Utilice la forma para analizar el impacto de los cambios en la tabla de oferta y demanda de suelo en el mercado de suelo
1. Características del mercado del suelo
Riley. El profesor Barroway cree que el mercado inmobiliario tiene las siguientes características: (1) el mercado inmobiliario sólo apunta a una parte de la oferta total de propiedades en venta; (2) la fijeza en el posicionamiento del producto; heterogeneidad de productos (4) Leyes y regulaciones especiales que afectan las transacciones inmobiliarias (5) Dependencia de la oferta y la demanda locales (6) La mayoría de las transacciones son transacciones de alto valor (7) El hábito de utilizar el crédito para complementar el yo limitado; propiedad de la mayoría de los compradores de viviendas; (8) Participación no regular en el mercado de compradores ordinarios (9) Amplios servicios de intermediación.
Desde la perspectiva de la teoría del mercado, parece que todos los terrenos se pueden vender a un determinado nivel de precio. Pero desde la perspectiva del mercado inmobiliario real, la oferta del mercado es sólo una parte del total de terrenos en venta. Al mismo tiempo, debido a la ubicación fija de la tierra y la naturaleza regional del mercado de la tierra, no se puede formar un precio de mercado unificado. La influencia mutua de la apreciación y depreciación de los bienes raíces entre los mercados no es fuerte y el precio solo depende de. oferta y demanda local. Los derechos en las transacciones del mercado de tierras están sujetos a una serie de leyes, y cualquier solicitud o transferencia de derechos debe tener una base legal. Debido a que los compradores y vendedores comunes en el mercado inmobiliario no comprenden las condiciones del mercado o carecen de experiencia, para que el precio sea justo y razonable, se necesitan servicios de corretaje. Los agentes inmobiliarios tienen un profundo conocimiento y experiencia en el mercado inmobiliario y pueden facilitar transacciones sin problemas. Entonces este servicio también es pago.
Los círculos académicos inmobiliarios estadounidenses creen que el mercado inmobiliario no es tan eficiente como otros mercados de productos básicos. Sus características son las siguientes: (1) En el mercado general de productos básicos, los bienes o servicios comercializados son esencialmente homogéneos y pueden sustituirse fácilmente entre sí; sin embargo, en el mercado inmobiliario, cada terreno es único y la ubicación es única; fijo Sí, no hay dos terrenos físicamente idénticos. Incluso si algunos terrenos son sustituibles, su mercado es ineficiente debido a su ubicación fija. (2) En el mercado general de productos básicos, hay muchos participantes en el mercado y existe plena libre competencia, lo que dificulta la formación de un monopolio; sin embargo, en el mercado inmobiliario, solo hay unos pocos compradores y vendedores en un cierto período de tiempo; y cada tipo de suelo sólo está disponible dentro de un determinado rango de precios e interacción, y debido a su alto valor, requiere un mayor poder adquisitivo. (3) En el mercado general de productos básicos, los precios son bastante consistentes y estables, y los precios de los productos básicos suelen ser la base principal para la toma de decisiones entre compradores y vendedores, pero en el mercado inmobiliario, debido a su alto valor, generalmente es difícil; comprar con fondos propios. Por lo tanto, el tipo de financiación, los montos de los préstamos hipotecarios disponibles, las tasas de interés, las condiciones de pago de los depósitos y las condiciones de pago influyen en las decisiones de inversión. (4) El mercado general de productos básicos es autodisciplinado, con competencia entre príncipes y pocas restricciones; sin embargo, en el mercado inmobiliario, las leyes y regulaciones gubernamentales tienen muchas restricciones; <5>Los mercados generales de productos básicos son propensos al equilibrio debido a la competencia, pero el equilibrio en el mercado inmobiliario es principalmente teórico. En realidad, es difícil lograr el equilibrio porque la oferta de bienes inmuebles adecuados para un propósito particular se ajusta lentamente a la demanda del mercado. (6) En el mercado general de productos básicos, los compradores y vendedores tienen un conocimiento completo del mercado y de los productos básicos, pero en el mercado inmobiliario, debido a que la mayoría de las personas no participan regularmente, no comprenden el mercado y el tema, y carecen de él; los conocimientos necesarios. (7) En el mercado general de productos básicos, los compradores y vendedores se combinan mediante un mecanismo de mercado organizado, por lo que es más fácil entrar y salir del mercado y pueden adaptarse rápidamente a los cambios del mercado, pero en el mercado inmobiliario, la entrada y la salida son difíciles; y complejo, y el mercado Debido a los grandes cambios en factores impredecibles, es difícil para los participantes adaptarse a los cambios del mercado. (8) En el mercado general de productos básicos, los productos básicos son fáciles de consumir y se suministran y transportan rápidamente, mientras que los bienes raíces son un producto duradero con una posición fija, por lo que su oferta es relativamente elástica;
A modo de resumen, en general, el mercado de suelo tiene las siguientes características: (1) Regionalidad. Debido a la ubicación fija de la tierra, los mercados de tierras son altamente regionales. Hay poca interacción entre los mercados regionales, lo que dificulta la formación de un mercado nacional unificado. (2) Insuficiente. No hay muchos participantes en el mercado de tierras y es difícil obtener información sobre el mercado, lo que resulta en una competencia insuficiente en el mercado de tierras. (3) Rezagos en la oferta. El valor de la tierra es alto, su uso es difícil de cambiar y el ciclo de desarrollo es largo. La oferta de tierra se determina en función de la demanda inicial. Cuando cambia la demanda del mercado, es difícil ajustar la oferta de tierra de manera oportuna. (4) La elasticidad de la oferta es pequeña. En términos generales, los recursos de tierra no son renovables, la oferta natural de tierra es inelástica y la elasticidad de la oferta económica de tierra es relativamente pequeña. En el mismo mercado regional, los precios de la tierra están determinados principalmente por la demanda. (5) Baja eficiencia. El mercado de tierras es un mercado regional con relativamente pocos participantes. Las decisiones de inversión se ven muy afectadas por factores distintos del precio. La tierra en diferentes áreas para el mismo propósito es menos sustituible. Por lo tanto, la eficiencia de las transacciones del mercado de tierras es menor que la del mercado de tierras. mercado general de productos básicos. (6) El control gubernamental es estricto. La tierra es un recurso importante para un país. El hecho de que su distribución sea justa y efectiva juega un papel muy importante en el desarrollo económico y la estabilidad social. Por lo tanto, los gobiernos de todo el mundo tienen restricciones más estrictas sobre los derechos, la utilización y las transacciones de la tierra.
2. Funciones y condiciones de funcionamiento del mercado de suelo
(1) Funciones del mercado de suelo
De forma general, el mercado de suelo tiene las siguientes funciones.
1. Optimizar la asignación de recursos de la tierra
Los métodos de asignación de los recursos de la tierra se dividen en métodos de asignación administrativa y métodos de asignación de mercado debido a los diferentes métodos de asignación. La asignación administrativa significa que el gobierno asigna recursos de la tierra a todos los usuarios de la tierra a través de medios administrativos para lograr la integración de los recursos de la tierra con otros medios de producción y vida. Décadas de práctica en China han demostrado que este método de asignación administrativa única es generalmente ineficiente y puede conducir fácilmente a un enorme desperdicio de recursos de tierra. Actualmente, China está reformando este enfoque y gradualmente logrando la asignación de mercado de la mayoría de los recursos de tierra. El modelo de mercado consiste en asignar recursos de la tierra a todos los usuarios de la tierra a través del papel de los mecanismos de mercado para lograr la integración de los recursos de la tierra con otros medios de producción y vida. En la actualidad, este método se utiliza ampliamente en países occidentales con economía de mercado, como Estados Unidos, Gran Bretaña, Japón, etc. Las actividades de producción y vida humanas diversificadas y multiobjetivo tienen demandas muy diferentes de recursos de tierra, y los métodos administrativos de asignación del gobierno son difíciles de satisfacer. Sólo puede satisfacerse mediante el papel de los mecanismos del mercado y la aplicación de los principios del mercado.
Las principales prioridades para construir un mercado de tierras unificado, abierto, competitivo y ordenado son:
1) Definir claramente los derechos sobre la tierra que se adapten a la comercialización de los derechos de propiedad y mejorar el registro de la tierra.
El mercado de tierras es el mercado de intercambio de derechos de propiedad de la tierra. Es necesario aclarar qué tipo de derechos de propiedad pueden entrar en el mercado. Actualmente, en la nueva ley de gestión de la tierra, sólo existen tres tipos de derechos sobre la tierra: propiedad de la tierra, derechos de uso de la tierra y derechos de gestión por contrato. Entre otras leyes se encuentran empresas extranjeras con derechos de preferencia y derechos de uso del sitio; existen otros derechos sobre la tierra en las normas de registro de tierras. Con el desarrollo de la comercialización de los derechos de propiedad, algunos derechos sobre la tierra, como los derechos de superficie, las servidumbres, los derechos de desarrollo (o derechos de desarrollo) y sus condiciones de entrada al mercado deben definirse claramente para facilitar las transacciones en el mercado.
El segundo es el registro de tierras. El registro de tierras es la forma legal de dar a conocer los derechos de propiedad de la tierra. Es un medio importante para completar el cambio de los derechos de propiedad y obtener reconocimiento social y protección legal. Es un requisito previo para mejorar el mercado de la tierra. Hay que hacerlo bien. Los problemas actuales incluyen: emisión inconsistente de registros múltiples y certificaciones, cobertura pequeña (la cobertura catastral urbana está incompleta y la cobertura catastral rural solo está completa en un 60%) y datos de registro desactualizados. Necesita mejoras urgentes.
2) Reformar el sistema de adquisición de tierras
Es necesario limitar el alcance de la adquisición de tierras, limitar la adquisición de tierras al alcance de las "necesidades de interés público" estipuladas en la Constitución, y definir claramente el alcance de las 'necesidades de interés público'. Alcance incluir tierras que no sean necesarias para el interés público en el alcance de la asignación del mercado;
Los agricultores cuyas tierras han sido expropiadas deben recibir una compensación justa y completa, y los agricultores no deben sufrir pérdidas. La compensación incluye compensación por pérdida de propiedad de la tierra y compensación por pérdida de derechos laborales. Dado que la tierra colectiva es propiedad colectiva de los agricultores y es una propiedad valiosa, la compensación total por la propiedad de la tierra se basa en el precio del mercado local de la tierra en ese momento. El valor del terreno es la capitalización de los ingresos anuales esperados del terreno. Si la tierra agrícola todavía se utiliza para la agricultura, el precio se puede calcular sobre la base de los ingresos esperados de la agricultura; si la tierra agrícola se convierte para uso de construcción, el precio debe calcularse sobre la base de los ingresos esperados de la construcción y el uso. Si el aumento del precio de la tierra debido a la conversión de tierras agrícolas para la construcción y utilización se debe a la mejora de la infraestructura circundante por parte de la sociedad, los agricultores no deberían cobrar el impuesto sobre el valor agregado de la tierra en lugar de cambiar artificialmente el precio. formación de precios en el mercado de tierras. 3) Abrir el mercado de tierras colectivas y permitir que las tierras agrícolas colectivas entren en el mercado de tierras para construcción.
La legislación para abrir el mercado colectivo de transacciones de tierras no solo requiere el mercado colectivo de tierras de construcción existente, sino que también permite que las tierras agrícolas colectivas ingresen al mercado de tierras de construcción. Para proteger las tierras cultivadas, se puede adoptar una zonificación de control del uso de la tierra o se pueden comprar y transferir derechos de desarrollo (como en los Estados Unidos no se debe discriminar la propiedad colectiva de la tierra y no se deben privar los derechos de desarrollo de las tierras agrícolas colectivas). .
En la actualidad, una gran cantidad de tierras agrícolas colectivas han entrado en el mercado de terrenos para la construcción. Por ejemplo, Shanghai y la ciudad de Nanhai en la provincia de Guangdong cooperaron para construir autopistas utilizando tierras agrícolas colectivas, y los agricultores suburbanos proporcionaron viviendas a los "trabajadores inmigrantes" urbanos, lo que desempeñó un papel muy bueno. Por supuesto, esto sigue siendo "ilegal" por el momento. Sin embargo, este torrente de economía de mercado es imparable y la única manera es aprovechar la situación, abrir la legislación y estandarizarla.
4) Precios de mercado, no precios gubernamentales.
Para lograr una asignación de los recursos de la tierra orientada al mercado, se necesita una señal de precio que pueda reflejar verdaderamente la escasez de recursos. Durante el período de la economía planificada, no había precio de la tierra. Al comienzo de la repentina apertura del mercado de tierras, el gobierno necesita evaluar un precio de referencia de la tierra y un precio de tierra demarcado como referencia. Sin embargo, este precio de la tierra sólo refleja la diferencia de ubicación de la tierra, y no refleja la oferta y el precio de la tierra. Relación de demanda y escasez de tierra. Los precios de la tierra que realmente reflejen la escasez de recursos sólo pueden formarse a través de miles de transacciones de tierras en un mercado de tierras abierto y competitivo.
En mayo de 2002, el Ministerio de Tierras y Recursos promulgó el "Reglamento sobre la Transferencia de Derechos de Uso de Tierras de Propiedad Estatal mediante Licitación, Subasta y Listado", y en junio de 2003 el "Reglamento sobre la Transferencia de Se promulgaron "Derechos de uso de tierras estatales mediante acuerdo", lo que promoverá en gran medida la formación de precios de mercado. Sin embargo, no existe una definición específica del alcance de los terrenos comerciales (por ejemplo, ¿la construcción de carreteras comerciales cuenta como terrenos comerciales? no estipula que las transferencias del acuerdo también deben venderse a precios de mercado; solo se estipula un precio acordado); precio mínimo, y este precio mínimo todavía está determinado por una "decisión colectiva de evaluación", es decir, sigue siendo un precio administrativo, que puede ser tan bajo como el 70% del precio de referencia de la tierra.
La experiencia pasada nos dice que la evaluación de los precios de la tierra está influenciada en gran medida por el gobierno; la competencia feroz con precios bajos o nulos de la tierra también es una toma de decisiones colectiva de los gobiernos locales. Según este reglamento, nadie está dispuesto a comprar tierras a un precio superior al precio mínimo acordado, lo que conducirá inevitablemente a un “sistema de doble vía” de precios de la tierra. Los promotores también harán todo lo posible para introducirse en el mercado de transferencias acordado (como el desarrollo inmobiliario en nombre de una ciudad universitaria) en lugar de pujar, subastar y cotizar en bolsa. Esto obstaculizará el desarrollo del mercado de licitación, subasta y transferencia de tierras y no favorece la formación de precios en el mercado de tierras.
Por lo tanto, si queremos obtener un precio de la tierra que realmente refleje la escasez de recursos, debemos abolir el poder administrativo de fijación de precios del gobierno e implementar precios de mercado. Los precios de la tierra deberían ajustarse indirectamente aumentando o disminuyendo la oferta de tierra, en lugar de mediante precios gubernamentales.
2. Ajustar la estructura industrial y optimizar la distribución de la productividad
El sano desarrollo de la economía requiere una estructura industrial y una distribución de la productividad razonables. El mecanismo de mercado con el mecanismo de precios como núcleo es como una "mano invisible" que siempre ajusta la estructura industrial y la distribución de la productividad de un país o región de acuerdo con los principios del mercado para maximizar los beneficios económicos. La renta y el precio de la tierra son las palancas económicas más importantes en el mercado de la tierra y son señales importantes que guían la asignación de los recursos de la tierra en diferentes industrias. Estas señales son más científicas que cualquier otra señal e instrucción no económica y pueden promover mejor la optimización del diseño de la productividad. Por ejemplo, si una ciudad tiene demasiado suelo industrial y muy poco suelo de servicios comerciales, el precio del suelo industrial bajará y el precio del suelo de servicios comerciales aumentará. Los proveedores racionales reducirán la oferta de suelo industrial y aumentarán la oferta de suelo de servicios comerciales para obtener mayores beneficios. Este tipo de regulación del mercado logra el ajuste racional de la estructura industrial mediante la asignación razonable de terreno entre la industria y las industrias de servicios comerciales.
3. Mejorar el sistema de mercado y lograr la mejor combinación de factores de producción. Un sistema de mercado completo incluye no sólo el mercado de bienes de consumo y el mercado general de medios de producción, sino también el mercado financiero, el mercado de tierras, el mercado inmobiliario, el mercado laboral y el mercado tecnológico. Sólo en un sistema de mercado completo el mecanismo del mercado puede desempeñar plenamente su papel. La tierra es el factor básico de la producción humana. Sólo comprendiendo su configuración de mercado se podrá mejorar el sistema de mercado y poner plenamente en juego el papel del mecanismo de mercado.
(2) Condiciones necesarias para establecer un mercado de tierras
1. Entorno económico de mercado
Los mecanismos del mercado, como el mecanismo de precios y el mecanismo de riesgo, determinan el comportamiento racional. participantes del mercado El factor principal es la causa interna y la motivación para el funcionamiento del mercado; todas las fuerzas administrativas no económicas, como la ley y la moral, sólo pueden desempeñar un papel a través del mecanismo del mercado, que es la dificultad y motivación externas para el funcionamiento del mercado. El funcionamiento del mercado de tierras también es inseparable del entorno externo más básico: la economía de mercado.
2. Derechos de propiedad claros sobre la tierra
Los derechos de propiedad claros son el símbolo básico de las empresas modernas, y las empresas modernas con derechos de propiedad claros son los elementos básicos de la economía de mercado. La tierra es el activo más básico, ya sea de propiedad pública o privada, y unos derechos de propiedad claros sobre la tierra son las condiciones más básicas para establecer un mercado de tierras. Debido a que el objeto del mercado de tierras son varios derechos sobre la tierra, si la definición y atribución de derechos no están claras, la transacción de derechos no se puede llevar a cabo. Por lo tanto, aclarar la propiedad de la tierra y diversos derechos derivados centrados en la propiedad es un requisito previo básico para el funcionamiento del mercado de tierras.
3. Mercado financiero de suelo urbanizado
El desarrollo de suelo es una actividad de inversión con una gran inversión y un largo período de recuperación. La experiencia de varios países del mundo muestra que el desarrollo de la industria inmobiliaria no puede separarse del apoyo de la industria financiera. La mayoría de los inversores en tierras no pueden depender de capital personal para el desarrollo de tierras, sino que deben depender de fondos bancarios. Sólo cuando las formas de financiación de la tierra, como el crédito bancario, las hipotecas sobre la tierra y los bonos sobre la tierra, sean sólidas y completas, podrá florecer el mercado de la tierra.
4. Mejorar las leyes y regulaciones territoriales
Las leyes y regulaciones son los medios básicos para que el gobierno intervenga en el mercado. Para establecer un orden normal en el mercado de tierras, proteger los intereses de los inversores en tierras y de ambas partes en las transacciones, resolver disputas inmobiliarias, frenar la especulación de tierras y guiar el sano desarrollo del mercado de tierras, es necesario establecer leyes de tierras que las respalden y regulaciones. Unas leyes y reglamentos territoriales sólidos son la garantía fundamental para el funcionamiento del mercado de tierras.
5. Buen intermediario del mercado, el mercado de suelo es un mercado incompleto. Dado que la información en el mercado del suelo es incompleta y requiere muchos conocimientos profesionales, la mayoría de los agentes del mercado se encuentran en una posición desigual. Para realizar transacciones de tierras sin problemas, los profesionales y las instituciones que atienden el mercado de tierras son esenciales. Los servicios de intermediación, como la evaluación del precio de la tierra, la consulta sobre políticas jurídicas sobre transacciones de tierras y la intermediación en transacciones de tierras, son los lubricantes para el funcionamiento del mercado de tierras.
En tercer lugar, el modelo operativo y mecanismo del mercado de suelo
(1) El modelo operativo del mercado de suelo
En la actualidad, el modelo operativo del El mercado de tierras en los países desarrollados occidentales puede resumirse en dos categorías: el modelo de mercado completo basado en la propiedad privada de la tierra y el modelo de competencia de mercado basado en la propiedad estatal de la tierra. El modelo de mercado completo está representado por Estados Unidos, Japón, Francia y otros países; el modelo de competencia de mercado basado en la propiedad estatal de tierras está representado por el Reino Unido y los países o regiones de la Commonwealth.
1. Las características * * * de los dos modos son las mismas.
(1) El mercado de tierras se basa en la economía de mercado capitalista. En estos países o regiones, todo el sistema socioeconómico es una economía de mercado capitalista, y todo el intercambio de mercancías y la asignación de recursos se realizan a través del papel de los mecanismos de mercado. La tierra, al igual que otros productos básicos, puede comercializarse libremente en el mercado.
Los terrenos pueden comprarse, venderse, alquilarse, hipotecarse y donarse libremente. El mercado de tierras es una parte orgánica de todo el sistema de mercado, al igual que el mercado de capitales, el mercado laboral y el mercado de productos básicos, es un subsistema del sistema económico de mercado y su funcionamiento está restringido por todo el sistema de mercado capitalista.
(2) Combinación de mercado tangible y mercado intangible. Un mercado físico es un lugar donde se comercializan bienes. En este mercado, los bienes están claramente marcados y los compradores y vendedores comercian en un lugar fijo. El mercado invisible significa que no existe un lugar fijo para el comercio y los bienes se comercializan a través de publicidad, intermediarios (agencias inmobiliarias) y otras formas de comercio. El primer mercado de tierras era un mercado invisible. Con el desarrollo de la economía de mercado y el aumento de las transacciones de tierras y bienes raíces, surgieron uno tras otro mercados tangibles que gradualmente se convirtieron en la principal forma de transacciones de tierras. Por ejemplo, en Tokio, Japón, abundan las bolsas de bienes raíces.
(3) La oferta y la demanda en el mercado del suelo determinan el precio del suelo. Ya sea un modelo de mercado completo o un modelo de competencia de mercado, el precio de la tierra está completamente determinado por la oferta y la demanda del mercado. La oferta y la demanda de tierra determinan el precio de equilibrio de la tierra a través del mecanismo de mercado, y un cierto nivel de precios, a su vez, determina la oferta y la demanda de tierra a través del mecanismo de mercado. Las expectativas del gobierno sobre los precios de mercado afectan la oferta y la demanda de tierra a través de diversas políticas y medidas, afectando así indirectamente los precios de la tierra.
(4) Libre acceso al mercado del suelo. El cuerpo principal del mercado de tierras puede ser cualquier propietario, usuario y operador de tierras, siempre que esté dispuesto a comprar o vender tierras, puede ingresar libremente al mercado. Independientemente del país, el gobierno local, las agencias gubernamentales, el ejército, las empresas, las organizaciones sociales, los individuos e incluso las empresas o ciudadanos extranjeros, pueden comprar y vender tierras libremente en el mercado.
(5) La intervención del gobierno en el mercado de la tierra, al igual que otros mercados, la intervención del gobierno en el mercado de la tierra es sin excepción. Debido al estatus especial y al papel de la tierra en la economía nacional, los gobiernos de todo el mundo prestan especial atención a la gestión eficaz del mercado de tierras. Las medidas de intervención incluyen principalmente: sistema de adquisición de tierras públicas; adquisición, almacenamiento y venta de tierras; formulación de planificación y planes de uso de tierras; implementación del sistema de registro de transacciones de tierras y formulación de leyes y reglamentos correspondientes; Por ejemplo, en respuesta al rápido aumento de los precios del suelo urbano en la década de 1960, Japón formuló el primer plan nacional de desarrollo integral en 1962, el segundo plan nacional de desarrollo integral en 1969 y la Ley de Planificación del Uso de la Tierra en 1974.
2. Diferencias entre ambos modelos
(1) Diferente tenencia de la tierra. Modelo de mercado completo representado por Estados Unidos y Japón, propiedad privada de la tierra. Aunque algunas tierras son propiedad de gobiernos nacionales o locales, la mayor parte es de propiedad privada. En los Estados Unidos, las tierras privadas representan el 58,1% de la superficie terrestre, las tierras indígenas representan el 2,3%, las tierras del gobierno federal representan el 32,7%, las tierras del gobierno estatal representan el 6,0% y las tierras del gobierno de ciudades y condados representan el 0,9%. La mayor parte de la tierra propiedad de los gobiernos federal y estatal son minas, bosques, praderas, aguas, pantanos y tierras silvestres. En el Reino Unido, toda la tierra pertenece legalmente al Rey de Inglaterra, es decir, es propiedad del Estado, y los usuarios de la tierra sólo pueden adquirir tierras del Rey de Inglaterra. "Debido a que sólo el rey puede poseer la tierra, otros simplemente la obtienen de él". Entonces, en el Reino Unido, la propiedad de la tierra del país también se llama propiedad absoluta de la tierra, y los derechos sobre la tierra obtenidos del rey también son exclusivos, lo que se denomina retención de tierras. propiedad, o se llama residencia permanente.
(2) Los objetos del mercado son diferentes. Según el modelo de mercado completo, el objeto del mercado de tierras es la propiedad de la tierra y sus derechos derivados, incluida la propiedad de la tierra, los derechos de uso de la tierra, los derechos de hipoteca, los derechos de navegación, los derechos de desarrollo, las servidumbres y los derechos de arrendamiento, que pueden negociarse libremente en el mercado. Según el modelo de competencia de mercado, la propiedad de la tierra pertenece al Estado y no ingresa al mercado para intercambio, pero otros derechos, excepto la propiedad de la tierra, se intercambian en el mercado.
(3) El grado de competencia en el mercado es diferente. Aunque el mercado de tierras es regional debido a la naturaleza inamovible de la tierra, bajo el modelo de mercado completo, dado que la propiedad de la tierra puede intercambiarse libremente, es más completo y competitivo que el modelo de competencia de mercado basado en la propiedad nacional de la tierra. Sin embargo, en algunos países y regiones de la Commonwealth, para obtener la propiedad retenida de la tierra, es necesario obtenerla mediante un "arrendamiento" gubernamental, de modo que el gobierno pueda controlar la oferta gubernamental del mercado de tierras mediante el arrendamiento de tierras.
Desde la perspectiva de la eficiencia operativa real, el funcionamiento de estos dos mercados es igualmente efectivo. Esto se debe a que su sistema económico se basa en la economía de mercado capitalista y el mecanismo de mercado desempeña el mismo papel en la asignación de recursos. Al mismo tiempo, en el Reino Unido, que implementa tierras de propiedad estatal, su sistema de propiedad sigue siendo de propiedad privada. , y la tierra de propiedad estatal es muy grande. En una medida nominal, el propietario que posee el título de la tierra también se conoce como propietario de bienes inmuebles. Son libres de usar y disponer de la tierra siempre que no viole las leyes y reglamentos.
(3) El mecanismo operativo del mercado de tierras
El mercado de tierras es operado por un mecanismo de mercado con el mecanismo de formación de precios como núcleo. La formación de los precios de la tierra está determinada por. la relación de oferta y demanda de tierra. El mecanismo de oferta y demanda de tierras y el mecanismo de determinación de precios son el núcleo del mecanismo operativo del mercado de tierras. La oferta de suelo es la cantidad de suelo disponible para la venta o arrendamiento a un precio determinado en un mercado de suelo determinado en un momento determinado, y es una oferta efectiva. El profesor Stiglitz de la Universidad de Stanford en Estados Unidos señaló: “El concepto de oferta explica la cantidad de bienes o servicios que los hogares o los fabricantes están dispuestos a consumir a un precio determinado.
”①: “En el sector inmobiliario, bajo el supuesto de que los costos de producción permanecen sin cambios, la oferta es la cantidad de un determinado tipo de inmueble que se puede vender o alquilar a diferentes precios en un mercado específico durante un período específico. "El mercado de tierras es un mercado regional. A un determinado precio de la tierra en un período determinado, la oferta de tierra en diferentes mercados regionales es diferente. Al mismo tiempo, los usos de la tierra son diferentes, al igual que los diferentes productos básicos, incluso en el En un mismo mercado regional, los precios de mercado también son diferentes. Un aumento en la oferta de suelo comercial a un precio determinado no significa que la oferta de suelo industrial también aumente.
En términos generales, no importa cómo sea el suelo. Los cambios de precios en el mercado, la oferta natural de tierra permanecerá sin cambios, es decir, la oferta natural de tierra es básicamente inelástica. Sin embargo, debido a que el uso de la tierra se puede cambiar, la oferta de tierra se puede cambiar para ciertos propósitos. por ejemplo, a medida que se acelera la urbanización, el rápido aumento de la población y el fuerte aumento de la demanda de terrenos para la construcción urbana han provocado un aumento de los precios del suelo urbano y la conversión de más tierras agrícolas alrededor de las ciudades en terrenos para la construcción urbana. la oferta económica de tierra, es decir, el mercado de tierra para un determinado propósito en un mercado específico. La oferta cambia a medida que cambia el precio de mercado. Se puede ver que la oferta económica de tierra es elástica cuando el precio de mercado permanece sin cambios. la cantidad de oferta también cambiará debido a cambios en otros factores que determinan la oferta de tierra.
Los principales factores que determinan la oferta económica de tierra son: políticas gubernamentales como los precios e impuestos de la tierra, los planes de uso de la tierra y. planes, costos de desarrollo de la tierra y costos de oportunidad, niveles de tecnología de construcción, etc. En términos generales, el precio de mercado de la tierra para un determinado propósito es mayor cuanto mayor es el precio de mercado, menor es la oferta "en el funcionamiento real del mercado de la tierra. "Debido a la gran cantidad de capital invertido en el desarrollo de la tierra, el ciclo de desarrollo es largo y el uso de la tierra es diferente. Es difícil cambiar en un corto período de tiempo. Por lo tanto, la economía La oferta de tierra generalmente no puede seguir el ritmo de los cambios en la demanda y está retrasada. De esta manera, la oferta económica de tierra también es difícil de cambiar y es inelástica o muy elástica. A largo plazo, el uso de la tierra puede cambiarse. la oferta de tierra a largo plazo es elástica.
La demanda de tierra se refiere a la compra de tierra a un precio determinado dentro de un período de tiempo determinado. O la cantidad de tierra para alquiler, suponiendo. que otros factores como la población, los ingresos y las preferencias de los consumidores permanecen sin cambios, la demanda es la cantidad de un determinado tipo de bien inmueble que se espera comprar o alquilar a diferentes precios en un período específico y en un mercado específico." . Diferente Los mercados regionales tienen diferentes demandas de suelo a un determinado precio en un período determinado. El suelo para diferentes usos, incluso en el mismo mercado regional, tiene diferentes tipos de mercado, como el mercado de suelo comercial y el mercado de suelo industrial de una ciudad. La demanda de suelo comercial a un precio determinado no significa que la demanda de suelo industrial también haya aumentado.
Como factor de producción, la demanda de suelo es una demanda derivada, porque los productos de la tierra como los productos agrícolas. y las casas son bienes de consumo finales, las personas pueden generar ganancias para los inversores a través del consumo. El deseo y la demanda de los consumidores de productos de la tierra conducen en última instancia a la demanda de tierras de los inversores. Los precios de la vivienda. Los beneficios de la inversión pueden atraer más fondos sociales para invertir en la producción de viviendas, lo que en última instancia conduce a un aumento de la demanda de suelo residencial urbano. Esta demanda es elástica.
Los determinantes de la demanda de tierra incluyen principalmente: precios de la tierra, ingresos monetarios y capacidades de financiación de los consumidores o inversores, tecnología de la tierra, factores demográficos y familiares, preferencias de los consumidores o inversores en tecnología, y expectativas para el futuro. expectativas, etc En términos generales, cuanto mayor es el precio de la tierra, menor es la demanda de tierra, y cuanto menor es el precio de la tierra, mayor es la demanda de tierra. Cuando aumenta el ingreso monetario de los consumidores y aumenta su capacidad para comprar casas, aumenta la demanda de terrenos residenciales. La demanda de tierra aumenta cuando los inversores tienen mayor acceso al capital y, por tanto, mayor capacidad para desarrollar la tierra en la sociedad. El grado de especulación en el mercado de tierras y las restricciones gubernamentales a la especulación, el aumento o disminución de la población urbana, el refinamiento o consolidación de las unidades familiares, la preferencia por la inversión inmobiliaria o si la inversión en tierras se utiliza como medio para resistir la inflación influirán en todos ellos. provocar cambios en la demanda de suelo.
Los precios y rentas del suelo están determinados por la oferta y la demanda de suelo. Según el principio de oferta y demanda de tierra mencionado anteriormente, en un determinado mercado de tierras, cuando los precios de la tierra continúan aumentando, la oferta de tierra aumenta, pero la demanda de tierra disminuye. Finalmente, la oferta de tierra en este mercado excederá la demanda, creando un excedente. Algunas tierras no se pueden vender y los precios de la tierra caen; por el contrario, cuando los precios de la tierra continúan bajando, la demanda de tierra aumentará, pero la oferta de tierra disminuirá; Con el tiempo, la demanda de tierra en este mercado superará la oferta, lo que provocará una escasez y un aumento de los precios de la tierra. Como resultado de la interacción de la oferta y la demanda, la oferta y la demanda de tierra eventualmente se igualarán a un precio determinado. En este momento no hay ni excedente ni escasez y hay un equilibrio de mercado. El precio en este momento se llama precio de equilibrio.