Disposiciones sobre vivienda en las normas contables
(1) Disposiciones sobre activos fijos en las normas contables vigentes
Artículo 5 de las “Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales N° 4 - Activos Fijos " Disposiciones: "Si los componentes de un activo fijo tienen diferentes vidas útiles o proporcionan beneficios económicos a la empresa de diferentes maneras, y se aplican diferentes tasas o métodos de depreciación, cada componente debe reconocerse como un activo fijo separado". Combinado con impuesto sobre bienes inmuebles sobre viviendas Según el concepto descriptivo, los contribuyentes pueden identificar por separado algunos activos como activos fijos en lugar de bienes inmuebles, como sistemas centrales de aire acondicionado o ascensores, y calcularlos como activos fijos. Según las leyes fiscales, estos bienes deben considerarse parte del inmueble y convertirse en objeto del impuesto sobre la propiedad.
(2) Directrices actuales sobre bienes inmuebles de inversión
Según las directrices actuales, las empresas deben clasificar los "edificios alquilados" como "bienes inmuebles de inversión" a efectos contables, lo que hace que la tributación cuando Las autoridades calculan los impuestos sobre la propiedad en función de los ingresos por alquileres, no tienen que excluir los bienes inmuebles en alquiler que pueden incluirse en "activos fijos - casas y edificios", lo que facilita objetivamente la gestión de las autoridades fiscales. En el caso de los ingresos conexos generados por los "bienes inmuebles de inversión", las empresas generalmente clasifican los ingresos por alquileres en "otros ingresos comerciales", que es la base para que las autoridades fiscales calculen el impuesto sobre la propiedad sobre la base de los ingresos por alquileres.
(3) La relación entre derechos de uso del suelo y activos fijos en las normas vigentes
Según las normas vigentes, el saldo de la cuenta "activos fijos-casas y edificios" contabiliza por parte de la empresa que pertenece a bienes inmuebles, el valor de los "activos intangibles - derechos de uso de la tierra" puede o no estar incluido. Normalmente, cuando el saldo de "activos fijos - edificios" no incluye el valor de "activos intangibles - derechos de uso del suelo", la empresa medirá posteriormente los edificios y los derechos de uso del suelo de acuerdo con las normas pertinentes.
II. El impacto de las normas actuales sobre la base para el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles
(1) El impacto de las normas actuales sobre la recaudación del impuesto sobre la propiedad basado en los ingresos por alquiler
El impacto de las normas actuales sobre la base del cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles El impacto del impuesto sobre la propiedad sobre los ingresos radica principalmente en el cambio de partidas contables, es decir, la casa de alquiler ha pasado de la cuenta anterior de "activos fijos" a la cuenta corriente de "bienes inmuebles de inversión". La base para el cálculo del impuesto generalmente se refleja en "otros ingresos comerciales", lo que tiene poco impacto en la recaudación del impuesto sobre la propiedad.
(2) Impacto en el impuesto predial en función del valor imponible.
Bajo las condiciones de implementación de las normas actuales, el valor de los derechos de uso de la tierra se calcula por separado y no se incluye en el alcance de la contabilidad de activos fijos. Cuando las autoridades fiscales determinan el precio imponible del impuesto sobre bienes inmuebles, si la base de cálculo del impuesto incluye el valor de los derechos de uso de la tierra, el valor de los derechos de uso de la tierra debe asignarse al precio imponible. Sin embargo, las directrices actuales estipulan que los derechos de uso de la tierra y los bienes inmuebles deben tratarse por separado. Generalmente, los derechos de uso de la tierra ya no forman parte del valor de la propiedad. Si las autoridades tributarias aún recaudan el impuesto a la propiedad basándose en el saldo de los "activos fijos - casas y edificios" que son bienes raíces, su valor imponible se reducirá considerablemente, lo que afectará directamente la escala de recaudación del impuesto a la propiedad. Según las estimaciones, la relación entre el valor de los derechos de uso de la tierra y la suma del valor de los derechos de uso de la tierra de los bienes raíces y el costo de entrada inicial es no menos del 10%, lo que ha alcanzado un nivel que no se puede ignorar, y debido a Con la apreciación del valor de la tierra, esta relación se ampliará aún más. Si el valor imponible del impuesto a la propiedad no incluye el valor de los derechos de uso de la tierra, el impacto en el impuesto a la propiedad es inimaginable.
¿El valor imponible de los bienes inmuebles debe incluir el valor de los derechos de uso del suelo? No existe una disposición clara en la ley tributaria, pero a juzgar por el concepto descriptivo de bienes inmuebles en la ley tributaria y la presunción del contenido de la contabilidad inmobiliaria con referencia a las normas contables originales, el autor cree que el valor imponible de los bienes inmuebles debe incluir el valor de los derechos de uso de la tierra.
3. Bases de los principios rectores actuales para la gestión del impuesto sobre bienes inmuebles
(1) Alcance de la recaudación del impuesto sobre bienes inmuebles. Para determinar el alcance de la recaudación del impuesto predial de los contribuyentes, además de administrar las propiedades que han sido contabilizadas, también se deben verificar las cuentas, incluir en las cuentas las propiedades que aún no han sido contabilizadas por los contribuyentes y los edificios que están no sujetas a la recaudación del impuesto predial deben ser eliminadas.
(2) Determinación de la base imponible para la imposición del impuesto predial en función del valor. Para los bienes inmuebles sobre los cuales se aplica el impuesto sobre bienes inmuebles con base en el valor imponible, el valor original del inmueble, el valor de las instalaciones auxiliares del inmueble y el valor de los derechos de uso de la tierra que se van a prorratear se determinan en última instancia. determinar el valor residual imponible del impuesto sobre bienes inmuebles.
(3) Determinación de la base para el cálculo del impuesto predial en función del alquiler del inmueble. La base para calcular el impuesto a la propiedad basado en los ingresos por alquiler de bienes raíces debe determinarse consultando las cuentas de inversión en bienes raíces y otros ingresos comerciales del contribuyente y los contratos de alquiler de viviendas pertinentes.
En cuarto lugar, la idea de mejorar la base imponible del impuesto sobre bienes inmuebles
El impacto de las normas contables actuales en la recaudación del impuesto sobre bienes inmuebles radica en si el valor del uso del suelo Los derechos deben usarse como parte del valor imponible del impuesto sobre bienes inmuebles. Cómo se prorratea el valor de los derechos de uso de la tierra al valor imponible de los bienes inmuebles. Centrándose en las principales contradicciones en la recaudación de impuestos a la propiedad, el autor plantea los siguientes supuestos sobre la base para el cálculo de los impuestos a la propiedad:
(1) De acuerdo con las directrices actuales.
Para reducir las diferencias entre las leyes tributarias y las normas contables, se puede considerar la posibilidad de fusionar las disposiciones sobre impuestos a la propiedad con las normas actuales. El método específico es el siguiente: sobre la base de mantener el concepto de bienes inmuebles básicamente sin cambios, los bienes inmuebles contabilizados por los contribuyentes en "activos fijos: casas y edificios" se gravarán de acuerdo con el saldo correspondiente a los bienes inmuebles. En este momento, los "activos fijos" del contribuyente pertenecen a bienes inmuebles, independientemente de si se incluye el valor de los derechos de uso de la tierra, el impuesto a la propiedad se recauda y administra con base en la contabilidad del contribuyente.
La ventaja de este método son los bajos costos de recaudación y administración, pero la desventaja es que la base de cálculo del impuesto estará limitada por los estándares actuales y puede ser utilizada por los contribuyentes para evadir algunas obligaciones tributarias.
(2) Asignación razonable del valor de los derechos de uso de la tierra
Con el fin de resaltar las funciones básicas de la tributación y garantizar la base imponible del impuesto sobre bienes inmuebles, el valor del uso de la tierra Los derechos deben asignarse de manera razonable al valor imponible de la propiedad. En la práctica, existen muchos métodos de asignación, como asignar todo el valor de los derechos de uso de la tierra a bienes raíces, asignar de acuerdo con la proporción del área de construcción de bienes raíces, asignar de acuerdo con el área proyectada de bienes raíces, asignar de acuerdo con la proporción de valor inmobiliario, etc. Deben seleccionarse métodos de distribución apropiados, teniendo en cuenta la eficiencia y la equidad, y reflejando plenamente la equidad, seriedad y unidad de las leyes tributarias.
Este método es confiable, pero es necesario fortalecer la legislación, es decir, se deben introducir políticas y regulaciones lo antes posible para unificar la proporción de distribución y los estándares del valor de los derechos de uso de la tierra.
(3) Adaptarse a la nueva situación y reformar los objetos de tributación
El impuesto sobre bienes inmuebles es un tipo de impuesto sobre la propiedad, pero las disposiciones descriptivas de la ley del impuesto sobre bienes inmuebles son No es particularmente estricto y, en la práctica, es fácil. Los contribuyentes están divididos sobre el alcance de los impuestos sobre bienes inmuebles. El autor cree que los "bienes inmuebles" sujetos a impuestos pueden considerarse "bienes raíces" para mantener inalterada la naturaleza del impuesto sobre la propiedad, y no habrá objeciones a que el valor de los derechos de uso de la tierra sea parte integral del impuesto. base de cálculo del impuesto. Esto no sólo puede adaptarse al marco estándar actual, sino también minimizar las diferencias entre impuestos y empresas y crear una relación armoniosa de recaudación y administración de impuestos.
De esta forma, debido al cambio de objetos tributarios, el impuesto predial también puede denominarse "impuesto sobre bienes inmuebles"