¿Qué debo hacer si los derechos de propiedad del edificio de apartamentos expiran después de 40 años?
La Oficina de Administración de Vivienda y Seguridad de la Vivienda Municipal de Shanghai publicó la "Interpretación de la Oficina de Administración de Vivienda y Seguridad de la Vivienda Municipal de Shanghai y la Oficina de Planificación Municipal, Tierras y Recursos sobre hoteles de apartamentos, apartamentos estilo apartamento y -Edificios de oficinas de estilo", que destacó que: Los apartamentos con servicios con derechos de propiedad residencial están dentro del "ámbito de restricción de compra", y sólo los hoteles de apartamentos y los edificios de oficinas están exentos de restricciones.
El aparthotel es un edificio residencial, el uso de suelo está clasificado como suelo residencial, el uso de edificio es residencial y el período de uso de suelo es de 70 años. La particularidad de los apartamentos con servicios reside en su gestión tipo hotel, pero siguen siendo de carácter residencial y están sujetos a restricciones de compra.
2. ¿Qué es un apartotel?
El apartotel es un edificio hotelero, el uso de suelo está clasificado como suelo de servicio comercial, la casa es de uso turístico (sala de estar), y el periodo de uso de suelo es de 40 años. La particularidad de un apartotel es que está diseñado y construido según un apartamento o unidad, pero es esencialmente un hotel, no una residencia, y no puede venderse en conjuntos de acuerdo con las normas pertinentes.
3. La diferencia entre apartamentos con servicios y hoteles con servicios
1. Naturaleza del uso del suelo
La naturaleza del uso del suelo se refiere a la naturaleza del uso del suelo determinado. por la dirección urbanística de acuerdo con las necesidades del plan urbanístico global para un uso de suelo concreto.
El suelo urbano edificable se divide en ocho categorías: suelo residencial R, instalaciones de gestión pública y servicios públicos A, instalaciones de servicios comerciales B, suelo industrial M, suelo logístico y de almacenamiento W, carreteras e instalaciones de transporte S, y equipamientos públicos U, espacio verde y terreno cuadrado.
El terreno para apartamentos estilo hotel pertenece a suelo residencial, y el suelo para apartamentos estilo hotel pertenece a suelo comercial.
2. Derechos de propiedad.
El período de propiedad se refiere al período de propiedad de los derechos de propiedad de la construcción, incluidos: edificios residenciales, edificios comerciales y edificios industriales. Dependiendo del tipo de edificio, el período de propiedad de los edificios residenciales generales es de 70 años y el período de propiedad de los edificios comerciales es de 40 años.
La vida útil de una edificación está determinada por la naturaleza del terreno. Según el artículo 12 del "Reglamento Provisional de la República Popular China sobre la Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Suelos Urbanos de Propiedad del Estado": "La vida útil máxima de los derechos de uso de suelo se determina de acuerdo con los siguientes usos: (1) 70 años para suelo residencial;
(2) Suelo industrial por 50 años;
(3) Suelo educativo, científico y tecnológico, cultural, sanitario y deportivo por 50 años <; /p>
(4) Comercial, 40 años para terrenos turísticos y de entretenimiento; 50 años para uso integral o de otro tipo. "
Los apartamentos con servicios son terrenos residenciales con un derecho de propiedad de 70 años. Los aparthoteles son terrenos comerciales, derechos de propiedad por 40 años.
3. Métodos de gestión
Los apartamentos con servicios ofrecen servicios de mayordomo de hotel, servicios comerciales estilo hotel, servicios de limpieza, administración de propiedades y administración de alquileres. Los usuarios pueden utilizarlo para autoocupación como si compraran una residencia normal, o pueden alquilarlo en un edificio en forma de hotel para obtener un retorno de la inversión.
Un apartotel es una suite de hotel en forma de apartamento ubicado dentro de un hotel. Tiene una distribución hogareña y buenas funciones de vivienda, que incluyen salón, dormitorio, cocina y baño, juegos completos de muebles y electrodomésticos. Al mismo tiempo, puede ofrecer a los huéspedes los servicios profesionales del hotel, como limpieza interior, cambio de ropa de cama y algunos servicios de negocios.
4. Pago inicial
El pago inicial es el pago inicial al comprar una casa. Al comprar una casa, no se puede solicitar un préstamo completo. Tienes que pagar una parte por adelantado y pedir prestado el resto al banco. El requisito actual es que el pago inicial sea del 30% del precio de la vivienda para propiedades residenciales y del 50% para propiedades comerciales. Debido al riesgo de reembolso del préstamo, los departamentos pertinentes exigirán a los compradores de viviendas que proporcionen una parte del pago inicial, es decir, una persona paga parte del pago de la vivienda por adelantado para demostrar que tiene la capacidad de pagar.
Para compradores por primera vez de residencias ordinarias, el pago inicial para la primera vivienda es del 30% y el pago inicial para la segunda vivienda es del 60%. Los apartamentos con servicios pertenecen a terrenos residenciales debido a la naturaleza de su uso del suelo y se calculan sobre la base del pago inicial del 30% de las viviendas normales.
El apartotel es un terreno de servicios comerciales y el pago inicial para la primera y segunda suite es del 50%.
5. Agua y electricidad
La energía hidráulica se divide en agua y electricidad doméstica y agua y electricidad no doméstica. Para terrenos residenciales con derecho de propiedad de 70 años, los estándares de agua y electricidad se pagarán de acuerdo con las normas civiles de agua y electricidad. Para terrenos comerciales con derecho de propiedad de 40 años, los estándares de agua y electricidad se pagarán de acuerdo con las normas civiles. normas no domésticas de agua y electricidad, que es lo que normalmente llamamos normas comerciales de agua y electricidad. En términos generales, el agua y la electricidad comerciales son más caras que el agua y la electricidad residencial.
Los apartamentos con servicios pertenecen al agua y la electricidad civiles, y los aparthoteles pertenecen al agua y la electricidad comerciales.
6. Impuesto sobre la escritura
El impuesto sobre la escritura es un impuesto a la propiedad que grava los bienes inmuebles que cambian de propietario. El ámbito imponible incluye: ventas, donaciones e intercambios de derechos de uso de suelo, ventas de viviendas, donaciones de viviendas e intercambios de viviendas.
El impuesto de escrituración es un impuesto que el estado debe pagar al vender una casa. Generalmente, los impuestos se aplican a una tasa del 1,5/100 del precio de la vivienda especificado en el contrato (excepto el descuento del impuesto sobre la escrituración de vivienda). El estándar de cobro es: 1,5% para casas comerciales ordinarias y 3% para edificios residenciales de alta gama, que correrá a cargo del comprador.
De acuerdo con el artículo 3 del "Reglamento provisional de la República Popular China sobre el impuesto a las escrituras", la tasa del impuesto a las escrituras es del 3 al 5 %. La tasa impositiva aplicable a los impuestos sobre escrituras en varias regiones la determina el gobierno provincial dentro del rango del 3 al 5% según la situación real de la región, y se informa al Ministerio de Finanzas y a la Administración Estatal de Impuestos para su presentación. La tasa del impuesto sobre la escritura es del 3% al 5%, generalmente del 3%. Para apoyar la industria inmobiliaria, el gobierno redujo a la mitad el impuesto a las viviendas comerciales en general y aplicó un 3% a las viviendas comerciales y las villas.
Como se puede ver en la imagen de arriba, los apartamentos con servicios son edificios residenciales. El impuesto sobre la escritura de la primera vivienda del comprador es del 1,5% y el impuesto sobre la escritura de la segunda vivienda es del 3%. Si un hotel tipo apartamento se utiliza para servicios de negocios, la primera suite tributará a una tasa estándar del 3% y la segunda suite a una tasa del 5%.
4. ¿Qué debo hacer si los derechos de propiedad del apartamento con servicios caducan?
En primer lugar hay que distinguir entre dos conceptos: derecho de uso del suelo y propiedad de la vivienda.
1. ¿Qué es el derecho de uso del suelo?
Los derechos de uso de la tierra son derechos de uso de la tierra transferidos por el estado a organizaciones, instituciones e individuos. Según la Constitución de la República Popular China, la propiedad de la tierra pertenece al Estado y a las colectividades. Cuando se transfieren los derechos de uso del suelo, se dividen en diferentes periodos de servicio según el tipo de desarrollo, entre ellos, la vida útil superior del suelo residencial es de 70 años, la del suelo de construcción industrial y el suelo integral es de 50 años, y la del suelo residencial es de 70 años. de terreno de construcción comercial es de 40 años.
2. ¿Qué es la propiedad de vivienda?
La propiedad de la vivienda pertenece a los derechos de propiedad personal y es un tipo de derecho de propiedad privada. Está protegido por la Constitución de la República Popular China. Según el artículo 64 de la Ley de Propiedad de la República Popular China (en vigor desde el 65 de junio de 438 hasta el 1 de octubre de 2007), los particulares tienen ingresos legales, casas, artículos de primera necesidad, herramientas de producción y materias primas. Su duración es para siempre.
Es decir, la propiedad de la casa es para siempre. Mientras la casa no se derrumbe, la casa siempre pertenecerá al dueño de la propiedad. Sin embargo, los derechos de uso de la tierra tienen fechas de vencimiento. El Estado otorga a los usuarios de la tierra derechos de uso por 40, 50 y 70 años en forma de transferencias periódicas de tierras.
Entonces, lo que solemos decir es que la casa que compra nuestra familia es una casa con un derecho de propiedad de 70 años, o un departamento con un derecho de propiedad de solo 40 años. De hecho, de lo que estamos hablando es de derechos de uso de la tierra.
3. ¿Qué debo hacer si los derechos de uso del suelo caducan? ¿La casa sigue siendo tuya?
Antes que nada, seamos claros, porque la propiedad de la casa es para siempre, la casa por supuesto es tuya, siempre y cuando no sea derribada. Pero los derechos de uso de la tierra se acabaron, ¿qué hacer? En concreto, hay dos formas.
El primer método consiste en ampliar el plazo de los derechos de uso del suelo.
Los propietarios de las casas pueden proponer conjuntamente pagar la tarifa de transferencia de tierra, que debe ser menor que el precio de tarifas de transferencia de tierra similares, similar a la diferencia entre el precio de costo y el precio de mercado.
Específicamente, el propietario puede volver a pasar por los procedimientos de transferencia de derechos de uso de la tierra, firmar un contrato de transferencia de tierra, pagar la tarifa de transferencia de tierra al estado y luego continuar viviendo.
Por supuesto, el Estado también puede dar al propietario una compensación financiera única, exigirle que compre una casa y viva en otro lugar, y luego recuperar la casa y el terreno.
El segundo método consiste en que el Estado recupere los terrenos y los edificios existentes en función de las necesidades de planificación. Compensar a los propietarios en consecuencia y resolver el problema mediante métodos similares a la demolición y el reasentamiento.
Si el Estado quiere recuperar el terreno y los edificios sobre el terreno, es decir, su casa, debe darle al propietario otro conjunto de viviendas de reasentamiento fuera del sitio, similar al reasentamiento de demolición.
Actualmente, mucha gente cree que muchas casas en China no son casas de longevidad y serán demolidas después de 70 años de vida, por lo que no es necesario considerar este tema. Pero algunas personas piensan que ya sean 40 años, 50 años o 70 años, caducará. Una vez transcurrido el período de uso de la tierra, la tierra debe renovarse siempre que la casa aún pueda ser habitada.
4. No hay diferencia entre renovación a 40 años y a 70 años.
En cuanto a la cuestión de los compradores de vivienda, en comparación con un apartamento con servicios de 40 años y una casa de 70 años, la diferencia se refleja principalmente en la compra y la vivienda, es decir, el agua y facturas de electricidad, áreas compartidas, políticas fiscales y de registro de hogares, y políticas de préstamos, etc.
Según el artículo 149 de la Ley de Propiedad de mi país, el derecho a utilizar el terreno para la construcción residencial se renueva automáticamente al vencimiento. Después de la expiración de los derechos de uso del suelo para construcción no residencial, los procedimientos de renovación deben completarse de conformidad con la ley. En otras palabras, no existe diferencia en el tratamiento de la renovación.
5.¿Qué debo hacer si los derechos de propiedad del edificio de apartamentos expiran después de 40 años?
La "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos" y la "Ley de Derechos de Propiedad" estipulan que "si el período especificado en el contrato de transferencia del derecho de uso de la tierra expira y el usuario de la tierra necesita continuar usándola, deberá solicitar la renovación al menos un año antes de su vencimiento." La tarifa suplementaria no excederá los 5 dígitos y el mínimo no será inferior a 15,6 yuanes por metro cuadrado. Por ejemplo: se pueden renovar 50_780 yuanes.
Y los terrenos comerciales tienen una gran ventaja, es decir, la compensación por demolición es alta. Según las disposiciones pertinentes de las "Medidas de gestión de compensación por demolición urbana", los fondos de compensación para la demolición de terrenos comerciales son mucho más altos que los de los edificios residenciales ordinarios. En términos generales, el área de compensación para la demolición de terrenos comerciales es 1 y el área de compensación para la demolición de terrenos residenciales es 1 y 1.