La empresa arrienda derechos de uso de suelo.
Consejos de lectura: con la aprobación de la Comisión Provincial de Planificación y la Administración Provincial de Activos Estatales, la Fábrica A reservó terrenos y firmó un contrato de arrendamiento del sitio con una empresa conjunta chino-extranjera, y recaudó tarifas de uso y lo entregó a la Administración de Bienes del Estado. Posteriormente, el terreno arrendado se enfrentó a la demolición. Quién debería recibir compensación por la tierra y según qué estándares se debería pagar, lo que desencadenó una serie de conflictos y disputas.
[Caso]
La empresa Z es una empresa farmacéutica conjunta chino-extranjera. Los activos netos reales sobre el terreno se utilizan como precio y la parte extranjera B es la inversión. cantidad. Con respecto al terreno de la Compañía Z, la Comisión Provincial de Planificación aprobó en la propuesta de proyecto de empresa conjunta que “el terreno de la empresa conjunta se arrendará a una determinada fábrica para su asentamiento”, y la Oficina Provincial de Supervisión y Administración de Activos Estatales aprobó a continuación que "El terreno se arrendará a la empresa conjunta y las tarifas de uso se cobrarán y entregarán de acuerdo con las regulaciones nacionales pertinentes". Una fábrica firmó inmediatamente un contrato de alquiler del sitio con la Compañía Z.
Cierta fábrica fue dada de baja en 1997 65438 + febrero. El 1 de octubre de 1998 65438 + la Corporación Farmacéutica Provincial a cargo de cierta fábrica firmó un nuevo contrato de arrendamiento de sitio con la Compañía Z. Sin embargo, la Compañía Z nunca ha tenido un certificado de uso de la tierra u otros certificados de derechos sobre la tierra.
Debido a la renovación del casco antiguo, el solar alquilado por la empresa Z se enfrenta a la demolición. ¿Cómo compensar? La oficina municipal de demolición cree que la empresa Z no tiene un certificado de uso del suelo y no es la propietaria de la fábrica. La compensación por la demolición de terrenos sólo podrá negociarse con la Corporación Farmacéutica Provincial, propietaria de los derechos de uso de la tierra, y la compensación se considerará como terreno asignado.
La empresa Z se considera una empresa conjunta. Las discusiones iniciales sobre empresas conjuntas y cuestiones de uso de la tierra se llevaron a cabo estrictamente de acuerdo con las leyes, regulaciones y políticas. Debería ser objeto del derecho legal de utilizar el terreno arrendado. El demoledor debe negociar directamente con la Compañía Z los asuntos de demolición del terreno, y la compensación por la demolición debe basarse en el precio de mercado del terreno en esta ciudad.
En el momento del punto muerto, en septiembre de 2005, la Corporación Farmacéutica Provincial emitió un poder a la Compañía Z en nombre de la Compañía Z para discutir asuntos de compensación por demolición de terrenos. Sin embargo, durante las negociaciones hubo un punto muerto sobre si la compensación debería basarse en la tierra asignada o en los precios de la tierra en el mercado. Desesperado, luego de la coordinación de los líderes provinciales y para evitar afectar el entorno de inversión local, el demoledor prometió compensar a la Compañía Z por los costos de reubicación y reasentamiento de acuerdo con el precio del mercado de tierras, y el asunto se resolvió.
[Análisis]
De hecho, este caso no es complicado, basta con comprobar las leyes, regulaciones y políticas nacionales sobre el uso de la tierra para las empresas con inversión extranjera en ese momento, y compararlas y compararlas. Analizar los documentos de aprobación de uso de suelo firmados por la Empresa Z y El contrato de arrendamiento de terreno es claro.
El artículo 47 del "Reglamento sobre la implementación de la Ley de empresas conjuntas de capital chino-extranjero" del Consejo de Estado del 20 de septiembre de 1983 (artículo 44 después de la revisión de 2001) estipula que cuando una empresa conjunta utiliza tierra, debe informar a las autoridades territoriales de la ciudad donde está ubicada (condado) para obtener derechos de uso de la tierra mediante la firma de un contrato el cuarto punto del "Aviso sobre el fortalecimiento de la gestión de tierras de empresas con inversión extranjera" de la antigua Tierra Nacional; El Buró de Administración señaló el 19 de mayo de 1987 que todas las empresas con inversión extranjera serán responsables del uso de la tierra de conformidad con la ley. El departamento de gestión se encarga de los trámites. El sexto punto señala: las empresas conjuntas chino-extranjeras deben cobrar tarifas por el uso del sitio; independientemente de la tierra recién adquirida o del uso del sitio original de la empresa 1990 65438 + 31 de febrero Acta del Simposio de Gestión de Tierras sobre Empresas con Inversión Extranjera de la Antigua Oficina Nacional de Administración de Tierras No. El cuarto punto señala que el alquiler de casas y sitios para albergar extranjeros; -las empresas con inversión deben pagar tarifas de uso de la tierra; el quinto punto señala que las tarifas de uso del sitio consisten en tarifas de desarrollo de tierras y tarifas de uso de tierras. Las tarifas de desarrollo de tierras son una compensación única por la inversión en desarrollo de tierras, incluidas las tarifas de adquisición y demolición de tierras. las inversiones en infraestructura apoyadas directamente por empresas con inversión extranjera; los derechos por el uso de la tierra son el costo del uso remunerado de los recursos de la tierra, es decir, la "renta de la tierra", que es la manifestación económica de la propiedad de la tierra y se recauda anualmente. La tarifa de transferencia de tierras es una tarifa única que se cobra al transferir los derechos de uso de la tierra. Según la ley china, las empresas con inversión extranjera deben utilizar la tierra durante un cierto período de tiempo pagando una compensación.
Las regulaciones y políticas anteriores indican que: ① Las empresas con inversión extranjera deben firmar un contrato de uso de la tierra con el departamento de administración de tierras local de la ciudad y el condado (2) Deben pagar la tarifa de transferencia de la tierra en una suma global; o pagar la tarifa de transferencia de tierras año tras año según lo estipulado en el contrato. (3) Las empresas con inversión extranjera están sujetas a derechos de uso de la tierra; ④ El tipo de tierra utilizada por las empresas con inversión extranjera es de pago y de duración limitada; derechos de uso.
Pero ¿por qué se firmó el "contrato de alquiler de locales" de la empresa Z con una fábrica china? Cabe decir que esto está relacionado con el hecho de que la Fábrica A es una empresa provincial y los activos estatales son administrados por la Oficina Provincial de Activos Estatales. En este sentido, no está mal que la Corporación Farmacéutica Provincial apruebe una fábrica para firmar un contrato de arrendamiento de terreno con la Empresa Z con base en la aprobación de la Comisión Provincial de Planificación y la Oficina Provincial de Bienes Estatales. Sin embargo, la relación de gestión territorial del terreno determina que la Compañía Z debe firmar un "Contrato de Arrendamiento del Sitio" con la Oficina Municipal de Tierras y Recursos y pagar el alquiler de la tierra (tarifas de uso pagadas) a la Oficina Municipal de Tierras y Recursos. La tarifa de uso del sitio para las empresas con inversión extranjera consta de dos partes: la tarifa de adquisición de tierras asignadas (tarifa de adquisición de tierras original, etc.) y la tarifa de uso de tierras pagada (alquiler de tierras). La tarifa de compra de tierras asignadas se paga al estado provincial. - Oficina de activos de propiedad según la afiliación de inversión empresarial original. El alquiler del terreno se paga a la Oficina Municipal de Tierras y Recursos de acuerdo con la relación de gestión territorial. Entonces, una solución razonable a este problema es que los departamentos relevantes de dos niveles negocien y determinen el índice de descomposición de la tarifa de alquiler del sitio pagada por la Compañía Z en función de la relación proporcional entre los activos de tierra por debajo del 60% del precio nominal de la tierra y más. Más del 40% de la tarifa de transferencia, la Oficina Municipal de Tierras y Recursos estandarizará el contrato de arrendamiento de tierra original y emitirá un certificado de uso de tierra a la Compañía Z.
En lo que respecta a este caso, aunque la compensación de tierras de la Compañía Z se resolvió debido a la preocupación de los líderes relevantes, el demoledor no puede negar el “Contrato de Arrendamiento del Sitio” de la Compañía Z porque fue firmado con un cierto fábrica. Las calificaciones del tema de los derechos de uso de la tierra de la empresa y la naturaleza del uso remunerado de la tierra. Debido a que la gestión de las tarifas por el uso del sitio para empresas con inversión extranjera es una gestión jerárquica de los activos estatales dentro del gobierno desde la perspectiva de las relaciones jurídicas civiles, el contrato es sólo una forma, y la esencia aún depende de las tarifas por el uso del sitio; recogido por una determinada fábrica según el contrato de arrendamiento del terreno. Quién es el propietario. La respuesta de la empresa farmacéutica decía: "Las regalías recaudadas se entregan a la casa matriz, que luego las transfiere a la Dirección Provincial de Administración de Bienes del Estado". Esto es muy claro. La Fábrica No. 1 no representa el sujeto civil ordinario de la empresa, pero su condición de sujeto de contrato (incluida la posterior Corporación Farmacéutica Provincial) es el agente autorizado. Como sujeto civil especial de los bienes territoriales de propiedad estatal, el gobierno firmó un contrato de arrendamiento del sitio con la Compañía Z. La naturaleza de este contrato es similar al arrendamiento de derechos de uso de la tierra en el actual sistema de pago de uso de la tierra.