Los precios de la vivienda están aumentando en todo el mundo. ¿Por qué Alemania es inmune?

Parece que el aumento de los precios de la vivienda en varios países se ha disparado en todo el mundo, y la sombra de CMIG también ha aparecido hoy en todos los rincones del mundo. Incluso Alemania, que siempre ha sido estable. Entre los países capitalistas del mundo, Alemania es básicamente el único país con industria inmobiliaria y casas estables. Como parte clave del sistema de seguridad social, las agencias gubernamentales alemanas fomentan el alquiler de una vivienda en lugar de la compra. Durante décadas, la industria inmobiliaria ha sido conocida como el “estilo alemán”.

Sin embargo, en los últimos años, los precios de la vivienda en Alemania han mostrado un impulso general de crecimiento y los alquileres también han aumentado significativamente. Según datos de juwai.com, una plataforma de financiación inmobiliaria extranjera, en el segundo trimestre de 2016, el mercado inmobiliario alemán tuvo la tercera tasa de crecimiento más alta del mundo, con un aumento interanual del 10,1%. Clientes de la Unión Europea y China se han convertido en inversores clave en el mercado inmobiliario alemán y los bajos precios de la vivienda son conocidos como el puerto del alma de los activos. Sin embargo, los departamentos del gobierno alemán tienen restricciones estrictas y medidas punitivas sobre los beneficios de la especulación inmobiliaria, y los especuladores inmobiliarios no pueden obtener beneficios significativos en absoluto. Los inversores se centran más en la apreciación del capital o los ingresos por alquileres. En este momento, el aumento de los precios de la vivienda ha causado preocupación entre los departamentos del gobierno alemán. Por ejemplo, el municipio de Berlín sigue de cerca la implementación del impuesto a los compradores extranjeros adoptado por el municipio de Vancouver y también está imaginando un sistema fiscal para los compradores extranjeros.

Los precios de la vivienda en Alemania son efectivos, la relación precio-ingreso de la vivienda es ligeramente más baja y los precios de la vivienda continúan manteniéndose estables, “protegiéndose así sabiamente” a escala global. De 1970 a 2015, el índice de precios nominales de las casas nuevas en Alemania aumentó un 90%, el precio específico después de deducir la inflación cayó un 11,3% y la relación precio-ingresos de la vivienda cayó un 62%. Nueve de cada diez problemas inmobiliarios incluyen la burbuja inmobiliaria japonesa de 1991 y la crisis financiera estadounidense de 2008. Países de todo el mundo han intentado ampliamente estimular las burbujas inmobiliarias, y el colapso de la burbuja ha resultado en costos elevados. Sólo Alemania nunca ha experimentado burbujas inmobiliarias ni dificultades graves.

La oferta de vivienda es suficiente y relativamente estable, el mercado de alquiler está bien regulado, la tasa de propiedad de vivienda es baja y la proporción de viviendas de alquiler es alta. Durante la reconstrucción de posguerra, en 1978 había 1,21 casas por hogar, lo que alivió la escasez de viviendas a largo plazo. El gobierno alemán promueve activamente la construcción de viviendas de bajo alquiler y apoya la construcción de viviendas públicas sin fines de lucro. Los departamentos gubernamentales otorgan subsidios de alquiler a los residentes en función de los miembros de la familia, los ingresos, el alquiler, etc. para garantizar que cada familia tenga la capacidad suficiente para pagar el alquiler. El 86% de los alemanes pueden disfrutar de subsidios de vivienda de distintos montos. Para mantener el mercado de alquiler para los inquilinos, la Ley de Alquileres exige que el aumento del alquiler no supere el 20% del alquiler efectivo, de lo contrario el propietario constituirá una infracción disciplinaria y el inquilino puede presentar una demanda ante los tribunales si supera el 50%; será sospechoso de un delito. La tasa de propiedad de la vivienda es relativamente baja y la tasa de alquiler es relativamente alta. La tasa media de propiedad de viviendas en Alemania siempre ha estado por encima del 40% y más de la mitad de los hogares tienen dificultades para alquilar una vivienda.

Implementar la última política de préstamos para vivienda que sea sostenible y estable. Alemania implementa un método de depósito contractual de "depósito primero y pago después" y un sistema de tasa de interés fija para préstamos para vivienda, que proporciona garantías institucionales para las predicciones estables de los compradores de viviendas y los niveles de precios de la vivienda. Alemania implementa un estricto método de gestión separada para el proceso empresarial de ahorro para vivienda, de modo que los compradores de viviendas no se vean perjudicados por los cambios en las políticas de control macroeconómico de China, especialmente las políticas fiscales, y no se vean afectados por cambios en las tasas de interés como la inflación. De hecho, para obtener un préstamo para la vivienda de una caja de ahorro para la vivienda, un hogar alemán debe tener un depósito suficiente en la cuenta correspondiente del banco. Generalmente, después de que el monto del depósito alcance el 50% del monto total del contrato, el Banco de Ahorro para la Vivienda entregará el monto total del contrato al depositante. En segundo lugar, las tasas de interés anuales para depósitos y préstamos no cambiarán. Los tipos de interés de referencia para los depósitos son del 3% y el 5% respectivamente, y el período medio de tipo de interés fijo de las hipotecas es de 115 años.