Explica detalladamente los "Ocho Artículos de la Nación" y los "Seis Artículos de la Nación" y compáralos ¿Cuáles son las diferencias entre ellos?
En el análisis final, aún debemos prestar atención a la construcción del sistema. La ventaja de los Seis Artículos Nacionales es que definen con precisión las tres principales herramientas políticas. Una es la política agraria. A partir de Marx y Ricardo, quedó claro que los precios de la vivienda determinan los precios del suelo. Resulta que, como no existen restricciones políticas, los promotores inmobiliarios tienen que construir viviendas de alta gama; de lo contrario, perderán dinero. De esta manera, las familias de ingresos bajos y medios naturalmente no tendrán casas donde vivir. Esto es un error de política. Esta vez se estipula claramente que el 70% del terreno debe construirse con residencias de menos de 90 metros cuadrados. Esto es correcto. Debido a que se puede monitorear e implementar, los precios de la vivienda y del suelo definitivamente bajarán. significativamente en el segundo trimestre.
El segundo es la política monetaria y financiera. De hecho, el nivel de las "opiniones" de nueve ministerios y comisiones ha mejorado, uno de los cuales es la solución al problema del pago inicial. Necesitamos tratar la demanda de manera diferente. La base teórica para establecer un pago inicial del 20% es garantizar que el índice de morosidad de los préstamos hipotecarios sea inferior al 0,5. Todavía es posible considerar un aumento del 30%. Este tipo de política monetaria y financiera es factible porque ahora dominan los bancos de propiedad estatal, e incluso los bancos por acciones están dominados por acciones de propiedad estatal. Por tanto, la política de distinguir la demanda especulativa de la demanda normal es un paso más.
Xie Guozhong: Creo que la dirección política actual es correcta. Para una casa independiente, el pago inicial puede ser menor, pero si es para inversión o especulación (ambas cosas son en realidad sinónimos), el riesgo para el banco será alto y el pago inicial tendrá que aumentar incluso si así fuera. se incrementa al 30%, creo que sigue siendo relativamente bajo.
La imposición de impuestos empresariales sobre las ventas de viviendas afectará en cierta medida al mercado de la vivienda de segunda mano. Pero no es necesario hacer demasiado hincapié en el desarrollo del mercado inmobiliario de segunda mano.
En comparación, si el mercado de segunda mano está inactivo, puede reducir ciertos beneficios, pero si está demasiado activo, provocará burbujas y tendrá un mayor impacto en la gente. Y según la política actual, el mercado de segunda mano estará inactivo al principio, pero se activará en cinco años y muchas casas se podrán comercializar. Este precio también tiene un límite de años y se resolverá. por sí solo después de un tiempo.
Creo que muchas medidas tienen un cierto impacto en la demanda real del mercado, como limitar la especulación mediante pagos iniciales, pero algunas personas tienen dinero y quieren comprar una segunda casa. Esto no está mal, pero lo es. indistinguible de la especulación en términos de política; si comenzamos con el impuesto al valor agregado, hay una diferencia, porque si compras una segunda casa con el propósito de vivir en ella, no te importará permanecer en ella unos años más. .
"Siglo XXI": De las "ocho normas nacionales" a las "seis normas nacionales", ¿cuál es la principal línea de cambios en la regulación inmobiliaria?
Xie Guozhong: El hilo principal detrás de los cambios en las políticas de control inmobiliario refleja en realidad el sistema político de China. Es el resultado de una lucha entre el gobierno central y los gobiernos locales con intereses inconsistentes.
Desde una perspectiva política, el sistema de recompensas y castigos para los funcionarios de los gobiernos locales debe cambiarse. No podemos simplemente utilizar el crecimiento económico para medir el desempeño de los gobiernos locales. Debemos considerar factores de equilibrio y cómo implementarlos. Este es un tema muy importante, si China no mejora este sistema, la economía definitivamente experimentará grandes fluctuaciones.
"Siglo XXI": Después de la promulgación de los "Seis Artículos Nacionales", nueve ministerios y comisiones formularon los "Dictamenes sobre el Ajuste de la Estructura de la Oferta de Vivienda y la Estabilización de los Precios de la Vivienda" de acuerdo con su espíritu. ¿Evaluar la mejora de la "estabilización de los precios de la vivienda" hasta tal punto?
Xu Dianqing: Acabo de hablar del progreso de los "Seis Artículos Nacionales", pero las opiniones de los nueve ministerios y comisiones todavía tienen algunas colas. Lo llamo "la trenza de Ah Q". ¿Los precios de la vivienda serán los mismos? ¿Puede el gobierno limitarlo? Las verdaderas herramientas de política son la política agraria, la política monetaria y financiera, y la política fiscal y tributaria. Esta vez ha habido un pequeño avance en las políticas fiscales y tributarias, pero no es suficiente. El aumento de los precios de la vivienda es una tendencia general y el gobierno no puede controlarlo, pero el índice de precios de la vivienda definitivamente disminuirá porque la estructura interna ha cambiado y las personas de ingresos bajos y medios tienen viviendas.
Yan Wen: Como dijo el Sr. Xu, los precios de la vivienda definitivamente están aumentando. Cualquier teoría de la investigación inmobiliaria, especialmente el análisis de precios, describe los precios de esta manera: primero como una línea recta ascendente y luego dentro de este precio. rango La volatilidad es una característica de los productos e industrias inmobiliarios.
Hay al menos dos bases que lo sustentan: primero, el producto es irremplazable. Por lo tanto, los precios de la vivienda están aumentando en su conjunto y este hecho objetivo debe reconocerse.
El reglamento anterior se centraba más en los precios de la vivienda, aunque este reglamento no lo decía, siento que está enfocado a solucionar el problema de la vivienda para las personas de ingresos bajos y medios, y lo más importante. Es hacer que las casas sean asequibles para estas personas y puedan mejorar las condiciones de vida.
Xie Guozhong: Cuando se trata de precios de la vivienda, siempre que no afecte las condiciones de vida de los residentes comunes y la seguridad del sistema financiero, los consumidores están dispuestos a pagar su propio dinero para comprar una casa. a un precio elevado, y esto no es un obstáculo para nadie. Pero si los altos precios de la vivienda se deben a la obtención de una gran cantidad de préstamos bancarios para comprar una casa, después de todo, el gobierno todavía tiene que considerar el riesgo del sistema bancario. Además, después de que se especula con la vivienda, la gente corriente no puede permitirse el lujo de vivir en la casa.
Algunas personas ahora creen que está mal que el gobierno intervenga en los especuladores inmobiliarios, diciendo que el gobierno no debería interferir en el mercado. Esta opinión es errónea. La especulación financiera tiene un gran impacto y la especulación inmobiliaria tiene un gran impacto en la gente corriente.
Además, la tierra de China pertenece al gobierno, no a particulares. Cuando los precios de la vivienda aumentan, la gente no puede permitirse comprar casas. Este es un factor políticamente muy inestable: no es como en Estados Unidos. y en Estados Unidos, el terreno es de propiedad privada y construir una casa en sí no cuesta mucho, razón por la cual es necesaria la intervención del gobierno chino.
"Siglo XXI": ¿Cuáles cree que son los puntos clave de los "Seis Artículos Nacionales" y las políticas relacionadas posteriores?
Yan Wen: En términos generales, este reglamento primero enfatiza una premisa, es decir, la industria inmobiliaria es una industria pilar y es necesario guiar y promover el desarrollo saludable de la industria inmobiliaria. Creo que esto aclara un buen requisito previo para la formulación de políticas y la implementación del siguiente paso.
Desde la perspectiva de la regulación, lo más importante es que el gobierno debe hacer grandes esfuerzos para distinguir entre personas de ingresos bajos y medios, comprender quiénes son los objetivos clave y luego cómo orientar su consumo. de una manera muy específica. Si el gobierno no tiene la capacidad de distinguir entre personas de ingresos bajos, ingresos medios y personas que no pueden permitirse comprar una casa, entonces la eficiencia de esta política disminuirá e incluso tendrá un impacto en toda la economía social, y la estrategia del gobierno. Los ingresos fiscales disminuirán.
Al respecto, tengo tres opiniones. En primer lugar, no importa la forma que adopte, el problema de la vivienda de las personas con ingresos más bajos debe protegerse, pero las políticas existentes no pueden hacerlo. Una de las razones es que no se pueden producir viviendas de alquiler bajo; hay que proteger a la clase social y no se puede permitir que los precios de la vivienda suban tan alto que afecte su compra. En tercer lugar, para las personas de altos ingresos, no hay límite a su consumo añadiendo algunos pagos iniciales, pero tiene un gran impacto; en las personas de ingresos bajos y medios que compran casas, por lo que no tendrá mucho impacto en los precios de la vivienda en esta etapa.
Desde la perspectiva de un desarrollador, en realidad no me preocupaban los problemas causados por el aumento del pago inicial. En primer lugar, porque el aumento del pago inicial no tiene ningún impacto en las viviendas de alta gama. La elasticidad precio de los productos de gama media y alta es muy alta.
Centrarse en "90 metros cuadrados"
"Siglo XXI": "Opiniones" estipula que "para la construcción de viviendas comerciales recién aprobadas y recién iniciadas, viviendas con una superficie construida de menos de 90 metros cuadrados (la proporción del área (incluidas las viviendas asequibles) debe alcanzar más del 70% del área total de desarrollo y construcción". Hay mucho debate sobre esto. ¿Cómo lo evalúa?
Xie Guozhong: Creo que es muy importante limitar la proporción de viviendas pequeñas y medianas. También es importante detener el acaparamiento de viviendas y mejorar el sistema de lotes de información en términos generales. de medidas es mucho mejor que el año pasado.
Sin embargo, esto no es necesariamente fácil de hacer. Creo que todavía hay margen para cambios en la política, y hay "contramedidas" que pueden hacer frente a la política. La clave está en si el gobierno local es sincero. Originalmente, el gobierno local espera que los precios sean altos y sus ingresos sean altos, pero si el gobierno central vincula las condiciones inmobiliarias locales con las oportunidades de promoción de los funcionarios, esto tendrá un efecto desencadenante en algunos funcionarios locales.
Yan Wen: La formulación de esta política por parte del gobierno es comprensible desde la perspectiva de un experto, pero es muy problemática a nivel operativo.
Por ejemplo, hay más de 20 millones de metros cuadrados en Beijing que han sido aprobados para la planificación, pero no han pasado por los trámites para iniciar la construcción. Estos más de 20 millones de metros cuadrados originalmente estaban previstos para ser inaugurados en los próximos tres a seis. meses, pero si se siguen las reglas detalladas actuales, Si es necesario volver a planificar el plan, la inauguración de estas casas deberá posponerse. La presión sobre los departamentos de gestión gubernamental será muy alta.
En segundo lugar, está la cuestión de la correspondencia con la "Ley de Licencias Administrativas". Debido a que el desarrollador compra el terreno de acuerdo con el plan, el gobierno aprueba el plan del desarrollador y el desarrollador lo utiliza como base para promover toda la construcción posterior. En este caso, debido a la introducción de nuevas políticas por parte del gobierno, el progreso del desarrollo y los precios cambiarán. Esto provocó pérdidas a las empresas debido a los cambios en las aprobaciones gubernamentales. Creo que estas cuestiones específicas aún deben considerarse cuidadosamente.
Hu Bin: Creo que el gobierno debería estudiar políticas como la política agraria, la política fiscal y la política fiscal y financiera. Los "90 metros cuadrados" específicos deben ser determinados por el mercado y el promotor. Como la mayoría de los desarrolladores en China son relativamente responsables, estudiarán sus propios productos y posicionamiento y recuperarán su inversión. Y para una empresa de promoción inmobiliaria, la búsqueda de beneficios es también un motor para su desarrollo continuo, lo que mejorará su competitividad fundamental. El último de los Seis Artículos Nacionales habla de confiar en información falsa y medios ilegales. Esto se debe a que muy pocos promotores han afectado la imagen general de los promotores inmobiliarios. No se puede decir que la mayoría de los promotores sean malos.
La fiscalidad y la tributación son la forma más poderosa de ajustar la riqueza y la pobreza en la sociedad. Será más eficaz utilizar políticas fiscales y tributarias para aclarar el enfoque del gobierno para desarrollar pequeños apartamentos y resolver las necesidades de vivienda de los grupos de ingresos bajos y medios. Por ejemplo, las casas comerciales de menos de 90 metros cuadrados pagan un impuesto de escritura muy bajo. mientras que las casas comerciales de entre 90 y 120 metros cuadrados pagan un impuesto de escritura más alto, las casas comerciales con una superficie de 120 a 160 metros cuadrados están sujetas a impuestos de escritura más altos y las casas comerciales con una superficie de más de 160 metros cuadrados. están obligados a pagar un impuesto sobre las escrituras muy alto. Esta fuerte orientación política debería tener un efecto regulatorio significativo.
Yanwen: Sí. El gobierno debería estudiar y determinar un objetivo general, en lugar de micronizarlo. En cuanto a la cuestión de los "90 metros cuadrados", el gobierno ha elaborado documentos similares a este respecto hace mucho tiempo, como la cuestión de las viviendas de bajo alquiler y las viviendas asequibles. De hecho, sólo necesita determinar una relación entre las viviendas de bajo alquiler. viviendas de alquiler y viviendas asequibles. Una vez determinada la proporción, los derechos de explotación deberían entregarse a los promotores y dejarse en manos de los propios gobiernos locales, porque la situación en cada región es diferente.
La regla de los "90 metros cuadrados" tiene un gran problema. Sería mucho mejor si al menos se gestionara según grandes divisiones administrativas en lugar de proyectos individuales.
Wang Yonghong: Creo que las "opiniones" para aumentar la disposición de tierras ociosas son mucho más efectivas que la política de "90 metros cuadrados". De hecho, la regla de los "90 metros cuadrados" es de talla única, pero nuestro punto de vista es cortarla en horizontal. Por ejemplo, se construirá un proyecto en los distritos de Shunyi y Chaoyang de Beijing. El distrito de Chaoyang puede construir 70 metros cuadrados o 90 metros cuadrados, pero en lugares tan lejanos como Shunyi, la gente definitivamente está dispuesta a ser más espaciosa, lo que requiere más de 100 metros cuadrados. Puede haber problemas para fijar el 30% para apartamentos grandes y el 70% para apartamentos pequeños en una zona.
Yanwen: Este tipo de operación ya se realizaba a principios de los años 90. En ese momento, la flexibilidad política era relativamente grande. Antes de principios de la década de 1990, se estipuló que todas las comunidades de construcción debían asignar entre 10 y 15 yuanes para apoyar el proyecto Kangju. El gobierno recompraría los proyectos por 1.500 a 1.800 yuanes, pero más tarde. no había manera de implementarlo. ¿Por qué? Por ejemplo, si una casa construida por 5.000 yuanes se compra por 1.500 yuanes, definitivamente no es realista. Otro ejemplo es que si una casa en Changping se vende por unos cientos de yuanes, no es factible volver a comprarla por 1.500 yuanes. .
Dai Qing: En primer lugar, hay problemas a nivel de rigor científico y de operatividad. Según el dictamen, más del 70% de la superficie construida del desarrollo residencial tiene menos de 90 metros cuadrados. Como todos sabemos, incluso en proyectos puramente residenciales, el área de construcción incluye, además de la zona residencial sobre el suelo, garajes subterráneos, defensa aérea civil, salas de equipos y edificios públicos de apoyo y no de apoyo, por lo que la proporción de casas de menos de 90 Los metros cuadrados deben ser al menos del 80% o más del 90%, por lo que es necesario cambiar y ajustar los indicadores del índice de planificación para el tipo de casa, el estacionamiento y las instalaciones de apoyo.
En particular, la carga de trabajo de modificar la planificación y el diseño de los proyectos que han completado la aprobación de la planificación es muy pesada, lo que ejerce una gran presión sobre el gobierno y los desarrolladores. Hay problemas de suministro a corto plazo, y ahora hay muchas situaciones en las que se han logrado avances. detenido mientras esperaba reglas detalladas.
Objetivos de la regulación política
"Siglo XXI": desde la regulación inmobiliaria de 2003, varios departamentos gubernamentales han introducido continuamente políticas relevantes. ¿Cómo evalúa estas medidas? ¿Cómo cree que deberían fijarse los objetivos políticos para la regulación del sector inmobiliario?
Dai Qing: Todavía creemos que existe un grave problema de "talla única" en la formulación de políticas. Algunos mezclan arbitrariamente cuestiones de diferentes niveles, diferentes regiones, diferentes etapas de desarrollo y diferentes sistemas. Imagínese si los problemas del mercado inmobiliario en ciudades como Beijing, Shanghai y Guangzhou pudieran adoptar la misma orientación política y planes de implementación que las ciudades continentales subdesarrolladas de segundo y tercer nivel.
Xie Guozhong: Hay dos objetivos que se pueden considerar para la regulación inmobiliaria. Uno es garantizar las necesidades de vivienda de los residentes comunes para que puedan pagar una vivienda; el segundo es la seguridad del sistema financiero. , y se requiere un control estricto sobre los riesgos de afectación inmobiliaria, pero, por supuesto, este control no pretende atacar al inmueble en sí. Ahora hay demasiado capital en China, lo que provocará burbujas y no hay forma de solucionarlo todavía.
Para que el mercado inmobiliario funcione eficazmente, el problema del exceso de capital de China no se puede resolver adecuadamente, pero ahora no sabemos cuándo se resolverá, porque Estados Unidos todavía está clamando por la apreciación. del RMB, lo que ha provocado muchos movimientos de dinero caliente en China.
Li Daokui: Creo que la regulación inmobiliaria puede tener que plantear una pregunta básica, es decir, qué quiere hacer exactamente el gobierno y cuál es su objetivo. Aunque este reglamento no dice claramente a todos cuál es el objetivo, supone una mejora respecto a la última vez. En mi opinión, la regulación gubernamental tiene básicamente tres objetivos:
Primero, exprimir la burbuja, que en sí misma y controlar los precios son dos conceptos diferentes. Algunos aumentos de precios pueden respaldarse con un aumento de los alquileres en el futuro o descontando los beneficios no pecuniarios que los futuros consumidores recibirán por ser propietarios de una casa. Una vez que se forma y explota una burbuja, no sólo tendrá un impacto en la industria financiera y la economía, sino que los promotores inmobiliarios son en realidad las mayores víctimas. Los promotores inmobiliarios se sienten muy orgullosos cuando los precios de la vivienda suben, pero la verdadera prueba es quién puede permitírselo cuando la casa no se puede vender. Los cinco principales promotores inmobiliarios actuales en Hong Kong no eran solo cinco al principio. Había muchos al principio y quedaron después de las grandes olas.
Hoy en día, gran parte de la riqueza en manos del pueblo chino se concentra en activos financieros. En un determinado período de tiempo en el futuro, es una tendencia general que algunas personas transfieran sus activos financieros. a los bienes raíces, lo que a su vez respalda el aumento de los precios inmobiliarios. En este caso es especialmente probable que se forme espuma. Por tanto, lo primero es exprimir la burbuja. El medio más importante para exprimir la burbuja no es aumentar el pago inicial. Independientemente de cuáles sean los precios de la vivienda a largo plazo, aumentar el pago inicial en realidad afectará a los compradores comunes de viviendas. Exprimir la burbuja no se trata de controlar la tasa de desocupación, y no creo que los impuestos a la propiedad puedan controlar la burbuja. Las personas que especulan con los impuestos a la propiedad pueden darse el lujo de comprar casas. Después de todo, son comportamientos a corto plazo, y los impuestos a la propiedad no pueden. ser demasiado elevado a corto plazo.
Además, no es la mejor manera de imponer el impuesto comercial sobre el monto total de los ingresos por ventas de la casa obtenidos cuando la casa se compra y revende hace menos de 5 años, porque la base imponible del impuesto comercial no pertenece a los especuladores. El beneficio en sí es el importe total de la venta. Para alguien que no ha recibido ningún ingreso especulativo, preferiría esperar hasta 4 años antes de vender. Esto reduce artificialmente la oferta de bienes inmuebles. ciertamente no es apropiado.
La mejor manera de combatir el comercio a corto plazo es recaudar el impuesto al valor agregado, que ataca los puntos clave de la especulación a corto plazo y es fácil de operar. Si la primera casa de una familia estadounidense se vende dentro de cinco años y el aumento de precio durante la transacción excede el límite superior prescrito, por ejemplo más de 250.000, el impuesto se basará en los ingresos personales. Esto es muy poderoso.
El segundo objetivo es la redistribución del bienestar. Hasta cierto punto, la redistribución del bienestar es un medio importante para mantener la estabilidad política y social. La actual brecha de consumo y bienestar entre los ciudadanos de mi país se refleja principalmente en el consumo de vivienda, porque la brecha entre los ciudadanos comunes en términos de alimentos y ropa no es grande.
Si las diferencias en el área y la calidad de la vivienda causadas por la desigualdad de ingresos y riqueza hacen que la mayoría de los ciudadanos exijan firmemente cambios en el sistema de distribución existente, entonces es comprensible que el gobierno implemente políticas de redistribución del bienestar en la industria inmobiliaria, que van más allá del análisis económico. categorías, son cuestiones políticas y sociales. La clave es qué políticas se utilizan para lograr este objetivo. Otra cuestión política y social estrechamente relacionada con la redistribución del bienestar es cómo permitir que la clase media, que representa una proporción importante de los miembros de la sociedad, sea dueña de su propia casa lo antes posible en lugar de alquilarla. Esto favorecería la estabilidad política y social. .
En tercer lugar, aunque creo que este objetivo todavía es relativamente vago, debería proponerse, es decir, los chinos deben cambiar sus conceptos y métodos de consumo. Personalmente, predigo que en el futuro se formarán en China varios cinturones de megaciudades con una población de más de 100 millones de habitantes. Ejemplos desde Beijing hasta Tianjin, Nanjing-Shanghai-Hangzhou, Guangzhou-Shenzhen-Hong Kong, etc., tienen potencial. convertirse en esos cinturones de megaciudades. En este tipo de gran ciudad, todo el mundo se contenta con tener su propio pequeño mundo. Las casas pequeñas no sólo ahorran recursos, sino que también pueden ser especialmente refinadas. Al igual que el diseño arquitectónico moderno en Japón y Hong Kong, uno de los objetivos de la regulación inmobiliaria. guiará el modelo de consumo inmobiliario futuro, reduciendo así los costes de ajuste de la conversión de un consumo extensivo a un consumo refinado en el futuro.