Las empresas de seguridad están acelerando el proceso de titulización de activos en parques logísticos industriales para mejorar el valor de una gestión refinada.
El responsable del departamento de titulización de activos de una firma de valores reveló a los periodistas que recientemente había investigado varios parques logísticos industriales en ciudades de segundo y tercer nivel, pero no había muchos parques logísticos industriales. parques que podrían cumplir las condiciones para la titulización de activos. La razón es que muchos parques logísticos industriales en ciudades de segundo y tercer nivel comúnmente enfrentan desafíos tales como planificación y posicionamiento poco claros, altas tasas de desocupación de almacenes, débil integración con las industrias, beneficios desiguales de insumo-producto y dificultades para enviar y administrar personas y personal. vehículos.
Muchos propietarios de parques logísticos industriales también conocen la importancia de mejorar la eficiencia operativa y ampliar el alcance de la inversión y el arrendamiento a través de medios digitales. Sin embargo, el funcionamiento refinado del parque implica demasiados procesos operativos, y estos y. A menudo se ignoran otras cosas. dijo a los periodistas el jefe del departamento antes mencionado. En el entorno actual, si el parque logístico industrial no tiene las capacidades de operaciones refinadas y conservación de energía y reducción de emisiones, será difícil lograr la titulización de activos.
Cada vez más proveedores de servicios de gestión de activos de infraestructura están exportando servicios refinados de gestión y operación con bajas emisiones de carbono a ciudades de segundo y tercer nivel, confiando en su experiencia en operaciones científicas y capacidades de tecnología digital en parques logísticos industriales para ayudar. Los parques industriales realizan la titulización de activos.
En una entrevista exclusiva con un periodista del 21st Century Business Herald, Zhu Ming, vicepresidente de Prologis Asset Management Services ASP, reveló que la gestión refinada y el empoderamiento de las operaciones bajas en carbono de los parques logísticos industriales deben comenzar a partir del análisis integral de los activos del parque logístico industrial se inicia el ciclo de vida, incluyendo la selección del sitio, planificación, construcción, promoción de inversiones, operación, modernización y salida.
Nuestra investigación encontró que algunos parques logísticos industriales cuentan con modelos de análisis y cálculo de inversión relativamente extensos durante la etapa de planificación y construcción, lo que puede provocar que sus beneficios operativos no cumplan con los objetivos esperados. dijo Zhu Ming a los periodistas. Esto no sólo afectará al arrendamiento de inversiones y a la integración industrial de los parques logísticos industriales, sino que también obstaculizará la mejora continua del valor de los parques logísticos industriales.
No es fácil ayudar a los parques logísticos industriales a alcanzar el umbral de titulización de activos. Muchas instituciones de inversión del mercado secundario no sólo examinarán los ingresos por alquiler del parque y la tendencia de crecimiento en el número de inquilinos corporativos, sino que también examinarán si el parque construirá un plan operativo completo con bajas emisiones de carbono.
En la actualidad, existe una tendencia obvia entre las instituciones de gestión de activos a invertir en REIT de infraestructura, que consiste en implementar cada vez más conceptos de inversión ESG y exigir operaciones bajas en carbono en parques logísticos industriales para cumplir primero con los estándares de sostenibilidad. certificación y evaluación de carbono cero. El director del departamento de asignación de activos de una gran institución nacional de capital privado reveló a los periodistas que esto ha ejercido una gran presión de costos sobre el parque industrial logístico. En la actualidad, a muchos parques les preocupa que el ciclo de retorno de la inversión en protección ambiental sea demasiado largo, lo que aumentará la presión financiera.
Dada la situación actual de la mayoría de los parques industriales logísticos, estamos persuadiendo activamente a los inversores institucionales para que centren sus criterios de evaluación de inversiones ESG en los esfuerzos realizados por los parques industriales logísticos en torno a operaciones bajas en carbono, y los animamos a invertir en estos mediante la suscripción a productos REIT para implementar mejor operaciones bajas en carbono. Señaló el responsable del departamento de titulización de activos de la citada casa de bolsa.
El efecto de mejora del valor de una gestión refinada
Para apoyar el desarrollo de los REIT de infraestructura, los departamentos pertinentes han introducido una serie de medidas este año.
Anteriormente, las "Opiniones sobre una mayor revitalización de los activos existentes y la expansión de la inversión efectiva" emitidas por la Oficina General del Consejo de Estado proponían promover el desarrollo saludable de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) en el campo de la infraestructura. Mejorar aún más la eficiencia de las recomendaciones y revisiones, y fomentar la emisión y cotización de REIT de infraestructura más calificados. Establecer y mejorar mecanismos de financiación y explorar el establecimiento de un mercado de REIT de infraestructura multinivel.
El 19 de junio, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma emitió el "Aviso sobre la revitalización de los activos bursátiles y la expansión de la inversión efectiva" indicando que los proyectos de infraestructura existentes que cumplan con las condiciones pertinentes pueden adoptar REIT de infraestructura, vitalización del capital social y gubernamental a través de cooperación (APP) y otros medios.
Impulsados por las políticas, cada vez más empresas de valores y otras instituciones financieras están explorando activamente oportunidades de titulización de activos en parques logísticos industriales.
Recientemente visitamos parques logísticos industriales en muchas ciudades nacionales y descubrimos que su eficiencia operativa varía ampliamente. Dijo sin rodeos el responsable del departamento de titulización de activos de la firma de valores antes mencionada. Muchos parques logísticos industriales en ciudades de primer nivel han aprovechado la integración industrial y han mejorado enormemente sus capacidades de gestión refinadas a través de la tecnología digital. Los ingresos por alquileres y los inquilinos corporativos han aumentado, y la titulización de activos tiene un alto espacio operativo. En comparación, muchos parques logísticos industriales en ciudades de segundo y tercer nivel todavía dependen en gran medida de la programación manual de la entrada y salida de los vehículos de transporte y del proceso de carga y descarga de los trabajadores del transporte. Esto no sólo conduce a un aumento continuo de personas en espera. vehículos, pero también desperdicia una gran cantidad de recursos de almacenamiento y logística, y también afecta el El entusiasmo de las empresas por mudarse dificulta que los ingresos por alquiler cumplan con las expectativas.
Esto ha planteado desafíos a la titulización de activos de mi país. Habla con franqueza. Por un lado, muchos gobiernos locales están promoviendo activamente parques logísticos industriales locales, con la esperanza de revitalizar aún más las existencias de activos de infraestructura local. Por otro lado, estos parques logísticos industriales carecen de capacidades de gestión suficientemente refinadas, lo que dificulta ganarse a las instituciones de inversión del mercado secundario; con reconocimiento de datos financieros.
El periodista se enteró de que, para resolver los puntos débiles de la gestión extensiva, muchos desarrolladores de parques industriales de logística urbana están intentando introducir soluciones de gestión de activos digitales de terceros para resolver el problema de la alta tasa de desocupación de almacenes, insuficiente Capacidad de inversión y arrendamiento, personas y vehículos. Los puntos débiles incluyen dificultades en la programación y gestión y una respuesta lenta al cliente.
Sin embargo, aún se enfrentan muchos desafíos para determinar si las soluciones de gestión de activos inteligentes digitales de terceros pueden lograr buenos resultados, porque los puntos débiles como las altas tasas de desocupación y las insuficientes capacidades de inversión y arrendamiento también están relacionados con un posicionamiento poco claro en la planificación. y proceso de construcción de parques logísticos industriales, muy relacionado con la falta de integración industrial. Dijo a los periodistas una persona del departamento de innovación de una sociedad fiduciaria que lleva mucho tiempo involucrada en el negocio de titulización de activos de parques logísticos industriales.
En opinión de Zhu Ming, si el parque logístico industrial quiere lograr operaciones refinadas, necesita urgentemente servicios del ciclo de vida de los activos. Por ejemplo, en términos de mejorar las capacidades de servicios de inversión, las agencias de servicios de gestión de activos de infraestructura de terceros no solo deben proporcionar muchos recursos corporativos potenciales, sino también ayudar a los parques logísticos industriales en la investigación de datos de la industria urbana, la consultoría direccional de inversiones y la planificación de mercado basada en regiones. características económicas Promover los servicios y ayudar a aumentar la tasa de ocupación de manera integral; en términos de ampliar el alcance de los servicios del parque, estas agencias de terceros deben integrar los recursos ecológicos de la cadena de suministro, una ventanilla única. diversas necesidades de producción, operación y servicios de vida de los propietarios de parques e inquilinos corporativos, y mejorar la rigidez y satisfacción de los inquilinos en términos de mejorar la eficiencia de la operación y la gestión del parque, las instituciones de terceros deben resolver el problema de asimetría de información entre los operadores y administradores del parque; y los tomadores de decisiones de la sede a través del resultado del sistema de gestión de operaciones de tecnología, y realizar la gestión de propiedades en línea Supervisión, monitoreo y seguimiento de riesgos, gestión de instalaciones y equipos, etc. Con la ayuda de la alta tecnología, la gestión de los parques logísticos industriales puede ser visualizada e inteligente.
Hasta cierto punto, la mejora del valor creada por la gestión refinada de los parques logísticos industriales no es solo un aumento en los clientes de arrendamiento de parques y los ingresos por alquiler, sino también la optimización continua de los costos de gestión de la cadena de suministro de los parques, logrando verdadero Reduzca los costos y aumente la eficiencia. Zhu Ming dijo que el empoderamiento técnico de ProLogASP ya ha producido ciertos efectos en algunos parques logísticos industriales en ciudades de segundo y tercer nivel. Por ejemplo, se ha duplicado el precio del alquiler de naves en algunos parques logísticos industriales.
En opinión del departamento de innovación de la sociedad fiduciaria antes mencionada, aunque los parques logísticos industriales pueden utilizar fuerzas externas para ayudar a aumentar los ingresos por alquileres y la fidelidad de los clientes, a medida que cambia el entorno externo, cada vez más instituciones de inversión están comenzando a prestar atención a la industria El impacto de las emergencias en los parques logísticos sobre las operaciones estables y los retornos esperados de los productos REIT. mdashPor ejemplo, las epidemias repetidas pueden provocar que algunas empresas del parque logístico industrial enfrenten reveses operativos o afectar en gran medida la estabilidad y sostenibilidad de los ingresos por alquileres del parque. Esto significa que, si bien los parques logísticos industriales hacen un buen trabajo en materia de gestión refinada, deben formar un buen mecanismo de alerta temprana para los riesgos comerciales de los inquilinos corporativos, el mantenimiento de sus propios equipos y la respuesta a emergencias.
A su juicio, ante los cambios en el entorno externo, los parques logísticos industriales necesitan ajustar oportunamente su planificación y posicionamiento para proporcionar servicios eficientes de almacenamiento y logística a las diferentes industrias y maximizar su propio negocio. riesgos.
En la actualidad, también hemos observado que cada vez más inversores institucionales esperan que los activos básicos de un producto REITs de infraestructura incluyan parques logísticos industriales diferenciados en diferentes ciudades regionales para minimizar el impacto de una única industria operativa. El efecto de transmisión de riesgo permite que los activos subyacentes de los REIT sigan contribuyendo al crecimiento estable de los ingresos por alquileres. Señaló el responsable del departamento de asignación de activos de la gran institución nacional de capital privado antes mencionada. Pero detrás de esto, los parques logísticos industriales incluidos en los paquetes de activos de los REIT deben tener capacidades de gestión extremadamente refinadas, lo que se ha convertido en un estándar de inversión.
Una nueva prueba para las operaciones con bajas emisiones de carbono
Vale la pena señalar que con la creciente popularidad de los conceptos de inversión ESG, cada vez más inversores institucionales se preguntan si los parques logísticos industriales pueden alcanzar bajas emisiones de carbono. -operaciones de carbono. La incorporación de operaciones de carbono en los productos de los REIT es una referencia importante para las decisiones de inversión en el campo de las infraestructuras.
Una persona del departamento de banca de inversión de una firma de valores reveló a los periodistas que cuando llevaron a cabo presentaciones itinerantes de financiación de productos de titulización de activos de infraestructura con algunas grandes instituciones de capital privado, descubrieron que estas últimas no sólo se centraban en los ingresos por alquiler, la rigidez de los inquilinos corporativos y el mantenimiento del estado de los activos de almacenamiento y transporte y otros datos financieros tradicionales, y también preste especial atención a si el parque logístico industrial ha introducido equipos de protección ambiental de energía fotovoltaica y eólica para continuar reduciendo las emisiones de carbono del parque.
Los datos muestran que en 2020, había más de 654,38+05.000 parques industriales en todo el país, lo que contribuyó aproximadamente con 654,38+0/3 de las emisiones de carbono del país. Cada vez más instituciones financieras consideran la inversión en productos de titulización de activos de parques logísticos industriales que cumplan con condiciones operativas bajas en carbono como una forma importante de implementar conceptos de inversión ESG.
Sin embargo, esto plantea nuevos desafíos operativos para los parques logísticos industriales en muchas ciudades de segundo y tercer nivel. Las razones son las siguientes: en primer lugar, algunos promotores de parques logísticos industriales se encuentran bajo una gran presión financiera y les resulta difícil aumentar la inversión en equipos de protección ambiental; en segundo lugar, preocupa el largo período de retorno de la inversión en generación de energía respetuosa con el medio ambiente, como la energía fotovoltaica y eólica; algunos desarrolladores de parques.
Actualmente, estamos persuadiendo activamente a algunos parques logísticos y a inquilinos corporativos con mayores ingresos por alquiler para que aumenten la inversión en conservación de energía y reducción de emisiones, porque esto se ha convertido en un criterio importante para que los parques logísticos industriales cumplan con los requisitos de titulización de activos. e incluso afecta si puede ganarse el favor de muchas instituciones de inversión y lograr la salida del proyecto lo antes posible. Señaló el responsable del departamento de titulización de activos de la citada casa de bolsa.
Zhu Ming dijo que, basándose en la operación real de los parques logísticos industriales nacionales, GLP Asset Management Services ASP está tratando de ser responsable de la inversión en equipos de ahorro de energía y reducción de emisiones en algunos parques logísticos industriales para ayudar lograr una transformación sin emisiones de carbono.
Detrás de esto, GLP tiene muchos fondos dedicados a promover operaciones con cero emisiones de carbono en parques logísticos industriales y está dispuesto a popularizar soluciones integrales de cero carbono basadas en datos en más parques logísticos industriales en China. dijo a los periodistas.
El periodista conoció que otro desafío importante para muchos parques logísticos industriales para lograr la titulización de activos es si pueden obtener una certificación verde y calificaciones de evaluación de cero emisiones de carbono reconocidas por las instituciones de inversión del mercado secundario, para poder ser incluidos en el el alcance de la inversión de este último.
Los banqueros de inversión antes mencionados revelaron a los periodistas que muchas grandes instituciones nacionales de gestión de activos y fondos de capital privado tienen certificaciones verdes relativamente altas y estándares de evaluación de carbono cero, lo que resulta en menos productos de titulización de activos de infraestructura que pueden incluirse. en su ámbito de inversión.
Actualmente nos estamos comunicando activamente con ellos, con la esperanza de que no se ciñan a estándares de evaluación ecológicos específicos, sino que se centren en el hecho de que cada vez más parques logísticos industriales están tratando de implementar el concepto de bajas emisiones de carbono. operaciones. Al invertir en productos REIT relacionados, se puede instar a estos últimos a realizar un trabajo más sostenible de gestión de bajas emisiones de carbono, conservación de energía y reducción de emisiones. dijo a los periodistas. Afortunadamente, muchas instituciones nacionales de gestión de activos y fondos de capital privado han adoptado esta sugerencia, que ha ampliado gradualmente los fondos de inversión para productos de titulización de activos de infraestructura.
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