¿Qué pasará si los impuestos a la propiedad no pueden reducir los precios de la vivienda?
Shanghai y Chongqing, que tomaron la iniciativa de poner a prueba el impuesto sobre bienes inmuebles en el país en 2011, se consideran ejemplos de referencia para la futura implementación del impuesto sobre bienes inmuebles. El mundo exterior tiene críticas mixtas sobre la efectividad de los proyectos piloto en los dos lugares. Sin embargo, en la Asamblea Popular Nacional y en la Asamblea Popular Nacional de este año, Liu Xiuwen, subdirector del Comité de Trabajo Presupuestario del Comité Permanente de la Asamblea Popular Nacional, Dio una evaluación de 12 palabras: "Funcionamiento detallado y sólido, sin problemas y resultados obvios".
La Conferencia Central de Trabajo Económico que concluyó hace unos días señaló que debemos adherirnos al posicionamiento de que "las casas son para vivir, no para especular" y utilizar de manera integral las finanzas, la tierra, los impuestos, las inversiones, legislación y otros medios para acelerar la investigación y establecer sistemas básicos y mecanismos a largo plazo que estén en línea con las condiciones nacionales y se adapten a las leyes del mercado, a fin de frenar las burbujas inmobiliarias y prevenir altibajos.
Sobre este tema, Zhou Tianyong, subdirector del Instituto de Estrategia Internacional de la Escuela Central del Partido, hizo un comentario.
Zhou Tianyong: Para reducir los precios de la vivienda, no hay mejor manera que imponer un impuesto a la propiedad. Sin embargo, la introducción del impuesto a la propiedad debe contar con varias reformas importantes de apoyo.
En primer lugar, la propiedad de las tierras estatales y colectivas permanece sin cambios, pero los derechos de uso de la tierra deben confirmarse a las personas jurídicas y físicas.
En segundo lugar, los derechos de propiedad de la tierra deben tener atributos de productos básicos como comercio, tenencia de acciones, arrendamiento, herencia e hipoteca.
El tercero es abolir el sistema de prórroga, que son las regulaciones de período de 50 años, 60 años y 70 años. Ahora, el gobierno central también ha propuesto que "sólo con una producción constante podremos tener perseverancia". Además, la recaudación del impuesto sobre bienes inmuebles es en realidad un impuesto sobre la propiedad. Sin embargo, si el período de uso es de 50 años, 60 años y 70 años, el impuesto no es legalmente razonable. Los derechos de propiedad deben intercambiarse por derechos tributarios. La casa siempre pertenecerá al dueño, pero el dueño debe pagar impuestos.
Además, es necesario abolir el actual oligopolio administrativo en la venta de terrenos. De hecho, los precios de la vivienda están aumentando ahora principalmente debido al oligopolio administrativo en la venta de terrenos y la financiación de tierras de los gobiernos locales. Todas las tierras propiedad de personas físicas y jurídicas se pondrán en el mercado y se introducirán en el mercado en igualdad de condiciones. Las tierras colectivas también entrarán en el mercado en igualdad de condiciones. No es necesario realizar una expropiación para evaluar los precios de la tierra y. precios de la vivienda. Sin embargo, los impuestos deben basarse en precios de vivienda razonables y no pueden gravarse en burbujas. Los precios de la vivienda son ahora demasiado altos y gravar a este precio será insoportable para los contribuyentes. Por ejemplo, el impuesto se basa en el precio razonable de una casa que se puede permitir con 6 años de ingresos o 5 años de ingresos en Beijing. Una casa de 100 metros cuadrados puede pagar un impuesto de 100.000 yuanes según el precio de mercado, pero el impuesto a un precio de vivienda razonable puede ser de 7.000 yuanes. Esto tiene cierta aceptabilidad. Un impuesto a la propiedad único de 100.000 yuanes por 100 metros cuadrados. Metros, supongo que es básicamente imposible.
Además, es necesario distinguir entre vivienda residencial de consumo y vivienda de inversión. Las residencias de consumo deben pagar impuestos de acuerdo con precios razonables de la vivienda, mientras que las residencias de inversión pueden pagar impuestos de acuerdo con los precios de mercado, pero la tributación acumulativa no es apropiada. Por ejemplo, si hay tres o cuatro casas, el impuesto acumulativo puede ser de un millón de yuanes al año y el alquiler no es tanto. Incluso si hay casas en los distritos escolares de Beijing entre las tres o cuatro casas, la carga de gravarlas a precios de mercado seguirá siendo pesada.
Se debe diseñar cuidadosamente la forma de recaudar el impuesto sobre bienes inmuebles y apoyar las reformas en todos los aspectos. Por ejemplo, para algunos grupos de jubilados y de bajos ingresos, así como para aquellos que compraron bienes raíces al precio más alto y están bajo una mayor presión hipotecaria, se deben proporcionar reembolsos o reducciones de impuestos para que la recaudación de impuestos a la propiedad pueda llevarse a cabo. de manera constante, lo que definitivamente eliminará los precios excesivos de la vivienda.
Economic Voice: Si se recauda el impuesto a la propiedad y se eliminan los ingresos por la venta de tierras por parte de los gobiernos locales, los gobiernos locales básicamente tendrán una escasez instantánea de ingresos. Las finanzas locales ya están ajustadas y los derechos financieros y administrativos. no se han solucionado ¿Qué debemos hacer con la brecha en los ingresos fiscales locales cuando la reforma del sistema de reparto de impuestos aún no se ha ajustado?
Zhou Tianyong: De hecho, los ingresos fiscales por tierras de algunas ciudades de tercer y cuarto nivel básicamente se han detenido. En primer lugar, hay un excedente de viviendas y, en segundo lugar, los terrenos que no se pueden vender. Se puede vender principalmente en ciudades de primer nivel, como Beijing, Shanghai, Hangzhou y Shenzhen. De hecho, no son estas grandes ciudades las que atraviesan dificultades financieras, sino las ciudades de tercer y cuarto nivel. En segundo lugar, los gobiernos locales pueden reemplazar las tarifas de transferencia de tierras mediante impuestos a la propiedad. Calculé que hay alrededor de 35 mil millones de metros cuadrados de casas en ciudades y pueblos. Incluso si el precio promedio es de 7.000 yuanes, hay más de 250 billones de yuanes en activos. La tributación a una tasa impositiva del 1% generará ingresos fiscales de 2,5 billones de yuanes, y después de las reducciones y exenciones, habrá 2,0 billones de yuanes. Además, los impuestos sobre las transacciones de tierras y viviendas de segunda mano definitivamente podrán compensar las tarifas de transferencia de tierras. y distribuirlos de forma equilibrada.
Voz Económica: Cada uno de los aspectos de la base impositiva, la tasa impositiva y el método de recaudación puede ser un proyecto de sistema muy complejo y su implementación no es fácil.
Pero desde la perspectiva del pueblo, los impuestos en realidad han aumentado. En las condiciones actuales de carga fiscal, ¿será demasiado pesada la carga fiscal para el pueblo?
Zhou Tianyong: Se trata de una especie de redistribución. Ahora los residentes urbanos tienen una riqueza inmobiliaria diferente. Según mis estadísticas y encuestas por muestreo de los últimos tres años, el 13% de la gente no tiene una casa y alquila una. casa. En términos de vivienda, el 66% de las personas tiene un apartamento y el 21% de las personas tiene varios apartamentos. En promedio, quienes tienen varios apartamentos tienen alrededor de cinco o seis apartamentos per cápita. De hecho, cuando se recaudan impuestos a la propiedad y los propietarios pagan impuestos sobre la riqueza que han acumulado, en realidad es un proceso de redistribución de la riqueza. No es una gran carga para el 66% de los residentes. Quienes pagan impuestos a la propiedad son en realidad los 21. % que poseen varias casas. Estas personas han acumulado mucha riqueza gracias al proceso de apreciación de la tierra, por lo que deberían pagar algo de dinero.
Voz Económica: ¿Es esta una suite en una ciudad de primer nivel o una suite en el campo? Muchas personas del segundo y tercer nivel vienen a Beijing u otras ciudades de primer nivel para comprar casas nuevas. ¿Estas estadísticas se calculan a nivel nacional o en una sola ciudad?
Zhou Tianyong: Es una estadística de residentes urbanos con registro de hogares, excluidos los agricultores inmigrantes.
Voz Económica: Si los precios de la vivienda realmente caen, ¿será grande el impacto en el sistema financiero?
Zhou Tianyong: En primer lugar, hay que evaluar este riesgo. En segundo lugar, los dos problemas que enfrentamos son: uno es qué sucederá si la burbuja continúa acumulándose, y el otro es si precios tan altos de la vivienda desplazarán a la industria. De hecho, ahora estamos eligiendo el menor de dos males: ninguna reforma es enteramente buena o totalmente mala, lo que sea menos perjudicial y lo que sea mejor a largo plazo. Por lo tanto, aunque el sistema financiero pueda sufrir algunos shocks para entonces, tendremos que soportarlos.