Legislación sobre supervisión del alquiler de viviendas: ¿El fin de la era "caótica" de los segundos propietarios?
El mercado de alquiler de viviendas está sumido en el caos y el país pronto lo someterá a supervisión legal.
El 7 de septiembre, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural emitió el "Reglamento sobre Arrendamiento de Vivienda (Borrador para Comentarios)" (en adelante, el Reglamento administrativo nacional de mi país que específicamente). Regular el alquiler de viviendas comenzó oficialmente a solicitar opiniones. Los conocedores de la industria señalaron que el "Reglamento" tiene un fuerte significado normativo y orientador para la industria, lo que indica que la supervisión del alquiler de viviendas ha entrado oficialmente en una era de refinamiento, sistematización y estado de derecho.
Casualmente, el 1 de septiembre, la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Shanghai emitió la "Advertencia de riesgo para el mercado de alquiler de viviendas" (en adelante, la "Advertencia de riesgo"), recordando a los propietarios e inquilinos que deben pagar Preste atención a la información detallada durante el proceso de encomienda o alquiler. Comprenda los precios de alquiler de mercado de las casas circundantes, tenga cuidado con los riesgos que conllevan los "alquileres bajos, hipotecas largas y pagos cortos" de la empresa para evitar sufrir la "liquidación" de la empresa. "fugitivo"
De hecho, en los últimos años, ha habido muchos caos en el mercado de alquiler de viviendas, como información ficticia sobre la vivienda, desalojo violento de inquilinos, deducción ilegal de depósitos y condiciones contractuales autoritarias. ... Especialmente con la expansión gradual del mercado de alquiler en las ciudades de primer y segundo nivel, los pequeños y medianos propietarios de segundo nivel tienen cada vez más riesgos de que se infrinjan los derechos de los inquilinos y los grandes propietarios.
La promulgación del "Reglamento" supondrá un importante punto de inflexión en la supervisión del mercado de alquiler de viviendas. Yan Yuejin cree que el mercado de apartamentos de alquiler a largo plazo se encuentra actualmente en una etapa volátil y estas acciones de las autoridades reguladoras tendrán un efecto positivo en la regulación y orientación del desarrollo del mercado de alquiler en el futuro.
También existen riesgos a la hora de pagar un alquiler a corto plazo.
¿Qué tan caótico es el mercado del alquiler de viviendas?
En la actualidad, además de problemas como el segundo propietario de apartamentos de alquiler a largo plazo que no paga los atrasos del alquiler al gran propietario, el desalojamiento del inquilino y el segundo propietario que se escapa con el dinero, el alquiler Del segundo propietario, incluso si el inquilino paga el alquiler en periodos cortos, también se encontrará con varios problemas.
Hace unos días, Chen Hui (seudónimo), que trabajaba en Shanghai, se encontró con algo extraño y un gran propietario lo echó. Chen Hui y dos colegas alquilaron una casa con tres dormitorios y dos salas de estar en el edificio Jiafa, Beijing West Road, distrito de Jing'an, durante un año. El contrato de arrendamiento es un contrato de intermediación tripartito firmado entre ella, el segundo arrendador y el intermediario, y va acompañado de un contrato de arrendamiento encomendado entre el gran arrendador y el segundo arrendador. El método de pago de la casa es "una hipoteca y; tres pagos", no el pago anual o el préstamo de alquiler de un apartamento de alquiler a largo plazo.
Según Xiao Ai, el agente que presentó la casa en ese momento, una parte considerable de los anuncios de su empresa provienen de este tipo de segundo propietario, que es diferente del segundo propietario que alquila el apartamento por un mucho tiempo. No tienen tantas casas disponibles, sólo tienen entre una docena y unos pocos cientos de casas. Después de alquilar una casa al propietario, estos segundos propietarios renovarán o amueblarán la casa de acuerdo con el estado de la casa y luego aumentarán el precio del alquiler de manera adecuada para ganar la diferencia. En términos generales, una vez que expiren los contratos de arrendamiento del segundo propietario y del gran propietario, los muebles previamente decorados se venderán al gran propietario con un descuento.
En los últimos tres años, Xiao Ai ha alquilado más casas para estos segundos propietarios. El segundo propietario de este tipo de casa no se diferencia del gran propietario que firma contratos directamente con los inquilinos.
Pero apenas un mes antes de pagar el alquiler, algo salió mal. A finales de agosto, el personal de administración de propiedades de la comunidad del edificio Jiafa le dijo a Chen Hui que el gran propietario Liu Ping (seudónimo) vino a la casa y pidió cortar el agua y la electricidad en su casa porque la casa estaba a punto de caducar. el 30 de agosto y el gran propietario quería recuperar la casa.
Chen Hui fue a su casa y encontró el contrato de arrendamiento y descubrió que la fecha de vencimiento del contrato que firmaron con el segundo propietario Yan Shun (seudónimo) era 65438+4 de octubre. Aparentemente, el contrato entre el segundo propietario y el gran propietario fue un mes más tarde que el contrato de arrendamiento entre el segundo propietario y Chen Hui. En este punto, Chen Huicai descubrió que el agente Xiao Ai no había realizado todos los ajustes en el contrato de arrendamiento de la casa antes y no sabía cuándo expirarían los contratos de arrendamiento entre el propietario principal y el segundo propietario. La negligencia del agente puso la mecha de esta disputa.
265438+El periodista del 20th Century Business Herald se puso en contacto con Liu Ping, Yan Shun y el intermediario respectivamente y se enteró de que Liu Ping y Yan Shun habían estado cooperando durante muchos años. Sin embargo, debido a una disputa por otra casa, la relación entre los dos se rompió. Cuando expiró el contrato de arrendamiento, Liu Ping gradualmente recuperó la casa y no renovó el contrato. La explicación de Yan Shun es que tiene docenas de casas en sus manos y no puede recordar el período de arrendamiento específico de cada casa.
La disputa entre el gran propietario y el segundo propietario no tiene nada que ver con los inquilinos, pero esta vez, debido a la actitud dura del gran propietario Liu Ping, interfirió directamente con la vida de los inquilinos. En este incidente, el segundo propietario, Yan Shunming, obviamente tuvo la culpa. Quizás para retrasar el tiempo, o quizás debido a un punto muerto en el contrato, se negó a cooperar con los procedimientos de salida con el argumento de que Liu Ping quería comprar muebles. Liu Ping no estaba dispuesto a ceder, por lo que solo emitió una orden de desalojo a Chen Hui, que todavía estaba en contrato de arrendamiento, y los amenazó con cortarles el agua y la electricidad.
Desesperados, Chen Hui y sus colegas fueron a la comisaría para llamar a la policía, pero la respuesta de la policía fue: porque el propietario principal y el segundo propietario no causaron pérdidas sustanciales de seguridad personal o de propiedad al Los inquilinos no pudieron llamar a la policía. El abogado que brindó asistencia jurídica a Chen Hui le sugirió que siguiera procedimientos judiciales para salvaguardar sus derechos y solicitar una compensación a su segundo propietario, pero este proceso puede llevar mucho tiempo.
El periodista vio en el contrato de encomienda anterior entre Liu Ping y Yanshun que no había disposiciones específicas sobre la eliminación de muebles. Este se convirtió en el principal motivo de la disputa entre los dos.
He Chong (seudónimo), el intermediario que los ayudó a firmar el contrato de arrendamiento de la casa, señaló que desde el punto de vista del contrato, ambas partes tienen responsabilidades, pero la forma de hacer las cosas del segundo propietario, Yan Shun, es más problemática. "Después de eso, nadie se atrevió a cooperar con él. El círculo era muy pequeño".
Finalmente, Liu Ping se comprometió y compró los muebles proporcionados por Yan Shun para la casa. Las partes rescindieron el contrato y no fue renovado. Los inquilinos pueden renovar su contrato de arrendamiento o quedarse hasta que expire su contrato con Yanshun.
En el proceso de comunicación con el intermediario, el periodista descubrió que el espíritu contractual entre el propietario principal y el segundo propietario es muy crítico en el proceso de cooperación, especialmente en el período final del contrato, cuando es fácil causar fricciones debido a algunos detalles del contrato. El "Reglamento sobre arrendamiento de viviendas (borrador para comentarios)" aclara los derechos e intereses de los inquilinos y brinda protección adicional a los inquilinos que se encuentran en grupos vulnerables en la industria del alquiler actual:
Durante la vigencia del alquiler de la vivienda contrato, salvo en las circunstancias previstas por la ley y pactadas en el contrato, el arrendador o el arrendatario no rescindirán unilateralmente el contrato de alquiler de la casa ni subirán o bajarán unilateralmente el alquiler; el arrendador no entrará en la casa arrendada sin el consentimiento de; el arrendatario cuando el contrato expire o se rescinda, el arrendatario deberá desalojar la casa arrendada con prontitud y el arrendador no obligará al arrendatario a desalojarla mediante violencia, amenazas u otros medios ilegales.
Además, según el borrador para comentarios, dentro del plazo del contrato de arrendamiento de vivienda, el arrendador o arrendatario no podrá rescindir unilateralmente el contrato de arrendamiento de vivienda, ni el arrendador o arrendatario podrá rescindir unilateralmente el contrato de arrendamiento de vivienda. contrato, o aumentar o disminuir unilateralmente el alquiler, salvo en las circunstancias previstas por la ley y pactadas en el contrato. En otras palabras, en el caso de Chen Hui, si el contrato entre Liu Ping y Yanshun expira y se termina la cooperación, Yanshun no puede rescindir unilateralmente el contrato de alquiler de la casa con Chen Hui y otros, de lo contrario será un incumplimiento de contrato.
A pesar de ello, todavía no es fácil para los inquilinos defender sus derechos. Las disputas de alquiler son disputas civiles en las que generalmente media la policía y, en última instancia, deben resolverse mediante negociaciones entre las dos partes. El hecho es que después de ser amenazado por Liu Ping con cortar el agua y la electricidad, Chen Hui tomó la iniciativa de buscar la agencia y Yanshun para recordarles que se ocuparan de la disputa contractual. Yan Shun se negó a compensar a Chen Hui por sus pérdidas según lo estipulado en el contrato. Al mismo tiempo, Liu Ping presionó a Yan Shun ahuyentando a Chen Hui y a otros inquilinos, lo que también causó una gran presión mental sobre los inquilinos.
Mejoras de la supervisión de la industria
A medida que aumenta el número de segundos propietarios, surgen cada vez más problemas. Este modelo de segundo propietario ha comenzado a ser criticado por el mercado.
Como en el caso anterior, Yan Shun, el segundo propietario que posee docenas de apartamentos, en realidad tiene una empresa con calificaciones en la industria inmobiliaria, pero los contratos que firmó con el gran propietario y los inquilinos estaban a su propio nombre. Incluso He Chong, el agente que había trabajado con él durante muchos años, no se dio cuenta de esto.
El periodista preguntó sobre Qixinbao y supo que la empresa Yan Shun posee el 100% de las acciones es Shanghai Yanqi Enterprise Management Co., Ltd., que se estableció el 6 de octubre de 2014 con un capital registrado de 100.000 yuanes Otra información Ninguna ha sido revelada.
En este sentido, la gente de la profesión jurídica cree que el enfoque de Yan Shun puede deberse a dos razones. Una es que conviene enviar y recibir; la otra es que existe sospecha de evasión fiscal.
El segundo propietario se sitúa entre el propietario y el inquilino y gana la diferencia de precio medio. Para controlar los costos y buscar mayores ganancias, muchos propietarios por segunda vez tienen que "aprovechar el potencial" en varios aspectos, e incluso tomar acciones ilegales.
Ante los diversos caos existentes en el mercado, el “Reglamento” establece claramente que las instituciones de corretaje inmobiliario y sus empleados no deberán incurrir en las siguientes conductas: 1. Publicar información falsa sobre viviendas; 2. Ocultar información importante que afecte el arrendamiento de viviendas; 3. Proporcionar productos y servicios financieros en violación de las regulaciones; 4. Proporcionar servicios de intermediación para viviendas que no pueden alquilarse según la ley; como retiros de fondos de previsión para vivienda y tarifas adicionales; 6. Firmar un contrato de alquiler de casa en nombre de la parte sin el consentimiento de la parte; 7. Ganar la diferencia del alquiler; 8. Filtrar o utilizar indebidamente la información del cliente; prohibido por leyes y reglamentos 10. Alquiler ilegal de cocinas, balcones, trasteros subterráneos.
Se puede ver que muchos de ellos apuntan al segundo propietario, como ganar la diferencia del alquiler y proporcionar productos y servicios financieros en violación de las regulaciones.
Shao, director de negocios financieros de Shanghai Urban Real Estate Appraisal Co., Ltd., dijo que desde una perspectiva macro, la cuestión de la vivienda es una cuestión importante relacionada con la economía nacional y el sustento de las personas. Es importante para orientar el flujo ordenado de población y resolver la "capa sándwich" de las ciudades grandes y medianas. La cuestión de la vivienda es de gran importancia. Las actuales políticas de vivienda en alquiler del gobierno central a los locales son temporales y no cumplen con los requisitos del desarrollo a largo plazo del sistema de vivienda. Son la causa fundamental de muchos problemas en la vivienda en alquiler en esta etapa. La vivienda en alquiler necesita urgentemente legislación a nivel nacional para garantizar el desarrollo ordenado y a largo plazo de este campo.
Con la promulgación del "Reglamento de Arrendamiento de Vivienda (Borrador para Comentarios)", la legislación sobre arrendamiento de vivienda ha entrado en proceso. A través de la legislación, podemos establecer el estatus de las viviendas de alquiler nacionales en el sistema de vivienda, aclarar las funciones del gobierno, el mercado y las familias en el sistema de viviendas de alquiler, y regular el comportamiento del gobierno y los participantes del mercado en la planificación, el desarrollo, construcción y posterior explotación de viviendas de alquiler.
Desde un punto de vista práctico, el mercado de arrendamiento es muy frecuente, con muchos participantes y formas de arrendamiento complejas. Sin embargo, los departamentos de supervisión y gestión correspondientes no cuentan con el personal policial ni el presupuesto necesarios para una supervisión efectiva. y gestionar la ley, por lo que la atención se centra en la implementación de la ley después de su promulgación.
Li Quan, fundador de Landlord, una institución de capacitación de apartamentos en la industria, señaló que para implementar verdaderamente la supervisión de fondos, debemos comenzar desde la fuente, fortalecer la legislación y hacer cumplir estrictamente la ley.