Un breve análisis de las fuentes de clientes para las ventas completas de edificios de oficinas en Beijing

¿Quién compra todo el edificio de oficinas? ¿Qué tan grande es la demanda de todo el edificio de oficinas en Beijing?

Analizando los casos de transacciones de grandes clientes de edificios de oficinas en los últimos 10 años, no es difícil encontrar: todo el edificio de oficinas que está activo en el mercado de Beijing Entre los compradores, las grandes empresas estatales representan la gran mayoría y también hay un pequeño número de empresas privadas y las fuerzas emergentes son las inversiones extranjeras; instituciones, que recién han comenzado a ingresar a gran escala en el mercado de oficinas de Beijing en los últimos dos años.

Cuando las empresas estatales compran edificios de oficinas completos, la mayoría de ellos son para su propio uso y se centran en factores como la exhibición de estatus, la conveniencia de obtener recursos políticos y económicos y la distancia. residencias de los empleados.

La inversión extranjera se centra en la tasa de rendimiento, el balance del desarrollador, la planificación y los parámetros específicos del proyecto en sí, e incluso la estrategia de marketing para otras partes del proyecto. A menudo prestan gran atención a los datos económicos y de mercado (de hecho, muchos datos son de uso limitado), e incluso se preocupan por la situación de la planificación territorial en el área, como la oferta circundante, el inventario, la tasa de desocupación, etc.

Fuerte demanda de oficinas enteras de grandes empresas estatales

Cuando el periodista adoptó una postura de entrevista para penetrar en las grandes empresas estatales y comprender las razones por las que compraron las Todo el edificio de oficinas, encontraron muchos obstáculos. Por lo tanto, el periodista tuvo que calmarse y pensar detenidamente sobre la demanda de edificios de oficinas por parte de las grandes empresas estatales. Como resultado, muchas personas en la industria han escrito sobre toda la demanda de grandes empresas estatales.

En primer lugar, la mejora macroeconómica. La rentabilidad de las empresas estatales ha aumentado, sentando las bases para la posibilidad de alquilar y vender. Por ejemplo, todavía hay tres edificios en negociación en la ciudad de Zhuyu, cada uno con una superficie de 33.000 a 35.000 metros cuadrados, y cada edificio vale alrededor de 600 millones. De esto se puede inferir que no se puede subestimar la fortaleza económica de estas empresas estatales con intenciones de compra.

En segundo lugar, cambios en los métodos de evaluación financiera. El valor de los activos fijos ya no se mide por depreciación sino por revaluación. La tasa de depreciación ya no es factible y el potencial de apreciación de los bienes raíces se ha explotado plenamente. Aunque los activos fijos envejecerán, el valor seguirá aumentando a medida que aumenten los precios de la tierra o la imagen de la superficie siga fortaleciéndose. --Este ajuste en los métodos de estimación financiera ha promovido la necesidad de que las empresas estatales compren edificios de oficinas completos.

En tercer lugar, la actualización de los conceptos de gestión del capital de las empresas estatales. Después de la reforma institucional de las empresas estatales, en el proceso de transición a la mercantilización, gradualmente se dieron cuenta de la importancia de la operación de capital: los activos de la empresa debían diversificarse y los productos, las reservas de efectivo, los valores y los bienes inmuebles debían asignarse de acuerdo con Los beneficios empresariales han alcanzado niveles óptimos en ciertas proporciones para poder utilizarlos, por lo que la tenencia de propiedades ha comenzado a incluirse en la estrategia de desarrollo de la empresa. Algunas empresas también comprarán bienes raíces que superan con creces sus propias necesidades (como las de Sinosteel International). compra de AC Tower del centro financiero Zhongguancun, menos de un tercio de la cual es para uso propio). De hecho, este tipo de inversión puede beneficiar a las empresas, que pueden, por ejemplo, obtener financiación hipotecaria de los bancos y obtener ingresos estables por concepto de alquileres.

En cuarto lugar, el cambio en la concepción de los líderes de las empresas estatales. Desde la perspectiva personal de quienes toman las decisiones, comprar un edificio de oficinas completo es, en primer lugar, un peso para el desempeño político; en segundo lugar, puede mejorar el ambiente de la oficina y ganarse el apoyo de los subordinados; en tercer lugar, puede inyectar fondos inactivos de la empresa; patrimonio, que puede resistir el escrutinio abiertamente y reducir el número de secretos La posibilidad de desgastarse cuarto, es posible dejar activos intangibles para los sucesores y ganar una buena reputación; Entonces, ¿por qué no?

Instituciones de inversión profesionales internacionales: atentos al mercado chino

Los inversores extranjeros generalmente incluyen fondos, bancos de inversión e industrias. La inversión puede ser el desarrollo inmobiliario o la compra de propiedades terminadas. En términos generales, el capital de inversión involucrado en el desarrollo inmobiliario es alto y los riesgos también son altos. Aunque la inversión de capital en este último es mayor que la del desarrollo, el riesgo es relativamente pequeño porque la búsqueda de rendimientos de alquiler estables lo es.

Los fondos extranjeros pueden invertir en diversos formatos comerciales, como edificios de oficinas, hoteles, almacenamiento y logística. Las áreas de inversión específicas se determinan en función de la estrategia de desarrollo interno de la empresa. Pero en el Beijing actual, invertir en un edificio de oficinas completo es más beneficioso que invertir en un hotel, y también es más favorecido por los inversores extranjeros. Esto se debe a que el riesgo de los edificios de oficinas es relativamente pequeño y la tasa de rendimiento es relativamente fija. El SARS tuvo un gran impacto en la industria hotelera, pero los edificios de oficinas no se verán afectados por estos factores. Los hoteles funcionan según las temporadas alta y baja, y los edificios de oficinas no se ven afectados por la temporada.

Si analizamos la historia de la entrada de capital extranjero en el mercado inmobiliario chino, encontramos que las empresas extranjeras han estado desarrollando bienes raíces junto con empresas nacionales durante mucho tiempo. Sin embargo, no fue hasta el año pasado que CapitaLand compró el World Trade Center en Central y Merrill Lynch invirtió en Intime Center, la primera inversión directa en propiedades terminadas.

En el primer trimestre de este año, la inversión de fondos extranjeros en el mercado de ventas de edificios de oficinas fue aún mayor: Asia International Financial Investment Co., Ltd. adquirió Huapu Center por 270 millones de dólares, y la replus japonesa compró Huapu Center sin que nadie se diera cuenta para EE.UU. $123.800 Metros cuadrados de dos edificios de oficinas. No podemos evitar preguntarnos: ¿cuántos inversores extranjeros siguen mirando el mercado de oficinas de Beijing y preparándose para aterrizar?

Cao Nianguo, director del departamento de inversiones de Cushman & Wakefield, analizó: "Cada inversor debe sopesar el retorno de la inversión y el riesgo. Europa del Este tiene altos retornos, pero la situación política es inestable; Estados Unidos Estados Unidos tiene una política y una economía estables, pero un bajo retorno de la inversión. En la actualidad, China se encuentra en un período de rápido crecimiento, la situación política interna es estable y el retorno de la inversión es alto. Hasta donde yo sé, hay casi 30 o 40 inversores conocidos en el mundo que tienen la intención de invertir en China”

Legión de ultramar: preocupaciones de inversión a medio y largo plazo

Debido al rápido desarrollo de China, los inversores de todo el mundo no ignorarán las oportunidades de inversión en China. Pero, para ellos, China puede ser una rosa con espinas, fragante y espinosa. Prestan mucha atención a las oportunidades de inversión en China, pero siempre están alerta a los posibles riesgos de inversión.

Cao Nianguo, director del Departamento de Inversiones de Cushman & Wakefield, analizó: "El gobierno chino dará la bienvenida a la inversión extranjera porque es una economía global. Nadie cerrará el país, pero en gran medida, "Es imposible que los líderes nacionales adopten la política de liberalización integral definitivamente establecerá algunos umbrales para regular la inversión extranjera. Puede haber diferentes métodos, como impuestos y importaciones y exportaciones de divisas, para establecer algunos umbrales". Cao Nianguo también dijo: "El El gobierno chino no es muy cauteloso. La política clara puede generar dudas entre las legiones extranjeras: ¿Es la política del gobierno chino lo suficientemente consistente? Por ejemplo, ¿cuánto tiempo puede continuar la política de "tres reducciones y dos exenciones" cuando la inversión extranjera sea oficial? tierras, lo más importante es la continuidad. Impuestos fuertes y otras disposiciones legales, y también considerarán los riesgos políticos. En tales circunstancias, las legiones en el extranjero tendrán preocupaciones de inversión por un período de tiempo”.

Además, El periodista también escuchó una pequeña historia en la industria. Hay pequeños rumores de que el país anunciará regulaciones detalladas que regularán la inversión inmobiliaria extranjera a finales de julio. Por lo tanto, la mayor parte del capital extranjero todavía está en modo de esperar y ver qué pasa.

Resumen:

1. En el corto plazo, la situación general de que los compradores de ventas en bloque son principalmente empresas e instituciones nacionales no cambiará, y la demanda de esta parte no cambiará. sigue en aumento.

2. La fuerte demanda de inversión extranjera sigue reprimida y las perspectivas aún no están claras. Una vez que se liberalicen las políticas, habrá un crecimiento espectacular.

Cuando las empresas e instituciones de gran escala financiadas por China y los fondos extranjeros eligen propiedades, básicamente se centran en propiedades con buenas ubicaciones, altas calidades y alto potencial de apreciación. El edificio de oficinas de alta calidad situado en la ubicación central se ha convertido en el centro de toda la transacción debido a su buen efecto de visualización de imágenes y su potencial de inversión.

Selección regional de fondos extranjeros

Los objetivos de los fondos extranjeros se concentran principalmente en el CBD, Financial Street y el distrito comercial Yansha Guomen.

Los proyectos en estas áreas tienen un alto retorno de la inversión, y las propiedades son de alta gama y tienen propiedad unificada. En 2005, los alquileres en CBD y Financial Street aumentaron constantemente. Guomao y Kerry están cerca de la ocupación total, con cotizaciones de alquiler superiores a 40 dólares EE.UU. por metro cuadrado al mes y precios de transacción superiores a 35 dólares EE.UU. por metro cuadrado al mes, alcanzando el punto más alto de los últimos años. Los alquileres en áreas alrededor del CBD también han comenzado a crecer de manera constante, con tasas de ocupación superiores al 90%. El precio de alquiler en Financial Street ha superado los 20 dólares por metro cuadrado al mes, la tasa de ocupación ha aumentado significativamente y algunos proyectos están cerca de los niveles de ocupación total. Casos como la inversión de Replus de Japón en Huamao y el contrato de Merrill Lynch Chia Tai con China Red Street ilustran que el foco de inversión de los fondos extranjeros este año todavía está en estas tres áreas.

Por el contrario, los fondos extranjeros no parecen estar interesados ​​en Zhongguancun, uno de los tres distritos comerciales tradicionales.

Hasta ahora, ninguna inversión extranjera real ha comprado toda la propiedad en el distrito oeste de Zhongguancun. Aunque el Deutsche Bank tiene previsto instalarse allí, sólo está preparando una ubicación y la superficie útil es muy pequeña. Las ventas concentradas de edificios de oficinas en el distrito oeste de Zhongguancun en los últimos dos años han provocado que el mercado actual aún esté digerido y los precios de alquiler aumenten lentamente. Además, la calidad de los proyectos es desigual y el área se puede dividir en enteros. unidades en venta no supera los 20.000 metros cuadrados Los fondos no son optimistas sobre Zhongguancun. Se puede predecir que incluso después de que las existencias existentes se hayan digerido por completo, seguirá siendo difícil revertir la situación en la que los edificios de oficinas de Zhongguancun quedaron excluidos de la inversión extranjera.

Preocupaciones políticas de las instituciones de inversión internacionales

En las zonas del CBD y Financial Street, la oferta de edificios de oficinas no será pequeña en el futuro.

Para discutirlo más claramente, es necesario subdividir aún más la "venta completa" -para hacer una ligera diferencia entre la venta del piso completo y la venta del edificio completo-, aunque no existe un límite absoluto entre los dos.

La compra de todo el edificio mencionada a continuación se refiere a la compra de todo el edificio, o la compra de la mayor parte del edificio y la capacidad de obtener los derechos de denominación del edificio.

En 2006, las “ventas en bloque” estaban en aumento.

En 2005, hubo sólo unos pocos casos de ventas en bloque de edificios de oficinas. Pero el número ya es considerable. Los datos que tenemos son que en 2005, la nueva oferta en Beijing fue de más de 2 millones de metros cuadrados, y el volumen de transacciones fue de aproximadamente 1,3 millones de metros cuadrados, sin embargo, 800.000 metros cuadrados estaban a la venta como un edificio completo o en su totalidad. piso.

En 2006, el impulso de las ventas en bloque fue fuerte a principios de año. Debido a que los medios de la industria ya lo habían exagerado demasiado, los periodistas no darán más detalles sobre ello uno por uno. Sin embargo, la situación de los edificios de oficinas que rara vez se informa en la industria pero que los lectores deben saber es que casi todos los desarrolladores de edificios de oficinas han preparado ventas en bloque. Aunque la situación varía en diferentes regiones, en la mayoría de las áreas, la venta en bloque. Los edificios de oficinas han dejado atrás las ventas minoristas.

Imagen adjunta: Lista de algunas transacciones de edificios de oficinas a gran escala entre 1996 y 2006 (los rojos son casos nuevos en 2006)