¿Qué leyes y regulaciones se aplican al arrendamiento de viviendas públicas?
Artículo 1 Estas normas detalladas se formulan de conformidad con las "Medidas provisionales para la venta de viviendas de propiedad pública" (núm. 1994) y el Plan de Venta de Viviendas para Empleados de Propiedad Pública de 1995 (Nº 22 [1995]). _
Artículo 2 Al vender viviendas públicas, se deben implementar los principios de compra voluntaria, propiedad de los derechos de propiedad y mantenimiento. _
Artículo 3 Excepto las casas incluidas en el plan de reconstrucción de la ciudad antigua, cuya propiedad no está clara y tienen valor de protección histórica, y las casas que el gobierno municipal considera no aptas para la venta, todos los conjuntos completos de viviendas públicas que se pueden utilizar individualmente se pueden vender a inquilinos y empleados que hayan recibido viviendas recién asignadas. La venta de vivienda pública se planifica paso a paso y se realiza por etapas. 1995 Se vende vivienda para empleados de varios pisos, estándar general, juego completo de uso único, de gran altura.
Las viviendas comerciales orientadas a la exportación, las viviendas comerciales con remesas al extranjero y las viviendas comerciales nacionales de alto nivel adquiridas por unidades de alquiler de los empleados todavía no están incluidas en el alcance de la venta.
Artículo 4: La vivienda pública adquirida a precio de costo podrá ser disfrutada una sola vez por cada familia de empleados. Familia de empleados se refiere al arrendatario y su cónyuge; hay dos o más arrendatarios y co-inquilinos por divorcio, viudez, manutención conyugal o apoyo a la agricultura, etc. , abandonó la ciudad (la otra parte ya no disfruta del descuento por compra de vivienda), dejando atrás a un inquilino, un hombre y una mujer solteros mayores de 40 años;
Artículo 5 Compran vivienda pública los empleados que hayan obtenido vivienda de nueva asignación y tengan residencia permanente en esta ciudad, los arrendatarios de vivienda pública con residencia permanente en esta ciudad o los adultos mayores de 18 años.
Si hay más de un miembro en la familia, el comprador se determinará mediante negociación. Si la negociación fracasa, no se tramitará el procedimiento de compra. Los familiares de los empleados pueden solicitar ** derechos de propiedad al comprar una casa. * * * Alguien deberá ser el objeto de compra especificado en el párrafo anterior. * * * Al volver a comprar una casa, el área de compra debe calcularse en conjunto. Si el arrendatario fallece o se muda fuera de esta ciudad, los trámites de compra de la vivienda deberán realizarse previo cambio de nombre del arrendatario. _
No se puede comprar una casa si ocurre una de las siguientes circunstancias: subarrendamiento sin autorización o subarrendamiento en forma encubierta cambio de estructura de vivienda pública y construcción ilegal o construcción ilegal sin autorización; casa arrendada; la familia del arrendatario se muda a esta ciudad si el arrendatario va al extranjero para establecerse, visitar a familiares o estudiar en el extranjero, solo queda una persona en la familia del arrendatario (si quedan 2 o más personas en la familia del arrendatario); , el arrendatario deberá comprar según la normativa después de cambiar el nombre del arrendatario). _
Artículo 6 El costo de venta de viviendas públicas en 1995 fue de 1.060 yuanes por metro cuadrado de área de construcción.
Artículo 7: Basado en el descuento por antigüedad del comprador de 15,30 yuanes por metro cuadrado de área de construcción por año, el precio base calculado para la venta de viviendas públicas es 1995. La antigüedad de la familia del empleado al comprar la vivienda La casa todavía se puede asignar según el nuevo empleado y el inquilino o el adulto con mayor edad para trabajar. Sin embargo, la persona con mayor experiencia laboral y su cónyuge no volverán a disfrutar de un trato preferencial cuando se trasladen a otro lugar. La duración del servicio del empleado al comprar una casa se calcula basándose en el estándar de duración del servicio continuo hasta finales de 1991. Los empleados con jubilación anticipada que realicen trabajos subterráneos, a gran altitud, a altas temperaturas, trabajos físicos especialmente pesados u otros trabajos nocivos para la salud, y que cumplan con las regulaciones nacionales sobre jubilación anticipada, deben agregar "años de servicio" por adelantado al comprar un casa. _
Artículo 8 El precio de venta real de la vivienda pública en 1995 se calcula multiplicando el precio base calculado por diversos descuentos y tasas de aumento o disminución. _
Se otorgarán los siguientes descuentos a los empleados que compren vivienda pública a precio de costo:_
1 En la compra de vivienda pública en alquiler, se otorga un descuento del 50% de acuerdo con la normativa. . _
2. Los descuentos para áreas residenciales de varios pisos y de gran altura son del 10% para residencias de varios pisos y del 12% para residencias de gran altura. _
3. Consulte en el anexo los coeficientes de aumento y disminución de la ubicación, orientación y nivel de la casa. _
4. La tasa de descuento para casas nuevas es del 2% anual. Si el valor residual de la depreciación es inferior al 40%, se calcula como 40%. _
El artículo 9 establece los siguientes descuentos para los compradores de vivienda:_
1. Los compradores de vivienda aún pueden disfrutar del subsidio de vivienda original de acuerdo con la normativa. _
2. Los compradores de vivienda están exentos del impuesto sobre la propiedad y del impuesto sobre escrituras, y el pago del impuesto local está diferido. _
3. Las casas recién compradas están exentas del impuesto de ajuste de dirección de inversión en activos fijos. _
La fórmula para calcular el precio unitario de la vivienda pública en el período 1995 es la siguiente:_
El precio unitario de venta real de la vivienda pública recién asignada (yuanes/metro cuadrado) = [precio de coste (yuan/metro cuadrado)-15,3 yuan/año. m2 x antigüedad en el servicio (años)]]XXX tasa de aumento o disminución de área
El precio unitario de venta real de las viviendas públicas de alquiler (yuanes/metro cuadrado) = [precio de costo (yuanes/metro cuadrado)-15,3 yuanes/año. m2 x antigüedad (años)]]XXX tasa de aumento o disminución de área
Entre ellos: la duración del servicio de los empleados en agencias e instituciones gubernamentales se calcula de acuerdo con las normas pertinentes de la Oficina Municipal de Personal; la duración continua del servicio de los empleados de la empresa se calcula de acuerdo con las normas pertinentes; Reglamento de la Oficina Municipal del Trabajo. La longitud se calcula continuamente hasta finales de 1991. _
La fecha de finalización se calcula como el año en que se vendió la casa menos el año en que se completó. _
Los pisos de la casa adicional se calculan en base al año de finalización de la casa original.
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El 11 de 1995, el precio unitario de venta real de la vivienda pública (incluidas la vivienda pública recién asignada, la vivienda pública alquilada y la vivienda adicional), el precio más bajo: en lotes de categoría _, se establece como el edificio. área por metro cuadrado 213 yuanes por metro; para lotes de nivel _, el área de construcción es de 200 yuanes por metro cuadrado; para lotes de nivel _, el área de construcción es de 188 yuanes por metro cuadrado; es de 175 yuanes por metro cuadrado; para lotes de nivel _, el área de construcción es de 175 yuanes por metro cuadrado; en ubicaciones de grado _, el área de construcción es de 150 yuanes por metro cuadrado; _
Artículo 12 Las normas de cálculo de la superficie edificable de las viviendas que venden vivienda pública se implementarán de conformidad con el "Aviso sobre la Emisión de las" Medidas para el cálculo de la superficie edificable de la misma casa con diferentes derechos de propiedad" (Shanghai Fang [93] No. 52). La superficie del edificio se calcula con dos decimales y las siguientes cifras están redondeadas. _
Artículo 13 El estándar de control del área de construcción para viviendas públicas compradas por familias de empleados generalmente se calcula sobre la base del área de construcción per cápita de 24 metros cuadrados. Los miembros de la familia con los siguientes objetos también pueden implementarse de acuerdo con los siguientes estándares:
1. El estándar de control del área del edificio es de 75 metros cuadrados. Empleados y cuadros ordinarios; personal con diversos títulos profesionales subalternos.
2. El estándar de control del área de construcción es de 85 metros cuadrados. Cuadros de nivel Zao; personal con diversos títulos profesionales intermedios con certificados de trabajo avanzados. _
3. El estándar de control del área de construcción es de 100 metros cuadrados. Profesor asociado, investigador asociado y otros títulos profesionales y técnicos superiores, así como el personal que no distingue entre títulos profesionales y técnicos superiores positivos y negativos. _
4. El estándar de control del área de construcción es de 120 metros cuadrados para los cuadros adjuntos a nivel de oficina. _
5. El estándar de control del área de construcción es de 140 metros cuadrados. Profesores; investigadores y personal con diversos títulos profesionales y técnicos de alto nivel que disfruten del trato de profesores e investigadores. _
6. El estándar de control del área de construcción es de 50 metros cuadrados para personas mayores desempleadas, desempleadas y viudas. _
7. Los cuadros de nivel ministerial son controlados de acuerdo con los estándares estipulados por el Consejo de Estado. _
Al comprar viviendas públicas de gran altura, aumente el área de construcción en 10 metros cuadrados de acuerdo con los estándares de control del área de construcción mencionados anteriormente. _
Los anteriores son los estándares de control del área de construcción para las familias de empleados que compran viviendas públicas, no los estándares de asignación de viviendas que deben cumplirse. _
Artículo 14 En 1995, cuando los empleados compren viviendas públicas que excedan el estándar de control del área de construcción, se aplicará el precio de mercado. Los cuadros que disfrutan de los beneficios de renuncia y descanso ya no disfrutarán de descuentos preferenciales si compran viviendas públicas que excedan el estándar de control de área de construcción en 10 metros cuadrados. La parte sobrante se comprará al precio de costo especificado en 1995. El precio de venta real de la porción sobrante se determinará tras multiplicar el precio de coste por factores como ubicación, orientación, nivel, etc. y el nuevo descuento. Para el exceso se aplicará el precio de mercado. Cualquier pieza comprada al precio de mercado no disfruta de la política de descuento preferencial de 1995. El precio de venta real debe multiplicarse por la orientación, la calidad y otros factores crecientes o decrecientes antes de aplicar un nuevo descuento. _
Artículo 15 El precio de mercado por metro cuadrado de área de construcción residencial de varios pisos en 1995: _, _ los lotes de clase se fijaron en 2.928 yuanes _, _ los lotes de clase se fijaron en 2.092 yuanes; _ lotes de clase Fijado en 1255 yuanes. _
El precio de mercado por metro cuadrado de superficie de construcción residencial de gran altura en 1995: los lotes de clase _ y _ fueron 4.442 yuanes; los lotes de clase _, _ se fijaron en 3.173 yuanes; Los lotes de clase se fijan en 1.904 yuanes. _
Artículo 16 Después de comprar una casa, los empleados que cumplan las condiciones para la asignación de vivienda debido a dificultades para vivir u otras razones aún pueden disfrutar de la asignación de vivienda y comprar una casa en su propia unidad. Las medidas específicas se ajustan a las "Varias disposiciones sobre redistribución y asignación adicional de viviendas de propiedad pública después de la venta" (Shanghai Fang Gaifa [1995] Nº 240). _
Artículo 17 Si el comprador de una casa paga el precio total de compra en efectivo, se le otorgará un descuento por pago único. 20% de descuento por pago único en 1995. Quienes solicitan un préstamo hipotecario para pagar una casa no disfrutan del descuento por pago único y el pago inicial no debe ser inferior al 30% del precio de venta real. _
Artículo 18 La venta de vivienda pública está exenta del impuesto empresarial, y los ingresos procedentes de la venta de vivienda no se incluyen en la base imponible para el cálculo del impuesto sobre la renta.
Artículo 19 Procedimientos para la venta de vivienda pública_
(1) La venta de vivienda pública se realizará de acuerdo con los siguientes procedimientos:_
1 Antes de vender viviendas públicas, se deben completar los procedimientos de confirmación de viviendas públicas disponibles. Las unidades subordinadas, las unidades municipales y las unidades de distrito y condado deberán presentarse a las oficinas de reforma de vivienda de la ciudad, el distrito y el condado para su confirmación, respectivamente. Ya no se realizarán procedimientos de confirmación para los edificios de viviendas públicas que hayan sido vendidos en 1994. _
2. Deberá elaborarse el baremo de compraventa de viviendas públicas en venta. Las unidades subordinadas, unidades municipales y unidades de distrito y condado deberán informar a las oficinas de reforma de vivienda municipales, de distrito y de condado para su revisión y archivo. _
3. Antes de que la unidad distribuya las casas recién construidas de 1995 a los empleados para la venta, se deben completar los procedimientos pertinentes para solicitar el certificado de propiedad de la unidad. _
4. Los vendedores dan a conocer las políticas de compra de viviendas a los residentes. _
5. El vendedor gestiona los trámites pertinentes para el comprador y emite una nota especial por los ingresos de la venta de viviendas públicas en Shanghai. _
(2) La compra de vivienda pública debe realizarse de acuerdo con los siguientes procedimientos:_
1. Antes de que los empleados y sus familias compren vivienda pública, deben pasar por los procedimientos de suscripción. y reciben una tarifa de gestión de 100 yuanes por adelantado (no se reembolsarán si no compran la casa). Al comprar una casa, el comprador debe determinarse mediante negociación. _
2. Después de que la familia del empleado determine el comprador de la vivienda, deberá completar el "Contrato para la Compra de Vivienda Pública por parte de la Familia del Empleado".
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3. El comprador de la vivienda debe proporcionar pruebas pertinentes de los procedimientos de compra, elegir un método de pago, firmar un contrato de venta de la casa con el vendedor, pagar un depósito de 1.000 yuanes y pagar el precio de compra y los impuestos relacionados. según sea necesario. _
4. El comprador de la casa deberá acudir a la autoridad de registro y emisión de bienes raíces donde se encuentra la casa para solicitar el certificado de propiedad con el contrato de compra de la casa, la nota de compra, el comprobante de pago y los documentos justificativos. _
Artículo 20: En las viviendas públicas vendidas a precio de costo, el comprador tiene plenos derechos de propiedad. Si ha pagado el precio de compra y ha vivido en la casa durante cinco años después de la compra, puede transferir o alquilar su casa en el mercado inmobiliario y usted se quedará con las ganancias, pero deberá pagar la tarifa de transferencia de la tierra y impuestos relacionados según sea necesario. Los inquilinos tendrán que resolver los asuntos ellos mismos después de mudarse a sus propios hogares. _
Si un empleado viola las regulaciones normales de transferencia de trabajo y se va sin autorización dentro de los cinco años posteriores a la compra de una vivienda pública, debe pagar a la unidad la diferencia entre el precio de costo de la casa y el precio de mercado en el momento de saliendo sin autorización. _
Artículo 21 Las responsabilidades y costos de mantenimiento de la casa son los siguientes:_
(1) El mantenimiento interior es responsabilidad del comprador. _
(2) El mantenimiento de las * * * partes de la casa, ascensores, etc. * * * equipos e instalaciones públicas * * * correrán a cargo de los propietarios de toda la casa. El comprador de la casa será retirado del fondo de mantenimiento de la casa y el inquilino El costo de mantenimiento de la persona correrá a cargo del propietario. _
(3) Si las partes, equipos e instalaciones públicas de la casa se dañan artificialmente, la persona que causó el daño será responsable de las reparaciones o compensación. _
(4) Los costos de gestión, reparación y mantenimiento de instalaciones públicas como carreteras, tuberías de suministro y drenaje de agua, pozos de registro, fosas sépticas, alumbrado público y zonas verdes fuera del edificio correrán a cargo del propietario. del edificio. Los gastos a cargo del comprador de la vivienda deberán incluirse en la tasa de mantenimiento municipal. En la etapa inicial de venta de vivienda pública, se incluirán temporalmente en el fondo de gestión y reparación y mantenimiento de las instalaciones públicas del barrio; será pagado por la unidad de derechos de propiedad. _
Artículo 22 Los costos operativos de las bombas de agua y los ascensores en edificios residenciales de gran altura serán compartidos razonablemente por los propietarios de todo el edificio en función del área del edificio. En la etapa inicial de la venta de viviendas públicas, los residentes que compran las casas sólo corren con el 20% de los gastos operativos y el 80% restante se desembolsa en el fondo de mantenimiento. _
Artículo 23 El fondo de mantenimiento de viviendas se recaudará de conformidad con las siguientes disposiciones:_
(1) Los compradores de edificios residenciales de varios pisos pagarán el precio de costo por metro cuadrado del área de construcción en el momento de la compra, se pagará un pago inicial del 1,5% y un fondo de mantenimiento de la vivienda de 15,90 yuanes por metro cuadrado de área de construcción en 1995; el vendedor deberá pagar un fondo único de mantenimiento de la vivienda del 6% del total; el precio de costo de cada metro cuadrado de área de construcción en el precio de venta de la casa, de los cuales en 1995 fue de 63,60 yuanes por metro cuadrado de área de construcción. _
(2) Los compradores de viviendas de gran altura deberían pagar el 1,5% del precio de coste por metro cuadrado de superficie de construcción en el primer plazo, y 15,90 yuanes por metro cuadrado de superficie de construcción en 1995; pagar el fondo de mantenimiento de la vivienda en el precio de venta de la vivienda El gobierno central paga un fondo único de mantenimiento de la vivienda a una tasa del 12% por metro cuadrado de área de construcción, que se fijó en 127,20 yuanes por metro cuadrado de área de construcción en 1995.
Los fondos de mantenimiento antes mencionados son depositados en cuentas especiales (el interés se calcula sobre la base de las tasas de interés de los ahorros personales de los residentes) por las agencias de autogestión de viviendas y se utilizan exclusivamente para fines especiales. Cuando sea necesario recaudar un fondo de reparación en el futuro, se compartirá entre los propietarios. _
En principio, el costo de revisión y actualización de los ascensores residenciales de gran altura y los equipos de bombas de agua será compartido razonablemente por los propietarios de todo el edificio en función del área del edificio. En la etapa inicial de la venta de viviendas públicas, el vendedor retirará 100 yuanes del precio de venta por metro cuadrado de la superficie del edificio vendido para la revisión y renovación de ascensores, bombas de agua y otros equipos. _
Las tarifas de revisión y renovación de ascensores, bombas de agua y otros equipos proporcionados por el vendedor de edificios residenciales de gran altura se implementarán de acuerdo con las "Medidas provisionales de Shanghai para la gestión posventa de viviendas públicas". " (Shanghai Fufa [1994] Nº 59). _El vendedor deberá realizar un pago único de 20 yuanes por metro cuadrado de área de construcción al fondo de gestión y mantenimiento de instalaciones públicas de la comunidad en el precio de compra.