Es hora de “separarse” y los apartamentos de alquiler a largo plazo entran en la última etapa de reorganización
Shenzhen Shilianxing Group Co., Ltd. (en adelante, "Shilianxing", 002285.SZ), que alguna vez esperó desarrollar sus ambiciones en el campo del alquiler de apartamentos a largo plazo, recientemente ha comenzado a pasar del modelo de "arrendamiento a operación" (modelo de activos de China) al modelo de "operación encomendada" (modelo de activos ligeros).
Los pisos en alquiler de larga duración han entrado en una nueva etapa. El futuro mercado de alquiler de viviendas se considera un gran ecosistema tridimensional, lo que se denomina "oferta multisujeto y participación multicanal". Los pisos de alquiler a largo plazo han pasado por un período de rápida expansión y un período de violenta crisis financiera. El siguiente paso es competir más con las operaciones y los servicios. Mejorar las tasas de ocupación y los metros cuadrados es fundamental.
De activos medianos a activos ligeros
Después de más de cinco años de implementar apartamentos de alquiler a largo plazo, World Union Bank tiene nuevas ideas sobre este negocio.
World Union Bank dio a conocer el "Anuncio sobre la enajenación de parte de los proyectos de inversión con fondos recaudados y la venta de participaciones accionarias en filiales de propiedad absoluta y transacciones relacionadas" (en adelante, la "Transferencia de acciones Acuerdo"), que indica que la compañía planea celebrar una Subsidiarias Shenzhen Shilian Real Estate Asset Management Co., Ltd. (en lo sucesivo, "Shilian Real Estate") y Ningbo Jiangbei Huayan Zhihui Industrial Investment Partnership (Sociedad en comandita) (en lo sucesivo denominado "Huayan Zhihui") firmó el Acuerdo de "Transferencia de acciones", está previsto transferir a Huayan Zhihui 100 acciones de Shilian Real Estate y todos los derechos e intereses correspondientes una vez completada la reorganización de activos por un precio de 530 millones de yuanes. .
Pero al mismo tiempo, dentro de los siete días hábiles siguientes a la fecha de la firma del mencionado "Acuerdo de Transferencia de Capital", World Union Bank planea transferir el capital de 43 subsidiarias controladas por World Union Group por un precio de 219 millones de yuanes.
El negocio principal de Shilian Group Housing es Shilian Hongpu Apartment.
Desde finales de 2015, el Banco Mundial de la Unión ha adoptado un modelo de activos medios para desplegar principalmente su negocio de apartamentos en ciudades de primer y segundo nivel con economías relativamente desarrolladas y una fuerte demanda de arrendamiento.
A diciembre de 2020, hay alrededor de 140 proyectos de apartamentos bajo la administración del Banco Mundial de la Unión, de los cuales alrededor de 82 están en el modelo de activos medios, excepto algunos proyectos en el modelo de activos pesados. el resto están todos en el modelo de activos ligeros.
World Union Bank declaró que desde que la empresa lanzó su negocio de apartamentos, el modelo de activos de China le ha ayudado a lograr un rápido desarrollo a gran escala, lo que le ha permitido crear un equipo de servicios profesionales y establecer un conjunto de operaciones completas. La plataforma del sistema de gestión ha creado una buena reputación de marca y ha construido su ventaja competitiva en la industria centralizada de apartamentos de alquiler a largo plazo.
Pero al mismo tiempo, debido a que el modelo de activos medios requiere una gran cantidad de inversión de capital en la etapa inicial y un largo período de recuperación, ejercerá cierta presión sobre la operación general en el entorno de mercado actual. .
Shilian Bank dijo que mientras vendía el capital de Shilian Group, también transfirió el capital de 43 subsidiarias de Shilian Group para lograr el propósito estratégico de transformar el negocio de administración de apartamentos en un modelo de activos livianos.
Después de completar la reorganización de activos, los negocios de Shilian Real Estate son todos negocios de apartamentos de alquiler a largo plazo de modelo de activos medianos. Entre las 43 subsidiarias de Shilian Real Estate transferidas, 23 empresas ya se encuentran entre las empresas. que han terminado sus proyectos (ningún proyecto), 7 empresas aún no están en funcionamiento y las 13 empresas restantes son empresas de proyectos operativas, incluidos 25 proyectos, principalmente proyectos de apartamentos modelo de activos ligeros, y los pocos restantes son hoteles de alquiler a corto plazo. Proyectos operativos, proyectos inmobiliarios propios, etc.
La contraparte de esta transacción es Huayan Zhihui, y la empresa real es Zhuhai Hengqin Huaqin Industrial Investment Partnership (Sociedad en Comandita) (en lo sucesivo, "Huaqin Industrial"). World Union Bank también reveló el estado de varios inversores en Huaqin Industrial, incluido Cube Jiahong Apartment Management Co., Ltd. de Nanjing Rubik (en lo sucesivo, "Nanjing Rubik's Cube") con un índice de suscripción de 18,5.
Cabe mencionar que los fondos de inversión de Nanjing Rubik's Cube provienen principalmente de su empresa matriz Rubik's Cube (China) Investment Co., Ltd. (en adelante, "Rubik's Cube"). Mofang es un operador de servicios de apartamentos que se centra en operaciones con pocos activos y se distribuye principalmente en CBD y grandes parques en ciudades de primer y segundo nivel, similares a las ubicaciones comerciales de Shilian Housing. Esto también ha llevado a algunas empresas de valores a especular que el Banco Mundial de la Unión desarrollará posteriormente sus esfuerzos en el campo de los apartamentos de alquiler a largo plazo con pocos activos. Esta no es una historia de capital ilusoria.
Esto es sólo la punta del iceberg del desigual desarrollo del alquiler de pisos a largo plazo.
Luo Yi, fundador y director ejecutivo de Lehu Apartment Group, dijo que el modelo operativo de China Asset Management se ve muy afectado por el ciclo. Si las propiedades se alquilan durante un ciclo inactivo y los costos de montaje y operación son controlables, la rentabilidad es mayor. todavía se espera de. Pero si es al revés, la tolerancia del patrón es muy baja. En términos generales, las instituciones con pocos activos tienen menos riesgo, pero el crecimiento de los ingresos y las ganancias es lineal hasta que las ganancias comerciales principales no puedan compensar los costos intermedios y finales, se enfrentarán a presiones financieras a largo plazo.
La rentabilidad es difícil
Ya en 2016, Chen Jinsong propuso el objetivo de "100.000 unidades en el año, 500.000-600.000 unidades en 2020 y 1 millón de unidades en el largo plazo". " . Él cree que cuando el número de contratos firmados alcance las 100.000 unidades, Hongpu Apartments podrá alcanzar la rentabilidad después de 2018.
Si echamos la vista atrás a los últimos seis años desde que Shilianxing entró en el mercado de apartamentos de alquiler a largo plazo, no se puede decir que la situación operativa general del Grupo Shilianzhuang sea optimista. Al 30 de septiembre de 2020, los activos netos de Shilian Real Estate registraron -1.040 millones de yuanes; en los primeros tres trimestres de 2020, Shilian Real Estate tuvo una pérdida neta de 210 millones de yuanes.
Aunque el mercado del alquiler tiene amplias perspectivas gracias a políticas favorables, no ganar dinero es un fenómeno común en la industria.
En la actualidad, los modelos operativos del negocio de apartamentos en el mercado incluyen principalmente "hold-operate" (modelo de activos pesados), "lease-operate" (modelo de activos medios) y "operación encomendada" (modelo ligero). modelo de activos) Tres modos.
Si analizamos el modelo "hold-and-operate" (modelo de activos pesados) en el que se basan Vanke, Country Garden (02007.HK), etc., Longfor Real Estate (Grupo), que comenzó a formar una equipo de apartamentos de alquiler a largo plazo "Crown Apartment" en 2016 00960.HK), que una vez "mencionó que espera estar entre los tres primeros en el mercado de apartamentos de alquiler a largo plazo para 2020", también se encuentra actualmente en un estado de ligera ganancia.
Vanke es sin duda uno de los pioneros en el alquiler de pisos de larga duración. Según el informe provisional de Vanke de 2020, los ingresos operativos de la empresa procedentes del negocio de viviendas de alquiler fueron de 1.050 millones de yuanes. La compañía ha abierto un total de 127.300 apartamentos de motel en 33 ciudades. La tasa de ocupación general de los proyectos abiertos es de 88. La tasa de ocupación de los proyectos maduros (abiertos durante medio año o más) es de 93,7.
Sin embargo, el “Plan de los Diez Mil Pueblos” de Vanke ya ha suspendido la expansión del parque de nuevas viviendas. El presidente y director ejecutivo de Vanke, Zhu Jiusheng, y varias otras figuras importantes casi han admitido que es difícil ganar dinero con el alquiler de apartamentos a largo plazo.
El año pasado, los apartamentos de alquiler a largo plazo operados por modelos de activos medios o livianos, representados por Danke y Ziroom, se vieron frecuentemente envueltos en quejas.
Todas las marcas de pisos de alquiler de larga duración que han cotizado en el mercado están perdiendo dinero sin excepción. Por ejemplo, Qingke Apartment registró pérdidas de 245 millones de yuanes, 499 millones de yuanes y 498 millones de yuanes respectivamente en los años fiscales 2017-2019.
La causa fundamental es que el modelo operativo de la industria de altos ingresos, bajos alquileres, deuda a corto plazo e inversión a largo plazo necesita ser impulsado por la expansión de escala, la expansión de los inquilinos y el aumento de los alquileres para poder seguir funcionando bien. Siempre que hay una desaceleración en el mercado de alquiler, aumentos insostenibles de los alquileres, menos inquilinos y aumento de las tasas de habitaciones libres, etc., habrá un juego de intereses entre la plataforma, los propietarios y los inquilinos, lo que generará diversos riesgos.
En cuanto a la rentabilidad de los apartamentos de alquiler a largo plazo, la declaración anterior de Yu Liang, presidente del consejo de administración de Vanke, parece representar parcialmente la verdadera situación del mercado. "En términos de tasa de retorno, estamos muy satisfechos si podemos lograr una tasa de retorno de 1-2".
Una persona anónima a cargo del campo de arrendamiento compartió con China Business News que Chang La tasa de retorno para alquilar un apartamento es sólo 1-3, que generalmente es inferior a 2 en las ciudades de primer nivel. Sin embargo, la tasa de interés de financiación actual para negocios de alquiler a largo plazo es generalmente superior a 5, que es una industria que "gana dinero lentamente". y tiene altos riesgos.
Los precios de la vivienda, los precios de la tierra y los costes financieros son altos, mientras que los ingresos por alquiler son bajos. Bajo la influencia continua de esta contradicción, las pequeñas empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo se han ido barajando. en el último año.
"En el contexto de las 'tres líneas rojas' y el banco central y la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China establecen dos límites superiores a la proporción de saldos de préstamos inmobiliarios y saldos de préstamos personales para vivienda de los bancos instituciones, el entorno general de financiación externa está en tendencia. Las empresas inmobiliarias y los inversores que tienen problemas de fondos sólo acelerarán su salida de los apartamentos de alquiler a largo plazo que están "ganando poco dinero".
El trazado estratégico de las empresas inmobiliarias: "Abacus"
Dado que es difícil ganar dinero, ¿por qué las empresas inmobiliarias prestan tanta atención a los apartamentos de alquiler a largo plazo?
Actualmente, al menos un tercio de los 30 principales promotores inmobiliarios han entrado en el mercado del alquiler. Incluyendo Country Garden, Vanke, Longfor, Poly Real Estate (600048.SH), CIFI Holdings (00884.HK), Greentown China (03900.HK), Sino-Ocean Group (03377.HK), China Merchants Shekou (001979.SZ ), etc. Acelerar el despliegue en este campo.
Al mencionar las razones por las que los promotores prefieren el negocio de alquiler a largo plazo, una persona a cargo de las operaciones de una de las 10 principales empresas inmobiliarias de Shenzhen dijo que el mercado de apartamentos de alquiler a largo plazo tiene un típico "efecto de cola larga". ", especialmente en ciudades de primer nivel, apartamentos de alquiler a largo plazo. Con una gran base de clientes y un buen flujo de efectivo de las propiedades de alquiler, es un portador de titulización de activos ideal. Se cree que el desarrollo del mercado financiero y el mercado de propiedades de alquiler se conducirán unos a otros. “El costo de financiación de los apartamentos de alquiler a largo plazo representa más del 50% de todos los costos operativos, y el alquiler solo puede cubrir los costos operativos o no puede cubrirlos en absoluto. La creciente madurez de productos financieros como los REIT y el alquiler especial de viviendas. Los bonos corporativos también reducirán en gran medida la resistencia al desarrollo de este mercado”.
En julio de 2020, Beijing Vanke lanzó y operó el primer modelo de apartamentos de alquiler a largo plazo (Comunidad Chengshousi) en terrenos de alquiler colectivo en el país. . Este es también el ejemplo de la implementación de Vanke en el campo ToG de apartamentos de alquiler a largo plazo.
En la reunión provisional de resultados de 2020, Zhu Xu, secretario de la junta directiva de Vanke, dijo sobre los planes para construir viviendas de alquiler asequibles en terrenos de construcción colectiva similares: “Actualmente tenemos dos proyectos de viviendas de alquiler colectivo en Beijing Al mismo tiempo, hemos establecido una empresa conjunta con Shenzhen y Jinan Talent Housing Group para construir conjuntamente viviendas de alquiler colectivas. También esperamos hacer mayores contribuciones en el futuro. > A medida que los límites comerciales de los apartamentos de alquiler a largo plazo continúan expandiéndose de ToC, ToB a ToG, algunas empresas que continúan desplegándose en este campo también han marcado el comienzo del primer punto de inflexión en su desarrollo.
Shao Mingxiao, director ejecutivo de Longfor Group, declaró sin rodeos en la reunión de resultados provisionales de 2020 que confía en el negocio de alquiler de apartamentos a largo plazo. Tiene un grupo de usuarios muy grande y la cantidad de usuarios en. el grupo de edad de 21 a 35 años es muy numeroso. Sumado a los costos de capital generales relativamente bajos, no debería haber problemas para completar la apertura de 100.000 unidades y 2.000 millones de ingresos este año.
También señaló que la empresa empezará a obtener ligeros beneficios en 2020, lo que supone un comienzo de ganancias. En el futuro, la empresa optimizará en profundidad la proporción de activos pesados y activos ligeros basándose en aprovechar todas las oportunidades. Al mismo tiempo, se mencionó que Guanyu ha alcanzado un período relativamente estable y su margen de beneficio bruto también es de 32 a 35. Ahora la tasa de ocupación ha alcanzado los 88,6 meses después de la apertura y el progreso general sigue siendo muy positivo.
Vanke respondió a los inversores en una plataforma interactiva reciente que los apartamentos de alquiler a largo plazo son un canal importante para resolver los problemas de vivienda y que la empresa es optimista sobre el futuro a largo plazo de su negocio. Vanke cree que la demanda del mercado de apartamentos centralizados es enorme y está en consonancia con la dirección política de promover tanto el alquiler como la compra. La empresa seguirá promoviendo inquebrantablemente este negocio.
Luo Yi también dijo a China Business News que la industria del alquiler de viviendas ha entrado en la categoría de seguridad social en el "14º Plan Quinquenal" y es un área importante en el diseño de alto nivel del país. Y en las ciudades de primer y "cuasi primer nivel", la demanda de alquileres a largo plazo es fuerte y sostenible, pero habrá una nueva ronda de ajustes en los canales de oferta y las entidades participantes.
"En el futuro, los sujetos que participarán en el alquiler a largo plazo serán más diversos y el método de participación también se basará en las propias capacidades y genes de la empresa. Algunos comenzarán desde el lado de los activos y otros comenzarán desde el servicio de operación. Por supuesto, no importa cuál sea la identidad, en última instancia recaerá en la operación. Las capacidades operativas sólidas, sistemáticas y constantemente iterativas serán aún más escasas en la industria en el futuro.