¿Están involucrados propietarios ilegales en el alquiler de casas?
En primer lugar, la vigencia del contrato de alquiler de la vivienda.
El arrendador y el arrendatario celebran un contrato de arrendamiento de casa Después de que ambas partes llegan a un acuerdo sobre la casa arrendada, el alquiler, el plazo, la responsabilidad por incumplimiento del contrato y otros términos, el contrato se considera establecido. . Independientemente de si el contrato de alquiler de la casa es válido o no, de acuerdo con las leyes pertinentes y las regulaciones administrativas locales, el autor cree que la validez del contrato de alquiler de la casa debe revisarse principalmente desde los siguientes aspectos:
(1) Revisión si el objeto del contrato está calificado. Es decir, si el arrendador y el arrendatario cuentan con los elementos para un acto civil válido. Por ejemplo, ya sea una persona sin capacidad para una conducta civil o una persona con capacidad limitada para una conducta civil.
(2) Examinar si el objeto del contrato de arrendamiento está prohibido por leyes y reglamentos. Pero mientras las leyes y reglamentos no prohíban el alquiler de casas, debería ser posible alquilarlas. El artículo 6 del "Reglamento de arrendamiento de viviendas urbanas de Guangdong" aprobado por el Comité Permanente del Congreso Popular Provincial de Guangdong en 1994 estipula que las casas que no pueden alquilarse son: 1. No se han obtenido los derechos de propiedad o de operación; Los derechos de propiedad están en disputa o restringidos; 3. No se permite el alquiler de las casas. La casa dividida * * no ha sido aprobada por otras * * * personas 4. Es una construcción ilegal; cumplir con las normas de seguridad; 6. Ha sido hipotecado sin el consentimiento del acreedor hipotecario; 7. Está prohibido por leyes y reglamentos;
El artículo 6 de las "Medidas de Gestión del Arrendamiento de Viviendas Urbanas" emitidas por la Orden No. 42 del Ministerio de Construcción en 1995 estipula que no se alquilarán casas en cualquiera de las siguientes circunstancias: (1) Casas que no ha obtenido certificados de propiedad de conformidad con la ley (2) Los órganos judiciales y los órganos administrativos han dictaminado, decidido sellar o restringir de otra manera los derechos inmobiliarios de conformidad con la ley (3) * * * tiene casas sin * * *; * consentimiento del hipotecado; (4) la propiedad está en disputa; (5) es una construcción ilegal; (6) no cumple con las normas de seguridad; (7) ha sido hipotecada sin el consentimiento del acreedor hipotecario; No cumple con las regulaciones pertinentes de los departamentos de seguridad pública, protección ambiental, salud y otros departamentos competentes (9) Leyes y regulaciones relevantes Otras situaciones en las que el arrendamiento está prohibido;
Para los tribunales de Guangdong, se deben aplicar las dos disposiciones legales anteriores. Las reglas son básicamente las mismas. Pero el autor cree que vale la pena estudiar las leyes y reglamentos. Uno es la fuente de los derechos de alquiler de viviendas. Tanto las "Medidas de gestión del arrendamiento de viviendas urbanas" como el "Reglamento sobre el arrendamiento de viviendas urbanas de la provincia de Guangdong" creen que la fuente de los derechos para el arrendamiento de viviendas sólo puede ser la propiedad. Ya sea un análisis jurídico o un examen específico de la legislación extranjera y de las prácticas procesales en materia de arrendamiento, llegaremos a la conclusión de que el derecho a alquilar una casa proviene de la posesión legal. La fuente del derecho a alquilar una casa es también una cuestión fundamental que preocupa desde hace tiempo a los jueces. Es este problema el que dificulta la toma de decisiones lógicas y prácticas en muchas disputas sobre vivienda. Por ejemplo, si se alquila una casa hipotecada, ¿significa que el alquiler no es válido porque no se han obtenido íntegramente los derechos de propiedad? Otro ejemplo es el fenómeno del gran número de "segundos propietarios". ¿Es inválido el contrato de arrendamiento firmado entre el "segundo arrendador" y otros? Obviamente, estos comportamientos de alquiler se consideran ineficaces, extremadamente perjudiciales para el desarrollo económico y también conducirán a la ociosidad y el desperdicio de recursos inmobiliarios. Esto viola el propósito de la legislación socialista y el principio de que las leyes deben adaptarse a las leyes del desarrollo de las cosas. Desde la perspectiva de los derechos de propiedad, es muy común que el propietario transfiera la posesión. Debe ser conveniente que el poseedor legal disfrute del derecho de usufructo dentro del alcance permitido por el propietario. De lo contrario, cuál es el valor económico de la "posesión simple". "? Esto es exactamente lo que sucede cuando el propietario legal alquila una propiedad. Otra forma de derechos de propiedad, es decir, el propietario de otros derechos de propiedad es en realidad el poseedor real de la cosa y disfruta de muchos derechos del propietario, como el arrendamiento. Por ejemplo, en lo que respecta a los derechos de gestión de contratos de las empresas estatales, ¿se puede decir que las empresas estatales no pueden alquilar sus propias propiedades porque no tienen derechos de propiedad? Evidentemente, esto es negativo. Un gran número de empresas alquilan tiendas y fábricas en diversos lugares. Si todos ellos son considerados ilegales, entonces los legisladores se están negando a sí mismos. Además, desde una perspectiva contractual, el contrato de arrendamiento refleja la relación contractual en la que el arrendador entrega el bien arrendado al arrendatario para su uso e ingreso, y el arrendatario paga el alquiler (artículo 222 de la Ley de Contratos). Como parte del contrato, el arrendador no está restringido por el propietario, porque la relación de arrendamiento refleja la transferencia de derechos de posesión: una parte transfiere sus derechos de posesión para obtener ingresos por alquiler y la otra parte obtiene derechos de posesión pagando el alquiler y usando el ingreso. En lo que respecta a la relación jurídica de arrendamiento, no existe una conexión directa necesaria entre las partes y la propiedad de la cosa. No existe diferencia entre un arrendador que es propietario de una casa y un arrendador que obtiene legalmente la posesión por otros medios, pero la forma en que obtienen la posesión es diferente. Hasta donde el autor sabe, ninguna legislación de ningún país expresa directamente al arrendador como propietario como la legislación actual de mi país. En teoría, la posesión legal es el derecho a arrendar la cosa. En cuanto al subarrendamiento, el acuerdo original del arrendador es solo un requisito especial del contrato de arrendamiento y no puede considerarse como propietario. En resumen, no procede utilizar la propiedad como fuente del arrendamiento de la vivienda, sino la posesión legal como fuente de los derechos. De esta forma, muchos casos difíciles se resolverán fácilmente.
Otra cuestión en las "Medidas para la administración del arrendamiento de viviendas urbanas" y en el "Reglamento sobre el arrendamiento de viviendas urbanas en la provincia de Guangdong" es si el arrendamiento en forma de "órganos judiciales y administrativos que dictaminan y deciden "sellar de acuerdo con la ley" está permitido bajo ciertas condiciones Viviendas con propiedad restringida. Los órganos judiciales y administrativos toman fallos y decisiones para sellar de conformidad con la ley, generalmente porque el tribunal con la propiedad en disputa ha adoptado la preservación mediante litigio basándose en la solicitud del solicitante, o la casa ha sido sellada debido a violaciones de las leyes y disciplinas, o la La casa en sí no cumple con los requisitos de seguridad pública, protección ambiental, saneamiento, etc. Se sellaron los reglamentos pertinentes del departamento.
Los dos últimos casos están sellados porque están relacionados con la propia casa y no se pueden alquilar. De no ser por la primera situación, bajo ciertas condiciones, el autor cree que debería permitirse el arrendamiento de viviendas. Teóricamente, las disposiciones de las "Medidas de gestión del arrendamiento de viviendas urbanas" y el "Reglamento de arrendamiento de viviendas urbanas de la provincia de Guangdong" se basan en el hecho de que la fuente de los derechos de arrendamiento de viviendas proviene de la propiedad, por lo que, por supuesto, se cree que si la propiedad es No está claro, no se puede alquilar. Según la teoría del origen de la posesión legal, incluso si se disputa la propiedad, el poseedor legal debería tener derecho a alquilar hasta que el tribunal tome una decisión final. Si una de las partes insiste en que el poseedor legal no puede alquilar la casa, debe proporcionar una garantía para garantizar que las pérdidas razonables por alquiler del poseedor legal puedan recuperarse después de que el tribunal dictamine que la casa pertenece al poseedor legal. Si el tribunal dictamina que la propiedad pertenece al ocupante ilegal, el alquiler cobrado durante el proceso se devolverá al propietario final. Si hay dos propietarios al mismo tiempo, el alquiler se divide según el acuerdo entre el propietario y los dos propietarios. A juzgar por la práctica judicial, después de que el tribunal confisca una casa cuya propiedad está en disputa, adoptará el método de "embargo en vivo" bajo la supervisión del tribunal y seguirá ciertos procedimientos para evitar que la casa quede inactiva y cause pérdidas económicas innecesarias. En última instancia, esto beneficiará a los propietarios de viviendas y maximizará los recursos de riqueza social existentes. Sin embargo, es necesario enfatizar que el contrato de arrendamiento en este caso debe pasar por ciertos procedimientos de seguridad y realizarse bajo la supervisión del tribunal.
(3) Revisar si ha sido registrado y presentado. La "Ley de gestión de bienes inmuebles urbanos", las "Medidas de gestión del arrendamiento de viviendas urbanas" y el "Reglamento sobre el arrendamiento de viviendas urbanas de la provincia de Guangdong" de 1994 estipulan la obligación de las partes de arrendamiento de registrarse en el departamento de gestión de bienes raíces. La "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos" también estipula que el "Certificado de Alquiler de Vivienda" emitido por las autoridades pertinentes después del registro y presentación es un certificado legal y válido para el arrendamiento. En definitiva, un contrato de arrendamiento que no haya sido registrado ni obtenido un certificado de alquiler de vivienda no es válido. Análisis: El objetivo de esta legislación debería ser regular el mercado de alquiler de viviendas y garantizar la política fiscal nacional. Algunas personas piensan que no es necesario implementar un sistema de registro de alquileres de viviendas. Con el desarrollo de la economía, las transacciones son cada vez más frecuentes y todos los procedimientos de transacción deben simplificarse tanto como sea posible. El sistema de registro restringirá las transacciones. Esta teoría plantea la especificidad de la casa. Como bien inmueble, una casa tiene sus propias características. A diferencia de las transferencias generales, las transacciones de vivienda deben registrarse y archivarse. El arrendamiento de vivienda, al igual que la transferencia de posesión y derechos de uso de la propiedad de la vivienda, por supuesto, debe registrarse y archivarse. Algunas personas también creen que cuando la actual ley contractual regula el contenido del contrato de arrendamiento y las obligaciones del arrendador, no proporciona un certificado de derecho de arrendamiento para tramitar los procedimientos de registro del arrendamiento. En vista de que el valor de la ley de nivel inferior no debe entrar en conflicto con el valor de la ley de nivel superior y del principio de que la nueva ley absorbe la antigua, no es necesario registrar el arrendamiento de viviendas. Este argumento parece razonable, pero es insostenible en el análisis. Las disposiciones sobre arrendamiento de la Ley de Contratos son sólo un modelo, incluido el arrendamiento de inmuebles como casas. Sin embargo, como tipo especial de propiedad, el arrendamiento de viviendas tiene leyes y normas especiales y no viola los principios legales. El efecto de las leyes especiales es mayor que el de las leyes generales, por lo que cuando la ley de contratos y las disposiciones especiales sobre arrendamiento de vivienda ajusten al mismo tiempo la relación jurídica del arrendamiento de vivienda, prevalecerán las disposiciones especiales sobre arrendamiento de vivienda. De hecho, la Ley de Contratos no estipula que los arrendamientos deban registrarse, ni niega la necesidad de exigir el registro de los arrendamientos. No hay conflicto de valores legislativos. Por lo tanto, el autor cree que el arrendamiento de viviendas no registradas no está protegido por la ley y el contrato de arrendamiento no es válido.
(4) Revisar si el contenido del contrato de alquiler de la casa es legal. En la práctica, muchos contratos de arrendamiento de viviendas estipulan recargos por mora en el pago del alquiler, las facturas de agua y electricidad, etc. Se calcula en un 3% por día. Debido a que la tarifa por pago atrasado es alta, el acuerdo sobre la tarifa por pago atrasado no es válido. Algunas personas creen que mientras no existan leyes y reglamentos que prohíban alquilar una casa de alquiler, el arrendatario debería consultar las normas para calcular los intereses de los préstamos vencidos de las instituciones financieras estipuladas por el Banco Popular de China para calcular la indemnización por daños y perjuicios por alquileres vencidos. y otros pagos. Además, también es necesario examinar si el alquiler de la casa se utiliza para actividades ilegales y delictivas. Si el arrendador lo conoce, el contrato de arrendamiento no es válido.
(1) Determinación del valor de la decoración del arrendatario. El arrendatario generalmente renueva la casa durante el período de arrendamiento de acuerdo con el objeto del contrato de arrendamiento. En un contrato de arrendamiento de una vivienda, generalmente se acuerda que cuando expire el contrato de arrendamiento de la vivienda, el arrendador se hará cargo de las decoraciones sin coste alguno. Sin embargo, durante la ejecución del contrato, a menudo se debe a que el contrato no es válido o las partes acuerdan que el arrendador recuperará la decoración por adelantado, por lo que existe un problema a la hora de confirmar el valor actual de la decoración. El autor cree que, en primer lugar, las dos partes involucradas en la renovación deben coordinarse bien para solucionar el problema y reducir las pérdidas. Si la negociación fracasa, el tribunal confiará a una agencia tasadora la evaluación del valor de la renovación. La evaluación general es calcular la depreciación en función de la vida útil normal de la decoración, y la vida útil de la decoración de la casa debe ser consistente con el plazo del arrendamiento, por lo que el valor presente de la decoración cuando se recupere debe depreciarse de acuerdo con el Estándar de cálculo del período de arrendamiento.
(2) Tramitación y compensación por la decoración del arrendatario. La decoración es un complemento legal. El artículo 86 de las "Opiniones del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de los principios generales del derecho civil de la República Popular China (juicio)" estipula que si un no propietario añade embargos a la propiedad de otros y el dueño de la propiedad acepta la adición, la propiedad será devuelta. Si hay un acuerdo sobre cómo tratar los embargos en ese momento, se tratarán de acuerdo con el acuerdo si no hay acuerdo y la negociación fracasa, y si se puede eliminar, se puede ordenar su eliminación; si no se puede eliminar, se puede descontar al propietario; si causa pérdidas al propietario, será responsable de la indemnización; Este es el principio de cómo abordar la decoración. Dado que los "Principios generales del derecho civil" de mi país no prevén directamente el manejo de incautaciones, la interpretación judicial de la Corte Suprema es demasiado general y difícil de comprender en la práctica procesal.
El autor cree que el manejo y compensación de la decoración del inquilino se puede considerar principalmente desde los siguientes aspectos:
1. El contrato de arrendamiento de la casa es legal y válido, y el contrato de arrendamiento se rescindirá por incumplimiento del arrendador. de contrato. Si los materiales de decoración formados por la renovación de la casa por parte del arrendatario se agregan razonablemente con el consentimiento del arrendador o de acuerdo con el propósito del arrendamiento estipulado en el contrato, habrá un acuerdo sobre la disposición de los materiales de decoración. Si no hay acuerdo, la negociación fracasa y la demolición no afectará gravemente al valor, se podrá ordenar al arrendatario que la derribe por su cuenta. Si no se puede desmantelar, se podrá tasar el valor actual de la decoración y pertenecerá al arrendador, si el arrendador no está de acuerdo con la decoración o el arrendatario no la adorna según el objeto de arrendamiento estipulado en el contrato, la enajenación de ella; la propiedad después de la decoración se manejará según lo acordado. Si no hay acuerdo y fracasa la negociación, se podrá ordenar al arrendatario que lo desmantele por su cuenta siempre que el valor del inmueble no se vea afectado tras su desmantelamiento. Si no se puede demoler, se tasará y el arrendador compensará adecuadamente al arrendatario por la pérdida del inmueble reformado. Si la propiedad sufre daños por culpa del inquilino, el inquilino será responsable de las reparaciones o compensación.
2. El contrato de arrendamiento de la casa es legal y válido, pero el contrato de arrendamiento se rescinde por incumplimiento del contrato del inquilino. Si el arrendatario renueva la casa y añade razonablemente los materiales de decoración con el consentimiento del arrendador o de acuerdo con el objeto del arrendamiento estipulado en el contrato, existe un acuerdo sobre la disposición de los materiales de decoración. Si no hay acuerdo y no se puede llegar a una negociación, se podrá ordenar al arrendatario que lo desmonte por su cuenta sin afectar gravemente a su valor. Si no se puede desmontar, se podrán evaluar los materiales de decoración y el arrendador compensará adecuadamente al arrendatario por la pérdida de materiales de decoración. Si el arrendador no está de acuerdo con la decoración o el arrendatario no la adorna según el objeto de arrendamiento estipulado en el contrato, existe un acuerdo sobre la enajenación de los elementos de decoración. Si no hay acuerdo y no se puede llegar a la negociación, y si la demolición no afectará gravemente a su valor, se podrá ordenar al arrendatario que la derribe por su cuenta. Si no se puede desmontar, la decoración pertenecerá al arrendador de forma gratuita. Si la casa sufre daños por culpa del inquilino, el inquilino será responsable de las reparaciones o compensación.
3. El contrato de alquiler de la casa es legal y válido. Si el contrato de arrendamiento se rescinde por incumplimiento de contrato por ambas partes, se podrá ordenar al arrendatario que retire las decoraciones provocadas por la decoración de la casa. Si la decoración se añade razonablemente con el consentimiento del arrendador o según el objeto del arrendamiento estipulado en el contrato, existe un acuerdo sobre la disposición de la decoración. Si no hay acuerdo y fracasa la negociación, se podrá ordenar al arrendatario el desmantelamiento del inmueble sin afectar gravemente su valor. Si no se puede desmantelar, se puede evaluar el valor actual de la decoración y determinar la pérdida de la decoración en función del tamaño de la responsabilidad por incumplimiento de contrato por parte de ambas partes. Si no se obtiene el consentimiento del arrendador o la decoración no se realiza de acuerdo con la finalidad del arrendamiento estipulada en el contrato, se llega a un acuerdo sobre la enajenación de la decoración. Si no hay acuerdo y fracasa la negociación, se podrá ordenar al arrendatario el desmantelamiento del inmueble sin afectar gravemente su valor. Si no se puede desmontar, la decoración pertenecerá al arrendador de forma gratuita.
3. Disputas sobre contratos de arrendamiento de edificios ilegales
La casa es un edificio ilegal y el contrato de arrendamiento celebrado sobre la misma no es válido. No hay duda de que la "Ley de gestión de bienes inmuebles urbanos", las "Medidas de gestión del arrendamiento de viviendas urbanas" y el "Reglamento sobre el arrendamiento de viviendas urbanas de la provincia de Guangdong" tienen disposiciones claras al respecto. Pero a juzgar por la situación actual en Guangdong, para desarrollar la economía, las zonas rurales están reclutando activamente inversiones y estableciendo fábricas sin ninguna solicitud de planificación, aprobación o construcción. Aparentemente, la fábrica está financiada por otros (en su mayoría empresarios taiwaneses y de Hong Kong), pero en realidad se alquila para cobrar el alquiler. Obviamente, tal comportamiento de arrendamiento es ilegal y no debería estar protegido por la ley. En realidad, una gran parte de los ingresos colectivos rurales se obtiene del arrendamiento de tales edificios ilegales, y los dividendos de los aldeanos también dependen de ello. Desafortunadamente, después de que muchos empresarios extranjeros ganaron suficiente dinero, algunos han estado en mora durante mucho tiempo, otros se han escapado y algunos incluso han dejado una gran deuda para que la asuma el colectivo de la aldea. Esta situación es bastante destacada en la actualidad. Si se presenta una demanda ante el tribunal, el tribunal no puede protegerla según la ley y los aldeanos están muy enojados. Los tribunales se encuentran ahora en un dilema. Por un lado, el caso debe tramitarse conforme a la ley. Aunque se sepa que alquilar un edificio es ilegal, no se puede proteger. Por otro lado, como defensor del orden económico local y la estabilidad social, el tribunal no puede soportar que los aldeanos sufran enormes pérdidas económicas. Ningún líder del tribunal quiere que los aldeanos malinterpreten el trabajo del tribunal porque el tribunal maneja los casos de acuerdo con las normas. ley. Cómo abordar la cuestión del arrendamiento de edificios ilegales como este en la práctica judicial es un problema importante que preocupa a los jueces de los tribunales de base.
Hay muchas opiniones sobre cómo manejar los casos de alquiler ilegal de edificios. Una es que los alquileres pueden protegerse adecuadamente. Es decir, primero se determina que el arrendamiento de edificios ilegales es ilegal y el contrato de arrendamiento no es válido. Sin embargo, basándose en el principio de buscar la verdad en los hechos, aún así se debe conceder cierta compensación, ya que, a diferencia de otros contratos de compraventa, los contratos de arrendamiento inválidos pueden ser devueltos. Un contrato de arrendamiento es un contrato de conducta y no se puede devolver. Las tarifas de compensación se calculan en función de los estándares de alquiler evaluados por el departamento de administración de vivienda. El autor cree que no importa qué método de cálculo se utilice, siempre que se respalde el alquiler, equivale a reconocer la legalidad del arrendamiento de edificios ilegales, lo que contradice la premisa de que arrendar edificios ilegales es ilegal. En segundo lugar, se cree que los ingresos ilegales procedentes del alquiler ilegal de edificios deben confiscarse de conformidad con las disposiciones del párrafo 3 del artículo 134 de los Principios Generales del Derecho Civil, a fin de castigar el alquiler ilegal de edificios y afectar y perturbar el alquiler normal de viviendas. mercado. Desde el punto de vista de los aldeanos, el alquiler de fábricas y cobertizos construidos ilegalmente no se puede recuperar a través de canales legales, lo cual es emocionalmente inaceptable. Pero si sé esto, ¿por qué debería saberlo? No es que no supiéramos las consecuencias de la construcción ilegal en primer lugar, simplemente fue impulsada por intereses. Al mismo tiempo, debemos criticar el incumplimiento del deber, la negligencia y la connivencia de nuestros departamentos funcionales gubernamentales pertinentes. Si los departamentos gubernamentales fortalecen la supervisión y el castigo de la construcción ilegal en las zonas rurales, creo que no provocará la situación embarazosa de hoy. El autor cree que las ganancias ilegales resultantes de la construcción ilegal deberían confiscarse de conformidad con la ley.
Se trata de un requisito legal y una necesidad para regular la construcción de viviendas y el mercado de alquiler. Tarde o temprano alguien pagará el precio. En términos más estrictos, los departamentos administrativos encargados de hacer cumplir la ley se ocupaban del desarrollo económico rural pero no castigaban esas construcciones ilegales. Este tipo de desarrollo económico que sólo cobra alquiler y vive en terrenos baldíos en realidad tiene poco valor.