¿Cómo abordar el tema de la hipoteca primero y luego del arrendamiento?
Si el inmueble hipotecado está arrendado, una vez realizada la hipoteca, el contrato de arrendamiento no obligará al cesionario. Esto significa que el cesionario puede rescindir el contrato de arrendamiento original y el arrendatario no tiene derecho de tanteo ni derecho a continuar el arrendamiento.
Si el deudor hipotecario no comunica por escrito al arrendatario el hecho hipotecario y la realización de los derechos hipotecarios causa pérdidas al arrendatario, el deudor hipotecario será responsable de la indemnización. Sin embargo, si el deudor hipotecario informa por escrito al arrendatario que la propiedad ha sido hipotecada y la realización de los derechos hipotecarios causa que el arrendatario sufra pérdidas, entonces el arrendatario debe soportar la pérdida él mismo.
La eficacia del derecho hipotecario se limita al propio inmueble que se constituye en hipoteca. Los intereses, alquileres y demás frutos no pertenecen a la hipoteca. Sin embargo, cuando el deudor incumple su deuda y el inmueble hipotecado es embargado por el tribunal, el acreedor hipotecario tiene derecho a cobrar los intereses del inmueble hipotecado. Si el acreedor hipotecario no notifica al deudor que debe pagar el interés legal sobre la propiedad hipotecada, entonces la hipoteca no vale los intereses. En el cobro de frutos el orden es el siguiente:
1. La tarifa por el cobro de los frutos
2. El interés del acreedor principal; . El principal del acreedor principal.
En el caso de alquiler-primero-pospago, la venta de la garantía en subasta no afectará la relación de arrendamiento original. En otras palabras, el arrendatario de la propiedad hipotecada aún puede reclamar los derechos de arrendamiento, y la propiedad adquirida por el cesionario soportará los derechos de arrendamiento. Al mismo tiempo, el arrendador (es decir, el deudor hipotecario) tiene la responsabilidad de informar al arrendatario de la disposición de la propiedad hipotecada para proteger el derecho de tanteo del arrendatario.
Según el artículo 405 del Código Civil, si el bien hipotecado ha sido arrendado o transmitido antes de constituirse el derecho hipotecario, la relación de arrendamiento original no quedará afectada por la hipoteca.
¿Qué es la hipoteca antes que el arrendamiento?
En el caso de hipoteca primero y luego arrendamiento, el derecho hipotecario tiene prioridad sobre el derecho de arrendamiento. Cuando los derechos del acreedor hipotecario no pueden realizarse, el acreedor hipotecario tiene derecho a vender la propiedad hipotecada y el comprador no está obligado por el contrato de arrendamiento original al comprar la propiedad hipotecada. Si el deudor hipotecario no comunica por escrito que el bien hipotecado ha sido hipotecado al momento de arrendarlo, una vez realizados los derechos hipotecarios, la pérdida causada al arrendatario será a cargo del deudor hipotecario. Sin embargo, si el deudor hipotecario ha informado por escrito al arrendatario de que el inmueble está hipotecado, el arrendatario asumirá la responsabilidad una vez realizados los derechos hipotecarios.
Base legal: Artículo 403 de la Ley Civil de la República Popular China, en el caso de hipoteca mobiliaria, el derecho hipotecario se establece cuando el contrato de hipoteca surta efectos sin inscripción, no podrá; luchar contra un tercero de buena fe.
Artículo 404: No se utilizará garantía contra el comprador que haya pagado un precio razonable para obtener la garantía en las actividades comerciales normales.
Artículo 405: Si el bien hipotecado ha sido arrendado o enajenado antes de constituirse la hipoteca, la relación de arrendamiento original no quedará afectada por la hipoteca.
Artículo 406 Durante el período de la hipoteca, el deudor hipotecario podrá enajenar el bien hipotecado. A menos que las partes acuerden lo contrario, prevalecerá dicho acuerdo. Si se transmite el inmueble hipotecado, los derechos hipotecarios no se verán afectados. Si el deudor hipotecario enajena el bien hipotecado, deberá notificarlo inmediatamente al acreedor hipotecario. Si el acreedor hipotecario puede demostrar que la transferencia de la hipoteca puede dañar el derecho hipotecario, podrá exigir al deudor hipotecario que cancele la deuda o deposite por adelantado el producto de la transferencia al acreedor hipotecario. La parte del precio de transferencia que excede el monto de los derechos del acreedor pertenece al deudor hipotecario y el déficit lo paga el deudor.