Una revisión detallada de la política de renovación de edificios en ruinas de Beijing y los secretos detrás del mercado inmobiliario
A medida que los precios de la vivienda siguen aumentando, especialmente en Beijing, la capital política de China, los precios de la vivienda siempre han estado entre los mejores. En cuanto al antiguo problema de las casas en ruinas, muchas casas obviamente han entrado en la etapa de casas en ruinas hace muchos años. Cómo renovarlas se ha convertido en un problema importante que el gobierno local debe resolver. La política de Beijing sobre la renovación de edificios en ruinas también está claramente estipulada.
En un abrir y cerrar de ojos, la reforma crítica de nuestra ciudad ha entrado en una etapa crítica con tareas pesadas, grandes dificultades y altos requisitos. La nueva política inmobiliaria de Beijing también se está ajustando continuamente para promover el establecimiento de viviendas de bajo alquiler como base y viviendas asequibles como garantía, según el "Aviso del Consejo Estatal sobre una mayor profundización de la reforma de la vivienda urbana". y aceleración de la construcción de viviendas" (Guofa [1998] No. 23) De acuerdo con el espíritu del "Aviso del Comité Municipal de Beijing del CPC y del Gobierno Popular Municipal de Beijing sobre la publicación del plan de implementación para profundizar aún más la reforma de la vivienda urbana. System and Accelerating Housing Construction in Beijing" (Jingfa [1999] No. 21), combinado con políticas relevantes sobre la construcción de viviendas asequibles, formuló las siguientes medidas:
1. La renovación de edificios antiguos en ruinas deberá ser organizado e implementado por los gobiernos populares de varios distritos y condados. Las oficinas de renovación de viviendas antiguas en ruinas de cada distrito y condado serán responsables de la implementación específica, y las oficinas municipales de renovación de viviendas antiguas en ruinas serán responsables de la coordinación pertinente.
2. Sobre la base de un nuevo estudio de la situación de las casas antiguas y en ruinas en la ciudad, las oficinas de renovación de viviendas en ruinas de la ciudad, el distrito y el condado tendrán en cuenta el estado de desarrollo socioeconómico de la región. , así como el grado de daño y dificultad de renovación de las viviendas, preparar un plan para la renovación de edificios en ruinas en el área bajo su jurisdicción, y aclarar aún más los objetivos de trabajo a corto y largo plazo.
3. Los departamentos pertinentes deberían simplificar los procedimientos de aprobación de proyectos de renovación de viviendas en ruinas y acelerar el proceso de aprobación. El departamento de planificación de esta ciudad podrá revisar y aprobar juntos la propuesta de proyecto y el informe del estudio de viabilidad. Para las áreas residenciales en ruinas aprobadas por el gobierno municipal, el departamento de planificación municipal, junto con el departamento de construcción municipal, completarán los procedimientos de aprobación dentro del tiempo especificado después de recibir el informe del estudio de viabilidad presentado por el departamento de planificación del distrito o condado.
4. El departamento de planificación municipal debe preparar un plan regulatorio detallado para el área de renovación de viviendas en ruinas (en adelante, el área de renovación de viviendas en ruinas) en esta ciudad en función de la situación real de la ciudad, y determinar los límites de altura y las proporciones de superficie de piso de las diferentes secciones. Aclarar la naturaleza del uso del suelo y considerar cuestiones como la protección de reliquias culturales.
5. La planificación y el diseño de áreas peligrosas deben ser realizados por unidades que cumplan con las calificaciones de diseño. La planificación y el diseño deben cumplir con los indicadores de planificación y diseño y los requisitos de especificación, y determinar indicadores económicos razonables para garantizar la implementación de diversos indicadores de planificación y diseño.
6. Los objetos de reconstrucción y reubicación de casas antiguas en ruinas a que se refieren estas medidas son residentes que tienen residencias permanentes y viviendas formales en la ciudad y han vivido en casas antiguas en ruinas durante mucho tiempo en la ciudad. casas en ruinas.
7. Los principios básicos para el reasentamiento de residentes en áreas peligrosamente renovadas son: el reasentamiento según el área de construcción de la vivienda original, en principio, las casas utilizadas para el reasentamiento sólo se venden y no se alquilan; la vivienda correrá a cargo de los residentes, las unidades y los gobiernos según las diferentes situaciones. Las tres partes comparten la carga del reasentamiento en el lugar, el reasentamiento fuera del sitio y la compensación monetaria se combinan, y se fomenta el reasentamiento fuera del sitio.
8. Durante la renovación de casas en ruinas, los residentes de casas residenciales completas demolidas serán reubicados de acuerdo con el área de construcción original; los residentes de casas residenciales incompletas demolidas serán reubicados de acuerdo con las siguientes normas:
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(1) Si el área del edificio residencial original es inferior a 20 metros cuadrados, se reubicará un apartamento de un dormitorio (2) Si el área del edificio residencial original excede los 20 metros cuadrados ( inclusive) y menos de 30 metros cuadrados, se reubicará un apartamento de dos habitaciones (3) Si el área del edificio residencial original excede los 30 metros cuadrados (inclusive) y menos de 40 metros cuadrados, se colocará un apartamento de tres habitaciones; (4) Si el área del edificio residencial original excede los 40 metros cuadrados (inclusive), la parte sobrante puede tratarse de acuerdo con los tres primeros de este artículo. Según las normas de pago, pueden alojarse en apartamentos separados o el número de dormitorios puede ser incrementado.
De acuerdo con los estándares anteriores, si el área de construcción per cápita de los residentes reasentados es inferior a 5 metros cuadrados, pueden ser reubicados de acuerdo con el área de construcción per cápita de 5 metros cuadrados.
9. Para el área de edificación original de la casa demolida, si se trata de una casa independiente, se calculará de acuerdo con la superficie de edificación indicada en el certificado de propiedad de la propiedad; casa alquilada, se calculará según 1,33 veces el área útil indicada en el contrato de arrendamiento.
10. Para aquellos que tienen una residencia permanente en la ciudad en el área de reforma extrema, la persona y su cónyuge, padres e hijos no tienen vivienda formal en el área de reforma extrema y viven en una casa de construcción propia durante mucho tiempo en un solo hogar. Los residentes que no tengan una vivienda formal fuera del área de reurbanización podrán recibir una compensación adecuada. Los estándares de compensación específicos serán determinados por los gobiernos populares de varios distritos y condados.
Se considera que los residentes que tienen una de las siguientes circunstancias tienen vivienda formal fuera del área de reconstrucción crítica:
(1) La persona o su cónyuge viven en viviendas extranjeras. -terreno de propiedad en el área de reconstrucción crítica. Poseer o alquilar una casa; (2) vivo en una casa de propiedad de mis padres e hijos o alquilada en un terreno de propiedad estatal fuera del alcance del área de reurbanización; Mi cónyuge o yo vivimos en los suburbios de esta ciudad (distrito de Chaoyang, distrito de Haidian, distrito de Fengtai, distrito de Shijingshan) y poseemos viviendas formales en terrenos colectivos.
11. Los residentes en el área de reconstrucción peligrosa deberán comprar casas de reasentamiento de acuerdo con las siguientes regulaciones:
(1) Las casas residenciales incompletas demolidas y las casas residenciales completas de propiedad pública. serán casas de reasentamiento. La parte del área de construcción que no exceda el área de construcción original debe comprarse al precio de costo de la reforma de la vivienda y puede disfrutar de las políticas preferenciales prescritas, pero la parte de la casa de reasentamiento que exceda el área de construcción original; no exceda los 15 metros cuadrados per cápita (inclusive), deben comprarse de acuerdo con el precio de costo de la reforma de la vivienda y no gozan de políticas preferenciales relevantes; la parte de las viviendas de reasentamiento cuya área de construcción exceda los 15 metros cuadrados per cápita debe comprarse; de acuerdo con el precio local de vivienda asequible.
(2) Para las casas residenciales completas compradas según el precio de costo de la reforma de la vivienda, no se cobrará diferencia de precio por la parte de la casa de reasentamiento cuyo área de construcción sea igual al área de construcción original. que exceda o sea menor que el área de construcción original se liquidará de acuerdo con la diferencia de precio de vivienda asequible local.
El precio de la vivienda asequible será determinado por los departamentos competentes del gobierno municipal.
Los derechos de propiedad de reasentamiento se gestionan de acuerdo con los derechos de propiedad de viviendas económicas y asequibles.
12. Los residentes de zonas peligrosamente renovadas que sean reasentados en el lugar deben proporcionar su propia vivienda.
13. Si los residentes de las áreas peligrosamente reformadas son reasentados en otros lugares, el área de reasentamiento podrá aumentarse adecuadamente o se proporcionará una compensación financiera adecuada. Se establecerán las normas para aumentar el área de reasentamiento y proporcionar compensación económica. determinado por los gobiernos populares de los distritos y condados de las áreas peligrosamente reformadas serán Si se implementa una compensación monetaria, la fórmula de compensación es:
Compensación = precio promedio de la vivienda asequible y área de construcción original (1); coeficiente de compensación).
El precio medio de la vivienda asequible en las zonas urbanas y suburbanas lo determinan los departamentos competentes del gobierno municipal en función del precio de oferta de mercado de la vivienda asequible en la ciudad; Los suburbios y condados exteriores lo determinan los gobiernos de distrito, distrito y condado. El gobierno popular del condado determina el precio en función del precio de oferta del mercado de viviendas asequibles locales.
El coeficiente de compensación generalmente no supera el 0,7 y puede ser determinado por el gobierno popular local.
14. Las viviendas de reasentamiento fuera del sitio son principalmente una acumulación de viviendas desocupadas. En el caso de las casas acumuladas que no pueden ponerse directamente en venta en el mercado, deben completarse los procedimientos pertinentes para convertirlas en viviendas asequibles.
Las unidades que utilizan su acumulación de casas vacías para albergar a residentes en áreas peligrosamente renovadas pueden disfrutar del programa piloto emitido por el Departamento del Consejo de Estado del Gobierno Popular Provincial de Hainan, el Ministerio de Construcción, el Ministerio de Finanzas, el Ministerio de Tierras y Recursos y el Banco Popular de China para hacer frente a los retrasos en el sector inmobiliario en la provincia de Hainan. Las políticas preferenciales pertinentes se estipularon en el "Aviso del Plan" (Guobanfa [1999] Nº 62).
15. Los residentes de zonas deterioradas que tengan dificultades para comprar casas de reasentamiento pueden solicitar préstamos hipotecarios para viviendas personales basados en políticas. Las agencias de gestión de fondos de vivienda deben dar prioridad a garantizar préstamos hipotecarios para viviendas a los residentes en zonas deterioradas y simplificar los procedimientos de préstamo.
Los residentes en zonas peligrosamente reformadas que aún no puedan comprar casas de acuerdo con lo dispuesto en el párrafo anterior podrán alquilar casas de bajo alquiler en el lugar o en otros lugares previa revisión y aprobación por parte del distrito o condado competente. autoridades.
Las unidades de construcción pertinentes deberían esforzarse activamente por obtener un apoyo crediticio especial de las instituciones financieras para aliviar la contradicción entre una gran inversión inicial en renovaciones peligrosas y la dificultad para equilibrar los fondos.
16. Aquellos cuyas casas residenciales privadas no completas hayan sido demolidas serán compensadas en función del precio de reposición del área de construcción original.
Quienes compraron juegos completos de casas residenciales al costo de la reforma de viviendas para casas demolidas serán compensados de acuerdo con el costo de la reforma de viviendas en ese momento, sin embargo, aquellos que se reubiquen de acuerdo con el área de construcción original; y liquidar la diferencia de precio de conformidad con el artículo 11 de estas Medidas no serán indemnizados. No se concederá ninguna compensación a las personas cuyas viviendas públicas sean demolidas.
17. Si se derriba una casa no residencial, se devolverá el área de construcción original, pero no se pagará la diferencia de precio. Si no se puede devolver el área de construcción original, se debe otorgar una compensación financiera adecuada. .
18. Durante la renovación de casas en ruinas, cuando la unidad implementadora demuele instalaciones públicas municipales como transporte, transporte público, ecologización, suministro de energía, suministro de agua, suministro de gas, calefacción, telecomunicaciones, servicio postal, saneamiento. , protección contra incendios, etc., la reubicación y reconstrucción deben organizarse de acuerdo con el plan de planificación y diseño, o se debe otorgar una compensación adecuada antes de entregar para su uso las instalaciones que deben restaurarse, y se deben construir instalaciones temporales para garantizar la seguridad; trabajo y vida normal de las unidades y residentes en áreas adyacentes al área de reforma peligrosa.
Cuando se demuelen casas con propiedad militar, propiedad religiosa, propiedad extranjera, propiedad en depósito en garantía, etc. en el área de reforma peligrosa, las medidas de reasentamiento y compensación serán determinadas por la Oficina de Administración de Vivienda y Recursos Territoriales Municipales en en conjunto con los departamentos pertinentes de acuerdo con las regulaciones pertinentes y estas medidas de procesamiento prescritas.
19. El papel de las oficinas subdistritales y los comités locales debe aprovecharse plenamente en las obras de renovación peligrosas. Para cualquier plan de renovación en ruinas que haya sido discutido y aprobado por los residentes locales, las unidades y los residentes en el área de renovación en ruinas deben apoyarlo activamente y mudarse dentro del período especificado para reducir el tiempo de respuesta. Quienes no se hayan mudado dentro del plazo prescrito serán tratados según el principio de desocupar primero el terreno y disponer después.
20. Entre las casas de reasentamiento en proyectos de renovación peligrosos, el área comprada por los residentes al precio de renovación de la casa y el área de demolición original de la unidad pueden estar exentos de diversos impuestos y tasas de acuerdo con el política de vivienda económicamente asequible para el área de construcción de edificios residenciales recientemente agregada, se pueden imponer impuestos y tarifas relevantes de acuerdo con las disposiciones de la política de vivienda asequible. Otros edificios deben ser gravados con impuestos y tarifas relevantes de acuerdo con las disposiciones pertinentes. reglamentos de esta ciudad.
Con la aprobación de los departamentos pertinentes, las empresas que tengan dificultades reales para implementar reformas críticas de acuerdo con estas medidas pueden solicitar un aplazamiento de las tarifas correspondientes, pero deben firmar un acuerdo sobre el método y el plazo para compensar el pago.
21. La construcción de proyectos de renovación peligrosos deberá implementar un sistema de contratación de licitación, un sistema de contratación general de diseño y construcción y un sistema de supervisión de obra. Todos los departamentos y unidades relevantes deben tener en cuenta la situación general, fortalecer la gestión de la construcción, hacer un buen trabajo en la aceptación de la finalización y garantizar la calidad del proyecto y la calidad ambiental.
Los asuntos específicos relacionados con la renovación de edificios en ruinas son principalmente los 21 elementos anteriores. El personal relevante debe cumplir estrictamente con estos términos y todo debe ejecutarse dentro de las limitaciones de la ley. Lo mismo se aplica a la renovación de edificios en ruinas. No se deben ignorar las políticas y regulaciones nacionales para su beneficio personal.