¿El inventario de viviendas comerciales es mucho mayor que el de viviendas?
El viernes pasado, la Oficina General del Consejo de Estado emitió recientemente los "Diversos Dictámenes sobre la Aceleración del Cultivo y Desarrollo del Mercado de Alquiler de Vivienda" (en adelante, los "Dictámenes"), tomando medidas integrales para acelerar el cultivo y desarrollo del mercado de alquiler de viviendas. Durante tres días, esta noticia siguió dominando la pantalla y suscitó numerosas discusiones.
Aunque los detalles de implementación aún no se han publicado, en mi opinión, este es un intento de regular el sector inmobiliario utilizando la idea de "reforma del lado de la oferta", y el impacto debe ser mucho. -alcance y multifacético.
En el contexto de una mayor diferenciación regional del mercado inmobiliario en China continental, la promulgación de las "Opiniones" no sólo proporciona ideas regulatorias efectivas y beneficiosas para los sobrecalentados mercados inmobiliarios de primer nivel y los clave de segundo nivel. , pero también proporciona orientación para el mercado inmobiliario de tercer nivel que está atrapado en un alto inventario. Las ciudades de cuarto nivel y las ciudades del medio oeste plantean nuevas preguntas.
¿Es el inventario de bienes raíces comerciales mucho mayor que el inventario de viviendas?
Después de la nueva política del mercado inmobiliario del “30 de marzo” en marzo de 2015, los bienes raíces en ciudades de primer nivel y algunas ciudades clave de segundo nivel comenzaron a recuperarse, alcanzando un nuevo pico alrededor del Festival de Primavera de este año. . El inventario de viviendas comerciales en estas áreas está disminuyendo rápidamente, e incluso en unos pocos lugares como Shenzhen hay escasez de oferta. A medida que aumentan las transacciones inmobiliarias, el mercado de alquiler de viviendas también está aumentando y los precios de alquiler en estas zonas siguen subiendo.
En este momento, la emisión de las opiniones anteriores significa que un cierto número de viviendas de alquiler ingresarán al mercado, lo que aliviará en gran medida la contradicción entre oferta y demanda en el mercado de alquiler y la presión del aumento de los alquileres. al mismo tiempo que facilitará la oferta de viviendas comerciales de primer nivel y algunas viviendas comerciales clave de segundo nivel. Por otro lado, la contradicción entre la oferta y la demanda promoverá en gran medida el alto inventario de bienes raíces comerciales, brindando así a los desarrolladores en tiempos difíciles oportunidades más flexibles; para dar la vuelta.
El inventario de viviendas comerciales en muchas ciudades de tercer y cuarto nivel es incluso mayor que el de viviendas comerciales (mapa de datos)
Los bienes raíces comerciales a menudo se compran y venden al por mayor Y algunas tiendas y edificios de oficinas pequeños y medianos se limitan en su mayoría a invertir. Con el debilitamiento del negocio físico en los últimos años, se ha acumulado una gran cantidad de viviendas comerciales en varios lugares.
Según los datos proporcionados por Tongce Consulting, a finales de abril de 2016, el parque de viviendas comerciales de Shanghai (excluidos los edificios de oficinas, lo mismo a continuación) alcanzó los 10,23 millones de metros cuadrados, y el área de transacciones de febrero a abril. era de 73.300 metros cuadrados respectivamente, 206.800, 28.120 metros cuadrados. A juzgar por la tasa de realización de tres meses de febrero a abril (denominada "relación inventario-ventas de tres meses"), se necesitarán 54 meses para digerir el inventario de viviendas comerciales de Shanghai. Según los estándares del ciclo de digestión del mercado inmobiliario, este ha entrado en un período de alto inventario.
Actualmente, el inventario de edificios comerciales en Tianjin, Chongqing, Chengdu, Changsha, Xi, Shenzhen y otros lugares también es elevado. Por ejemplo, a finales de abril, el inventario de edificios comerciales de Tianjin alcanzó los 7,32 millones de metros cuadrados y la relación inventario-ventas de tres meses alcanzó 117,60. Esto significa que, según la tasa de agotamiento de febrero a abril, se necesitarán 117. meses para digerir completamente; a finales de abril, el stock de viviendas comerciales en Nanjing ha alcanzado los 4,6466 millones de metros cuadrados y es necesario digerir 122 unidades. A finales de abril, el parque de viviendas comerciales de Chengdu alcanzó los 5,206,8 millones de metros cuadrados, una cifra que tarda 1,67 meses en digerirse.
De los datos anteriores se puede ver que permitir que "las viviendas comerciales se conviertan en viviendas de alquiler" en teoría no sólo ayudará a digerir la situación actual de alto inventario de bienes raíces comerciales y aliviará la presión sobre los desarrolladores, sino que También aumentar el número de viviendas de alquiler, aliviando la presión del aumento de los precios de alquiler, puede desempeñar un papel en la regulación del lado de la oferta de bienes raíces en dos niveles. Esto traerá grandes beneficios a la regulación general del mercado inmobiliario en ciudades de primer nivel y ciudades clave de segundo nivel, y aliviará las contradicciones estructurales en la oferta de vivienda en estos lugares.
Pero para las ciudades de tercer y cuarto nivel que están atrapadas en el atolladero del alto inventario en el mercado inmobiliario, la situación puede ser diferente. La información que aprendí de la industria muestra que el inventario de bienes raíces comerciales en la mayoría de las ciudades de tercer y cuarto nivel es incluso mucho mayor que el de viviendas comerciales. Y si un gran número de viviendas comerciales se convierten en viviendas de alquiler, ¿empeorará el problema original del elevado inventario?
La implementación de políticas en diferentes ciudades enfrenta desafíos.
La diferenciación de varias regiones en el mercado inmobiliario tendrá diferentes impactos en la implementación y ejecución específica de los "Dictámenes".
El negocio físico se ha visto muy afectado (mapa de datos)
Para las ciudades de primer nivel y algunas ciudades clave de segundo nivel donde la contradicción entre la oferta y la demanda de viviendas comerciales ha surgido de la Al principio, el "comercial de viviendas de alquiler" tendrá un impacto negativo en el patrón del mercado inmobiliario Tener un impacto positivo.
Pero para las ciudades de tercer y cuarto nivel donde el inventario de bienes raíces comerciales es mayor que el de viviendas comerciales, pueden enfrentar otra contradicción: la oferta de viviendas original no ha sido digerida, ¿cómo entrarán al mercado las nuevas "viviendas comerciales"? Ni el promotor del proveedor ni el comprador o arrendatario del comprador podrán asumir esta importante tarea.
El autor cree que, basándose en las condiciones específicas de las ciudades de tercer y cuarto nivel, mejorar la vivienda pública de alquiler propuesta en las "Opiniones" será una mejor solución. En vista de los diferentes procesos actuales para viviendas asequibles en varios lugares, reducir el desarrollo de viviendas asequibles y reemplazarlas con "viviendas comerciales" no solo ayudará a reducir el inventario de bienes raíces comerciales, sino que también reducirá el desperdicio de recursos causado por personas ciegas. construcción y desarrollo de viviendas asequibles. El dictamen señala que promover la monetización de las viviendas públicas de alquiler y mejorar las capacidades operativas de seguridad del personal profesional y técnico de las viviendas públicas de alquiler, como los trabajadores migrantes, los estudiantes universitarios recién contratados, los médicos jóvenes y los profesores jóvenes que tienen un empleo estable en las ciudades y ciudades; las ciudades deben incluirse en el alcance de la seguridad de la vivienda pública de alquiler; alentar a los gobiernos locales. Adoptar la compra de servicios o el modelo de cooperación entre el gobierno y el capital social (APP) para entregar las viviendas públicas de alquiler existentes invertidas y administradas por el gobierno a empresas profesionales y socializadas. para su operación y gestión. Esta guía puede traer nueva inspiración a la problemática construcción de viviendas asequibles en muchos lugares.
Por otro lado, debido a la conversión de la política "comercial a residencial", la tarifa de transferencia de terreno u otros procedimientos pagados por "comercial a residencial" involucrarán inevitablemente los intereses de muchos departamentos. ¿Qué departamento tomará la iniciativa en la implementación local? Esto también será difícil a nivel de implementación.
En general, la creciente diferenciación del mercado inmobiliario y el pensamiento regulatorio de "una ciudad, una política" determinan que las opiniones anteriores enfrentarán desafíos en la implementación específica de varias localidades al mismo tiempo. , pondrá a prueba la capacidad del gobierno local para regular el mercado inmobiliario y guiar la industria inmobiliaria para desarrollarse de manera saludable.
(La respuesta anterior se publicó el 7 de junio de 2016. Consulte la política de compra actual).
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