¿Cómo romper la prohibición de casas divididas y apartamentos de alquiler a largo plazo dispersos en Beijing?
A partir del control de los niveles de alquiler, las empresas tienen prohibido cortar el suministro para obtener más beneficios. Entonces, ¿cómo desarrollar apartamentos descentralizados para alquiler a largo plazo?
Confusión sobre el modelo "N 1"
El reportero de Beijing News conoció que la nueva versión del texto del modelo "Contrato de Arrendamiento de Vivienda", además de las disposiciones sobre los métodos de arrendamiento, alquiler y otros contenidos, reiteró una vez más la política de alquiler de Liaoqun: la habitación originalmente planificada y diseñada como espacio habitable será la unidad mínima de alquiler y la estructura interna de la casa no se modificará. No se permite el subarrendamiento en formas encubiertas, como camas. Las cocinas, los baños, los balcones y los trasteros subterráneos no se pueden alquilar para habitación humana.
"Las casas divididas y los alquileres grupales han estado estrictamente prohibidos antes. Esta vez, se ha publicado el texto modelo de los contratos de alquiler de viviendas y las especificaciones de divulgación de información sobre las viviendas, lo que hace que la política sea más clara y firme", dijo Zhao, secretario. -General de la Asociación de Agencias Inmobiliarias de Beijing.
Sin embargo, debido a que la sala de estar es grande, el precio es relativamente adecuado y el ambiente de vida ha mejorado mucho después de la renovación de la agencia de alquiler, existe una cierta demanda de viviendas "N 1". en el mercado de alquiler de Beijing.
Long Dongping, cofundador de Mushroom Rental, señaló una importante situación actual: el modelo "N 1" es un fenómeno común entre las principales empresas institucionalizadas, y la proporción de "N 1" en una gran También es muy elevado el número de agencias centrales de alquiler o de casas individuales.
Desde una perspectiva operativa, "aumentar el número de habitaciones mediante la división es la forma más común de mejorar la eficiencia del piso y también es el punto de crecimiento de ganancias más directo para los departamentos de alquiler a largo plazo". Dijo el analista del Instituto de Investigación Inmobiliaria Anjuke, Zhang Bo.
Cabe señalar que los elevados costes de decoración siguen siendo un problema real al que se enfrentan los pisos distribuidos. "Cuando se adquiere una casa, el contrato firmado entre la organización de apartamentos y el propietario original puede ser de tres o cinco años. Una vez que el propietario no renueva el contrato, es posible que los costos de renovación no se recuperen. Por lo tanto, la solución que normalmente adoptan Los operadores de apartamentos dividen la casa en particiones”, dijo Yang, fundador de Home Cat Home Search.
En este contexto, la nueva política de alquiler puede tener un impacto directo en el funcionamiento de los pisos distribuidos. "Si una empresa operativa se alquila en su totalidad, no se permite dividirla ni alquilarla en su totalidad. Entonces, ¿cuál es el valor de los apartamentos de alquiler a largo plazo? ¿Cómo se puede recuperar el coste de la decoración unificada? "Este es un problema práctico al que deben enfrentarse los operadores de apartamentos de alquiler a largo plazo", afirmó Yang.
¿La nueva política de arrendamiento afectará la rentabilidad y la expansión de escala?
"Prohibir 'n 1' significa una habitación menos. No importa qué empresa matriz alquile la empresa de apartamentos, puede afectar la tasa de ocupación o el retorno de la inversión", dijo Zhang Hongwei, analista jefe del Instituto de Investigación Tongce.
En opinión de Li Quan, fundador de Dongdongdong, el mayor impacto se producirá en las principales organizaciones operativas, y las empresas medianas como Meiliwu y Zhongrun también se verán afectadas hasta cierto punto. "Las empresas no sólo pierden dinero, sino que también pierden escala".
Pero en términos del alcance del impacto, todavía depende de la implementación de la política. "Puede resultar difícil evaluar el impacto y cuánto tiempo llevará digerirlo este año", afirmó Yang Xianling, fundador de Blank.
Sin embargo, Gao Meng, cofundador de Baletu, se muestra optimista. En su opinión, esta política plantea mayores requisitos para las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo, pero favorecerá el desarrollo de grandes instituciones y plataformas.
La razón por la que Gao Meng piensa así es porque esta política no afectará la enorme demanda de alquileres, ni reducirá el tamaño del mercado, ni impedirá que la industria se desarrolle más orientada al mercado. Además, la política no es negar a las empresas, sino permitir que las empresas destacadas que estén dispuestas a invertir a largo plazo y buscar retornos a largo plazo se desarrollen mejor.
En una entrevista, Xiangyu dijo que Xiangyu insiste en operar normalmente dentro del alcance del cumplimiento legal, y que la nueva política de alquiler básicamente no tiene ningún impacto en las operaciones de Xiangyu.
La escala general de apartamentos dispersos en alquiler a largo plazo está creciendo lentamente.
De hecho, desde este año, el sector del alquiler de apartamentos a largo plazo ha estado experimentando altibajos y una agitación constante. Recientemente, se informó que los apartamentos Lejia estaban atrasados en el pago del alquiler a los propietarios en Hefei, Xi y otros lugares, y eran sospechosos de "liquidación". Posteriormente, Lejia Apartment emitió un anuncio para refutar los rumores, diciendo que estaba funcionando con normalidad.
Sin embargo, Lejia también dijo con franqueza: "Nuestra empresa seguirá funcionando con normalidad y mantendrá el mercado de Hefu, pero ya no ampliará el mercado".
Según la lista de clasificación de apartamentos de alquiler a largo plazo de China de 2019 publicada por Core, en comparación con finales del año pasado, la escala general de operadores descentralizados de apartamentos de alquiler a largo plazo creció lentamente en la primera mitad de este año. La razón es que el Instituto de Investigación Kerui cree que debido a cuestiones como la protección contra incendios, el formaldehído, los préstamos de alquiler y los aumentos de los alquileres, el Comité de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y otros departamentos han entrevistado muchas veces a las empresas de arrendamiento descentralizadas para restringir y estandarizar. el desarrollo de las empresas. El estricto control del gobierno sobre los aumentos de los alquileres también ha dejado a los operadores dispersos de apartamentos de alquiler a largo plazo con pocas fuentes de vivienda efectivas, lo que también es la razón principal del lento crecimiento en escala general.
Además, diferentes ciudades tienen diferentes niveles de aceptación de la asignación de vivienda. Por ejemplo, en el mercado de Beijing, en el primer semestre de este año, Tongzhou y otros lugares demolieron tabiques para rectificar las violaciones, lo que afectó hasta cierto punto a las empresas de arrendamiento dispersas.
“Una industria que sopla del suelo al cielo y luego cae del cielo al suelo es una característica típica de la etapa inicial, lo que demuestra que todos son impetuosos, hablando francamente, de alquiler a largo plazo. Los apartamentos no han resuelto los problemas de la mayoría de los inquilinos. Por el contrario, han elevado el alquiler general en el mercado”, mostraba la densa niebla.
De hecho, la industria del arrendamiento es diferente de la industria hotelera porque involucra el sustento de las personas, los alquileres no se pueden aumentar de manera casual. Antes de esto, el “cerco de tierras en Shenzhen” de Vanke provocó aumentos de alquileres, lo que hizo que su “Plan de las Diez Mil Aldeas” estuviera en la vanguardia de la opinión pública.
“Los trabajadores de base necesitan un lugar para vivir. Si los clientes objetivo cambian después de que aumenta el alquiler, no aumentará el espacio habitable de los trabajadores originales, pero reducirá su espacio de elección. problema a largo plazo. Es un gran problema al que se enfrenta la industria de apartamentos de alquiler”, dijo Yang.
“Después de dos o tres años de rápido desarrollo, la escala de las empresas de alquiler de viviendas ha crecido rápidamente y la institucionalización, especialización y escala de la industria del alquiler de viviendas han seguido aumentando. Se han explorado algunas reglas. "En el desarrollo de empresas e industrias, por ejemplo, después de experimentar una rápida expansión, definitivamente es necesario frenar y resolver varios problemas encontrados en el desarrollo fortaleciendo la gestión y estandarizando las operaciones", dijo Zhao.
Li Quan también cree que 2019 es un año de reflexión para la industria del alquiler a largo plazo, y suspender la expansión es la opción más inteligente. Renuncia a la "medida" sin calidad y vive una larga vida, que es el verdadero "bien".
Industria: Se necesitan modelos innovadores para mejorar la eficiencia operativa.
“Aún hay mucho espacio para el desarrollo de apartamentos de alquiler a largo plazo en el futuro, pero la dirección del desarrollo aún está por verse”.
Yang sugirió que los apartamentos de alquiler a largo plazo se pueden innovar en términos de modelos. En su opinión, es más apropiado que los apartamentos de alquiler a largo plazo se desarrollen en una dirección "ligera". "Si hacemos una renovación 'fuerte' para construir una marca de alquiler a largo plazo, habrá muchos problemas y puede que no sea lo que el mercado realmente necesita".
Propuso una gran solución: puede convertir apartamentos de alquiler a largo plazo en El modelo en el que las empresas inmobiliarias ayudan a los propietarios a cuidar las casas desocupadas significa que las empresas inmobiliarias están conectadas entre sí y los apartamentos de la comunidad se alquilan como un todo. No es necesario un equipo dedicado. , pero las empresas inmobiliarias se ocupan de ellos y les prestan servicios estandarizados. "La empresa de administración de propiedades administra la casa y no regala puntos. Este modelo también genera ganancias para la empresa de administración de propiedades y puede lograr rentabilidad. Para los inquilinos, el alquiler no ha aumentado mucho", dijo Yang Dui.
En opinión de Zhang Bo, no existe una solución para que los apartamentos descentralizados de alquiler a largo plazo superen el límite de ganancias, y es difícil "correr rápido" y "correr bien". La mejor solución en la actualidad es controlar la escala del desarrollo del mercado en Beijing y controlar estrictamente el costo de adquirir una casa. Al mismo tiempo, ampliaremos nuestra presencia en ciudades populares de segundo nivel de manera oportuna.
Además de las diferencias en el diseño urbano, Long Dongping cree que en términos de operaciones específicas, para que los apartamentos de alquiler a largo plazo logren un desarrollo razonable y a largo plazo, también necesitan mejorar la eficiencia operativa, reducir costes de gestión y mejorar los servicios adicionales. Trabajar intensamente en este aspecto.
El reportero de Beijing News Zhang Xiaolan y el editor Wu Xin corrigieron Wu Xingfa?