Problemas de reubicación
En la actualidad, la compensación generalmente se puede calcular de esta manera: ya sea en función de la población o del área. Generalmente, el equipo de reubicación calculará cuál no es bueno para usted en función de su situación familiar. No sé cuántas personas tiene tu familia, ni cuántos metros cuadrados tiene tu casa. Así que no puedo darte una cifra aproximada.
Otro tipo de reubicación es la reubicación comercial. Puede tomar lo que dijo el hermano de arriba: sea una tienda de uñas con los pies en la tierra. Cuanto más se demore, más rentable será porque puede esperar, pero los desarrolladores no pueden esperar porque no les importa obtener entre 100.000 y 200.000 adicionales.
Encuestado: Xiang Wentian es un héroe - Gerente Senior Nivel 6 4-10 17:35.
Actualmente existen dos tipos de reubicación, la reubicación municipal y la reubicación comercial. En términos generales, usted no puede ser un hogar objetivo en la reubicación municipal, porque la política de sol del gobierno significa que puede ver cuánto dinero se llevan otros, y otros también pueden ver cuánto dinero se lleva su familia. Por lo tanto, no es una buena elección ser un hogar clave en el desalojo municipal y su casa está sujeta al desalojo municipal. Por lo tanto, mi sugerencia es:
En la actualidad, la compensación generalmente se puede calcular de esta manera: ya sea en función de la población o del área. Generalmente, el equipo de reubicación calculará cuál no es bueno para usted en función de su situación familiar. No sé cuántas personas tiene tu familia, ni cuántos metros cuadrados tiene tu casa. Así que no puedo darte una cifra aproximada.
Otro tipo de reubicación es la reubicación comercial. Puede tomar lo que dijo el hermano de arriba: sea una tienda de uñas con los pies en la tierra. Cuanto más se demore, más rentable será porque puede esperar, pero los desarrolladores no pueden esperar porque no les importa obtener entre 100.000 y 200.000 adicionales.
Investigador: Wei Yong 1106-Período de prueba Nivel 4-12 15:20.
El propietario vive en esa zona de Kuaishou y mi familia está planeando mudarse. Se distribuyó mucha información y políticas, y se recopiló mucho conocimiento sobre reubicación y leyes y regulaciones relacionadas. Aquí le daré al cartel información útil y algunas URL para que pueda mirar más de cerca. Si el cartel quiere saber más, pueden discutirlo juntos. Me dedico al desarrollo y venta de bienes raíces. Aunque no sé mucho sobre reubicación, sé mucho sobre bienes raíces. No me atrevo a decir que el cartel tendrá suficientes conocimientos en el futuro.
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Cómo obtener una compensación por las casas demolidas en Shanghai
A partir del 11 de junio del año pasado, los métodos de gestión de demolición de casas en Shanghai han experimentado cambios importantes. "ladrillos" e implementar compensaciones y reubicaciones basadas en el precio de mercado de las casas demolidas. En los últimos meses, Shanghai ha emitido sucesivamente más de una docena de reglas detalladas relevantes sobre compensación y niveles de lotes de reasentamiento, estándares de tarifas de servicios encargados y estándares de subsidios de demolición que también han anunciado sucesivamente los nuevos distritos de Yangpu, Luwan, Hongkou, Changning y Pudong. Estándares de compensación de precios para cada distrito.
He Yaozu, director de la División de Gestión de Demolición de Viviendas de la Administración de Recursos de Vivienda y Tierras de Shanghai, dijo que actualmente, la ciudad ha identificado más de 400 bases de demolición según la escala del proyecto de demolición y el tamaño. de la trama. A juzgar por la situación actual de implementación, entre el 70% y el 75% de los ciudadanos optan por la compensación monetaria y el reasentamiento. Con los fondos especiales obtenidos para la reubicación y el reasentamiento, además de algunos fondos recaudados por ellos mismos, acuden al mercado para elegir su vivienda comercial favorita. El resto de los ciudadanos eligen el método de intercambio de derechos de propiedad y obtienen derechos de propiedad sobre casas en el área local que equivalen a una compensación monetaria, o sobre la base de "demoler y devolver", aumentar el área de la diferencia. en precio de lote y obtener derechos de propiedad de casas en diferentes inmuebles.
La compensación por demolición y el reasentamiento basados en el mercado han eliminado el factor de registro de hogares en la compensación y el reasentamiento originales, evitando efectivamente que las casas demolidas intenten aumentar el número de registros de hogares o cambiar la estructura familiar mediante un "divorcio falso". y otros métodos para obtener un futuro mejor. El fenómeno indeseable de una compensación excesiva por los costos de reasentamiento está en consonancia con la dirección de desarrollo del mercado inmobiliario. Personas relevantes señalaron que durante el período de transición entre la antigua y la nueva política, algunos ciudadanos también construyeron edificios ilegales para aumentar la superficie habitable de las casas demolidas. Porque según la normativa, en el proceso de evaluación de las casas demolidas, se debe encomendar la realización de la evaluación a una agencia de evaluación de bienes raíces con calificaciones de evaluación de demolición de viviendas reconocidas por la Oficina Municipal de Vivienda y Recursos Suelo, y no se incluirán varios edificios ilegales. en el área calculada.
Preguntas y respuestas sobre políticas
▲ ¿Cuáles son los principales contenidos del acuerdo de compensación y reasentamiento?
(1) El área de construcción de las casas demolidas; (2) El monto de la compensación monetaria; (3) Los métodos de compensación y reasentamiento (4) El período de reubicación; ser acordado por las partes. Si se intercambian derechos de propiedad, el acuerdo de compensación y reasentamiento también incluirá el valor, área, ubicación, grado y otros asuntos de la casa de reasentamiento.
▲¿Cómo paga el demoledor una compensación monetaria a las personas derribadas o a los arrendatarios?
El demoledor depositará la compensación monetaria a nombre del derribado o arrendatario, y el banco expedirá un recibo especial de depósito. Se puede utilizar un comprobante de depósito especial para pagar la vivienda o en efectivo.
▲ ¿Cómo mantiene la nueva política de reubicación las necesidades de vivienda de los residentes con áreas de vivienda pequeñas y bajos ingresos?
Para algunas casas que no se pueden comprar con compensación monetaria para satisfacer las necesidades básicas de vida, Shanghai adopta un método de reasentamiento de intercambio de casas con diferentes derechos de propiedad. El estándar se basa en el área de construcción de la casa demolida. , y el área de reasentamiento se incrementa en un cierto porcentaje. Si el área de construcción de la casa de reasentamiento excede el área de reasentamiento, las personas demolidas y los arrendatarios pagarán el precio de la vivienda de acuerdo con el precio de mercado de la casa de reasentamiento. Los beneficiarios de alquileres bajos y las familias con necesidades especiales, como ancianos, discapacitados y huérfanos, tendrán prioridad para adoptar este método de compensación y reasentamiento, y el pago de la vivienda que exceda el área a reasentar se podrá reducir o reducir adecuadamente.
Análisis de caso
¿Por qué el Sr. Zhang recibió una compensación monetaria de 6,5438037 millones de yuanes por la demolición de su casa?
La familia de cinco miembros del Sr. Zhang vivió una vez en una cabaña de 9,6 metros cuadrados orientada al norte y un ático de 12,7 metros cuadrados en Fuxing Middle Road, distrito de Luwan. Durante la renovación del área de Taipingqiao, la cabaña del Sr. Zhang fue demolida y recibió una compensación monetaria de 137.000 yuanes. ¿Cómo se calcularon estos 137.000 yuanes?
En primer lugar, debemos observar el precio unitario de compensación mínimo y el coeficiente de subsidio establecidos por el distrito de Luwan, donde se encuentra la casa del Sr. Zhang. Según Chang Hong, jefe de la sección de gestión de demoliciones de la Oficina de Bienes Raíces del Distrito de Luwan, el distrito de Luwan está dividido en dos áreas, sur y norte, con la carretera Xujiahui como límite. Existen ligeras diferencias en los estándares de subsidio de demolición entre el norte y el sur, pero el precio unitario de compensación mínima es de 4.009 yuanes y el coeficiente de subsidio de precios es de 20. Si las casas demolidas son casas antiguas, casas sencillas y otras residencias de uso único incompletas, la persona demolida o el arrendatario pueden optar por cambiar la casa si el área de construcción es inferior a 35 metros cuadrados. Entre ellos, si el área de construcción de la casa derribada es inferior a 25 metros cuadrados, se calculará como 25 metros cuadrados.
Según la estimación del departamento de evaluación, el área de construcción de la casa demolida del Sr. Zhang es de 34,34 metros cuadrados y el precio unitario de mercado es inferior al precio unitario de compensación mínimo de 4.009 yuanes en el país. área, que se calcula en 4.009 yuanes. El subsidio de precio de las viviendas se calcula según la fórmula A×X, es decir, 4009×20 = 8065438 0,8 yuanes por metro cuadrado.
Dado que los derechos de propiedad del Sr. Zhang pertenecen a casas de grupos religiosos alquiladas por el departamento de administración de viviendas demolidas, como arrendatario, de acuerdo con la fórmula 3, el monto de la compensación monetaria = (precio unitario de mercado × 80 de subsidio de precio ) × construcción del área de la casa demolida, el monto de la compensación monetaria que recibió es (4009×80 801,8)×34,34 = 65438.
Fórmulas de cálculo relacionadas para la compensación del precio de mercado y la reubicación de viviendas residenciales
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Las casas privadas no se alquilan y el mercado las alquila a los propietarios ( Se aplica la Fórmula 1).
Propietarios de antiguas casas privadas de alquiler (se aplica la Fórmula 2)
Inquilinos (incluidas casas alquiladas por el gobierno) (se aplica la Fórmula 3)
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Los propietarios de viviendas públicas eligen propietarios de intercambio de derechos de propiedad (se aplica la Fórmula 1).
Propietarios que optan por una compensación monetaria (se aplica la Fórmula 4).
Arrendatario (aplica Fórmula 3)
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Propietario de casa de grupo religioso (aplica Fórmula 2)
Propietario (aplica Fórmula 3) )
Propietario del depósito en garantía (se aplica la Fórmula 2)
Propietario (se aplica la Fórmula 3)
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Lista de precios del mercado de viviendas residenciales de Shanghai normas de compensación y reasentamiento
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Fórmula básica Monto de la compensación monetaria = (subsidio al precio unitario de mercado) × área de construcción de la casa demolida.
Fórmula 1: Monto de la compensación monetaria = (subsidio del precio unitario de mercado) × 100 × área de construcción de la casa demolida.
Fórmula 2: monto de la compensación monetaria = precio unitario tasado × 100 × área de construcción de la casa demolida.
Monto de compensación monetaria de Fórmula 3 = (precio unitario de mercado × subsidio de precio 80) × área de construcción de la casa demolida.
Fórmula 4: Monto de la compensación monetaria = precio unitario tasado × 20 × área de construcción de la casa demolida.
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Se han introducido normas de compensación por demolición en algunas áreas.
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Precio unitario de compensación mínimo del coeficiente de subvención de precios (yuanes/metro cuadrado)
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Nº 25 Lote Clase A. 3430, distrito de Hongkou; lote 3329 de categoría C; lote 2919 de categoría C
3150, sección 3A, zona 3, lote 2950 de 4A; Lote 4B Lote 2700
Nueva Área 3 de Pudong Sección 3A Sección 3310; 3C Lote 2752
Clase IV Lote 40 4A Lote 2412
Clase Cinco Lote 40 1473.
lotes de clase 6 40 1236
lotes de grado 30 del distrito de Baoshan 2200; lote B 1500; lote C 1200
Lista de compensación y reasentamiento de precios en el mercado de viviendas residenciales de Shanghai estándares
Las casas privadas no se alquilan, sino que se alquilan a propietarios en el mercado (se aplica la Fórmula 1).
Para los propietarios que han estado alquilando casas privadas, el arrendatario alquilará la casa al alquiler especificado por el gobierno (incluidos los propietarios que "se separan del gobierno" y alquilan la casa en su nombre). ) (Se aplica la Fórmula 2).
Inquilino (se aplica la Fórmula 3)
El propietario de la vivienda pública elige al propietario para el intercambio de derechos de propiedad (se aplica la Fórmula 1).
Si el propietario elige una compensación monetaria, el arrendatario alquilará al propietario de acuerdo con las regulaciones gubernamentales (se aplica la Fórmula 4).
Inquilino (aplica Fórmula 3)
Propietario de casa de grupo religioso (aplica Fórmula 2)
Arrendatario (aplica Fórmula 3)
Propietario de la casa de depósito en garantía (se aplica la Fórmula 2)
Propietario (se aplica la Fórmula 3)
Compensación del precio de mercado de la vivienda residencial
Compensación del precio de mercado de la vivienda residencial Relevante fórmulas de cálculo para el reasentamiento
Fórmula básica: monto de compensación monetaria = (subsidio al precio unitario de mercado) × área de construcción de la casa demolida.
Fórmula 1: Monto de la compensación monetaria = (subsidio del precio unitario de mercado) × 100 × área de construcción de la casa demolida.
Fórmula 2: monto de la compensación monetaria = precio unitario tasado × 100 × área de construcción de la casa demolida.
Monto de compensación monetaria de Fórmula 3 = (precio unitario de mercado × subsidio de precio 80) × área de construcción de la casa demolida.
Fórmula 4: Monto de la compensación monetaria = precio unitario tasado × 20 × área de construcción de la casa demolida.
El "precio unitario de mercado" en la fórmula anterior se refiere al precio unitario evaluado en el mercado inmobiliario. Si el precio unitario evaluado es inferior al estándar de precio unitario de compensación mínima, el cálculo se basará en el precio unitario de compensación mínimo estándar (el "precio unitario de compensación mínima estándar" se refiere al precio unitario promedio de la vivienda pública comprada en la misma área ); el "subsidio de precio" se basará en una determinada proporción del precio unitario medio de la vivienda pública adquirida en la misma zona (no aplicable Por debajo de 20) OK).
Si el precio unitario de evaluación de mercado de la casa demolida es menor o igual al precio unitario de compensación mínima, el subsidio de precio = a×x si el precio unitario de evaluación de mercado de la casa demolida es mayor que; el precio unitario de compensación mínima, el precio de subsidio = (2a- b)×x.
a es el precio unitario de compensación mínimo, B es el precio unitario de evaluación de mercado de las casas demolidas y X es el coeficiente de subsidio.
¿En qué circunstancias se puede implementar la reubicación forzosa?
¿En qué circunstancias se puede implementar la reubicación forzosa?
Demolición forzada significa que la parte demolidora de la casa no logra llegar a un acuerdo de compensación de demolición y reasentamiento con la persona demolida o el arrendatario de la casa después de la negociación, y una de las partes es demolida después de solicitar una resolución administrativa del distrito o oficina de bienes raíces del condado donde se encuentra la casa demolida. Si la persona o el arrendatario de la casa no completa la reubicación dentro del tiempo especificado en la resolución administrativa, la casa será demolida por la fuerza de acuerdo con la ley.
Hay dos formas de demolición forzosa: 1) Demolición administrativa obligatoria, que aplica la oficina de bienes raíces del distrito y del condado, y el gobierno popular del distrito y del condado instruye a la oficina de bienes raíces del distrito y del condado, al público. agencias de seguridad y otras agencias y departamentos relevantes para implementar la demolición forzada; 2) La demolición judicial obligatoria será implementada por la oficina de bienes raíces del distrito o condado previa solicitud al Tribunal Popular.
Al mismo tiempo que la demolición forzosa, se implementarán al mismo tiempo la compensación y el reasentamiento de las personas derribadas o de los arrendatarios de viviendas.
Calificaciones de compensación por demolición de viviendas urbanas y lotes de reasentamiento en esta ciudad (versión completa)
Demolición de activos inmobiliarios de Shanghai (2002) No. 0040 Avenue
Primera lote de clase: al este hasta Zhongshan East 1st y 2nd Road; al sur hasta Jinling East Road; al oeste hasta Henan Zhongnan Road; al norte hasta Beijing East Road;
Lotes de segundo nivel: hacia afuera desde los lotes de primer nivel, desde Fuxing East Road, South Tibet Road, Zhaozhou Road, Xujiahui Road, Zhaojiabang Road hasta Xujiahui hacia el oeste desde Xujiahui, Huashan Road, Jiangsu; Road, y hacia el este Yuyuan Road, luego al norte hasta Urumqi North Road; al norte hasta Xinzha Road, gire hacia el norte hasta Shimen 2nd Road, Hengfeng Road, Tianmu West Road, * *Hexin Road, Qiujiang Road, Baoshan Road, Sichuan North Road, Dongjiangwan Road, Tianai Road, a lo largo del perímetro oriental del parque Lu Xun hasta Ouyang Road y Dalian West Road en el este hasta Quyang Road, Siping Road, Liyang Road y a lo largo del puerto de Hongkou hasta el río Huangpu.
Además, también incluye Xujiahui, Caojiadu, Tilanqiao y Laoximen.
Lotes de tercer nivel: Los lotes de segundo nivel van desde Tengyue Road, Longchang Road y Yingkou Road hacia el exterior y el este hasta Songhuajiang Road y Zhongshan North Road en el norte, hasta Zhongshan West Road y Caoxi Road en el oeste; al sur Longcao Road, Longshui North Road, Longhua West Road, a lo largo del puerto de Longhua hasta el río Huangpu.
La nueva área de Pudong se extiende hacia el sur hasta el río Chuanyang, Yuntai Road, Pudong South Road, Dongfang Road, Longyang Road, Yanggao Road, Luoshan Road, Zhangyang Road, Donglu Road, Boxing Road, Zhangyang Road, Zhaojiagou (atrás al río Huangpu), además del mercado de Huamu.
Lotes de cuarto nivel: la parte de la ciudad de Puxi distinta de los lotes de tercer nivel (excepto el distrito de Minhang, el distrito de Baoshan, el distrito de Jiading y el distrito de Jinshan).
La sección de la carretera de Categoría III en la Nueva Área de Pudong hacia afuera, incluyendo Jiyang Road, la Primera Avenida Huannan, los límites antiguos y nuevos, la extensión de la Carretera de Circunvalación Interior (anteriormente conocida como Century Avenue), el Río Chuanyang, Shenjiang Road y Caojiagou, límite de la ciudad de Zhangqiao, Yanggao Road, Jufeng Road, Planning Road, Zhaojiagou, Zhangyang Road, Donglu Road, Boxing Road, Zhangyang Road, Luoshan Road, Longyang Road, Dongfang Road, Pudong.
Áreas de cinco niveles: distrito de Minhang, distrito de Baoshan (excepto Changxing y la isla Hengsha), ciudad de Chengxiang, Jiangqiao, Fengbang, Anting, Nanxiang, zona petroquímica de Jiading;
Hacia afuera de la sección del cuarto nivel de la Nueva Área de Pudong, entre el anillo interior y el anillo exterior, está la línea divisoria entre el río Huangpu, la Primera Avenida Huannan y la nueva área (que conecta de nuevo con Huangpu Río).
Áreas de sexto nivel: áreas distintas de las áreas de quinto nivel en el distrito de Baoshan, el distrito de Jiading y el distrito de Jinshan, y áreas fuera de los niveles tercero, cuarto y quinto.
Fuera del tramo de carretera del quinto nivel de la Nueva Área de Pudong.
El estándar de precio unitario de compensación mínima para la demolición de viviendas en la Nueva Área de Pudong
El coeficiente de subsidio del precio unitario de compensación mínima a escala regional.
3 a Tangqiao New Road, Pujian Road, Yanggao South Road, Shenyuan Road y la orilla este del río Huangpu 5.700 yuanes/m2 20
Dentro del anillo interior ⅲB, fuera del área ⅲA, Ciudad de Huamu 565438 yuanes/m2 es 20.
Los lotes del tercer nivel, excepto las áreas del tercer nivel A y del tercer nivel B en el tercer nivel C, cuestan 4.700 yuanes/m2 20.
4a Jiyang Road, Huannan First Avenue, Yanggao South Road, Chuanyanghe, Luoshan Road, Yanggao North Road, Zhaojiagou y los límites de los lotes del tercer nivel son 4300 yuanes/m2±20.
Cuatro B, a excepción de la Zona Cuatro A, el lote de cuarto grado cuesta 3.200 yuanes/m2 20.
El límite entre la carretera de circunvalación exterior, la carretera de circunvalación interior, el río Huangpu, la calle Huannan No. 1 y las secciones de nivel 5 y 4 de la nueva área es 2050 yuanes/m2±20.
65438 yuanes 0,800 yuanes/㎡ 20 fuera de los lotes de sexto y quinto grado.