Si el objeto del subarrendamiento se oculta en la forma de contratación o de empresa conjunta, ¿cuál es la validez del contrato? 2020-10-02
? El autor se propone explorar esta cuestión desde tres aspectos: las disposiciones legales, la práctica judicial y la autoprotección del subarrendatario.
(1) Términos legales
No es necesario juzgar la validez del contrato desde el principio, sino juzgar si el contrato es revocable, indeterminado, inválido, etc. En caso contrario, lo contrario prueba que el contrato es válido.
Requisitos para la validez de los actos jurídicos civiles "Principios Generales del Derecho Civil"/"Código Civil"
A143 Son válidos los actos jurídicos civiles que cumplan las siguientes condiciones:
(1) Acto La persona tiene la correspondiente capacidad para la conducta civil;
(2) La manifestación de intención es verdadera;
(3) No viola la obligación disposiciones de las leyes y reglamentos administrativos, y no viole el orden público y las buenas costumbres.
Efectividad del contrato
Ley contractual
A44 Un contrato establecido de conformidad con la ley entrará en vigor desde su establecimiento.
Si las leyes y reglamentos administrativos estipulan que se deben completar trámites de aprobación, registro y otros, prevalecerán dichas disposiciones.
Derecho Civil
A502(1) Un contrato establecido de conformidad con la ley surtirá efecto desde el momento de su establecimiento, a menos que la ley disponga lo contrario o las partes acuerden lo contrario.
Contrato cancelable
Ley contractual
A54 Una parte tiene derecho a solicitar al tribunal popular o institución de arbitraje que cambie o rescinda los siguientes contratos:
( 1) Por un gran malentendido;
(2) Fue injusto al celebrar el contrato.
Si una de las partes utiliza fraude, coerción o se aprovecha del peligro de otros para hacer que la otra parte celebre un contrato en contra de su verdadera intención, la parte perjudicada tiene derecho a solicitar al tribunal popular o a la institución de arbitraje para modificar o cancelar el contrato.
El tribunal popular o la institución arbitral no revocará la solicitud de la parte.
Principios Generales del Derecho Civil/Código Civil
A147 Gran malentendido de la validez de los actos jurídicos civiles. Si un acto jurídico civil se lleva a cabo debido a un malentendido importante, el actor tiene derecho a solicitar al tribunal popular o a la institución arbitral que lo cancele.
A148 Efecto de los actos jurídicos civiles realizados por medios fraudulentos Si una parte realiza un acto jurídico civil contrario a su verdadera intención por medios fraudulentos, la parte defraudada tiene derecho a solicitarlo ante el tribunal popular o la institución arbitral. para cancelarlo.
A149 Efecto de los actos jurídicos civiles del fraude de terceros: Si un tercero comete un acto fraudulento, provocando que una de las partes realice un acto jurídico civil en contra de su verdadera intención, y la otra parte sabe o debería saber sobre el acto fraudulento, la parte defraudada tiene derecho a solicitar al tribunal popular o institución de arbitraje que revoque la decisión.
A150 Eficacia de los actos jurídicos civiles ejecutados. Si una parte o un tercero obliga a la otra parte a realizar un acto jurídico civil en contra de su verdadera intención, la parte coaccionada tiene derecho a solicitar al tribunal popular o a la institución de arbitraje que revoque el acto.
A151 La eficacia de los actos jurídicos civiles que son evidentemente injustos Si una parte se aprovecha de la situación y la falta de juicio de la otra, dando como resultado un acto jurídico civil que es injusto cuando se establece, la parte perjudicada tiene. Se cancela el derecho a solicitar el Tribunal Popular o el arbitraje.
(Nota: El Código Civil ha absorbido íntegramente las disposiciones de los Principios Generales del Derecho Civil, modificado las disposiciones de la Ley de Contratos, siendo de aplicación lo dispuesto en los Principios Generales del Derecho Civil.
1. Eliminar "se puede cambiar"
2. Aprovecharse del peligro de otros y combinarlo con circunstancias obviamente injustas se denominan colectivamente contratos obviamente injustos. p>Contratos con validez indeterminada
(1) Restricciones La validez de un contrato celebrado por una persona con capacidad para conducta civil no puede determinarse independientemente de acuerdo con la ley.
Ley de Contratos
A47 Un contrato celebrado por una persona con capacidad limitada para la conducta civil será válido después de ser ratificado por el representante legal, pero el efecto será indeterminado Un contrato o un contrato que sea apto para. la edad, la inteligencia y el estado de salud mental de la persona pueden ser ratificados sin el representante legal
Principios Generales del Derecho Civil/Código Civil
A45 Personas con capacidad limitada para la conducta jurídica civil. son válidos los actos realizados que sean puramente beneficiosos o acordes con la edad, la inteligencia y la salud mental de la persona; los demás actos jurídicos civiles surtirán efectos después del consentimiento o ratificación del representante legal. falta de disponibilidad La validez de un contrato celebrado como agente (pero que no constituye una agencia aparente) aún está por determinar.
Ley de Contratos
A48(1) La. El actor no tiene autoridad de agencia, excede la autoridad de agencia, o tiene autoridad de agencia. Un contrato celebrado en nombre del principal después de la terminación no será efectivo para el principal sin la ratificación del principal, y el actor asumirá la responsabilidad.
Principios Generales del Derecho Civil/Código Civil
A171(1) Si el actor no tiene autoridad de agencia, excede la autoridad de agencia o rescinde la autoridad de agencia, el contrato no será válido. será eficaz contra el principal sin la ratificación del principal. Interpretación de la Ley (2)
A12 El agente no tiene derecho a celebrar un contrato en nombre del principal si el principal ha comenzado a realizar el contrato. obligaciones contractuales, se considerará que ha ratificado el contrato.
Derecho Civil
A503 Si un agente sin autoridad concluye un contrato en nombre del principal, y el principal ha comenzado a cumplir las obligaciones contractuales o acepta el cumplimiento de la contraparte (recién añadido), se entenderá que ratifica el contrato.
Contrato inválido
Ley contractual
A52 Un contrato es inválido si se produce una de las siguientes circunstancias:
(1) Una de las partes comete fraude, Celebra un contrato mediante coerción, perjudicando los intereses del país;
(2) Colusión maliciosa, perjudicando los intereses del país, del colectivo o de un tercero;
(3) Encubrir la ilegalidad en formas jurídicas;
(4) dañar los intereses públicos;
(5) violar disposiciones obligatorias de leyes y reglamentos administrativos.
Las siguientes cláusulas de exención del contrato A53 no son válidas:
(1) causar daño personal a la otra parte
(2) causar daño a la otra parte; otra parte por dolo o negligencia grave. Daño a la propiedad.
Derecho Civil
A153 Son nulos los actos jurídicos civiles que violen las disposiciones imperativas de las leyes y reglamentos administrativos. Sin embargo, las disposiciones imperativas no invalidan los actos jurídicos civiles excepto aquellos.
Son nulas las acciones judiciales civiles que atenten contra el orden público y las buenas costumbres.
A154 Son nulas las acciones judiciales civiles en las que el actor se confabula maliciosamente con la contraparte y lesiona derechos e intereses legítimos de otros.
A144 Son nulos los actos jurídicos civiles realizados por persona sin capacidad para conducta civil.
Si parte del acto jurídico civil A156 es inválida y no afecta la validez de otras partes, las otras partes seguirán siendo válidas.
Las siguientes cláusulas de exención del contrato A506 no son válidas:
(1) causar daño personal a la otra parte
(2) causar daño a la otra parte; otra parte debido a negligencia intencional o grave. Daños a la propiedad.
Eficacia de la hipocresía y el encubrimiento "Principios generales del derecho civil"/"Código Civil"
A146 Son inválidos los actos jurídicos civiles con falsa intención realizados por el actor y la contraparte.
La validez de los actos jurídicos civiles encubiertos con falsa intención se tramitará de conformidad con las disposiciones legales pertinentes.
? La falta de derecho de disposición no afectará a la validez del contrato.
(1) Contrato de compraventa
Ley contractual
A132 La cosa vendida pertenecerá al vendedor o el vendedor tendrá derecho a disponer de ella.
Si las leyes o reglamentos administrativos prohiben o restringen la transferencia de la materia, prevalecerán tales disposiciones.
Interpretación judicial del contrato de compraventa
A3(2)? Si el comprador exige al vendedor que asuma la responsabilidad por incumplimiento del contrato o por rescindir el contrato y reclama daños y perjuicios porque el vendedor no ha obtenido la propiedad o el derecho de disposición, el tribunal popular lo sustentará.
Derecho Civil A597: Si la propiedad de la cosa no puede transferirse porque el vendedor no ha obtenido el derecho a disponer de ella, el comprador puede rescindir el contrato y exigir al vendedor que asuma la responsabilidad por incumplimiento de contrato.
Si las leyes o reglamentos administrativos prohiben o restringen la transferencia de la materia, prevalecerán tales disposiciones.
(2) Contrato de Arrendamiento
Ley de Contratos
Artículo 228: El arrendatario no puede utilizar ni beneficiarse de la reivindicación de derechos por parte de un tercero. el inquilino puede solicitar una reducción del alquiler o no pagar el alquiler.
Si un tercero reclama derechos, el arrendatario deberá comunicarlo inmediatamente al arrendador.
Interpretación del Contrato de Arrendamiento de Casa Urbana
A15 Si el arrendatario subarrenda la casa arrendada a un tercero con el consentimiento del arrendador, y el período de subarrendamiento excede el plazo restante del arrendamiento del arrendatario, el Tribunal Popular El exceso del acuerdo debe considerarse inválido. Salvo acuerdo en contrario entre el arrendador y el arrendatario.
A16 Si el arrendador sabe o debe saber que el arrendatario subarrenda, pero no presenta objeción alguna en el plazo de seis meses, y solicita la resolución del contrato o determina que el contrato de subarrendamiento es inválido por considerar que el El arrendatario no ha aceptado, el tribunal popular no lo apoyará.
En los casos de controversias derivadas de un contrato de arrendamiento, el Tribunal Popular podrá notificar al subarrendatario para que participe en el litigio como tercero.
A17 Cuando el arrendador solicita rescindir el contrato porque el arrendatario incumple el pago del alquiler, el tribunal popular debe respaldar la solicitud del subarrendatario de pagar el alquiler impago y la indemnización por daños y perjuicios en nombre del arrendatario para salvaguardar el derecho del arrendador a rescindir el contrato. Salvo que el contrato de subarrendamiento sea inválido.
Si el alquiler y la indemnización por daños y perjuicios pagados por el subarrendatario exceden el monto del alquiler pagadero, el subarrendatario puede compensar el alquiler o recuperar una compensación del arrendatario.
Derecho Civil
A723 Si el arrendatario no puede utilizar la propiedad arrendada o beneficiarse de la propiedad arrendada debido a reclamaciones de un tercero, el arrendatario puede solicitar una reducción del alquiler. o no pagar el alquiler.
Si un tercero reclama derechos, el arrendatario deberá comunicarlo inmediatamente al arrendador.
A717 El arrendatario subarrenda el bien arrendado a un tercero con el consentimiento del arrendador. Si el período de subarrendamiento excede el plazo de arrendamiento restante del arrendatario, el acuerdo que exceda el plazo de arrendamiento no será jurídicamente vinculante para el arrendador, salvo acuerdo en contrario entre el arrendador y el arrendatario.
A718 Si el arrendador sabe o debería saber que el arrendatario está subarrendando pero no presenta una objeción dentro de los seis meses, se considerará que el arrendador ha aceptado el subarrendamiento.
A719 Si el arrendatario incumple el pago del alquiler, el subarrendatario puede pagar el alquiler adeudado y la indemnización por daños y perjuicios en nombre del arrendatario, a menos que el contrato de subarrendamiento no sea legalmente vinculante para el arrendador.
El alquiler y la indemnización por daños y perjuicios pagados por el subarrendador pueden compensarse con el alquiler pagadero por el subarrendador al arrendatario; si el monto del alquiler a pagar excede el monto, se puede recuperar del arrendatario.
Después de ordenar las disposiciones legales sobre la validez de los contratos, se puede ver que para juzgar la validez del contrato de "ocultar el propósito de subarrendar mediante contratación u operación conjunta", estudiamos principalmente la efectividad. de comportamiento hipócrita, comportamiento oculto y el hecho de que no existe derecho a disponer sin afectar las disposiciones legales vigentes. El autor tiene la intención de discutir este tema en detalle a continuación.
1. Hipocresía y encubrimiento
(1) Los elementos constitutivos de la hipocresía
(1) Debe ser la intención de la contraparte.
②La expresión externa del ideograma es inconsistente con el significado interno.
(3) Es necesario demostrar que la persona se confabula con la contraparte. Colusión: La persona que expresa su intención es hipócrita y la contraparte está de acuerdo, es decir, "el significado expresado por el acuerdo de ambas partes no surte efecto entre las dos partes".
El autor cree que el acuerdo de operación de contrato o acuerdo de empresa conjunta firmado por la Parte B y la Parte C es hipócrita. No es válido porque las dos partes acordaron que no habría relación contractual/cooperación entre ellas, pero no se les permitió luchar contra un tercero de buena fe. .
(2) Elementos de ocultación
(1) El ideograma tiene un significado verdadero.
(2) La persona expresiva ha cometido otro tipo de conducta hipócrita.
(3) Utilice un comportamiento hipócrita para ocultar el verdadero significado.
El autor cree que la verdadera intención de las partes B y C es llegar a un acuerdo de arrendamiento. Este es un acto implícito y no será inválido por hechos implícitos. La validez del contrato de arrendamiento entre la Parte B y la Parte C estará sujeta a las reglas de validez del contrato de arrendamiento.
2. La falta de derecho de disposición no afecta a la validez del contrato.
(1) Antes de que entre en vigor el Código Civil
Según la visión generalizada en nuestro país, “arrendar bienes ajenos sin autorización” entra dentro del “sentido amplio” previsto en el artículo 228 del la Ley de Contratos. "No hay derecho a disponer", se puede presumir que el hecho de alquilar bienes ajenos sin autorización no afecta la validez del contrato de arrendamiento si no existe vicio en la validez de la ley, El contrato de arrendamiento es válido.
Sin embargo, según lo dispuesto en el artículo 16 de la “Interpretación de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda Urbana”, se puede inferir que el contrato de arrendamiento de vivienda es nulo por subarrendamiento ilegal. Por tanto, el artículo 16 de la Interpretación de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda Urbana es una disposición especial del artículo 228 de la Ley de Contratos.
(2) Con la entrada en vigor del Código Civil
El artículo 723 del Código Civil modifica el artículo 16 de la Interpretación de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda Urbana para estipular que el subarrendamiento sin autorización no afectará el subarrendamiento La validez del contrato, el contrato de subarrendamiento es válido sin defectos legales, pero no tiene fuerza jurídica vinculante para el arrendador.
(2) Práctica judicial
Palabras clave "Causa de acción: Disputa por contrato de alquiler de vivienda; Texto completo: Gestión de contratos; Texto completo: Subarrendamiento; Provincia del tribunal: Provincia de Yunnan; Tipo de documento: Juicio" Para los criterios de búsqueda se recuperaron 112 juicios, y 3 de ellos cumplieron los criterios.
Caso No., Nombre del Caso, Motivos de la Sentencia
(2018) Cloud 0702 No. 691 Sentencia Civil de Primera Instancia sobre la Disputa por Contrato de Arrendamiento de Vivienda entre Yang Zhenya y Tang Ruixiang en Los primeros años de la República de China, el demandante Wang Dong y su administradora de posada. El contrato mencionado anteriormente firmado por una persona es en realidad un acuerdo de subarrendamiento de posada. El demandante afirma ahora que el acuerdo mencionado es una subcontratación de derechos de gestión, no un subarrendamiento de la casa. No tiene fundamento jurídico y no está respaldado por este tribunal.
(2019) El tribunal sostuvo que el valor de uso del objeto arrendado es el derecho de propiedad que disfruta el arrendador sobre la base de los derechos de propiedad. Es exclusivo y solo puede ser disfrutado por el arrendador a menos que se acuerde lo contrario. En el contrato de arrendamiento se prohíbe el subarrendamiento o se permite el subarrendamiento con el consentimiento del arrendador, principalmente por este motivo. En este caso, ambas partes habían acordado claramente en el contrato que no se permitía el subarrendamiento, lo que esencialmente prohibía al recurrente obtener ganancias mediante el subarrendamiento. El recurrente argumentó que el contrato que firmó con otros era un "contrato de operación de contrato" en lugar de un contrato de arrendamiento. Sin embargo, cuando la interpretación literal de los términos del contrato es inconsistente con la interpretación general del contenido del contrato, se utilizan métodos integrales como la interpretación literal. y se debe utilizar la interpretación del propósito para determinar la validez del contrato. Significado verdadero. Su denominada "operación contratada" también incluye los honorarios pagados por otros por el uso de la casa del apelado. En este nivel, la “operación de contratación” del recurrente violaba los derechos del apelado y no era diferente del “subarrendamiento”. Sobre la base de la intención original del contrato de prohibir a las partes subarrendar, debe sustentarse la afirmación del demandado de que el apelante violó el contrato.
(2019) Yun 01 No. 1087 Sentencia Civil de Segunda Instancia sobre Controversia de Contrato de Arrendamiento de Vivienda En este caso, el demandado firmó un contrato de empresa conjunta de proyecto con el representante legal del tercero. contrato de empresa conjunta del proyecto y participará en el caso. La casa se entrega a un tercero para su uso. Sin embargo, del contenido del contrato se desprende que si bien el imputado "financió" la casa involucrada en el caso, no participó en la toma de decisiones del tercero. Sus ingresos eran fijos y no tenían nada que ver. las ganancias y pérdidas de la operación del tercero, y no asumió riesgos con el tercero. Las estipulaciones del contrato no se ajustaban a las características de un contrato de sociedad y empresa conjunta, pero el contenido principal del contrato en el que el demandado entregaba la casa en cuestión a un tercero para su uso y obtenía ingresos fijos del tercero se ajustaba a las características de un contrato de arrendamiento, por lo que el demandado lo firmó con un tercero.
Se puede aprender de la sentencia del tribunal que la base para determinar si el contrato entre B y C es un contrato de operación real/contrato de operación conjunta o un contrato de arrendamiento incluye principalmente: si participar en la decisión comercial. hacer, si los ingresos son fijos y si se deben asumir riesgos, etc.
(3) Autoprotección del subarrendatario
1, antes de la entrada en vigor del Código Civil
Según el artículo 58 de la "Ley de Contratos", " Después de que el contrato sea inválido o revocado, los bienes obtenidos como resultado del contrato serán devueltos; si no pueden ser devueltos o no son necesarios, la compensación se hará a un precio reducido. La parte culpable compensará a la otra parte. las pérdidas sufridas por ello, si ambas partes son culpables, asumirán sus respectivas responsabilidades. Hace frente al arrendatario la responsabilidad por la devolución del bien. El arrendatario devolverá el alquiler obtenido en virtud del contrato de subarrendamiento inválido al arrendatario de subarrendamiento; el subarrendatario deberá pagar al arrendatario la tarifa de ocupación durante la ocupación real de la casa arrendada (generalmente de acuerdo con las normas de alquiler acordadas en el contrato de subarrendamiento); cantidad de ambos Básicamente equivalente. En este momento, la mayor pérdida es la inversión del subarrendatario en la renovación de la casa arrendada, y ambas partes comparten la pérdida en proporción a la culpa.
2. Después de la entrada en vigor del Código Civil
Según el artículo 723 del Código Civil, se puede inferir que el hecho de subarrendar sin autorización no afecta la validez del subarrendamiento. contrato. Si no existen defectos legales, el contrato de subarrendamiento es válido pero no vinculante jurídicamente para el arrendador. Por tanto, cuando el arrendador se niegue a ratificar el contrato de arrendamiento, el subarrendador podrá reclamar al arrendatario una indemnización o indemnización de perjuicios conforme al artículo 113 o 114 de la Ley de Contratos.
Derecho contractual
A113(1) Alcance de los daños Si una parte no cumple con sus obligaciones contractuales o las cumple de manera inconsistente con el acuerdo, causando pérdidas a la otra parte, la El monto de los daños será igual a Las pérdidas causadas por incumplimiento de contrato incluyen los beneficios que puedan obtenerse después de la ejecución del contrato, pero no excederán las pérdidas que la parte infractora prevé o debería prever al celebrar el contrato.
A114 Indemnización por daños y perjuicios Las partes pueden acordar que cuando una parte incumpla el contrato, la otra parte pagará una determinada cantidad de daños y perjuicios en función de las circunstancias del incumplimiento del contrato, y también pueden acordar un método para calcular el importe de la indemnización por incumplimiento de contrato.
Si la indemnización liquidada acordada es inferior a las pérdidas causadas, las partes podrán solicitar al Tribunal Popular o a la institución arbitral que aumente el monto; si la indemnización liquidada acordada es excesivamente superior a las pérdidas causadas por las partes; podrá solicitar al Tribunal Popular o a la institución de arbitraje que aumente la cantidad correspondientemente.
Si una parte paga una indemnización por daños y perjuicios por el retraso en el cumplimiento, la parte incumplidora también deberá cumplir con sus deudas después de pagar la indemnización por daños y perjuicios.
Derecho Civil
A584 Si una parte no cumple con sus obligaciones contractuales o las cumple de manera inconsistente con el acuerdo, causando pérdidas a la otra parte, el monto de los daños será igual a las pérdidas causadas por el incumplimiento del contrato, incluido el contrato. Los beneficios que puedan obtenerse después de su ejecución, sin embargo, no excederán las pérdidas que la parte infractora prevé o debería prever al celebrar el contrato;
A585 Las partes pueden acordar que cuando una parte incumpla el contrato, la parte pagará una cierta cantidad de daños y perjuicios a la otra parte en función de las circunstancias del incumplimiento del contrato, y también pueden acordar un método para calcular el importe de la indemnización por las pérdidas causadas por el incumplimiento del contrato.
Si la indemnización liquidada acordada es inferior a las pérdidas causadas, el Tribunal Popular o la institución de arbitraje podrá aumentar la indemnización liquidada a petición de las partes si la indemnización liquidada acordada es excesivamente superior a las pérdidas causadas; , el Tribunal Popular o la institución de arbitraje podrán realizar la reducción adecuada a petición de las partes interesadas.
Si una parte paga una indemnización por daños y perjuicios por el retraso en el cumplimiento, la parte incumplidora también deberá cumplir con sus deudas después de pagar la indemnización por daños y perjuicios.
Se puede observar que el Código Civil ha reforzado la protección de los subarrendadores.
? En resumen, este artículo pretende discutir la validez contractual de “ocultar la finalidad del subarrendamiento mediante contratación o empresa conjunta” desde tres aspectos: las disposiciones legales, la práctica judicial y la autoprotección del subarrendador. Sin embargo, debido a las limitaciones del propio nivel de conocimiento y experiencia práctica del autor, su comprensión de este tema no es lo suficientemente profunda. Espero que todos me critiquen y corrijan.