¿Qué problemas pueden surgir al permitir que los derechos de gestión de contratos de tierras rurales sean hipotecados y financiados por instituciones financieras?

1.

El derecho de gestión de contratos de tierras es un tipo especial de derecho de usufructo, que se originó a partir de la "creación" del sistema de responsabilidad de contratos domésticos en la aldea de Xiaogang, Fengyang, Anhui en 1978, que resolvió el problema alimentario de China. En ese momento, el período del contrato era de 20 años, el período de validez expiró en 1998 y se llevó a cabo una segunda ronda de renovación. En esta ocasión el plazo es de 30 años, hasta 2028 (las transferencias e hipotecas no deberán superar este plazo). Desde la perspectiva del poder, el derecho de gestión del contrato de tierras (un vocabulario completo, un concepto único, un derecho especial) es un derecho de usufructo y no tiene el atributo de poder. Desde la perspectiva de los cuatro derechos básicos, debería ser el uso de derechos e intereses, pero no hay derechos, porque los derechos pertenecen al colectivo. Porque sin derechos no hay derecho a disponer. Debido a su naturaleza única de derechos de propiedad colectiva y derechos de usufructo, en un sentido estricto, actualmente no existe ningún método de financiación que utilice los derechos de explotación de otras cosas como garantía. Pero, en términos generales, también existen derechos de acuicultura de agua y derechos de uso de instalaciones de conservación de agua, que son similares pero diferentes.

2. Cuestiones legales.

Los préstamos hipotecarios para derechos de gestión de contratos de tierras son legalmente insostenibles. La Ley de Derechos de Propiedad, la Ley de Garantía y la Ley de Contratos de Tierras contienen disposiciones restrictivas sobre la hipoteca de tierras cultivadas, tierras privadas, tierras móviles colectivas y tierras familiares. Lo que sí está claro es la "Interpretación del Tribunal Popular sobre las cuestiones jurídicas aplicables en el juicio de casos de controversia sobre contratos de tierras rurales".

Artículo 15 "Cuando un contratista hipoteca sus derechos de gestión de contratos de tierras o paga deudas, se considerará inválido". Esto equivale a decir que los "derechos de gestión de contratos de tierras rurales" son hipotecas inválidas. Básicamente, esto bloquea el camino para los préstamos hipotecarios sobre derechos de gestión de contratos de tierras rurales obtenidos a través de contratos familiares. En cambio: el Banco Popular de China.

Las "Opiniones de la Comisión Reguladora Bancaria de China sobre la aceleración de la innovación de productos y servicios financieros rurales" (Yinfa [2008] No. 295) proponen: (2) Innovar los métodos de garantía de préstamos y ampliar el alcance de garantía efectiva. Se alienta a las instituciones financieras a ampliar aún más el alcance de las propiedades a las que los agricultores y las empresas rurales pueden solicitar garantías de préstamos en función de la situación del desarrollo agrícola y las características económicas rurales de las zonas piloto, estandarizar y mejorar activamente los procedimientos operativos para los préstamos agrícolas garantizados y establecer y mejorar los mecanismos de evaluación, gestión y disposición de préstamos agrícolas garantizados. De acuerdo con los principios de adaptar las medidas a las condiciones locales y ser flexibles y diversos, explorar el desarrollo de préstamos hipotecarios para equipos de producción agrícola a gran escala, derechos forestales, derechos de uso del agua y de las mareas, etc., y estandarizar el desarrollo de los derechos. Préstamos prendarios de cuentas por cobrar, patrimonio, recibos de almacén, certificados de depósito, etc. En principio, todos los tipos de bienes muebles e inmuebles que no infrinjan las leyes y reglamentos vigentes, que tengan derechos e intereses de propiedad claros, que puedan controlarse eficazmente y que puedan utilizarse como garantías de préstamos se puedan utilizar como garantías de préstamos de forma piloto. . Promover y mejorar activamente la construcción de un sistema diversificado de garantía de crédito rural y alentar a varias instituciones de garantía de crédito a aumentar los servicios de garantía de financiación para las zonas rurales a través de diversos métodos, como la regarantía, la garantía conjunta y la combinación de garantía y garantía. El Banco Popular de China

Las "Opiniones orientativas de la Comisión Reguladora Bancaria de China sobre un mayor fortalecimiento del ajuste de la estructura crediticia para promover un desarrollo rápido y estable de la economía nacional" (Yinfa [2009] No. 92) propone: promover constantemente el establecimiento y desarrollo del sistema de garantía de financiación rural, mejorar eficazmente el mecanismo de distribución del riesgo de crédito rural y ampliar el alcance de la garantía rural eficaz. Desarrollar vigorosamente nuevos productos de servicios financieros "crédito + seguro" que respondan a las características reales de las zonas rurales. Apoyar el financiamiento de políticas y aumentar el apoyo crediticio a mediano y largo plazo para el desarrollo agrícola, la conservación del agua de las tierras agrícolas y otras construcciones de infraestructura rural. Cuando las condiciones lo permitan, se puede explorar la posibilidad de establecer préstamos hipotecarios para derechos de gestión de tierras. El "Aviso de la Oficina de la Comisión Reguladora Bancaria de China sobre la prestación de servicios financieros rurales en 2013" (Yinjian Banfa [2013] No. 51) propone explorar la expansión de prestatarios como agricultores, cooperativas de agricultores, empresas líderes, etc. El alcance de la propiedad, innovar diversos productos agrícolas (pedidos de subproductos, pólizas de seguro, recibos de almacén y otros derechos que cumplan con las disposiciones legales y las necesidades reales), así como el apoyo al uso agrícola, explorar y desarrollar derechos de gestión de contratos de tierras rurales. granjas, viviendas rurales y otras hipotecas en áreas con relaciones jurídicas claras (préstamos de promesa) Además, la "Decisión sobre varias cuestiones importantes relativas a la profundización integral de la reforma" de la Tercera Sesión Plenaria del XVIII Comité Central del Partido Comunista de China propuso. : "Otorgar a los agricultores el derecho a hipotecar y garantizar los derechos de gestión contractual de las tierras contratadas"; el Documento No. 2014 también establece claramente que "se permiten los derechos de explotación de las tierras contratadas a instituciones financieras para su financiación". Council on Guiding the Healthy Development of the Rural Property Rights Transfer and Transaction Market" (Guobanfa [2014] No. 71): En la actualidad, los derechos de propiedad rural transferidos a través de la transferencia del mercado incluyen los derechos de propiedad contratados a hogares y los de propiedad de los hogares. Los activos de recursos y operativos Los activos gestionados por colectivos rurales son principalmente derechos de gestión de tierras contratados por los agricultores y derechos de gestión colectiva de tierras forestales, y no implican derechos de tierras colectivas rurales ni derechos de contratación de tierras colectivas contratados por los agricultores de conformidad con la ley. Documento No. 2015: Haz un buen trabajo. en la contratación. Trabajo piloto sobre préstamos garantizados por hipotecas para los derechos de gestión de la tierra y los derechos de propiedad de la vivienda de los agricultores. Por lo tanto, la hipoteca de los derechos de gestión de contratos de tierras se encuentra en un dilema entre los obstáculos legales y el fomento de políticas. ¿Por qué creo que la urbanización? El proceso en algunas áreas ha llevado a la reducción de agricultores y tierras. Aunque las operaciones familiares fragmentadas han contribuido en períodos históricos específicos, ya no son adecuadas para el desarrollo de la agricultura moderna. de la agricultura moderna requieren apoyo financiero, es decir, apoyo financiero rural que las entidades dedicadas a operaciones rurales carecen de canales de financiación (principalmente por falta de garantías).

Para resolver el dilema entre obstáculos legales, incentivos políticos y necesidades prácticas, todas las partes se han devanado los sesos: las declaraciones anteriores son particularmente dignas de mención: en primer lugar, los "derechos de gestión de la tierra" propuestos por el Banco Popular de China, en segundo lugar, los "; derechos de gestión de tierras" propuesto por el grupo de redacción de la Tercera Sesión Plenaria del Comité Central del PCC "Derechos de gestión de contratos de tierras rurales"; el cuarto son los "derechos de gestión de tierras contratados" propuestos en el Documento No. 1; y quinto, no hace mucho, el Consejo de Estado (Oficina de Asuntos Rurales Centrales).

Cree un nuevo camino único para usted: desarrolle un nuevo estilo único

En términos de poder, los "derechos de gestión de la tierra contratados por los agricultores" mencionados anteriormente son en realidad lo mismo, que Es decir, se considera que los "derechos de gestión de tierras rurales contratados", además de ser relativamente simples y claros por la Comisión Reguladora Bancaria, evitan conflictos con las leyes existentes. El desarrollo de este asunto es más o menos así, pero hay un nuevo desarrollo a finales de 2014, las "Opiniones sobre la orientación de la transferencia ordenada de derechos de gestión de tierras rurales para el desarrollo de operaciones agrícolas de escala moderada" emitidas por el Departamento de *. ** y el Consejo de Estado lo declaró formalmente claramente.

Los derechos sobre la tierra rural, los derechos de contratación y los derechos de gestión están separados. Como se mencionó anteriormente, el "derecho de administración de contratos de tierras" es un término completo, un concepto único, un derecho especial y un derecho de usufructo. Sin embargo, debido a la realidad de la transferencia de tierras, este derecho está esencialmente "dividido": la parte saliente conserva los derechos de contratación y la parte entrante sólo tiene el derecho de operar. Esta cuestión se ha explicado básicamente aquí.

3. Emisión de warrants.

Sobre la confirmación y certificación de los derechos de gestión de contratos territoriales. Aquí es necesario aclarar una cuestión importante, es decir, el "derecho de gestión contratado de tierras rurales" hipotecado o el "derecho de gestión de tierras contratados" transferido, es decir, la "separación de tres derechos", ¿es el derecho de contratación o el gestión ¿verdad? Se ha dejado claro que antes de la revisión de la Ley de Tierras y la Ley de Contratos (después de la revisión de la ley, esta última afirmación no es cierta), es ilegal hipotecar los certificados de derechos de gestión de contratos de tierras de los agricultores en esta etapa. y lo que se puede operar son los derechos de gestión transferidos. "Certificado hipotecario" y "Opiniones sobre la aceleración del desarrollo de la agricultura moderna"

"Varias opiniones sobre una mayor mejora de la vitalidad del desarrollo rural" propusieron que la confirmación y certificación de los derechos de gestión de contratos de tierras rurales deberían completarse dentro de 5 años. En rigor no es el mismo certificado. Hay dos flores floreciendo, una en cada mesa. Permítanme comenzar con las "Opiniones sobre la aceleración del desarrollo de la agricultura moderna".

Hay varias opiniones sobre cómo mejorar aún más la vitalidad del desarrollo rural. Se necesitaron cinco años para completar el certificado de derecho de gestión del contrato de tierras rurales. Simplemente busque un mapa en línea. La fecha es 1998, año de la segunda ronda de renovación de contrato. Este certificado sirve como prueba de la propiedad de la tierra contratada por los agricultores y está básicamente disponible en la mayoría de las áreas del país. Ahora que lo tenemos todo y la segunda ronda de extensiones aún no ha terminado, ¿por qué todavía necesitamos emitir este certificado ahora? ¿Cuál es la diferencia entre el certificado nuevo y el certificado antiguo? No puedo ver estos problemas con claridad, pero podemos encontrar formas de echar un vistazo. En el Boletín del Ministerio de Tierras y Recursos de 2009, el Ministerio de Tierras y Recursos explicó que "los datos sobre tierras cultivadas y tierras de construcción en 2009 se publicarán por separado una vez que se complete por completo el segundo estudio territorial nacional". El segundo estudio territorial nacional comenzó en 2007, duró tres años y prácticamente concluyó a finales de 2009. Sin embargo, los resultados de la investigación aún no han trascendido. En diciembre de 2012, el Ministerio de Tierras y Recursos emitió un aviso indicando que en 2011, la tierra cultivada del país alcanzó 1.824,76 millones de acres y que la disminución neta de la tierra cultivada en todo el país se ha controlado efectivamente. Desde 2009, la tierra cultivada del país se ha mantenido en. 18.24. Sin embargo, estos datos no se reflejaron en el Boletín de Tierras y Recursos de China de 2011. Según el Boletín de Tierras y Recursos de China de 2013, la superficie cultivada del país fue de 2.027 millones de acres en 2012, superando los 2.000 millones de acres durante cuatro años consecutivos desde 2009. En los últimos años, el gobierno municipal chino ha estado enfatizando que no se puede exceder la línea roja de 65,438+800 millones de acres de tierra cultivada. (Ministerio de Tierras y Recursos: mi país tiene más de 2 mil millones de acres de tierra cultivable. Fuente: 2065 438 + 22 de abril de 2004.

16:29 de

Caixin.com ). En resumen, los derechos de propiedad no están claros y la línea roja de 65.438+800 millones de acres de tierra cultivada se ha mantenido sin cambios durante muchos años. Un censo realizado por el Ministerio de Tierras y Recursos encontró que no sólo no disminuyó, sino que también aumentó en 200 millones de acres "de la nada". 65,438+0,8 mil millones de acres, infiero que se calcula en base a los datos de registro en el cuaderno rojo de arriba. No sorprende que haya 200 millones de acres más. Si observa detenidamente el contenido del cuaderno rojo, puede encontrar: Primero, la tecnología de medición es avanzada y el Ministerio de Tierras y Recursos utiliza satélites para medir. Originalmente, el ritmo se utilizaba en las zonas rurales y no se contabilizaban las crestas de los campos, por lo que el error era demasiado grande. En segundo lugar, a la hora de contratar y asignar tierras, la tierra era buena o mala; Un acre es bueno, cuenta como un acre. Los que obtengan la mala tierra la abandonarán. Se acordó en privado que un acre y medio contaría como un acre y dos acres contarían como un acre. En tercer lugar, los impuestos agrícolas fueron abolidos en 2006. Antes de su abolición, era el impuesto territorial, que en realidad representaba una gran cantidad, pero menos registro significa menos impuestos pagados. Todo esto lleva a diferencias. Volvamos atrás y echemos un vistazo a esta tarjeta antigua. No está claro (cuatro lugares están en blanco, cuatro imágenes no están adjuntas), el área es inexacta (el largo y el ancho están en blanco, los datos del área probablemente no sean suficientes según los requisitos actuales), es demasiado simple. Sobre la mesa, esto va en detrimento de las cuestiones relacionadas con el ajuste de la tierra por la "urbanización irreversible", las líneas rojas de protección de los alimentos de las tierras cultivadas, la protección de los derechos e intereses de los agricultores, la gestión de la tierra a escala adecuada, la transferencia de tierras y otras cuestiones. Sobre la mesa, los costos de adquisición de tierras para el gobierno, los costos de circulación de capital industrial y comercial, los ingresos por alquileres de los agricultores, etc. Se trata de dinero real. Además, las contradicciones acumuladas en el territorio contratado durante décadas también son muy destacadas, pero esto es un avispero. Si surge una disputa porque las cuatro zonas y el área no están claras, debe presentar algo que lo pruebe. En este momento, este libro no es suficiente. En esta etapa, la autoridad emisora ​​es real. No he comprobado los estándares específicos.

Se requiere posicionamiento GPS para cada cuatro ubicaciones, y se requiere un mapa y un número de cada terreno. Actualmente se han puesto en marcha muchos proyectos piloto, pero son difíciles, principalmente porque el coste de confirmar los derechos es demasiado alto. Muchos lugares quieren utilizar los medios técnicos del departamento de tierras para medir, pero cuesta entre 40 y 50 yuanes por mu (el estado solo apoya 10 yuanes por mu), así como costos laborales, tarifas de producción, etc. , lo que significa decenas de millones de dólares. ¿De dónde viene el dinero? En segundo lugar, las aspiraciones de los agricultores, algunos de los cuales en realidad ocupan una superficie mayor que los antiguos certificados, están generando debates sobre cómo cambiará este examen. En tercer lugar, las bases también temen las dificultades, como las encuestas de hogares, el registro de hogares, etc. Y los conflictos por la tierra en las zonas rurales han desaparecido, y convertir semillas de sésamo también es una tarea ingrata. Desde una perspectiva de proceso, en 2014, 27 condados de Shandong, Sichuan, Anhui y otras provincias, regiones autónomas y municipios llevaron a cabo proyectos piloto generales, y muchos lugares también ampliaron el alcance del piloto en función de las condiciones reales. A finales de 2014, 1.988 condados (ciudades, distritos) habían llevado a cabo proyectos piloto, en los que participaron 130.000 ciudades y 195.000 aldeas y cubrían una superficie de 330 millones de acres. En 2015, se agregaron nueve nuevos proyectos piloto en Jiangsu, Jiangxi, Hubei, Hunan, Gansu, Ningxia, Jilin, Guizhou y Henan. Se informa que algunos proyectos piloto han explorado algunos métodos con precios suficientes, que no sólo cumplen con las regulaciones y estándares del ministerio, sino que también controlan los costos. Entonces, considerando la dificultad del asunto, cinco años para completar no es una exageración. El segundo certificado es el título de hipoteca, que es el derecho de uso. Principalmente después de la transferencia de la tierra agrícola, se emite un certificado a la parte entrante para demostrar su derecho a utilizarla. Por supuesto, si no se transfiere, también podrá otorgar otro derecho de uso al agricultor. En la actualidad, hay muy pocos lugares en el país que expiden este certificado, y algunos lugares lo emiten durante la exploración piloto (no se encontró ningún mapa en el sitio web piloto cerrado. Generalmente, lo emite el gobierno y es solo). en la etapa exploratoria.

4. Cuestiones operativas.

¿Qué problemas se pueden encontrar en el proceso de financiación hipotecaria de los derechos de gestión de contratos de suelo? Tres aspectos: uno es política y ley, el otro es tecnología y el tercero es riesgo. Los aspectos políticos y legales están restringidos principalmente por leyes y regulaciones, y las instituciones financieras tienen preocupaciones al respecto, lo que afecta directamente si pueden obtener apoyo del tribunal cuando solicitan la disposición obligatoria de garantías. El aspecto técnico se refiere principalmente a la valoración de la garantía. ¿Cuánto vale la garantía? En la actualidad, faltan instituciones de evaluación profesional y personal para los recursos de activos rurales, y aún no se han establecido estándares industriales para la evaluación agrícola. Es difícil determinar el valor de la garantía. Actualmente se han realizado valoraciones en muchos lugares, pero es dudoso que la determinación del valor sea razonable. Si la evaluación es demasiado baja, los agricultores no obtendrán unos pocos dólares; si la evaluación es demasiado alta, los bancos no lo reconocerán. También existe una desconexión entre las autoridades de registro y los bancos. Por ejemplo, un terreno no sólo tiene un certificado de contrato de tierras, sino también un certificado de derechos forestales para plantar un árbol y un certificado de cría en la playa para cavar un hoyo. En teoría, el mismo terreno puede hipotecarse repetidamente con diferentes garantías en diferentes bancos, de forma similar a cómo un promotor vende una casa más cuando el mercado inmobiliario es imperfecto. Además, el banco no puede saber si este terreno está hipotecado en esta etapa y los riesgos son mayores que en última instancia, el nivel de riesgo es un problema; En primer lugar, faltan instituciones de garantía hipotecaria. ¿Quién está dispuesto a responder por ello y quién se hará cargo de ello? Además, las compañías de garantía no son empresas caritativas y cobran comisiones, lo que también aumentará encubiertamente los costes de financiación. Si el coste es demasiado elevado, este tipo de financiación pierde su sentido. Por lo tanto, cómo garantizar esto es la cuestión central. En segundo lugar, la cobertura de los seguros agrícolas es demasiado baja, lo que aumenta los riesgos de los bancos; en tercer lugar, es difícil disponer de garantías. Incluso si el tribunal lo respalda, dicha garantía es demasiado ilíquida y los costos de ejecución son altos debido a la falta de un mercado abierto y eficiente. En resumen, los bancos deben asumir los riesgos de forma independiente y carecen de un mecanismo de diversificación de riesgos.