Alguna experiencia sobre la tienda
Hay muchas formas de clasificar los tipos de inversión en tienda. Según la forma de desarrollo de las tiendas, las tiendas se dividen en las siguientes categorías:
1. Inversión en tiendas comerciales de calle
2. p>3. Inversión en tiendas comunitarias;
4. Inversión en construcción de tiendas;
5. Inversión en grandes almacenes y centros comerciales; edificios comerciales y edificios de oficinas;
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7. Inversión en instalaciones de transporte y tiendas
Tasa de retorno
Con la supresión del mercado inmobiliario por políticas nacionales, cada vez más personas están dirigiendo su atención a la inversión en tiendas. De hecho, no todas las inversiones en tiendas son negocios rentables, por lo que es necesario calcular cuidadosamente el retorno de la inversión de la tienda antes de invertir en una tienda. Cómo calcular el rendimiento de la inversión;
1. Método de rendimiento del alquiler
Fórmula: (alquiler mensual después de impuestos - pago mensual de la hipoteca) × 12/(pago inicial + pago de la hipoteca sobre plano) . Ventajas: La consideración integral del alquiler, el precio y la inversión inicial importante tiene un alcance de aplicación más amplio que el método de análisis de la rentabilidad del alquiler y puede estimar la duración del período de recuperación del capital.
Origen
Las tiendas evolucionaron a partir de los "mercados". "Shuowen" explica los "mercados" como "lugares para transacciones centralizadas", que son las tiendas actuales. Las dinastías Tang y Song fueron el apogeo de la sociedad feudal de China. Chang'an, la capital de la dinastía Tang, era el centro de intercambios culturales y comerciales entre Oriente y Occidente en aquella época. Chang'an y sus lados este y oeste estaban llenos de comerciantes y numerosas tiendas, y el comercio era muy próspero. Durante la dinastía Song del Norte, las tiendas y los mercados estaban separados, y la capital, Tokio (Kaifeng), era el centro comercial más grande de la ciudad en ese momento. Según los registros históricos: desde East Street (Tokio) hasta Xinsongmen, se encuentran los mercados de pescado, carne, lacas y tiendas de oro y plata más concentrados. Desde West Street hasta Xinzhengmen, hay mercados de fruta fresca, joyerías y tiendas de jade. y la Ciudad Imperial está fuera de la Puerta Donghua. "A lo largo del río durante el festival Qingming" registra las escenas de las antiguas tiendas y calles comerciales de Zeng Xiang.
Shanghai está situada en el extremo oriental del delta del río Yangtze, limitando al norte con el estuario del río Yangtze y al sur con la bahía de Hangzhou. Fue sólo un condado en la provincia de Jiangsu durante las dinastías Ming y Qing. El primer ascenso de Shanghai se produjo en las décadas de 1920 y 1930. En ese momento, Shanghai se había convertido en el centro económico y comercial más grande de China y en el centro comercial más grande de la ciudad del Lejano Oriente. Según la historia general de Shanghai, en 1933 había 72.000 * * * tiendas en Shanghai, con un promedio de 136,5 tiendas por kilómetro cuadrado. Ricos empresarios y comerciantes famosos de todo el mundo se establecieron en Shanghai uno tras otro, y centros comerciales como Shiliupu, Nanjing Road, Jing'an Temple y Joffrey Street (hoy Huaihai Road) comenzaron a tomar forma.
Definición
Con base en la revisión anterior del historial de la tienda, podemos definir "tienda" de la siguiente manera, es decir, una tienda es un lugar donde los operadores brindan transacciones de bienes, servicios y experiencias. a los clientes. En comparación con las definiciones anteriores de tienda, existen similitudes, es decir, las tiendas son, ante todo, lugares para las transacciones de productos básicos; la diferencia es que el concepto de tienda moderna no sólo incluye funciones de transacción, sino también funciones de servicio y funciones de experiencia sensorial.
Como lugar de comercio, es fácil entender que las tiendas, desde grandes almacenes, supermercados, tiendas especializadas hasta tiendas de venta de automóviles, son lugares de comercio de diferentes tamaños. Para la mayoría de la gente, esto es fácil de entender.
Como lugar donde se prestan servicios, una tienda se puede entender fácilmente con ejemplos sencillos, como instalaciones de restauración, salones de belleza, etc. En dichas tiendas, los consumidores pueden disfrutar de la calidad del servicio obteniendo los servicios proporcionados por los operadores.
Las tiendas son lugares que brindan experiencias, como salas de cine, descuentos en KTV, gimnasios, etc. , los consumidores pueden experimentar plenamente las escenas, instalaciones y atmósferas especiales creadas por los operadores en dichas tiendas y obtener belleza, entretenimiento y salud de ellas, y los operadores obtienen ganancias en el proceso.
El concepto de tienda se puede encontrar en que la tienda ha experimentado un gran desarrollo, desde la gestión inicial de bienes y productos hasta la gestión de servicios y experiencia de productos. Obviamente, las formas mencionadas anteriormente de diferentes productos afectarán directamente la ubicación, las condiciones del tráfico, el posicionamiento, el tamaño, el espacio, la estructura, el método de decoración, el estilo, el tipo de producto, las condiciones de apoyo, etc. de la tienda.
Ejemplo de transacción
El Sr. Jin tiene entre 2 y 3 millones en la mano y planea comprar una tienda como inversión.
Por lo tanto, el agente inmobiliario le presentó las políticas pertinentes para el préstamo de tiendas, le recomendó dos tiendas en arrendamiento y luego acordó un horario de exhibición. El propio Sr. Jin pasó varios días observando la escena y finalmente expresó su clara intención en una de las tiendas. Al mismo tiempo, espera que los bancos puedan conceder el 50% de los préstamos comerciales. El corredor enumera los documentos y documentos necesarios para el préstamo y especifica los pagos mensuales. Después de que el Sr. Jin proporcionara los documentos de respaldo pertinentes, la empresa intermediaria pasó por los procedimientos de aprobación del préstamo y el banco emitió una "Carta de confirmación de opinión del préstamo". De esta manera, el Sr. Jin completó todo el proceso de préstamo de la tienda.
Al firmar el contrato, mediante el esfuerzo conjunto de la empresa intermediaria, el comprador y el vendedor, el comprador y el vendedor finalmente llegaron a un entendimiento sobre el objeto de la tienda, forma de pago, plazo y otras condiciones. Finalmente, las dos partes firmaron con éxito el contrato de compraventa.
Análisis
Vendedor:
Espero obtener algo de dinero vendiendo la propiedad. Desde que se firmó un contrato de arrendamiento de cinco años en 1999, el alquiler era bajo (el mercado estaba en un momento bajo en ese momento, por lo que el alquiler era significativamente más bajo que el mercado cuando se vendió la tienda).
Comprador: El Sr. Jin espera que al comprar esta tienda, el capital pueda mantener y aumentar su valor. El señor Jin es un hombre de negocios y no quiere invertir todo su dinero en la tienda. En cambio, quiero utilizar un préstamo bancario para pagar parte del pago de la casa y utilizar el alquiler cobrado más tarde para pagar el préstamo.
Intermediario: Confíe en el conocimiento profesional y el espíritu de trabajo en equipo para garantizar la seguridad de las transacciones.
Factores de apreciación
El alto potencial de inversión de las tiendas ha estimulado a algunos inversores a pasar de acciones y casas a tiendas. Según el análisis de Shanghai Zhongyuan Property Agency Co., Ltd., los principales factores que afectan la apreciación de las tiendas son los siguientes:
Después de que China se una a la OMC, la industria minorista se abrirá gradualmente a la inversión extranjera dentro de tres años. Durante este período, las industrias minoristas con inversión extranjera ingresarán al mercado chino a gran escala, y la industria minorista nacional también acelerará el ritmo de "cercado" y la forma de franquicia acelerará en gran medida la expansión de la industria minorista. Según los resultados de la encuesta Zero Point Survey e Index Network 2001+1, la industria más adecuada para las operaciones de cadenas de franquicias es la industria minorista (43%), seguida por la industria de servicios (23,9%) y la industria de comida rápida (22%). ). Vale la pena señalar que el rápido desarrollo de cadenas de tiendas profesionales, como las de electrodomésticos, ha atraído la atención de la industria. Por tanto, la demanda de tiendas crecerá de forma constante en el futuro. La demanda se concentra principalmente en tiendas de conveniencia, grandes supermercados y tiendas, cadenas de restaurantes, tiendas de marca, etc.
El índice de popularidad y el gran número de clientes aportan vitalidad al negocio. La tienda está ubicada en un animado distrito comercial. El alto flujo de pasajeros promueve la prosperidad comercial y brinda mucho espacio para la inversión en tiendas. Por tanto, a la hora de elegir tiendas en zonas comerciales, se debe prestar especial atención al flujo de clientes; la popularidad de las tiendas ubicadas en la comunidad es un factor muy importante. Más propietarios en una comunidad significa más demanda de los consumidores. Si abre una tienda y hace buenos negocios, puede ganar mucho dinero invirtiendo en la tienda. La clave es que la comunidad debe tener un tamaño determinado. Por ejemplo, las tiendas en Vanke City Garden Yosemite se han vuelto populares gradualmente y se han convertido en un lugar de moda para los inversores.
En zonas con gran potencial regional y fuerte ambiente comercial, los comercios tienen mayor potencial de apreciación, y viceversa. En términos de desarrollo municipal, las famosas calles comerciales de Shanghai, Nanjing Road y Huaihai Middle Road, atraerán una nueva ronda de renovación. Nanjing East Road invitó a la firma consultora de renombre internacional McKinsey a establecer un objetivo a largo plazo para convertir Nanjing Road en una calle comercial de clase mundial para el año 2010. Huaihai Road invitó a Jones Lang LaSalle a llevar a cabo la primera fase de planificación de renovación comercial. El plan es convertir Huaihai Road en una calle comercial más moderna, donde se alinearán más tiendas emblemáticas de marcas de clase mundial a lo largo del camino. Se ha finalizado el plan de construcción del gran espacio verde de 50.000 metros cuadrados en Sichuan North Road, el primer espacio verde público a gran escala en la bulliciosa calle comercial del centro de Shanghai. Después de su finalización en 2002, el diseño comercial y la pendiente de la calle comercial Sichuan North Road se ampliarán y mejorarán aún más. Por tanto, las tiendas de las zonas mencionadas tienen cierto potencial de revalorización.
Tipos de inversión
Hay muchas formas de clasificar los tipos de inversión en tiendas. Según la forma de desarrollo de las tiendas, las tiendas se dividen en las siguientes categorías:
1. Inversión en tiendas comerciales de calle
2. p>3. Inversión en tiendas comunitarias;
4. Inversión en construcción de tiendas;
5. Inversión en grandes almacenes y centros comerciales; edificios comerciales y edificios de oficinas;
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7. Inversión en instalaciones de transporte y tiendas
Tasa de retorno
Con la supresión del mercado inmobiliario por políticas nacionales, cada vez más personas están dirigiendo su atención a la inversión en tiendas. De hecho, no todas las inversiones en tiendas son negocios rentables, por lo que es necesario calcular cuidadosamente el retorno de la inversión de la tienda antes de invertir en una tienda.
Cómo calcular el rendimiento de la inversión;
1. Método de rendimiento del alquiler
Fórmula: (alquiler mensual después de impuestos - pago mensual de la hipoteca) × 12/(pago inicial + pago de la hipoteca sobre plano) . Ventajas: La consideración integral del alquiler, el precio y la inversión inicial importante tiene un alcance de aplicación más amplio que el método de análisis de la rentabilidad del alquiler y puede estimar la duración del período de recuperación del capital.
Desventajas: No se considera el efecto temporal de otras inversiones y fondos iniciales. No puede resolver el problema del análisis de efectivo de múltiples inversiones. Y debido a su inherente unilateralidad, no puede utilizarse como una herramienta ideal de análisis de inversiones.
2. Método de análisis del rendimiento del alquiler
Fórmula: (alquiler mensual después de impuestos - tarifa mensual de administración de la propiedad) × 12/precio de compra total. Cuanto mayor sea el ratio calculado de esta manera, más merecerá la pena la inversión.
Ventajas: Teniendo en cuenta el alquiler, el precio de la vivienda y la relación relativa entre ambos, elegir "bienes inmuebles excelentes" es un método sencillo.
Desventajas: no se consideran todas las entradas y salidas, y no se considera el costo temporal de los fondos, por lo que no se puede utilizar como base integral para el análisis de inversiones. No se puede proporcionar ningún análisis específico para los pagos de hipotecas.
3. Método de la tasa interna de retorno
La fórmula para la inversión inmobiliaria es: ingreso total acumulado/inversión total acumulada = alquiler mensual × número acumulado de meses de alquiler durante el período de inversión /(pago inicial de la hipoteca + honorarios de seguro + impuesto sobre la escritura + fondo de revisión + otras inversiones como muebles + pagos hipotecarios acumulados + honorarios acumulados de administración de la propiedad) = tasa interna de rendimiento.
La fórmula anterior toma como ejemplo los préstamos para vivienda; no se consideran los pagos de intereses ni los honorarios de agencia;
Ventajas: El método de tasa interna de rendimiento tiene en cuenta todos los factores como la inversión, los ingresos y el flujo de caja durante el período de inversión. Se puede combinar con rendimiento de alquiler. La tasa interna de rendimiento puede entenderse como depositar en un banco, pero la tasa de interés de los bancos en mi país se calcula en base al interés simple, mientras que la tasa interna de rendimiento se calcula en base al interés compuesto.
Desventajas: Juzgar el valor de inversión de una propiedad mediante el cálculo de la tasa interna de rendimiento se basa en los datos actuales para extrapolarlos al futuro, y se desconoce el aumento y la caída de los alquileres futuros.
4. Método de evaluación internacional simple
La fórmula básica es: Si los ingresos anuales de la propiedad × 15 = el precio de compra de la propiedad, se considera que la propiedad vale la pena. dinero. Este es un método sencillo utilizado por una empresa de gestión financiera profesional internacional para evaluar el valor de la inversión inmobiliaria.