¿A qué debes prestar atención al alquilar una tienda en Beijing?
Después de arrendar una tienda por un período de tiempo, los comerciantes suelen considerar "transferir" o subarrendar la tienda arrendada debido a las malas condiciones de funcionamiento. Al alquilar una tienda, asegúrese de averiguar quién es el verdadero propietario de la misma. Si el operador actual no es el propietario, se tratará de subarrendamiento o transferencia. En el arrendamiento de locales, son muy habituales el subarrendamiento y el traspaso. Nos hemos encontrado con una situación en la que una cadena duró casi diez manos, lo cual fue sorprendente.
Mientras se mantiene la relación de arrendamiento entre el subarrendatario y el arrendador, la práctica de derivar el contrato de arrendamiento entre el subarrendatario y el subarrendatario es un subarrendamiento de tienda, el arrendatario original se retira del contrato de arrendamiento y el nuevo arrendatario; La práctica de reemplazar la condición jurídica del arrendatario original es una transferencia de tienda (contrato de arrendamiento) cuando se rescinde el contrato de arrendamiento original, el nuevo arrendatario firma un nuevo contrato de arrendamiento con el arrendador y lleva a cabo nuevas negociaciones sobre los temas involucrados en el arrendamiento; contrato.Este es un contrato de arrendamiento independiente.
Al subarrendar, debe confirmar si el subarrendatario tiene derecho a subarrendar, asegurarse de que el plazo de arrendamiento de este contrato de arrendamiento no exceda el plazo de arrendamiento del contrato de arrendamiento anterior y revisar la validez de todos contratos de arrendamiento anteriores. Porque la validez del contrato de subarrendamiento depende de la validez del contrato anterior y de la vigencia del derecho de subarrendamiento anterior. En la práctica, aunque el derecho a subarrendar haya sido estipulado en el contrato anterior, lo mejor es pedir al arrendador que lo confirme por escrito. Debido a que los alquileres de propiedades comerciales tienden a seguir aumentando, no es raro que los propietarios se nieguen a subarrendar y exijan alquileres más altos. Además, la validez del contrato anterior no ha sido confirmada mediante litigio o notario, y la revisión sólo puede tomar una determinación preliminar.
A la hora de transferir un contrato de arrendamiento, la mejor y más sencilla forma es explicar y complementar el contrato de arrendamiento original para mantener la coherencia en el contenido de los contratos anteriores y posteriores. Pero hay que prestar atención a la relación entre obligaciones contractuales cumplidas y obligaciones incumplidas, especialmente depósitos y alquileres impagos.
Al utilizar un contrato de arrendamiento independiente, lo principal es confirmar que el contrato de arrendamiento original se ha rescindido efectivamente y tener cuidado de no permitir que las disputas que queden del contrato de arrendamiento original afecten su propio contrato de arrendamiento.
No importa de qué manera alquiles una tienda, existe un problema de "tarifa de transferencia" en la práctica comercial. Es decir, cuando se alquiló la última tienda se invirtió cierta cantidad de dinero en decoración y otros motivos. Cuando la empresa anterior se retira del negocio y se entrega a la siguiente empresa para su uso, exige que la siguiente empresa proporcione cierta compensación. Incluso si el costo de decoración no es alto o no hay ninguna decoración (algunos son puramente arrendamientos de inversión), en un mercado con una fuerte demanda de tiendas, el próximo propietario no puede rechazar la solicitud del propietario anterior. Siempre que se acuerde la tarifa de transferencia, no hay argumento de que sea ilegal u obligatoria.
En segundo lugar, la cuestión de la licencia comercial
Los operadores deben solicitar una licencia comercial y otros procedimientos antes de poder operar legalmente. Según las disposiciones legales, si un operador necesita tener un local comercial, debe presentar un certificado de propiedad inmobiliaria o un contrato de arrendamiento al solicitar una licencia comercial. En términos generales, cuando la Oficina de Industria y Comercio solicita una licencia comercial, si la licencia comercial del operador anterior para la tienda no ha sido cancelada o cambiada a otra dirección registrada, el nuevo inquilino no puede usar la tienda para solicitar una nueva licencia comercial ( esto es diferente de los centros comerciales. La relación entre la licencia comercial de un lugar integral, como un mercado, y la licencia comercial de un puesto específico es diferente).
Sin embargo, también hay muchos operadores que toman prestadas licencias comerciales anteriores en lugar de solicitar licencias comerciales. De hecho, este tipo de operación no constituye una operación cooperativa ni una operación por contrato. De hecho, es ilegal subarrendar una tienda o transferir un contrato de arrendamiento pidiendo prestada una licencia. Por un lado, no es del todo legal y, por otro, está fácilmente sujeto a manos anteriores.
Además, algunos propietarios dividen sus tiendas sin autorización y alquilan varias tiendas por separado. Esto también generará obstáculos para que los comerciantes soliciten licencias comerciales.
En tercer lugar, el tema de la decoración
Después de que cada negocio se hace cargo de una tienda, generalmente necesita realizar alguna decoración antes de abrir, algunos franquiciados, agentes y cadenas de tiendas también enfatizan el tema; estilo de decoración unificado. Sin embargo, es posible que las tiendas específicas alquiladas no cumplan con este requisito, porque la decoración de las tiendas no puede dañar la estructura principal.
Al mismo tiempo, una vez que expire el contrato de arrendamiento, también se debe estipular claramente en el contrato de arrendamiento cómo manejar la decoración. De lo contrario, el derecho del arrendatario a reclamar una indemnización y el derecho del arrendador a reclamar el restablecimiento del status quo original fácilmente entrarán en conflicto.
En cuarto lugar, los condensadores
Algunos operadores de tiendas tienen requisitos especiales para los condensadores y necesitan ampliar su capacidad. Sin embargo, la ampliación de la capacidad no es una tarea fácil. Debe ser aprobada por los departamentos pertinentes y la capacidad estará estrictamente limitada según el plan.
Verbo (abreviatura de verbo) atraer inversiones
Para atraer negocios, algunos centros comerciales o mercados recién inaugurados a menudo expresan o insinúan en su publicidad externa que contarán con total apoyo. instalaciones y buena popularidad en el distrito comercial en el futuro cercano y hacer varias promesas verbales a los comerciantes. Sin embargo, la realidad es que las empresas de alquiler a menudo no pueden hacerlo e incluso pierden todo su dinero.
En sexto lugar, la cuestión de las obligaciones de cooperación
Después de alquilar una tienda, muchas cosas requieren la cooperación del propietario. Por ejemplo, un propietario debe presentar un certificado de propiedad al solicitar una licencia comercial y se requieren los materiales pertinentes para la decoración, especialmente la ampliación. Sin embargo, si estas cuestiones no están estipuladas en el contrato, el propietario a menudo se negará a cooperar alegando que no existe ninguna obligación o retrasará la cooperación por otros motivos.
7. Objeto del Contrato
Algunas personas pueden decir que el negocio de alquilar un local es asunto del arrendatario, no del arrendador. Sin embargo, creemos que es muy importante indicar claramente en el contrato el contenido comercial del local arrendado, porque esto en realidad aclara el propósito del local arrendado.
Sabemos que en el complejo sistema administrativo de nuestro país, varios departamentos administrativos como salud, industria y comercio, protección contra incendios y planificación gestionan y restringen las actividades comerciales de las empresas. La intervención de estos departamentos a menudo frustra el propósito de utilizar tiendas arrendadas para operaciones comerciales. Por ejemplo, las actividades de restauración de las tiendas a lo largo de la calle en el sótano de edificios residenciales están restringidas por el departamento de saneamiento. Las empresas no comprenden ni anticipan plenamente estas limitaciones.
Sin embargo, si el objeto del arrendamiento del local está estipulado en el contrato, y cuando las actividades comerciales están restringidas por los departamentos administrativos pertinentes, el contrato de arrendamiento puede rescindirse por no cumplirse el objeto del contrato. no se puede lograr y no hay necesidad de asumir responsabilidad por incumplimiento de contrato.
8. Problemas de demolición
Las empresas que alquilan tiendas a menudo esperan operaciones estables a largo plazo. Si el negocio es aceptable, aumentarán la inversión. Pero en caso de demolición, los deseos de los comerciantes se verán frustrados. Si ha sido incluido en la línea roja para demolición, ni siquiera se puede solicitar una licencia comercial. Considere que los propietarios, especialmente los subarrendatarios y cedentes, pueden estar ocultando esta importante información. Por tanto, para predecir las tendencias futuras de reubicación, es muy importante consultar el mapa de líneas rojas urbanísticas, y también es necesario estipular las posibles reubicaciones en el contrato.