¿Es permanente la compra de terrenos en Rusia?
Una revisión del sistema jurídico de otros derechos de propiedad sobre la tierra en la Federación de Rusia
Introducción
El sistema de otros derechos de propiedad sobre la tierra en la Federación de Rusia ha experimentado una integridad temporal, una desaparición total del derecho civil y un proceso de mejora gradual.
Con la victoria de la Revolución de Octubre, el sistema de derechos de propiedad que existía durante el Imperio zarista ruso fue abolido como un sistema explotador de propiedad privada. Sin embargo, en el Código Civil de 1922, la sección de derechos de propiedad todavía ocupa el primer lugar en el sistema civil específico, y otros derechos de propiedad estipulados en él son principalmente servidumbres y derechos hipotecarios. Con la exclusión gradual y eventual eliminación del capitalismo privado en la economía nacional soviética, el establecimiento de la propiedad pública socialista y la promulgación de la Constitución de 1936, los círculos teóricos del derecho civil soviético formaron gradualmente la opinión de que los derechos de propiedad distintos de la propiedad son fenómenos únicos en el ámbito privado. propiedad. En el Código Civil de 1964, el término derecho de propiedad incluso desapareció de los capítulos y normas del Código Civil, siendo reemplazado por el sistema de propiedad, al igual que otros derechos de propiedad. Definitivamente esto no es un accidente. En aquel momento, "el derecho exclusivo del Estado a la tierra, el modelo simplificado y consolidado de transferencia de propiedad 'planificada-organizada', como forma jurídica, no requería categorías jurídicas tan complejas como otros derechos de propiedad".
Con la transformación del sistema social y la introducción de la economía de mercado, el sistema jurídico agrario de la Federación de Rusia ha sufrido cambios significativos. La propiedad estatal única de la tierra fue reemplazada gradualmente por la propiedad múltiple, y el sistema legal de otros derechos de propiedad comenzó a restablecerse en la Unión Soviética y más tarde en la Federación de Rusia. Siguiendo los principios de la Constitución de 1993, el Código Civil de la Federación de Rusia (en adelante, el Código Civil), que entró en vigor desde junio + 1 de octubre de 1995, estipula en detalle los derechos de herencia y posesión vitalicia de tierras, derechos de uso permanente de la tierra, servidumbres, etc. Otros tipos de derechos de propiedad. El capítulo 4 del Código de Tierras de la Federación de Rusia (en adelante, el Código de Tierras), que entró en vigor el 25 de octubre de 2001, estipula la adquisición, realización, restricción y protección de los derechos de propiedad de la tierra antes mencionados.
Obviamente, durante el período de transición, Rusia, si bien reconoció los derechos privados sobre la tierra en la constitución federal, ajustó las relaciones territoriales basándose en la combinación de intereses sociales e intereses privados, formando un uso racional de la tierra y protegiendo la Intereses de los no propietarios de tierras.
En segundo lugar, tipos de otros derechos de propiedad sobre la tierra
(1) Derechos permanentes de uso de la tierra
Los derechos permanentes de uso de la tierra se refieren a tierras propiedad de empresas estatales y Derechos de usufructo de las localidades autónomas.
1. Adquisición de derechos
Según lo dispuesto en el Código Civil, existen tres formas de obtener derechos de uso permanente del suelo: Primero, mediante resolución de un organismo estatal o local autónomo. agencia Proporcionado a ciudadanos y personas jurídicas. De conformidad con las disposiciones de la Ley de Tierras, la Federación de Rusia, las entidades de la Federación de Rusia y los órganos de autogobierno local tienen derecho a gestionar y disponer de sus propias tierras. Las decisiones adoptadas por las autoridades estatales y los organismos administrativos dentro del ámbito de su competencia para conceder derechos permanentes de uso de la tierra son la base para que la tierra se reserve y registre como derechos sobre la tierra. En segundo lugar, se puede obtener adquiriendo la propiedad de bienes inmuebles, como edificios y estructuras en el terreno. Cuando un usuario de la tierra es también propietario de bienes inmuebles, como edificios y estructuras en el terreno, tiene derecho a disponer de los bienes inmuebles según sus propios deseos. Cuando cambia la propiedad de los bienes inmuebles sobre el terreno, de acuerdo con las disposiciones del Código Civil y la Ley de Tierras, el sujeto del derecho de uso permanente del terreno cambia al comprador del inmueble. En tercer lugar, puede obtenerse mediante reorganización de personas jurídicas. El Código Civil establece que los derechos de uso permanente de terrenos podrán transmitirse en procedimientos de sucesión de derechos basados en la fusión, adhesión, escisión, escisión y cambio de ley orgánica de una persona jurídica.
2. Objetos de derechos y sujetos de derechos
De acuerdo con las disposiciones de la Constitución de la Federación de Rusia, la propiedad de la tierra en Rusia consiste en propiedad estatal, propiedad regional autónoma y propiedad jurídica ciudadana. propiedad de la persona. Sólo los terrenos de propiedad del Estado y de las localidades autónomas pueden convertirse en objeto de derechos de uso permanente.
A excepción de los ciudadanos que tenían este derecho antes de la entrada en vigor de la Ley de Tierras, actualmente sólo (1) las instituciones nacionales y municipales pueden convertirse en sujetos de derechos. El derecho civil ruso contemporáneo hereda la teoría de los sujetos civiles especiales del período soviético, que considera que el Estado es un sujeto de derechos especial e independiente, además de las personas jurídicas y los ciudadanos. Las instituciones municipales son organizaciones no comerciales con derechos de propiedad limitados. Son creadas y financiadas por propietarios en función de sus funciones de gestión, funciones sociales y culturales u otras funciones no comerciales. No tienen miembros y los propietarios asumen responsabilidades adicionales. (2) Una empresa de propiedad estatal federal es una organización comercial con derechos de gestión operativa, que se establece con el fin de producir productos de circulación restringida, productos de gran importancia para la protección de las necesidades públicas federales y de otro tipo, y necesarios para la seguridad. de la Federación de Rusia y productos para fines similares. (3) Los órganos del poder estatal y los órganos de autogobierno local adquieren y ejercen derechos de propiedad y derechos personales no patrimoniales, crean y cumplen obligaciones patrimoniales y obligaciones personales no patrimoniales, y la autoridad para demandar y responder a demandas en los tribunales.
3. Contenido de los derechos
Quienes disfruten de derechos permanentes de uso de la tierra deberán ocupar y utilizar la tierra dentro del alcance especificado en los documentos legales y en los documentos de certificación de uso de la tierra.
A menos que la ley disponga lo contrario, el titular de un derecho de uso de la tierra tiene derecho a utilizar la tierra con el fin de proporcionarla, incluida la construcción de edificios, estructuras y otros bienes inmuebles en la tierra para este fin.
Los edificios, estructuras y otros bienes inmuebles construidos por los usuarios serán propiedad de los usuarios. Sin embargo, hay excepciones. Por ejemplo, los edificios, estructuras y otros bienes inmuebles construidos por empresas estatales federales bajo el derecho de operar y administrar, ya sea con cargo al presupuesto o a los ingresos derivados de acciones permitidas, no disfrutan de la propiedad de los bienes inmuebles incluso si están construidos. para ellos mismos.
4. Extinción de derechos
Los derechos de uso permanente de la tierra pueden extinguirse en dos circunstancias:
En un caso, el usuario de la tierra renuncia voluntariamente. El usuario podrá emitir una renuncia manifestando que renuncia voluntariamente al ejercicio de sus derechos. Las tierras cuyos derechos de uso se han cedido eran originalmente propiedad del Estado y son administradas y enajenadas por la Federación de Rusia y sus súbditos. Las tierras que anteriormente eran propiedad de las regiones autónomas son administradas y enajenadas por las regiones autónomas.
Otra situación es el cese forzoso por infracción de normas legales o expropiación. Al utilizar la tierra, los usuarios deben prestar atención a mantener las condiciones normales de la tierra y no cambiar el uso de la tierra. Esta es la obligación más básica del usuario hacia la tierra. Si la tierra no se usa de acuerdo con el propósito especial de la tierra y la categoría de la tierra, o la tierra se usa de una manera que reduce seriamente la fertilidad de las tierras agrícolas o deteriora seriamente las condiciones ecológicas y, a menudo, no paga el impuesto sobre la tierra. , sus derechos de uso pueden ser rescindidos por la fuerza. La expropiación de tierras por el Estado o por autoridades locales autónomas de conformidad con los procedimientos prescritos también puede dar lugar a la extinción del derecho a utilizarlas.
(2) El derecho a heredar y poseer tierras de por vida
El derecho a heredar y poseer tierras de por vida es un derecho de propiedad de la tierra que disfrutan los ciudadanos de conformidad con la ley. Puede ocupar, usar y heredar el país o autogobernarse conforme a la ley todos los terrenos del lugar.
1. Adquisición de derechos
Según lo dispuesto en el Código Civil, los ciudadanos obtienen el derecho vitalicio a heredar y poseer los terrenos de propiedad del Estado o de las zonas autonómicas de conformidad con el bases y procedimientos establecidos en la legislación agraria. La legislación agraria incluye el Código agrario, las leyes federales y las leyes de las entidades de la Federación de Rusia establecidas de conformidad con el Código agrario y las leyes federales. Las relaciones territoriales también pueden regularse mediante decreto del Presidente de la Federación de Rusia, pero no deben violar las leyes territoriales ni las leyes federales.
2. Objeto de los derechos y sujeto de los derechos
El objeto de los derechos son los terrenos de propiedad del Estado o de las localidades autónomas, lo que no se diferencia de los derechos de uso permanente. Todos ellos se generan en terrenos públicos en base a documentos normativos de instituciones públicas.
A juzgar por los nombres de los derechos de herencia vitalicia y los derechos de posesión de la tierra, es obvio que sólo los ciudadanos pueden obtener este derecho, porque el derecho a transferir la propiedad a través de la herencia sólo puede ocurrir después de la muerte de un ciudadano (persona física). Los ciudadanos que tienen derecho a heredar y ocupar tierras de por vida se denominan "ocupantes de tierras".
3. Contenido de los derechos
El poseedor tiene derecho a ocupar y utilizar el terreno y puede heredarlo conforme a la ley.
Sujeto a no violar las disposiciones legales pertinentes, los propietarios de terrenos pueden construir edificios, estructuras y otros bienes inmuebles en el terreno y disfrutar de la propiedad de los edificios, estructuras y bienes inmuebles. Esto proporciona una base legal para que los propietarios ocupen y utilicen tierras estatales o locales autónomas a largo plazo. Los propietarios de tierras pueden desarrollar de manera constante la agricultura, dejar de lado los negocios, la ganadería y los huertos en sus tierras.
Salvo las transmisiones por herencia, el propietario de una herencia vitalicia de terreno no podrá vender ni hipotecar el terreno, ni podrá realizar otros actos jurídicos que causen o puedan causar la transmisión del terreno.
Base jurídica:
Artículo 9 de la Constitución de la Federación de Rusia En la Federación de Rusia, la tierra y otros recursos naturales se utilizan y protegen como base para la vida y las actividades de la personas de la región correspondiente. Recursos como la tierra pueden pertenecer a diversas formas de propiedad, como propiedad privada, propiedad estatal y propiedad local.