Nuevo plan de reforma del fondo de previsión de vivienda
En mi opinión, el sistema de fondos de previsión para la vivienda todavía tiene valor y debería mantenerse.
La eficiencia y equidad del sistema de fondos de previsión para la vivienda
Del "Informe Anual del Fondo Nacional de Previsión para la Vivienda 2018" publicado por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural en el sitio web oficial , podemos tener una visión general de la eficiencia y equidad del sistema de fondos de previsión para la vivienda. Tener una comprensión general del sistema. Según el "informe anual" del fondo de previsión, la eficiencia del sistema del fondo de previsión se puede resumir en cuatro características y la equidad del sistema se puede resumir en cuatro características. Cuatro características de eficiencia del sistema del fondo de previsión de vivienda.
En primer lugar, la tasa de beneficios es relativamente alta. Desde el establecimiento del sistema de fondos de previsión, se han concedido 33,35 millones de préstamos personales para vivienda, de los cuales un tercio son trabajadores con doble ingreso, y el número de beneficiarios es de aproximadamente 55 millones. Entre los 144 millones de empleados, el 38% logró convertirse en prestatario de préstamos para vivienda. La esencia del sistema de fondos de previsión para la vivienda es un sistema de ayuda mutua. Como sistema de ayuda mutua, el 38% de los afiliados pueden beneficiarse, lo que no es poco.
En segundo lugar, el nivel de la hipoteca debe ser adecuado y eficaz. En 2008 se concedieron 2.065.438+2,53 millones de préstamos personales para vivienda, por un importe de 1,02 billones de yuanes. El préstamo hipotecario medio es de unos 400.000. En las ciudades de segundo y tercer nivel, el pago inicial es suficiente para liquidar básicamente el préstamo y no es necesario combinarlo con otros préstamos comerciales.
En tercer lugar, reducir la pesada carga de intereses para los empleados. La tasa de interés de los préstamos de fondos de previsión es baja, 3,25% durante cinco años o más, lo que es entre 1,65 y 2 puntos porcentuales menos que la tasa de interés de referencia de los préstamos comerciales para vivienda personal. Los préstamos hipotecarios emitidos en 2018 pueden ahorrar 202 mil millones de yuanes en pagos de intereses a los trabajadores crediticios. Si un préstamo general se calcula en base a 10 años, puede ahorrar 80.000 yuanes en gastos por intereses. En los últimos 20 años, el sistema de fondos de previsión ha reducido la carga de intereses en un billón de yuanes para los empleados. Ésta es la vitalidad del sistema de fondos de previsión.
En cuarto lugar, los costos administrativos provienen en su totalidad de las tarifas de gestión extraídas. Hay 342 centros de gestión de fondos de previsión y 3.439 puntos de servicio en todo el país. El Fondo de Reserva Nacional tiene 44.000 empleados, el 40% de los cuales no son empleados. En 2011, se retiraron 1.700 millones de yuanes en concepto de honorarios de gestión, y la comisión integral de gestión de activos por cada 100 millones de yuanes fue de 210.000 yuanes, incluidos todos los salarios y bonificaciones de los empleados, edificios de oficinas, equipos de oficina y gastos oficiales. Todo el sistema de fondos de previsión es un sistema de autofinanciación. En el sistema nacional de bienestar contributivo, como el sistema de seguro social e incluso el Consejo del Fondo Nacional de Seguridad Social, los costos de operación y administración provienen todos de fondos fiscales, mientras que los costos de administración del sistema del fondo de previsión de vivienda son completamente autoabsorbibles. Es muy raro en el actual sistema de bienestar contributivo de mi país.
A partir del "Informe Anual del Fondo Nacional de Previsión de Vivienda 2018", examinemos las cuatro características principales de equidad del sistema del Fondo de Previsión de Vivienda.
En primer lugar, se va ampliando paulatinamente la cobertura. A finales de 2018, había 65.438+44 millones de empleados que pagaban fondos de previsión. El sistema de bienestar contributivo de China tiene una cobertura relativamente amplia. Por ejemplo, en un sistema de seguro social comparable, el seguro de desempleo cubre a 654,38+96 millones de personas, y el seguro de maternidad cubre a 204 millones de personas, excluyendo la atención médica y las pensiones. Su cobertura obligatoria es mayor que la de los fondos de previsión para la vivienda. Otros sistemas de pago sólo llegan a un número reducido de personas. Por ejemplo, la anualidad empresarial cubre a menos de 24 millones de personas.
En segundo lugar, la estructura de los empleados asalariados se basa en gran medida en el empleo en el sector formal. Entre los 65.438+44 millones de empleados asalariados, 365.438+0% son empleados de agencias gubernamentales e instituciones públicas, el 20% son empresas estatales, 365.438+0% son empresas privadas y el 8% son capital extranjero. Los 65.438 restantes. +0% son empresas privadas, empresas colectivas y Otros tipos de unidades. El empleo en el sector formal en China se puede dividir en sentido estricto y sentido amplio. En sentido estricto se refiere a personas jurídicas urbanas y unidades colectivas urbanas, con 65.438+70 millones de empleados; en sentido amplio, se refiere a 65.438+040 millones de empleados en unidades privadas urbanas, es decir, empleados de empresas privadas con negocio; direcciones por encima del nivel del condado. El seguro de desempleo, el seguro de accidentes laborales y el fondo de previsión lo cubren principalmente
En tercer lugar, el sistema es muy transparente. La divulgación de información y la transparencia del sistema de fondos de previsión para la vivienda siempre han sido relativamente buenas. En 2015, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, el Ministerio de Finanzas y el Banco Popular de China emitieron conjuntamente el "Aviso sobre la mejora del sistema de divulgación de información del Fondo de Previsión para la Vivienda". Además, el Informe Anual del Fondo Nacional de Previsión de Vivienda que el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural publica conjuntamente cada año a toda la sociedad contiene información completa y es muy transparente.
Por ejemplo, entre los sistemas de bienestar contributivos de mi país, el fondo de previsión tiene la mayor transparencia, como el índice de contribución de los empleados de la unidad, el retiro del fondo de previsión por tipo, varios tipos de préstamos, préstamos piloto para apoyar la construcción de viviendas asequibles. , ingresos y gastos comerciales e ingresos de valor agregado, préstamos para vivienda y distribución de ingresos de valor agregado, riesgos de activos, etc. en cada provincia.
En cuarto lugar, el fondo de previsión de vivienda, como * * * fondo de ayuda mutua, ha tenido tres efectos indirectos en la construcción de viviendas en nuestro país. Primero, ocupar un lugar en el mercado inmobiliario. Por ejemplo, en 2018, el fondo de previsión de vivienda se utilizó para retirar y emitir préstamos personales para vivienda y préstamos de bienestar público por un total de 2,2 billones de yuanes, lo que representa el 17% de las ventas nacionales de viviendas comerciales y el 16% del mercado de préstamos personales para vivienda. Otro ejemplo es el apoyo a los empleados con préstamos para la compra y construcción de 287 millones de metros cuadrados de viviendas, lo que representa el 19% de la superficie nacional de venta de viviendas comerciales. En segundo lugar, desempeña un papel obvio en el mercado de alquiler y reparación de viviendas. El fondo de previsión brinda apoyo a los empleados que no tienen necesidades de alojamiento temporal en el alquiler y reparación de casas. Los 7,66 millones de empleados que alquilaban casas retiraron 73.000 millones de yuanes, con un importe medio de retiro anual de 6,543,8 millones de yuanes per cápita. El tercero es desempeñar un papel importante en la construcción de viviendas asequibles. El fondo de previsión para la vivienda ofrece apoyo crediticio para proyectos de construcción de viviendas asequibles. A finales de 2018, *** había otorgado préstamos por un total de 8.721,5 mil millones de yuanes para 373 proyectos piloto de construcción de viviendas asequibles. Además, parte de los ingresos de valor añadido del fondo de previsión de vivienda también proporciona fondos suplementarios para la construcción de viviendas públicas urbanas de alquiler, y * * * ha dispuesto 336.500 millones de yuanes para la construcción de viviendas públicas de alquiler. Por ejemplo, el Fondo de Previsión de Vivienda de Beijing ha otorgado hasta ahora 36 préstamos para proyectos con un monto de préstamo de 20.6543,8 mil millones de yuanes y un área de construcción de 940.000 metros cuadrados, lo que podría resolver las dificultades de vivienda de más de 90.000 personas de clase baja y media. familias de trabajadores con ingresos.
La misión del Fondo de Previsión de Vivienda no ha terminado del todo.
A juzgar por la eficiencia y equidad del sistema de fondos de previsión mencionado anteriormente, ha funcionado bien en muchos sistemas de bienestar contributivo, al menos no mal, y ha desempeñado un papel en la transformación del sistema de vivienda y en la solución de problemas. las dificultades de vivienda de los empleados. En el próximo período, la misión histórica del fondo de previsión de vivienda aún no se ha completado, principalmente en los siguientes aspectos.
En primer lugar, desde el punto de vista de la demanda, el fondo de previsión de vivienda también puede desempeñar un papel determinado. En las ciudades de tercer y cuarto nivel, la clase trabajadora desempeña un papel muy obvio en el alivio de las dificultades de vivienda. Lo más convincente es el tipo hipotecario, que es la relación entre el saldo de los préstamos personales para vivienda al final del año y el saldo de los depósitos del fondo de previsión para la vivienda. Por ejemplo, la tasa hipotecaria en la mayoría de las provincias de las regiones central y occidental está entre el 70% y el 80%, mientras que sólo en el oeste está por debajo del 70%.
Cuerpos de Construcción del Tíbet, Qinghai y Xinjiang. Casi todas las ciudades de primer y segundo nivel están por encima del 85%, como Beijing 95%, Shanghai 96%, Tianjin casi 100%, Jiangsu, Zhejiang, Anhui, Fujian y Guizhou están todas por encima del 95%. Lo importante es que los precios de la vivienda en las ciudades de primer y segundo nivel son altos y los empleados empleados por agencias e instituciones gubernamentales están bajo una gran presión para comprar casas cada año. Todos estos grupos son admitidos a través del "examen nacional" y son responsables de gestionar la maquinaria estatal. En la primera línea de la investigación científica y la enseñanza, la utilidad marginal de los fondos de previsión para la vivienda es la más alta. En las ciudades de segundo y tercer nivel, se puede confiar completamente en los fondos de previsión para resolver el problema de comprar una casa. Si se suprime el fondo de previsión, significará que habrá grandes obstáculos para reclutar talentos destacados para los ministerios centrales o algunos departamentos.
En segundo lugar, a juzgar por el patrón de distribución del ingreso primario en nuestro país, retener fondos de previsión puede aumentar la proporción del ingreso laboral. Como todos sabemos, la proporción del ingreso laboral en el patrón de distribución primaria del ingreso de mi país es demasiado baja. Desde la reforma y apertura, el índice de participación del ingreso laboral ha fluctuado, desde más del 60% en la década de 1990 a menos del 50% antes de la crisis financiera internacional de 2008, y luego se recuperó. Esta cifra ha mejorado en los últimos 10 años, pero es entre 15 y 20 puntos porcentuales inferior a la de los países desarrollados e incluso inferior a la de algunos países en desarrollo.
El informe del XIX Congreso Nacional del Partido Comunista de China establece claramente que "debemos adherirnos al crecimiento sincrónico de los ingresos de los residentes mientras aumentamos el crecimiento económico, y lograr el crecimiento sincrónico de la remuneración laboral mientras mejoramos productividad laboral." Las "Opiniones del Comité Central del Consejo de Estado sobre la aceleración de la mejora del sistema económico de mercado socialista en la nueva era" recién publicadas el 18 de mayo de 2020 señalaron una vez más: "Aumentar la remuneración laboral de los trabajadores, especialmente los de primera línea". trabajadores y aumentar la proporción de la remuneración laboral en la distribución primaria. El sistema de fondos de previsión es algo bueno desde la perspectiva de implementar el espíritu del gobierno central de lograr el crecimiento económico y el crecimiento simultáneo de los ingresos de los residentes, y lograr un crecimiento simultáneo. en la productividad laboral y la remuneración laboral. La idea de abolir los fondos de previsión es principalmente reducir la carga sobre las empresas, y el punto de partida también es bueno, pero la clave del problema es que la atención debería centrarse en los recortes de impuestos y las primas de seguridad social.
Los ingresos tributarios de nuestro país provienen principalmente de impuestos indirectos, mientras que los impuestos directos representan sólo alrededor del 10%. A largo plazo, los impuestos directos deberían convertirse gradualmente en el pilar, pero si la proporción del ingreso laboral es siempre demasiado baja, siempre serán palabras vacías.
En tercer lugar, desde la perspectiva del sentido de ganancia de los empleados, el efecto de los fondos de previsión es muy obvio. Cuando pagaban su fondo de previsión, la gente común y corriente nunca se quejaba de que el monto base fuera demasiado alto o que la proporción fuera demasiado alta. Se quejan de que las tasas y bases de la seguridad social son demasiado altas. El fenómeno de las personas y empresas "escapan" de la seguridad social es muy grave, ¡pero casi nadie y las empresas "escapan" de los fondos de previsión! ¿Por qué? Debido a que la "cuña fiscal" del fondo de previsión es "cero", el 100% se convierte en ingreso disponible de los empleados y sus familias, y su naturaleza privada es muy obvia. Excluyendo los fondos de previsión, la cuña fiscal para los pagos de seguridad social en mi país llega al 30,81%, que es exactamente igual al nivel promedio de los países de la OCDE. En cambio, la cuña fiscal en Dinamarca, un país nórdico de bienestar, es sólo del 30,99%, ligeramente superior a la de China. Hay muchos países desarrollados con cuñas fiscales más bajas que nosotros, como Japón, Australia, Reino Unido, Luxemburgo, Irlanda, Canadá, Estados Unidos, Nueva Zelanda, Israel, Suiza, etc.
Es importante destacar que, entre las contribuciones individuales y corporativas a la seguridad social, la cuña impositiva para las contribuciones corporativas llega al 19,22%, mientras que las cuñas impositivas para las contribuciones individuales y el impuesto personal son del 6,41% y el 5,19% respectivamente. En otras palabras, en la estructura de la cuña fiscal, la proporción de las contribuciones a la seguridad social de las empresas llega al 62,36%. Una cuña fiscal tan grande no tiene en cuenta los intereses de los empleados. Los empleados no obtienen beneficios y no tienen sensación de ganancia, por lo que, por supuesto, están dispuestos a "cooperar" con la empresa para evadir gastos. Por lo tanto, es una regla tácita que los empleados y las empresas "evitan" juntos las cuotas de la seguridad social, y es el sistema de seguridad social el que finalmente "sufre". Esta es la razón principal por la que pagar un fondo de previsión es más popular que pagar un seguro social.
En cuarto lugar, los prestatarios de fondos de previsión representan el 95% de los prestatarios de bajos ingresos, lo que es especialmente popular en las zonas pobres. Una de las principales razones para abogar por la abolición de los fondos de previsión es que el sistema es injusto y los pobres subsidian a los ricos. Entre los 1 billón y 2,53 millones de préstamos hipotecarios emitidos en 2065, 438+08, el 95% de los prestatarios eran personas de ingresos bajos y medios, y sólo el 5% eran personas de ingresos altos. Según el informe anual de 2018 del Fondo Nacional de Previsión de Vivienda, los hogares de ingresos bajos y medios aquí se refieren a ingresos inferiores a tres veces el salario anual promedio en la sociedad local, y los ingresos altos se refieren a ingresos superiores a tres veces el salario anual promedio. en la sociedad local. Depende de la edad y situación de compra de la vivienda. El 76% de los prestatarios tienen menos de 40 años, el 89% tiene un área de construcción inferior a 144 metros cuadrados y el 85% son prestatarios primerizos. Obviamente, los datos anteriores muestran que los compradores de viviendas básicamente tienen necesidades urgentes, y el sistema de fondos de previsión realmente brinda protección y apoyo a los grupos de ingresos bajos y medios para comprar viviendas.
A continuación, utilice las bases de pago de varias zonas pobres típicas en 2017 para ver sus actitudes y comportamientos hacia los fondos de previsión. La base de pago en Dingxi, Gansu es el 101% de su salario social, y en Baise, Guangxi, es el 110%. La base de pago real en Zhangye, Gansu es la más alta con 168. Esto demuestra que la base de cotización de los empleados de las zonas pobres es muy "real" e incluso supera el salario social local, porque se han beneficiado.
En quinto lugar, el número de empleados remunerados está aumentando, especialmente en las empresas privadas. Veamos la equidad entre “dentro del sistema” y “fuera del sistema”. En la vida real, este par de conceptos se pueden entender de dos maneras. Una es considerar a las instituciones públicas y las empresas estatales como "dentro del sistema" y la otra es considerarlas "fuera del sistema". Entre los 65.438+44 millones de empleados remunerados, 44,52 millones estaban en agencias e instituciones gubernamentales y 29,28 millones en empresas estatales, por un total de 73,8 millones. Se puede ver que el número de empleados remunerados "dentro del sistema". " está básicamente en un estado "saturado"; otra interpretación es que "el sistema" "Dentro del sistema" se refiere al sector de empleo formal, y "fuera del sistema" se refiere al sector de empleo informal. El sector de empleo formal se puede dividir en sentidos amplio y restringido. Con las agencias gubernamentales, instituciones y empresas estatales básicamente saturadas, las empresas privadas se convertirán en la fuerza principal que participará en los fondos de previsión ahora y en el futuro. Por ejemplo, en 2018 se abrieron 1,99 millones de nuevas cuentas de fondos de previsión, de las cuales el 50% eran empresas privadas. Se puede observar que en el proceso de ampliación de la cobertura en el futuro, la proporción de empresas privadas aumentará gradualmente. Entre los grupos de empleo formal, es injusto para los empleados que no participan en el fondo de previsión, pero la ampliación de la cobertura requiere un proceso. El Estado ha publicado numerosos documentos sobre la ampliación de la cobertura de los fondos de previsión, lo que requiere el esfuerzo conjunto de los empresarios, los empleados y toda la sociedad. La cobertura del seguro social también ha pasado por ese proceso. Por ejemplo, el seguro de pensión básico para los empleados de empresas urbanas sólo cubría una población de 654,38+3,6 mil millones hace 20 años, pero alcanzó 967 millones en 2065,438+09. Pero si se cancela el fondo de previsión, los empleados que no se hayan afiliado y los que sí se hayan afiliado perderán sus oportunidades para siempre.
Mientras exista este sistema, existirán oportunidades.
Principales problemas y sugerencias de reforma en el sistema de fondos de previsión para la vivienda
Las "Opiniones del Comité Central del Consejo de Estado sobre la aceleración de la mejora del sistema económico de mercado socialista en la nueva era" "recién publicado el 18 de marzo de 2020 señaló que "Reforma del sistema del Fondo de Previsión para la Vivienda".
El autor cree que este es el tono más autorizado y más reciente del gobierno central sobre el fondo de previsión de vivienda. La actitud es muy clara, es decir, "reforma" en lugar de "cancelación". . Dado que la actitud del gobierno central todavía es muy clara, si queremos reformar, primero debemos averiguar qué problemas existen en el fondo de previsión y luego discutir la solución. No se trata de cancelarlo, sino de reformarlo. . Con los fondos de previsión pueden surgir muchos problemas, por ejemplo, si los empleados de mayor edad que no necesitan comprar una casa tienen derecho a retirarse, si los empleados individuales tienen derecho a elegir la tasa de contribución dentro del límite superior, etc.
Sin embargo, siempre ha habido dos problemas mayores con los fondos de previsión para la vivienda. En primer lugar, el método de inversión es único y la tasa de rendimiento es demasiado baja. Por ejemplo, la tasa de rendimiento del valor agregado en 2018 fue solo del 1,56%; el resultado directo de la baja tasa de rendimiento del valor agregado es que el interés de los depósitos pagado por los empleados es demasiado bajo y el interés se calcula solo en el 1,5%. . Si se calculara según la tasa de rendimiento de la inversión basada en el mercado, la pérdida sería enorme. Tomemos como ejemplo el saldo de 2065438+2008. Si la inversión se confía al Consejo Nacional del Fondo de Seguridad Social, suponiendo una tasa de rendimiento del 6%, los ingresos por intereses este año ascenderán a 28 mil millones. Por lo tanto, después de más de 20 años, la pérdida por intereses será sólo de cientos de miles de millones. Para los empleados individuales, la tasa de interés del 1,5% está lejos de superar la tasa de inflación y el riesgo de depreciación es muy obvio. El dinero depositado en la cuenta se reduce cada año; la tasa de interés del 1,5% es al menos 10 puntos porcentuales menor que el crecimiento salarial promedio en la sociedad, lo que hace que la "pérdida de bienestar" se duplique cada pocos años. Durante los últimos 22 años, las contribuciones proporcionales unitarias han sido casi equivalentes a “ninguna”. En los últimos 22 años, el crecimiento de los salarios más el crecimiento de la población ha superado el 14%. Esta es la llamada "tasa de rendimiento biológica", también conocida como "tasa interna de rendimiento". Si se resta el nivel de interés del 1,5%, la "pérdida de bienestar" anual es de al menos el 12%. En los próximos 22 años, las pérdidas en materia de bienestar de los empleados serán astronómicas. Desde la perspectiva de toda la sociedad, esto es una enorme pérdida de bienestar social y una "transferencia" de riqueza social. El segundo problema es que el nivel de mancomunación es demasiado bajo y los fondos restantes no se pueden utilizar en todo el país entre áreas con índices de préstamos altos y áreas con índices de préstamos bajos. Desde la perspectiva de la sociedad en su conjunto, los bajos niveles de gestión de fondos y la fragmentación regional reducen la eficiencia de la "ayuda mutua" con los fondos restantes.
En vista del análisis anterior, hay problemas con el sistema de caja de previsión, pero no podemos dejar de comer por asfixia. Los problemas de los fondos de previsión deben resolverse lo antes posible y no se puede hacer la vista gorda. Hacer lo contrario es ser irresponsable con los empleados que reciben salarios. Desde cierta perspectiva, los bancos estatales están "gordos" con activos de bajo precio y alta calidad. Dado que algunos académicos han propuesto la moción para cancelar el fondo de previsión, los responsables de la formulación de políticas deberían actuar lo antes posible con un sentido de urgencia y un alto sentido de responsabilidad por los intereses del pueblo, para no permitir que un buen sistema de subsistencia del pueblo se convierta en un problema. "debilidad" durante mucho tiempo. Para eliminar los dos principales inconvenientes mencionados anteriormente, el autor presenta cuatro ideas de reforma o cuatro planes de reforma.
En primer lugar, ampliar las funciones y optimizar la estructura sin cambiar la naturaleza de la actual institución administrativa del Centro del Fondo de Previsión de Vivienda. Este es un plan mejorado, el plan más simple y conveniente, y el sistema y mecanismo existentes no cambiarán. Las áreas de "mejora" incluyen el sistema de inversión. El Fondo de Seguro de Pensiones Básico para Empleados Urbanos puede confiarse al Consejo Nacional del Fondo de Seguridad Social para su inversión. Cada provincia firmará un contrato con el Consejo Nacional del Fondo de Seguridad Social y acordará cuestiones específicas. como la tasa de rendimiento de la inversión, y todos los ingresos reales de la inversión se considerarán como El modo en que se distribuyen los intereses a los empleados que contribuyen. En términos de alcance comercial, los centros de fondos de previsión en ciudades de primer y segundo nivel pueden utilizar ingresos de valor agregado y otros fondos para invertir directamente en viviendas de alquiler y ayudar a los empleados que pagan depósitos a resolver problemas de vivienda mediante el arrendamiento y ampliar los depósitos; la cobertura para cubrir a los trabajadores migrantes urbanos e incluso a los autónomos a nivel de planificación general, se promoverá a la coordinación nacional y fortalecerá la integración mutua de fondos entre ciudades. Los empleados depositantes pueden seguir haciendo depósitos, retirando y utilizando préstamos en otros lugares; establecer un nuevo mecanismo de asignación de préstamos para retiro y uso, inclinarlo hacia los grupos de ingresos bajos y medios y aumentar el apoyo a las viviendas de alquiler para mejorar la eficiencia de la vivienda; mecanismo operativo, simplificar los procedimientos de retiro y uso; fortalecer la divulgación legal en la supervisión y divulgar información periódicamente;
El segundo es reorganizar y crear la Sociedad Administradora del Fondo Nacional de Previsión de la Vivienda, una institución financiera de política no bancaria y con personalidad jurídica independiente.
La Sociedad Gestora del Fondo Nacional de Previsión para la Vivienda emite bonos y valores en el mercado de capitales con crédito nacional, amplía el fondo de capital y proporciona apoyo de liquidez y garantías políticas para que las personas utilicen los fondos de previsión para la vivienda en términos de uso de los fondos; Provident Fund Management Company no emite préstamos directamente, pero al proporcionar garantías de crédito a largo plazo y con bajos intereses a los empleados que pagan depósitos, apoyamos las necesidades básicas de vivienda de los empleados que pagan depósitos. Después de contar con la garantía de la sociedad gestora de fondos de previsión, los empleados depositantes pueden elegir cualquier centro de fondos de previsión y banco comercial para obtener un préstamo. Este enfoque puede promover la competencia entre los centros de fondos de previsión y los bancos comerciales y mejorar la eficiencia y el nivel de servicio de los préstamos para vivienda de los empleados. Al mismo tiempo, la Sociedad Gestora del Fondo Nacional de Previsión para la Vivienda proporciona fondos mediante la compra al por mayor de activos hipotecarios de centros de fondos de previsión y bancos comerciales. En ciudades de primer y segundo nivel con precios de vivienda relativamente altos, apoyar la construcción y operación de viviendas de alquiler mediante préstamos o inversión directa, y promover "tanto el alquiler como la compra". Establecer un mecanismo de coordinación nacional y una plataforma nacional de gestión de fondos de previsión para la vivienda para realizar depósitos, retiros y préstamos interbancarios nacionales en términos de mecanismos operativos y mecanismos de supervisión, que operarán de acuerdo con la estructura de gobernanza de personas jurídicas de las instituciones financieras; aceptar supervisión.
En tercer lugar, reorganizar y establecer una política de banco nacional de vivienda. Basándose en el modelo de las cajas de ahorro para vivienda de los países desarrollados, el Centro Nacional del Fondo de Previsión se reorganizará en una institución financiera nacional unificada e independiente con persona jurídica, y los centros de fondos de previsión provinciales y municipales se reorganizarán en sucursales del Banco Nacional de la Vivienda para emitir bonos y valores en el mercado de capitales con crédito nacional; llevar a cabo negocios de ahorro para vivienda basados en políticas, establecer un mecanismo de crédito diferenciado para brindar apoyo financiero de vivienda más preferencial a los grupos de ingresos bajos y medios, que pueden depositar y pedir prestado en otros lugares; expedir préstamos para proyectos de construcción de viviendas de alquiler. En términos de mecanismo operativo, opera de acuerdo con la estructura de gobierno corporativo de las instituciones financieras modernas, establece mecanismos de incentivos, promueve la eficiencia y el control de riesgos de acuerdo con el mecanismo regulatorio de política financiera, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural; responsable de la formulación y supervisión de las normas de política de vivienda, y el Banco Central y la Comisión Reguladora Bancaria de China son responsables de la elaboración y supervisión de las normas regulatorias.
En cuarto lugar, fusionarse con Enterprise Annuity e incorporarla al sistema integral de fondos de previsión. Teniendo en cuenta la tendencia al envejecimiento, siguiendo el principio del ciclo de vida y teniendo en cuenta las necesidades financieras de los residentes urbanos en materia de vivienda y pensiones, se establecerá una cuenta unificada de fondo de previsión personal en todo el país. Configure dos subcuentas basadas en vivienda y pensión. La cuenta de vivienda implementa "depósitos bajos y préstamos bajos", y los fondos de la cuenta de vivienda se pueden retirar para alquilar o comprar una casa. Cuando los empleados no tienen préstamos del fondo de previsión ni necesidades de consumo de vivienda, los fondos de la cuenta de vivienda se transfieren a la cuenta de pensión. Establecer una política de institución financiera no bancaria que sea responsable de la inversión y operación del fondo común de capital del fondo de previsión integral y aprovechar plenamente las funciones duales del fondo de previsión de vivienda existente y la anualidad empresarial.
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Feidao se dedica a pequeños préstamos bancarios desde hace más de 20 años. Déjame decirte estas preguntas.
1. El 5,6% son préstamos para vivienda y el 3,8% son préstamos comerciales, de diferente naturaleza.
El préstamo hipotecario es un préstamo al consumo para comprar una casa. Siempre que tenga la capacidad de pagar, puede comprar una casa como hipoteca; tenga en cuenta que el prestatario aquí puede ser un oficinista, un trabajador migrante, un jefe, etc.
Préstamo comercial es préstamo comercial: la identidad del prestatario debe ser el jefe, accionista, representante legal, etc. - Los trabajadores asalariados y de oficina no pueden solicitar préstamos comerciales.
Nota: algunos bancos no son estrictos en la auditoría y ocupan acciones temporalmente, por lo que puede solicitar un préstamo operativo del 3,8%. Una vez que la política se endurezca o se inspeccione, ¡el préstamo operativo se puede retirar inmediatamente!
2. Los materiales proporcionados son diferentes
Préstamo hipotecario: proporcione información personal, certificado de ingresos, estado de cuenta y otros materiales.
Préstamo comercial: además de los materiales personales, también debe proporcionar materiales comerciales (licencia comercial, arrendamiento de oficina, contratos upstream y downstream, flujo comercial, etc.)
3. La secuencia hipotecaria de bienes inmuebles no es la misma.
Préstamo hipotecario: la hipoteca es la casa comprada y el promotor de la vivienda de primera mano asume una garantía periódica. Generalmente primero se concede el préstamo y luego se hipoteca la casa. Las transacciones de vivienda de segunda mano consisten en el pago inicial, la transferencia, la hipoteca y luego el préstamo al vendedor.
Préstamos operativos: deben hipotecarse antes de prestar.
Por lo tanto, la compra de una casa de primera mano no puede utilizarse directamente como préstamo comercial.
4. Diferentes fechas de cierre
Las hipotecas suelen amortizarse en 20 o 30 años.
El 3,8% de los préstamos operativos se reembolsan una vez al año; tenga en cuenta que muchos bancos han introducido "préstamos no reembolsables". Por ejemplo, un préstamo operativo de 5 millones con un plazo de 10 expirará en un año. Una vez vencido, el trámite se prorroga directamente por un año más hasta que expire la décima línea.
Aunque los préstamos operativos se pueden renovar sin reembolso, cada año se hará una breve revisión. Si fracasa, hay que devolverlo.
5. Diferentes métodos de pago
Para los préstamos hipotecarios, los bancos prestan dinero directamente a los promotores o vendedores.
El 3,8% de los préstamos operativos sólo pueden concederse a contrapartes corporativas. Si realmente se utiliza para comprar una casa, entonces se debe realizar un contrato falso y la contraparte debe cooperar en el cobro, por lo que debe haber riesgos en el proceso.
6. Apto para 5,6% a 3,8%.
Originalmente el prestatario es el jefe y tiene una empresa, por lo que podría haber sido un préstamo comercial.
El jefe puede pagar el préstamo del 5,6% y luego usar la casa como hipoteca para otorgar un préstamo comercial del 3,8% al banco.
¿Alguien preguntó? ¿Qué debo hacer si no se puede aprobar el préstamo con -3,8%? Muy sencillo. Puede pedirle al banco que primero apruebe un préstamo operativo con una tasa de interés del 3,8%. Una vez aprobado el préstamo, podrás reembolsar la hipoteca al 5,6%, lo cual es infalible.
Finalmente, Feidao trabajó en un banco en Beijing. La supervisión de Beijing es relativamente estricta en cuanto al uso de préstamos comerciales para comprar viviendas. Una vivienda recién comprada no puede utilizarse como garantía para un préstamo comercial. Y se utilizarán big data para comparar la información de préstamos comerciales y compradores de viviendas, y habrá rastros de una comparación exitosa.
En cuanto a la tasa de interés del préstamo del 3,8%, no es la más baja: el "Préstamo Garantizado para Empresas" de Beijing es para 2021, sin garantía, la tasa de interés anual es solo del 2,35% y el monto máximo es 3 millones, y las pequeñas y microempresas del gobierno han brindado un fuerte apoyo.