¿Qué son los REIT de alquiler? ¿Cuáles son las perspectivas para los REIT utilizados para viviendas de alquiler?
El 16 de agosto, se lanzó oficialmente el primer lote de REIT de viviendas de alquiler asequibles. Los tres productos pueden desencadenar una avalancha de fondos institucionales de aproximadamente 12.191,8 mil millones de yuanes. Hasta ahora, los proyectos de viviendas de alquiler asequibles se han agregado a los activos básicos de los REIT que cotizan en bolsa. Entonces, hoy, el editor está aquí para recopilar el conocimiento relevante sobre el arrendamiento de REIT. ¡Echemos un vistazo!
654,38+02,2 mil millones de fondos institucionales se apoderaron del primer lote de REIT.
El 16 de agosto, se lanzó oficialmente el primer lote de tres REIT de viviendas de alquiler asequibles, a saber, los REIT de viviendas asequibles de Huaxia Jing, los REIT de Admiralty Xia Anzhu y los REIT de Hongtu Shen Anzhu. Según el anuncio, se espera que los tres productos recauden un total de aproximadamente 3.800 millones de yuanes. En este punto, el número de REIT que se ofrecen públicamente en mi país se ampliará a 17.
Hace unos días finalizó la consulta offline y la suscripción de los tres productos. Los resultados de las consultas fuera de línea muestran que el primer lote de REIT de alquiler provocó una vez más "compras locas" por parte de inversores institucionales. El número de acciones a suscribir para los tres productos supera las 65.438+000 veces. Entre ellas, el número total de acciones a suscribir por todos los objetivos de colocación de los REIT de Red Earth Shenzhen Securities Anzhu es 65.438+033,03 veces la primera emisión fuera de línea. de acciones, estableciendo un nuevo récord en la red de SOCIMIs de oferta pública. Establecer un nuevo récord en múltiplos de consulta y suscripción. Según la escala de suscripción estimada anunciada por los tres productos, se utilizarán aproximadamente 654.380 millones de yuanes en fondos institucionales para comprar los REIT mencionados anteriormente.
La venta de este producto no sólo atrajo enormes cantidades de dinero, sino que también se ganó el favor de un gran número de inversores institucionales. Entre ellos, 83 inversores participaron en el Fondo Fiduciario de Inversión en Bienes Raíces de Red Land Shenzhen Securities Anzhu y se colocaron 252. ChinaAMC Beijing Affordable Housing REIT y Admiralty Xiamen Anzhu REIT recibieron cotizaciones válidas de 765, 438+0 y 68 inversores institucionales, respectivamente. Los tipos de inversores cubren la mayoría de las instituciones financieras, como empresas de valores y gestión de activos, seguros, capital público, capital privado, bancos, fideicomisos, etc.
Los activos tienden a diversificarse, 10 Yusheng acelera "probar el agua"
La emisión y cotización de REIT públicos con viviendas de alquiler como activos subyacentes marca los tipos de infraestructura cubiertos por mi Los REIT públicos del país y los activos subyacentes están acelerando su expansión. Además, más de 10 provincias y ciudades, incluidas Hainan, Zhejiang, Guangdong, Shandong, Shanghai, Jiangxi y Hunan, han propuesto sucesivamente apoyar proyectos piloto de REIT para viviendas de alquiler asequibles.
Desde la oferta pública inicial de REIT el año pasado, los tipos de infraestructura cubiertos por productos relacionados se han expandido desde parques industriales, carreteras y logística de almacenamiento hace un año hasta viviendas asequibles y energía limpia. Algunos de estos activos subyacentes están puramente orientados al mercado, otros están estrechamente relacionados con los medios de vida de las personas y otros están sujetos a una fuerte supervisión política. La diversificación de las clases de activos piloto es sorprendente.
Cabe mencionar que los activos involucrados en REIT públicos no se limitarán a las categorías existentes mencionadas anteriormente. Según documentos pertinentes del Consejo de Estado, el objetivo de revitalizar los activos existentes en el futuro se ampliará aún más a atracciones turísticas, antiguas fábricas, lugares culturales y deportivos, así como a infraestructuras de nueva construcción, como hoteles y residencias de ancianos gestionadas por empresas estatales. empresas.
Actualmente, la expansión de los activos subyacentes se está acelerando. Tomemos como ejemplo la infraestructura turística, como los lugares escénicos. Según el gobierno provincial de Shaanxi, el 13 de julio de este año, la Comisión de Reforma y Desarrollo Provincial de Shaanxi celebró una reunión con Western Securities para discutir el contenido relevante del proyecto REIT del lugar escénico de Shaanxi Huashan. y afirmó que el proyecto debería ser una "oferta pública de infraestructura industrial". Casualmente, según China Post Securities, en junio de este año, la compañía ganó la licitación para el proyecto REIT de oferta pública de infraestructura del área escénica Chongqing Wulong Karst 5A.
En el primer Foro Cumbre de REIT de Infraestructura del Área de la Bahía el 13 de agosto, Li Wenmin, socio de King & Wood Mallesons, creía que la expansión y la recaudación de fondos de los REIT públicos deberían adoptar cuatro formas: en primer lugar, tipos de activos. y la apertura del formato comercial; el segundo es la apertura del sujeto, incluidos el titular de los derechos originales y la agencia de operación y gestión; el tercero es la apertura de la forma jurídica de los activos; el cuarto es la apertura de la operación; modelo de gestión.
El riesgo y el rendimiento equilibran eficazmente las necesidades de inversión del mercado.
Otra característica importante del mercado público de REIT que ha estado operando durante más de un año es que las características de riesgo-rendimiento son altamente consistentes con la demanda del mercado: el desempeño operativo de los activos subyacentes y los dividendos del fondo son básicamente en línea con las expectativas del mercado, mostrando una prima.
Según los anuncios de productos existentes y las estadísticas de la plataforma relacionada, Brokerage China anunció las tasas de dividendos de 11 productos de 165.438, con una tasa de distribución de efectivo promedio del 5,92 % y una tasa de dividendos promedio del 2,95 %. A juzgar por el desempeño del mercado, al 14 de agosto, el precio promedio de cotización del primer lote de productos REIT ofrecidos públicamente fue del 25,58%. La liquidez es relativamente alta, con una tasa de rotación diaria promedio de alrededor del 2%, que es más alta que la del mercado de REIT en el extranjero.
“De las 14 listas actuales en el mercado, 6 son bienes raíces y 8 son derechos sobre ingresos. El aumento promedio actual de las acciones cotizadas en bienes raíces es de alrededor del 35% -40%, y el desempeño sigue siendo muy alto. "Los derechos de franquicia son buenos. El aumento promedio es de alrededor del 15%, lo que en general es bueno", dijo Yang Zhi, jefe del negocio de titulización de activos de Cushman & Wakefield, en el primer Foro de la Cumbre del Fondo Fiduciario de Inversión en Bienes Raíces en Infraestructura del Área de la Bahía.
Yang Zhi señaló que los 14 lotes actuales de productos utilizan un método de flujo de caja con descuento del 100%, es decir, el método de ingresos, que es básicamente consistente con los REIT extranjeros.
A este respecto, Yang Zhi resumió los tres factores centrales que afectan la valoración utilizando el método del ingreso: primero, el nivel de ingreso; segundo, la duración del período de ingreso; tercero, la tasa de descuento elegida por el tasador;
Se están introduciendo de manera ordenada políticas que satisfacen la demanda del mercado.
Aunque la experiencia de mi país con los REIT de oferta pública es relativamente corta, en el último año, las políticas de apoyo para los REIT de oferta pública han estado en pleno apogeo y se han logrado muchos avances en áreas como los procedimientos de transferencia de activos, incentivos fiscales y captación de activos.
En mayo de este año, la Oficina General del Consejo de Estado emitió las "Opiniones de la Oficina General del Consejo de Estado sobre una mayor revitalización de los activos existentes y la expansión de las inversiones efectivas", que mencionaban que si la emisión pública de Los REIT de empresas estatales implican la transferencia de derechos de propiedad estatales mediante acuerdos no públicos; deben informar a la agencia de supervisión y administración de activos estatales del mismo nivel para su aprobación de acuerdo con las regulaciones. Los analistas creen que tales regulaciones simplifican enormemente los procedimientos en el proceso de reestructuración y aumentan la seguridad de las transacciones.
Además, desde junio de 5438 hasta octubre de este año, el Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos emitieron políticas fiscales relevantes, proporcionando políticas preferenciales diferidas para los impuestos sobre la renta relacionados con la reestructuración de activos de REIT recaudados públicamente. Desde la introducción de la política preferencial diferida, se han resuelto algunas cuestiones como los titulares de derechos originales, el impuesto sobre la renta y el aplazamiento.
Sin embargo, el mercado emergente de REIT de oferta pública de mi país todavía tiene mucho margen para mejorar sus políticas. Algunas personas en la industria también esperan avances e innovaciones en el campo de las políticas en el futuro.
En el primer Foro de la Cumbre de REIT de Infraestructura del Área de la Bahía, Li Chen, socio fiscal de KPMG China, prestó atención a los puntos débiles fiscales actuales en este campo. Li Chen señaló que, a juzgar por las políticas fiscales pertinentes emitidas por el Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos este año, algunos proyectos han encontrado problemas prácticos después de la introducción de las políticas, como por ejemplo si se aplica el trato preferencial a las entidades de colocación estratégica. que no sean titulares de derechos originales. Además, existen ciertas contradicciones entre la supervisión real y las políticas fiscales preferenciales, y todavía hay margen para seguir mejorando las políticas preferenciales pertinentes.
Peng Lei_, jefe del Departamento de Desarrollo de la Gestión de Activos de AVIC Securities, planteó algunas preguntas sobre el sistema de divulgación de información en el proceso de desarrollo de los REIT públicos: ¿Deberían los REIT públicos basarse en las características de los derechos de gestión de activos y ¿Los derechos de propiedad en operaciones posteriores se llevan a cabo diferentes divulgaciones de información en el enlace y el enlace de declaración, y es necesario aclarar los estándares del sistema relevantes?
Las escuelas exploran el apoyo financiero diversificado
A partir de los tipos de inversores institucionales liberados del primer lote de REIT públicos, podemos ver directamente la determinación de los fondos institucionales para asignar el primer lote de fondos públicos. REIT desde el principio y en profundidad.
Según los datos recopilados por Huatai, los seguros y el capital industrial representan proporciones relativamente altas entre los inversores institucionales, representando el 31,28% y el 27,72% respectivamente. También hay una proporción relativamente alta de empresas de valores autónomas, cuentas especiales de fondos y filiales y empresas de gestión de activos de empresas de valores. Además, también existen algunas instituciones bancarias, de gestión financiera, fiduciarias, de capital privado y de otro tipo.
Entre las instituciones mencionadas anteriormente, los bancos y las compañías de valores tienen caminos particularmente diversificados para participar en REIT. Además de participar en la inversión en REIT a través de colocaciones estratégicas y ventas fuera de línea, la gestión financiera bancaria también emite productos financieros temáticos exclusivos para participar profundamente en la pepita de REIT. Las casas de bolsa no son sólo instituciones activas de inversión y comercio, sino también importantes instituciones de gestión y suscripción en el mercado de REIT. Están profundamente involucradas en servicios de liquidez como la creación de mercado de REIT, la creación de mercado de fondos y la negociación en bloque.
Además de la asignación directa, cabe mencionar que algunos bancos han comenzado a adaptar los productos de préstamos de fusiones y adquisiciones de REIT y a participar indirectamente en el mercado de REIT.
Esto lo hizo el Postal Savings Bank de China. El banco emitió el primer préstamo público de fusiones y adquisiciones de REIT a China Railway Construction Chongqing Investment Group Co., Ltd., como principal propietario original e inversión estratégica de China. REIT de Jinzhong Railway Construction Por ejemplo, China Railway Construction Chongqing Investment Group Co., Ltd. necesita suscribir el 565.438+0% del proyecto REIT de China Jinzhong Railway Construction, por un total de 2.444 millones de yuanes. La sucursal de Chongqing del Postal Savings Bank proporcionó a China Railway Construction Corporation un préstamo para fusiones y adquisiciones a siete años de 500 millones de RMB como parte de sus fondos de suscripción, aliviando efectivamente la presión financiera sobre su participación de asignación y liberando capital. Cabe señalar que este modelo es adecuado para REIT con fuertes cualificaciones temáticas, activos subyacentes de alta calidad y altos rendimientos distribuibles.
¿Qué son los REIT de alquiler y cuáles son las perspectivas para los REIT de alquiler?
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