¿Los derechos de uso de suelo residencial se renuevan automáticamente?
En primer lugar, la ley de derechos de propiedad es clara: los derechos de uso del suelo residencial se renuevan automáticamente después de su vencimiento.
El artículo 149 de la "Ley de Derechos de Propiedad" estipula: "Cuando expire el plazo del derecho de uso de terreno para construcción residencial, éste se renovará automáticamente".
"Después de la Cuando expire el plazo del derecho a utilizar el terreno para construcción no residencial, los procedimientos de renovación se llevarán a cabo de conformidad con la ley. Si existe un acuerdo sobre la propiedad de las casas y otros bienes inmuebles en el terreno, el acuerdo será válido. seguido; si no hay acuerdo o el acuerdo no es claro, se manejará de conformidad con las disposiciones de las leyes y reglamentos administrativos.”
2.
Quienes compran viviendas comerciales deben tener dos certificados: un certificado de propiedad inmobiliaria y un certificado de terreno. El certificado de terreno tiene una validez de 70 años. A muchas personas les preocupa si el terreno que ocupa la casa seguirá siendo mío después de 70 años y si tendrán que volver a pagar el pago del terreno. La Ley de Derechos de Propiedad estipula claramente que el Estado permite la renovación, pero se deben pagar tarifas de transferencia de derechos de uso de la tierra. En cuanto al monto de la compensación, aún no se ha determinado. Según la ley de derechos de propiedad, el estado permite a los propietarios renovar sus derechos de uso de la tierra. Luego, si el propietario se niega a renovar el contrato de arrendamiento, el Estado recuperará el terreno, pero quién es el propietario de la casa antes mencionada sigue siendo un tema controvertido y merece nuestra atención. La práctica extranjera es que el edificio pertenece al propietario del terreno. ¿Qué pasa con China?
Las disposiciones sobre la duración de los derechos de uso de la tierra aparecieron por primera vez en el segundo borrador de revisión de la Ley de Propiedad. El segundo borrador de revisión estipula: “Cuando expire el plazo del derecho de uso del suelo para la construcción, el derecho de uso del suelo para la construcción se extinguirá; El titular del derecho de uso de la tierra necesita continuar usando la tierra, deberá hacerlo dentro del período del derecho de uso de la tierra de construcción. Solicite la renovación un año antes de su vencimiento. Se deberá pagar la tarifa de transferencia de la tierra por la renovación. p> Hasta el cuarto borrador, la renovación de los derechos de uso de suelo para construcción se divide en terrenos residenciales y terrenos no residenciales, y se propone que los derechos de uso de suelo para construcción residencial se renovarán automáticamente al vencimiento, pero el requisito de pagar tarifas de uso de suelo. todavía permanecerá. Durante la sexta revisión, el borrador canceló la provisión para renovación de pago hasta que el borrador final fuera revisado y aprobado.
En nuestro país, la propiedad de la tierra pertenece al Estado, y otras unidades e individuos sólo pueden obtener el derecho a utilizar la tierra. La diferencia está sólo en la terminología. Los derechos de uso de la tierra obtenidos por los promotores de terrenos para la construcción son limitados, mientras que los derechos de propiedad obtenidos por los propietarios son permanentes. las leyes actuales de mi país estipulan el período máximo de los derechos de uso del suelo para la construcción: 70 años para suelos residenciales; 50 años para suelos industriales; 40 años para suelos comerciales y 50 años para suelos de uso integral; De hecho, China comenzó a reformarse y abrirse a finales de los años setenta. Algunas de las tierras vendidas en ese momento tenían una vida corta, y otras solo tenían unos 30 años y estaban a punto de caducar. Especialmente ahora que la mayoría de los residentes urbanos poseen sus propias casas, la expiración de los derechos de uso de la tierra es aún más preocupante. ¿Qué hacer con el terreno una vez vencido? ¿A quién pertenecen los edificios en este terreno? Según la normativa vigente, una vez transcurrido el plazo, los derechos de uso del suelo y la propiedad de los edificios y demás anexos del terreno serán devueltos al Estado sin compensación. Los ciudadanos pueden solicitar la renovación y deben obtener aprobación, firmar un nuevo contrato y pagar tarifas de transferencia de derechos de uso de la tierra. Si no se aprueba, los ciudadanos podrían perder sus viviendas. La tenencia de la tierra es como una bomba de tiempo que preocupa a los inversores inmobiliarios.
Así, la Ley de Derechos de Propiedad estipula que los derechos de uso del suelo residencial se renovarán automáticamente después de su vencimiento, lo que sin duda da tranquilidad a la gente. La llamada "renovación automática" significa que siempre que el edificio donde se ubica la casa esté sano y no desguazado, no hay límite para la renovación de los derechos de uso del suelo y se puede renovar bajo cualquier circunstancia. La gente no tiene que preocuparse por los daños en la casa y la vejez. Sin embargo, la Ley de Propiedad no estipula claramente cómo renovar el contrato de arrendamiento, los procedimientos y tarifas para la renovación, por lo que los chinos finalmente tenemos una casa para transmitir desde la reforma y apertura hasta hoy.
Cuando llegan los nietos, el estado de la casa no está claro, ¡lo cual es inquietante! Por lo tanto, el autor sugiere que los departamentos funcionales nacionales pertinentes deben ser cautelosos, pensar una y otra vez y considerar este tema detenidamente al formular las regulaciones pertinentes, para no dejar secuelas.
En tercer lugar, comentarios de los académicos
El profesor Wang Liming, uno de los redactores de la Ley de Propiedad y miembro del Comité de Asuntos Jurídicos del Comité Permanente de la Asamblea Popular Nacional, dijo En entrevista con los medios: Mientras exista la casa, el terreno dura el período de uso. En cuanto al período de renovación del arrendamiento y las tarifas de renovación, la ley de derechos de propiedad no tiene disposiciones más claras, los detalles operativos específicos son complicados y también existen grandes diferencias y disputas. Por lo tanto, cuando se formuló la ley de derechos de propiedad, se omitieron o evitaron intencionalmente métodos operativos específicos y sólo se estipularon principios básicos. En la actualidad, la expiración de los derechos de uso de la tierra es relativamente rara. Se estima que el primer pico de expiración de los derechos de uso de la tierra se producirá en diez años, por lo que los departamentos pertinentes están formulando detalles de implementación de la Ley de Derechos de Propiedad. Según lo dispuesto en la Ley de Propiedad, esta importante tarea legislativa que afecta a los intereses de miles de hogares recaerá sobre los hombros del Consejo de Estado.
Actualmente existen tres opiniones principales sobre las tasas de renovación. La primera opinión es que si no hay acuerdo o el acuerdo no es claro, la tarifa de transferencia para la renovación debe pagarse de acuerdo con el precio de mercado; la segunda opinión es que la tarifa de transferencia de tierra pagada cuando se obtiene por primera vez el derecho de uso de la tierra; pagado a partir del año de solicitud de renovación, el precio base de la tierra determinado por el gobierno del condado se deduce del precio de referencia de la tierra; la tercera opinión es que la tarifa de transferencia debe estar exenta de la renovación del arrendamiento, o solo se debe pagar la tarifa de reemplazo; .
Desde una perspectiva operativa, esta cláusula de renovación automática se implementó en Shenzhen, la vanguardia de la reforma y apertura de China. La práctica actual en Shenzhen es que cuando vence el contrato de arrendamiento de una casa, se debe pagar una gran tarifa de transferencia de tierra de acuerdo con el precio de mercado de la tierra, por lo que es casi imposible operar. Las casas de reforma habitacional actuales de Suzhou están en el mercado y las granjas de los aldeanos se encuentran todas en esta situación. Sin embargo, todas las restricciones se generan durante el proceso de transacción. Si los derechos de propiedad del propietario han expirado y la casa no está listada para comercializarse, no es necesario pagar esta tarifa.
4. La renovación automática de los derechos de uso del suelo residencial después de su vencimiento está en línea con la intención original de la legislación.
Cuando expire el plazo del derecho de uso de suelo para construcción residencial, éste se renovará automáticamente. Después de la expiración de los derechos de uso del suelo para construcción no residencial, los procedimientos de renovación deben completarse de conformidad con la ley. Las disposiciones antes mencionadas de la Ley de Propiedad han eliminado las preocupaciones de la gente sobre el destino de la vivienda después de la expiración del derecho de 70 años a utilizar el terreno para la construcción residencial.
El profesor Su, director del Departamento de Derecho Civil y Comercial de la Facultad de Derecho de la Universidad de Economía y Negocios Internacionales, dijo en una entrevista con periodistas que en comparación con la actual "Ley de Gestión de Tierras" y " Ley de Ordenación Inmobiliaria Urbana", la "Ley de Derechos de Propiedad" en materia de suelos edificables. En la normativa sobre derechos de uso se han producido los siguientes cambios y avances:
Primero, el concepto de derecho de uso de suelo de propiedad estatal en el La Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China ha sido reemplazada por derechos de uso de terrenos para construcción.
El segundo es aclarar el alcance del establecimiento de derechos de uso del suelo para la construcción, que pueden establecerse en la superficie, sobre el suelo o bajo tierra del terreno.
En tercer lugar, se estipula claramente que los terrenos comerciales para industria, comercio, turismo, entretenimiento, vivienda comercial, etc., así como los terrenos para dos o más usos previstos, deben transferirse mediante licitación pública, subasta , etc., que ha cambiado la "República Popular China" La Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República permite que dichos terrenos se transfieran de mutuo acuerdo.
En cuarto lugar, está claro que la propiedad de los edificios, estructuras e instalaciones auxiliares construidas por los titulares de derechos sobre terrenos de construcción pertenece a los titulares de derechos sobre terrenos de construcción.
En quinto lugar, estipula claramente la cuestión de la compensación cuando el Estado necesita recuperar el terreno anticipadamente debido a intereses públicos antes de que expire el derecho de uso del suelo para la construcción, y exige la devolución de la tarifa de transferencia correspondiente.
El profesor Su también dijo que las nuevas disposiciones mencionadas anteriormente sobre el derecho a utilizar terrenos de construcción en la Ley de Derechos de Propiedad han ampliado enormemente el alcance del establecimiento de este derecho. Sólo debe establecerse en la superficie de la tierra, sino también en el suelo y en el suelo. El establecimiento subterráneo encarna el pleno uso de la utilidad de las cosas y permite asignar los recursos de manera óptima en la mayor medida posible en un entorno de economía de mercado. Especialmente en la construcción urbana donde los recursos y el suelo son escasos, este artículo es de gran importancia.
Además, el profesor Su cree que las disposiciones de la Ley de Derechos de Propiedad sobre el derecho a utilizar terrenos de construcción han traído una serie de impactos positivos a la producción y la vida de las personas y las empresas.
En primer lugar, estandarizar aún más el método de establecimiento de este derecho para evitar la pérdida de activos de propiedad estatal o transacciones indebidas; en segundo lugar, regulaciones integrales sobre el alcance de este derecho proporcionan una base legal suficiente para la construcción y propiedad de derechos de pasos elevados, metros y; garajes subterráneos; en tercer lugar, permitir la renovación automática de los derechos de uso del suelo para la construcción residencial para garantizar que las personas vivan y trabajen en paz y satisfacción.
De hecho, en la mente de los chinos, una casa no es sólo un lugar para establecerse, sino también un bien inmueble importante en la familia. Por lo tanto, la Ley de Derechos de Propiedad establece la renovación automática de los derechos de uso de suelo residencial después de su vencimiento, lo que sin duda transforma los derechos de uso de suelo y propiedad de la vivienda de la separación a la unidad después de su vencimiento, protegiendo efectivamente la propiedad privada de la gente común, es decir, en cumplimiento de la Ley de Derechos de Propiedad, la igualdad de la propiedad pública y privada, y la intención legislativa de protección jurídica.
5. El impacto de la renovación de la tasa de transferencia de tierras en los precios de la vivienda
Aunque la "Ley de Derechos de Propiedad" no estipula claramente la renovación de la tasa de transferencia de tierras, bajo el sistema actual, No se cancelará el pago de renovación. Disposiciones sobre tasas de transferencia de terrenos. Además, la tasa de renovación de la tierra no será muy diferente del precio del mercado circundante, de lo contrario habrá espacio para el arbitraje y la búsqueda de rentas. Entonces, a juzgar por las normas legales actuales, el único beneficio de esta regulación es que puede reducir los precios de la vivienda. Esto se debe a que, una vez que la Ley de Derechos de Propiedad tenga disposiciones claras, los demandantes de vivienda tendrán que considerar la carga después de 70 años al comprar una casa, y la demanda se verá afectada hasta cierto punto, por lo que es posible reducir los precios nominales de la vivienda. Pero los precios de la vivienda no los determinan en última instancia los compradores, por lo que es posible que este único beneficio no se materialice. Además, actualmente es director del Instituto de Observación Económica, investigador económico del Instituto Nacional de Investigación sobre la Situación y el Desarrollo de China, consultor académico de "New Fortune", director ejecutivo de la revista "China Securities and Futures" y consultor financiero para la columna "Informe anual de empresas que cotizan en bolsa" de "CCTV China Securities". El Sr. Seiichi también escribió "Cinco defectos importantes de la renovación automática después de 70 años". El Sr. Qingyi cree:
1. Sobreprotección de los derechos privados. Los derechos públicos y los derechos privados son los conceptos más básicos y complejos en derechos de propiedad. La clave es que el poder público es a la vez una restricción y una protección de los derechos privados. Los derechos de residencia privada siempre están vinculados a los derechos de propiedad privada. Aunque nuestro país aún no ha reconocido los derechos privados o la propiedad privada de terrenos residenciales, no existe una diferencia esencial entre los derechos privados de uso de la tierra dentro de un cierto período de tiempo y la propiedad privada nominal permanente de la tierra. dos se ha vuelto cada vez más pequeño en el mundo actual.
2. Poner obstáculos al crecimiento económico a largo plazo. La teoría de Adam Smith de que la tierra es la madre de la riqueza y el trabajo es el padre de la riqueza revela con mayor precisión el misterio de las actividades de producción humana. Como medio de producción más básico, la tierra contiene su contenido de valor necesario en todos los resultados laborales. Por lo tanto, mejorar la eficiencia en el uso de la tierra puede crear más riqueza social. Nuestro país estipula que la duración de los derechos de uso del suelo residencial es de 70 años, no igual a los 60 años de vida útil del edificio. Esto es una manifestación de descuido del valor del suelo y en sí mismo reduce la eficiencia del uso del suelo. En cuanto a la renovación automática tras su vencimiento, equivale a dar un paso más en el camino hacia la reducción de la eficiencia en el uso del suelo.
3. Fomentar el aumento de los precios de la vivienda de forma encubierta. Los derechos de uso del suelo residencial por 70 años y su renovación automática después de su vencimiento significan que el suelo residencial no puede formar una oferta secundaria en un período impredecible. Esto inevitablemente agravará la escasez de recursos de tierra y conducirá a un aumento de los precios de la vivienda cuando la oferta supere la demanda.
4. Falta de conciencia ambiental. Las leyes que renuevan automáticamente los derechos de uso del suelo residencial después de 70 años tienden a fomentar la extensión inadecuada de la vida residencial y el uso continuo de materiales de construcción no reciclables como el cemento, lo que va en contra de los esfuerzos por aumentar la tasa de reutilización de materiales de construcción y construir fábricas. -Vivienda estilo. Por el contrario, si se acorta adecuadamente la vida útil de los terrenos residenciales, se utilizan en la medida de lo posible materiales de construcción reciclables sin afectar la vida útil de diseño de los edificios residenciales y se aumenta la proporción de edificios residenciales industrializados, se reducen los daños ambientales causados por los residuos de la construcción. puede reducirse efectivamente.
5. Responsabilidades gubernamentales engañosas. Queda por ver si el análisis del Sr. Seiichi es correcto.
Sin embargo, también tenemos que admitir que 70 años después, el alquiler pagado por los usuarios de la vivienda no sólo dependerá de los precios futuros de la vivienda, sino también de la actitud del futuro gobierno. En la actualidad, la mayor fuerza impulsora de los precios de la tierra y la vivienda proviene de los propios intereses de los gobiernos locales. Bajo el marco institucional actual, especialmente el sistema de reparto de impuestos fiscales central y local establecido en 1994, todavía es difícil reducir los precios de la tierra y de la vivienda.
Así que no hace falta decir que dentro de 70 años, de hecho, en menos de 50 años, los compradores de viviendas comenzarán a enfrentar el problema de tomar decisiones sobre si continuar pagando o cuántos impuestos locales pagar.
De hecho, la situación actual de altos precios de la vivienda no es del todo irresoluble. Mientras existan acuerdos institucionales razonables, los gobiernos locales pueden tener los mismos recursos financieros que los gobiernos locales de algunos países occidentales sin depender de la venta de tierras y pueden coexistir el crecimiento de los impuestos locales y la estabilidad de los precios de la vivienda. El economista Yang Xiaokai dijo una vez que aproximadamente la mitad de la tierra propiedad de los gobiernos locales en Australia y Estados Unidos se utiliza como parques e instalaciones públicas. Debido a que otras tierras son de propiedad privada, el precio de las tierras privadas depende de la calidad de las instalaciones públicas, y los ingresos fiscales (impuesto a la propiedad) de los gobiernos locales dependen del precio de las tierras privadas. Junto con la libre circulación, se crea un mecanismo de retroalimentación entre los precios de la tierra y la eficacia de la gestión de las tierras públicas de propiedad gubernamental. Cuanto mejor sea el efecto de gestión de los terrenos públicos, mayor será el precio de los terrenos privados, mayores serán los ingresos del gobierno local, más dinero tendrá el gobierno local para construir instalaciones públicas de alta calidad, por lo que mejor será el efecto de gestión de los terrenos públicos. Cuanto más dispuesta a moverse, más gente viene aquí. Esto crea una competencia sana para que los gobiernos locales mejoren los servicios públicos. Por lo tanto, el problema de la renovación de la renta de la tierra puede resolverse desde otro ángulo, beneficiando así a la gente y aumentando al mismo tiempo los recursos financieros locales.
Aunque después de la promulgación de la "Ley de Derechos de Propiedad", hubo un sinfín de voces de elogios y críticas, pero en cualquier caso, la "Ley de Derechos de Propiedad" sigue siendo una norma legal sobre la propiedad y utilización de la propiedad. propiedad Su función es aclarar la propiedad de la propiedad y aclarar plenamente la propiedad de la propiedad para ejercer su efecto. El sistema de propiedad, el sistema de derechos de usufructo y el sistema de derechos de propiedad de seguridad estipulados en la Ley de Propiedad son sistemas básicos para la implementación del sistema económico de mercado socialista. Por tanto, se puede decir que el derecho de propiedad es sin duda una de las leyes básicas de la economía de mercado socialista. La formulación e implementación de la ley de derechos de propiedad tiene una gran importancia práctica y un significado histórico de largo alcance para estimular la vitalidad creativa de toda la sociedad, construir una sociedad moderadamente acomodada de manera integral y construir una sociedad socialista armoniosa.
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