¿Cómo calcular el alquiler de un local de leasing? ¿Cómo se gravan los alquileres de tiendas?
¿Cómo calcular el alquiler de un local en alquiler?
1. Tasa de rentabilidad del alquiler = ingresos mensuales por alquiler 12/análisis del precio total de la vivienda: a finales de julio, el Sr. Zhang compró una tienda con un área de unos 40 metros cuadrados en Tongzhou, Beijing. Con un precio de alrededor de 6,5438+0,6 millones de yuanes. El alquiler mensual actual de las tiendas de los alrededores es de 350 yuanes por metro cuadrado, y ahora el Sr. Zhang Can cobra un alquiler mensual de 6,5438+4 millones de yuanes. Entonces, ¿cuál es su tasa de retorno de alquiler? Calculado en base a: tasa de retorno del alquiler = 14000 * 12/1600000 = 10,5%.
2. Ventajas: Este método es sencillo de calcular y el análisis del pago único será más preciso. Desventajas: Este método de cálculo tiene un ámbito de aplicación limitado porque solo se tienen en cuenta el alquiler y los precios de la vivienda, y no se puede utilizar la devolución de los préstamos hipotecarios para la compra de vivienda.
3. Fórmula de análisis de la tasa de rentabilidad del alquiler: (alquiler mensual después de impuestos - tarifa mensual de administración de la propiedad) 12/precio total de compra. Ventajas: El análisis de la empresa implica la relación relativa entre el alquiler y el precio de la vivienda, lo que es una forma rápida de seleccionar "bienes inmuebles excelentes". Cuanto mayor sea la proporción de esta fórmula, más vale la pena invertir; de lo contrario, no vale la pena invertir.
4. Desventajas: No es posible realizar un análisis detallado del pago de la hipoteca, no se consideran todos los costos de entrada, salida y tiempo de los fondos y no se puede utilizar como base integral para el análisis de inversiones.
5. Fórmula de inversión inmobiliaria basada en el método TIR: Ingreso total acumulado/Inversión total acumulada = Alquiler mensual acumulado durante el período de inversión de alquiler mensual/(Pago inicial de la hipoteca + Prima de seguro + Impuesto sobre la escritura + Fondo de revisión + Mobiliario y Otras inversiones + pagos hipotecarios acumulados + honorarios acumulados de administración de propiedades).
6.Ventajas: La tasa interna de retorno se puede entender como depositar en un banco, pero la tasa de interés de nuestro banco se calcula en base al interés simple, mientras que la tasa interna de retorno se calcula en base al interés compuesto. interés. El método de la tasa interna de rendimiento tiene en cuenta todos los factores, como la inversión, los ingresos y el flujo de caja, durante el período de inversión. Se puede combinar con rendimiento de alquiler.
7. Deficiencias: Juzgar el valor de la inversión inmobiliaria mediante el cálculo de la tasa interna de rendimiento se basa en los datos actuales para extrapolarlos al futuro, y se desconoce el aumento y la caída de los alquileres futuros.
8. Fórmula de tasa de rendimiento del alquiler = (alquiler mensual después de impuestos - pago mensual de la hipoteca) 12/(pago inicial + pago de la hipoteca sobre plano). Análisis: si el pago inicial del Sr. Wang es de 654,38+00.000 RMB, el préstamo es de 600.000 RMB y el préstamo para vivienda es a 20 años, la tasa de interés del préstamo se basará en el último límite máximo de préstamos comerciales. La tasa de devolución de alquiler de nuestra tienda = (14000-4277)* 12/(100001026682)= 5,76%.
9. Ventajas: considerando la inversión principal, el precio y el alquiler en la etapa inicial, este método puede estimar el período de recuperación del capital y tiene una amplia gama de aplicaciones. Desventajas: no tiene en cuenta los efectos temporales de otras inversiones y fondos en la etapa inicial y no puede resolver el problema del análisis de efectivo de múltiples inversiones. Este método generalmente no es una herramienta ideal de análisis de inversiones.
¿Cómo gravar el alquiler de una tienda?
1. Impuesto comercial: aquellos cuyos ingresos mensuales por alquiler sean inferiores a 20.000 yuanes están exentos del impuesto comercial; aquellos cuyos ingresos mensuales por alquiler superen los 20.000 yuanes pagan impuestos según la industria de servicios y arrendamiento (impuesto a la construcción urbana). , recargos, tarifas de control de inundaciones, locales El recargo se pagará al mismo tiempo) y el impuesto comercial se pagará a una tasa del 5%.
2. Impuesto sobre la renta de las personas físicas: si los ingresos por alquiler de la propiedad no superan los 4.000 yuanes cada vez, se deducirán 800 yuanes, si supera los 4.000 yuanes, se deducirá el 20% de los gastos y el saldo; Será la base imponible, tomando como base el 10%. El tipo impositivo se calcula para pagar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
3. Al calcular el impuesto sobre la renta de las personas físicas se deben deducir en orden los siguientes gastos: los impuestos pagados durante el arrendamiento de la propiedad; los costos reales de reparación de la propiedad arrendada a cargo del contribuyente y las normas de deducción estipuladas en el impuesto; ley.
4. Impuesto sobre bienes inmuebles: el impuesto sobre bienes inmuebles se aplica al 12% de los ingresos por alquiler; Impuesto de timbre: el impuesto de timbre se paga a una milésima parte del monto del arrendamiento si el monto del impuesto es inferior a un yuan. , se calcula en un yuan.
5. Impuesto sobre uso de suelo urbano: El impuesto se calcula en función de la superficie confirmada en el certificado de uso de suelo. Si no se ha emitido un certificado de uso de suelo o el área realmente ocupada excede el área confirmada en el certificado de uso de suelo, los contribuyentes deberán declarar verazmente y las autoridades fiscales locales verificarán y calcularán el impuesto.
Generalmente, la ubicación de una tienda tiene un mayor impacto en el alquiler. La firma y el contrato de la tienda son por más de unos pocos años, y el alquiler se cobra de forma incremental cada año. La tarifa de aumento o disminución específica en realidad se basa en lo determinado por la situación real. Los impuestos por el alquiler de comercios incluyen el impuesto empresarial, el impuesto sobre la renta personal, el impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto sobre el uso del suelo, etc. , deben pagarse, por lo que al alquilar una tienda, también debes aprender a calcular dichos gastos, lo que resulta útil para la planificación empresarial.