención a la seguridad, el bienestar e incluso el bienestar público. Para frenar la inversión, el gobierno central propuso una política similar al modelo alemán de “viviendas para vivir, no para especular”.
En Alemania, entre el 50% y el 60% de los habitantes alquilan una casa y el resto probablemente compra una casa una vez en la vida. Puede ir a la cárcel por arbitraje si compra una casa, por lo que los precios de la vivienda son muy estables. Ahora, estamos aprendiendo de algunas prácticas en Alemania y convirtiendo los atributos de los bienes raíces, el bienestar público y los atributos básicos de vivir y trabajar en paz y satisfacción en los primeros atributos, mientras que el atributo del valor agregado de la inversión se ha convertido en el segundo. atributo, o incluso un atributo que ha sido ignorado. De esta forma, será difícil que los precios de la vivienda vuelvan a subir.
Y en el futuro, el proceso de transacción de todos será cada vez más complejo y la política eliminará los beneficios obtenidos durante las transacciones. Por ejemplo, si compra 10.000 yuanes y vende 50.000 yuanes, es posible que no obtenga todos los 40.000 yuanes. Esta es la tendencia política de “viviendas para vivir, no para especular”. En el futuro, la identificación de las calificaciones de las transacciones será muy estricta y habrá muchas auditorías en medio de las transacciones de vivienda. Si los beneficios generados durante la transacción se distribuyen adecuadamente, usted obtendrá un poco, pero otras partes también lo compartirán. Esta es la tendencia futura.
Las dos cosas anteriores, una son los cinco factores que determinan si el futuro mercado inmobiliario crecerá, se transformará o se detendrá, y la otra son los tres modelos que el país puede elegir a la hora de solucionar el problema habitacional. Cuando estas dos cosas se superponen, podemos ver que la tasa de crecimiento de las viviendas nuevas se está desacelerando, los precios son estables y están disminuyendo, las transacciones futuras se volverán cada vez más complejas, la velocidad de las transacciones se está desacelerando y los intereses en la transacción son redistribuido. Por lo tanto, el futuro entrará en una etapa continua. Habrá un sistema básico para obtener viviendas similar al de Alemania y Singapur. Al mismo tiempo, algunas permanecerán en el mercado para que todos las comercialicen, pero esta no es la corriente principal. del futuro mercado inmobiliario.
En otras palabras, se acabaron los días en los que podíamos ganar dinero comprando una casa juntos. No todo el mundo puede ganar dinero comprando en el mercado, y no todo el mundo puede ganar dinero comprando una casa con un poco de dinero. Comprar una casa es cada vez más profesional.
Editor | Editor Wang Tao | Consultor Chen |