Escuché que los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel no caerán, pero ¿cómo se derrumbó Tokio?

No existe una verdad inmutable en el mundo. Aunque es extremadamente difícil que los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel caigan, no dejarán de caer.

El surgimiento de la burbuja inmobiliaria

En la década de 1980, el Banco de Japón comenzó a implementar reformas en la gestión del capital bancario.

En aquel momento, lo más angustioso para el Banco de Japón era que tenía dinero y no podía prestarlo. Para ampliar su participación en el negocio, el Banco de Japón ha intentado por todos los medios utilizar tipos de interés ultrabajos para conceder préstamos.

En comparación con los préstamos corporativos generales, los préstamos hipotecarios inmobiliarios tienen una ponderación de riesgo menor. Esto significa que los bancos conceden el mismo número de préstamos con la mitad del capital necesario para las hipotecas inmobiliarias. Como resultado, los bancos comerciales japoneses han invertido fondos en esta área.

Para emitir préstamos, el Banco de Japón hizo todo lo posible. Incluso a aquellos que quieran ahorrar dinero, los bancos les aconsejarán que inviertan en terrenos: "Los precios de los terrenos suben constantemente y los tipos de interés son cercanos a cero. Si pide prestado dinero al banco para comprar un terreno, sin duda hará una fortuna debido a la apreciación del terreno." "

Una vez que esta persona compra el terreno, el banco utilizará el terreno como garantía y le prestará fondos equivalentes al 70 del precio del terreno, y lo persuadirá para que compre el terreno. en otro lugar, y luego usar la tierra como garantía. Tierra nueva como seguridad... y el ciclo se repite.

Como resultado, los precios de las acciones y de la vivienda aumentaron rápidamente, atrayendo más capital internacional para especular en Japón, y la burbuja se infló cada vez más.

A medida que una gran cantidad de dinero invertía en la industria inmobiliaria, los precios de la tierra en Japón comenzaron a dispararse vertiginosamente. Según las estadísticas de una encuesta publicada por la Agencia de Tierras y Recursos de Japón, el índice de precios de la tierra comercial de Tokio era de 120,1 en 1985 y se disparó a 334,2 en 1988, casi triplicándose en sólo tres años.

En 1990, el índice de precios de la tierra en los seis centros urbanos de Tokio, Osaka, Nagoya, Kioto, Yokohama y Kobe aumentó aproximadamente un 90% en comparación con 1985. En ese momento, el precio del suelo en Tokio era equivalente al precio del suelo en Estados Unidos, creando una burbuja inmobiliaria sin precedentes en el mundo.

Una historia muy conocida cuenta que en Tokio había un conserje de escuela que trabajó en la sala de comunicaciones durante más de 40 años y siempre obtuvo unos ingresos exiguos. Tras jubilarse, pensaba regresar al campo para pasar los años que le quedaban. Entonces le pidió a alguien que vendiera una pequeña casa en Tokio. Inesperadamente, la casa se vendió por 8 millones de dólares. El conserje se convirtió instantáneamente en millonario y regresó a casa vestido con ropa rica.

Los precios excesivos de la tierra también han traído serios obstáculos a la construcción urbana del gobierno; los altos precios de la vivienda han hecho que los japoneses comunes y corrientes no puedan costear sus propias casas... La economía burbuja de Japón se está acercando cada vez más a la economía real. más lejos.

Mercado bajista de veinte años causado por la agitación inmobiliaria

En 1990, la proporción de préstamos a las industrias productivas de Japón cayó a 25, mientras que la proporción de préstamos a industrias no productivas aumentó al 37. La aparentemente próspera economía de Japón se ha convertido en un verdadero castillo en el aire y una crisis es inminente.

La burbuja estalló rápidamente y sin previo aviso. En 1989, el gobierno japonés era consciente de la burbuja económica, pero ya era demasiado tarde para implementar una política monetaria restrictiva.

Desde mayo de 1989, el Banco de Japón ha aumentado el tipo de interés de descuento tres veces seguidas. En poco más de un año, el Banco de Japón elevó los tipos de interés de 2,5 a 6 en vísperas de la Guerra del Golfo.

El repentino cambio en la política monetaria de Japón primero hizo estallar la burbuja en el mercado de valores. El 12 de enero de 1990 fue el día más oscuro en la historia del mercado de valores japonés.

Ese día, el índice Nikkei se desplomó y el mercado de valores japonés se desplomó un 70%. La gente recuerda vagamente que hace apenas medio mes, el 31 de diciembre de 1989, el índice Nikkei alcanzó un glorioso máximo de 38.915 puntos, y el mercado en general creía que "el precio de las acciones puede alcanzar los 50.000 yenes el próximo año".

Lo desesperante es que con el Año Nuevo de 1990 como punto de inflexión, la bolsa japonesa cayó en un mercado bajista que duró 20 años.

En septiembre de 1990, el mercado de valores Nikkei sufrió una pérdida promedio del 44% y las acciones relacionadas cayeron un promedio del 55%. La fuerte caída de los precios de las acciones japonesas provocó que casi todos los bancos, empresas y sociedades de valores sufrieran enormes pérdidas.

La quiebra de la empresa provocó que una gran cantidad de bienes inmuebles de su propiedad inundaran el mercado. De repente, hubo un exceso de oferta en el mercado inmobiliario y una tendencia a la baja en los precios de la vivienda.

La enorme burbuja inmobiliaria estalló en Tokio y rápidamente se extendió por todo Japón. Los terrenos y las casas no se pueden vender en absoluto, los edificios que se construyen uno tras otro no tienen residentes, hay casas vacías por todas partes y los precios inmobiliarios se han desplomado.

En 1992, el gobierno japonés introdujo una política de "impuesto al valor de la tierra", que estipulaba que todos los propietarios de tierras debían pagar una determinada proporción del impuesto cada año. Los propietarios que habían acumulado grandes cantidades de tierra durante el boom inmobiliario estaban vendiendo sus tierras, y el mercado inmobiliario japonés entró inmediatamente en una era de "sobreoferta".

La superposición de varios factores aceleró el colapso general de la economía inmobiliaria japonesa. El desplome de los precios inmobiliarios ha provocado la quiebra de un gran número de empresas inmobiliarias y empresas relacionadas. En 1993, el pasivo total de las empresas inmobiliarias japonesas en quiebra alcanzó los 3 billones de yenes.

Posteriormente, las instituciones financieras no bancarias, protagonistas de la especulación inmobiliaria, fueron quebrando una tras otra debido a sus grandes cantidades de deuda morosa. Como resultado, los bancos que financiaron estas instituciones también tenían enormes cantidades de préstamos en mora. Ese año, 21 grandes bancos japoneses anunciaron deudas incobrables por valor de 110.000 millones de dólares, un tercio de las cuales estaban relacionadas con bienes raíces.

En julio de 1991, se expuso el incidente de los certificados de ahorro falsos del Banco Fuji. Inmediatamente después, también se reveló que Tokai Bank y Kyowa Saitama Bank tenían el mismo problema. Un gran número de escándalos bancarios han salido a la luz continuamente, provocando una grave crisis crediticia en la industria bancaria japonesa. Unos años más tarde, varios bancos importantes colapsaron.

La destrucción del "mito de la tierra", la quiebra de los pequeños y medianos bancos, la exposición de escándalos de valores... sucesivos golpes han hecho que el pueblo japonés pierda la confianza en el mercado de capitales. Desde entonces, afectado por tendencias internacionales como la crisis financiera asiática y la crisis de las hipotecas de alto riesgo, el mercado inmobiliario japonés nunca ha podido volver a su gloria.

La relación entre oferta y demanda afecta a los precios de la vivienda

Las ciudades de primer nivel están aumentando debido a la afluencia de población circundante. Estas personas necesitan una vivienda para vivir. Sin embargo, a largo plazo. El elevado crecimiento de los precios de la vivienda se ha convertido en un cuello de botella en las ciudades grandes y extragrandes. El aumento de los precios debido a los precios de la vivienda se ha convertido en un círculo vicioso. Sólo manteniendo los precios a un nivel razonable la vitalidad urbana podrá resaltar sus ventajas regionales y sus funciones de liderazgo.

En conclusión

Para mantener la estabilidad social y los medios de vida de las personas, el país ha realizado una gran cantidad de ajustes intensivos y precisos, como diversas políticas para combatir la inflación de los precios de la vivienda. , defendiendo que los precios de la vivienda solo subirán pero no subirán. Hay varios comportamientos que afectan al mercado, como la caída de los precios de las acciones, el acaparamiento de casas y terrenos, etc. Lanzar viviendas de precio limitado de forma más intensiva, seguir el ejemplo de Hong Kong en el lanzamiento de viviendas de bajo alquiler, viviendas asequibles, etc. Todos conducen a la regulación del mercado y permiten a las personas tener viviendas. Cuando la gente viva y trabaje en paz y satisfacción, la sociedad será naturalmente estable.

Conclusión

No defienda ni crea en la opinión de que los precios de la vivienda nunca caerán. La relación entre la oferta y la demanda del mercado determina la tendencia de los precios de los bienes raíces (commodities). la oferta excede la demanda, los precios caerán ligeramente o incluso caerán. Este es un fenómeno normal, y cuando la demanda excede la oferta, los precios naturalmente subirán o subirán bruscamente. Sin embargo, los bienes raíces son un derecho básico para proteger el sustento de las personas. También es un área de atención nacional. Aunque es imposible lograr una equidad absoluta, la mayoría de ellos pueden adquirir una vivienda propia. Por supuesto, también pueden optar por alquilar debido a los altos precios de la vivienda actuales. También puedes elegir tu propia región. Vive donde quieras, cambia tu concepto y el mundo entero será diferente.

El colapso de todo el mercado provocado por el sector inmobiliario de Tokio también nos da muchas advertencias, lo que nos permite formular contramedidas con antelación para evitar una situación que sumirá a la sociedad en el pánico y el caos.