Hefei acelera el desarrollo de viviendas de alquiler: no existe un umbral de ingresos y el aumento anual del alquiler no supera el 5%
Con el fin de promover el establecimiento de un sistema de vivienda con suministro de múltiples sujetos, garantía de múltiples canales y tanto de alquiler como de compra, el 13 de octubre, la Oficina de Seguridad de Vivienda y Administración de Bienes Raíces de Hefei de la provincia de Anhui emitió las "Opiniones de implementación" del "Reglamento para acelerar el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles" (borrador para comentarios).
Los "Dictamenes de Implementación" aclaran que las viviendas de alquiler asequibles se proporcionan principalmente a grupos como nuevos ciudadanos sin vivienda, jóvenes, personal de servicios públicos básicos urbanos, etc. En principio, no existe un umbral de ingresos. En principio, las viviendas de alquiler asequibles son principalmente unidades pequeñas con una superficie de construcción de unos 70 metros cuadrados, y la proporción de unidades pequeñas no es inferior al 80%. Para viviendas de alquiler asequibles ya iniciadas o terminadas, los estándares de la zona pueden flexibilizarse adecuadamente. Las viviendas de alquiler asequibles de nueva construcción deben estar razonablemente equipadas con instalaciones de servicios comerciales. Los estándares de alquiler del mercado de proyectos y alquiler de viviendas de alquiler asequibles se ajustan proporcionalmente según la oferta y la demanda del mercado, con un aumento anual de no más del 5%. Si se satisface la demanda, se podrá alquilar al público. En principio, la duración de un contrato único de alquiler para viviendas de alquiler asequibles no excederá de 5 años, el pago único máximo de alquiler no excederá de 1 año y el depósito no excederá de 1 mes. El arrendatario no dañará las instalaciones y equipamiento de la vivienda de alquiler asequible, no podrá decorar, subarrendar o prestar el inmueble sin autorización, ni cambiar el propósito del alquiler.
Según las "Opiniones de implementación", durante el período del "14º Plan Quinquenal", Hefei planea recaudar 150.000 unidades por habitación de viviendas de alquiler asequibles. En principio, la superficie de oferta anual de terrenos para viviendas de alquiler será. Se determina que el área de oferta de suelo residencial arrendado no debe ser inferior al 10% de la oferta total de viviendas, y nos esforzamos por alcanzar más del 30% de las nuevas viviendas de alquiler asequibles en la oferta total de viviendas nuevas. Para 2025, el sistema de seguridad de la vivienda con viviendas públicas de alquiler, viviendas de alquiler asequibles y viviendas con derechos de propiedad privada como cuerpo principal se habrá perfeccionado básicamente, y el sistema de vivienda con oferta de múltiples sujetos, seguridad multicanal, tanto de alquiler como de compra. Se han aliviado efectivamente las dificultades de vivienda de grupos que incluyen al personal de servicios públicos básicos urbanos y al personal de servicios públicos básicos urbanos, y se han resuelto básicamente los problemas de vivienda pendientes.
La primera mención de "en especie y subsidios" va de la mano
La seguridad de una vivienda de alquiler asequible incluye principalmente dos métodos: el suministro en especie y la emisión de subsidios de alquiler. La oferta física de viviendas de alquiler asequibles se incrementa principalmente mediante la nueva oferta de terrenos de construcción de propiedad estatal, terrenos de construcción en funcionamiento colectivo, terrenos propios inactivos de empresas e instituciones, terrenos de apoyo a parques industriales y construcciones de viviendas inactivas existentes, así como la "Inventario de viviendas en stock revitalizado por empresas estatales de arrendamiento de viviendas". Las viviendas públicas de alquiler y las viviendas de reasentamiento inactivas proporcionadas a los trabajadores recién contratados sin vivienda y a los trabajadores migrantes con empleo estable en ciudades y pueblos pueden utilizarse como viviendas de alquiler asequibles. Los subsidios de alquiler para viviendas de alquiler asequibles incluyen principalmente subsidios de monetización para viviendas de alquiler públicas para trabajadores recién contratados sin vivienda y trabajadores migrantes con empleo estable, y subsidios de alquiler de viviendas para talentos.
Huang Hui, analista senior del Instituto de Investigación Shell, dijo que la política menciona primero "objetos bondadosos y subsidios" en paralelo, y que el método de garantía es más flexible. Las "Opiniones de Implementación" propusieron que se pueden garantizar viviendas de alquiler asequibles mediante la emisión de subsidios de alquiler, incluidos grupos específicos de personas que han disfrutado de subsidios monetarios para viviendas de alquiler públicas y viviendas para talentos. Este grupo de inquilinos también puede elegir viviendas de alquiler asequibles mientras se coordinan las políticas. , ayudará a mejorar la eficiencia de las viviendas de alquiler asequibles, y otras ciudades pueden aprender de ello.
Los “Dictamenes de Implementación” tienen en cuenta la sostenibilidad de las operaciones, y las empresas de leasing participarán más activamente. Los "Opiniones de Implementación" proponen que en la selección de objetos se aclaren los principios de "el gobierno garantiza lo básico, el alquiler es asequible y el funcionamiento es sostenible", y también se propone que "se ajuste el estándar de alquiler". en proporción según la oferta y la demanda del mercado", "si se satisface la demanda, el estándar de alquiler se puede ajustar proporcionalmente" "El arrendamiento para la sociedad" puede mejorar las expectativas de las empresas de arrendamiento de obtener ganancias razonables de los proyectos de viviendas de alquiler asequibles, reducir la presión operativa sobre empresas de arrendamiento y aumentar efectivamente la participación de las empresas de arrendamiento. Al mismo tiempo, establece un umbral de escala mínima para los proyectos de construcción de terrenos inactivos, lo que favorece el desarrollo de empresas de arrendamiento a gran escala.
El parque de viviendas no residenciales inactivo y utilizado de manera ineficiente no recibirá pago por el terreno durante el período en que se utilice como vivienda de alquiler asequible.
Las "Opiniones de Implementación" incluyen terrenos, Finanzas, impuestos, tasas, Políticas de apoyo como finanzas y servicios públicos.
Específicamente, en términos de políticas de apoyo a la tierra, 1. Apoyar el uso de terrenos de construcción comercial colectiva en áreas urbanas, cerca de parques industriales o áreas con transporte conveniente para construir viviendas de alquiler asequibles para organizaciones económicas colectivas rurales; construir viviendas asequibles mediante la autoconstrucción o La construcción y operación de viviendas de alquiler asequibles a través de empresas conjuntas, acciones, etc., los derechos de uso de la tierra de construcción operativa colectiva para la construcción de viviendas de alquiler asequibles se pueden utilizar para préstamos hipotecarios.
2. Los terrenos que las empresas e instituciones hayan obtenido derechos de uso de acuerdo con la ley podrán utilizarse para construir viviendas de alquiler asequible con la aprobación del gobierno municipal, siempre que se cumpla con el planeamiento, el la propiedad permanece sin cambios y se cumplen los requisitos de seguridad. Después de pagar el precio del terreno, el terreno asignado originalmente puede continuar asignándose para apoyar el uso racional del terreno de instalaciones públicas para construir viviendas de alquiler asequibles; titulares de derechos para construir o cooperar con otras entidades del mercado para construir y operar viviendas de alquiler asequibles. En principio deberá ser un edificio independiente, con capacidad de gestión cerrada, con una superficie de construcción no inferior a 3.000 metros cuadrados o no inferior a 50 unidades (habitaciones).
3. Las empresas industriales clave con más de 500 empleados o un valor de producción anual de 100 millones de yuanes pueden, con la aprobación del gobierno municipal, construir nuevos edificios, demoler, reconstruir, ampliar, etc. Con la premisa de cumplir con la planificación y garantizar la seguridad, el límite superior de la proporción de área de terreno utilizada para soportar oficinas administrativas e instalaciones de servicios residenciales en proyectos industriales con respecto al área total de terreno del proyecto se incrementa del 7% al 15%, y el límite superior. el límite de la proporción del área de construcción se incrementa en consecuencia. La parte aumentada se utiliza principalmente para la construcción de viviendas de alquiler asequibles tipo dormitorio, está estrictamente prohibido construir conjuntos completos de viviendas comerciales y se recomienda concentrar el área del terreno; o área de construcción correspondiente a la proporción de apoyo de algunos proyectos industriales, coordinar las necesidades de las pequeñas, medianas y microempresas y planificar y construir de manera uniforme viviendas de alquiler asequibles tipo dormitorio. El proyecto puede ser aprobado por el comité de gestión del parque industrial. construcción o invertir conjuntamente en construcción con empresas de proyectos industriales. Para los ajustes que involucran la proporción de área de piso, densidad de construcción, altura de construcción y otros indicadores de terreno industrial, los planes de control detallados relevantes se ajustarán de acuerdo con los procedimientos después de una evaluación integral, y los procedimientos de aprobación de proyectos relevantes se manejarán de acuerdo con la ley.
4. Para el parque de viviendas no residenciales inactivo y utilizado de manera ineficiente, como oficinas comerciales, hoteles, fábricas, almacenes, investigación científica y educación, etc., debemos asegurarnos de que cumplan con los principios de planificación y conserven la propiedad. , cumplir con los requisitos de seguridad y respetar la voluntad de las masas, bajo la premisa de que no hay un plan de expropiación dentro de dos años, se permite que se convierta en vivienda de alquiler asequible durante el período de uso como vivienda de alquiler asequible, la naturaleza; del uso del suelo no se cambiará y no se pagará el precio del mismo.
5. El suelo para viviendas de alquiler asequible se puede suministrar mediante cesión, arrendamiento o asignación. Si se suministra mediante cesión o arrendamiento, el precio de alquiler y el método de ajuste de la vivienda de alquiler asequible se pueden utilizar como cesión o arrendamiento. Las condiciones previas permiten que el precio de transferencia se cobre a plazos. Fomentar la construcción de viviendas de alquiler asequibles dentro y alrededor de parques industriales, cerca de estaciones de transporte ferroviario, encima del metro y áreas clave de construcción urbana.
Apoyar a las instituciones financieras bancarias para que proporcionen préstamos a largo plazo a entidades propias de viviendas de alquiler asequibles
Huang Hui dijo que los "Opiniones de Implementación" proporcionan información fiscal, tributaria, financiera y de otro tipo. apoyo para reducir la presión financiera sobre los proyectos. La industria del leasing generalmente enfrenta dificultades financieras. Los "Dictamenes de Implementación" claramente aumentan el apoyo crediticio, apoyan a las instituciones financieras para que proporcionen préstamos a largo plazo y financiamiento de deuda de manera orientada al mercado, y apoyan las solicitudes de REIT. Esto se espera que resuelva gradualmente los problemas. problema de salir del modelo de activos pesados y aumentar la oferta de viviendas de alquiler asequibles.
En términos de políticas de apoyo financiero, además de buscar activamente fondos de subsidio especiales de los niveles central y provincial para apoyar proyectos de viviendas de alquiler asequibles que cumplan con las regulaciones, Hefei también acumulará una cierta proporción de la transferencia neta de tierras. Los fondos de garantía de viviendas de alquiler se utilizarán en su conjunto para desarrollar viviendas de alquiler asequibles.
En términos de políticas de apoyo, como impuestos y tasas, Hefei utiliza terrenos no residenciales y viviendas no residenciales para construir viviendas de alquiler asequibles. Después de obtener la certificación de proyecto de viviendas de alquiler asequibles, la empresa de arrendamiento de viviendas. alquilará las viviendas de alquiler asequibles mencionadas anteriormente a particulares. Para todos los ingresos por alquiler obtenidos del alquiler de viviendas, puede optar por aplicar el método de cálculo de impuestos simplificado y calcular y pagar el IVA a una tasa de gravamen del 5% menos el 1,5%, o aplicar el. método general de cálculo del impuesto para calcular y pagar el IVA; el IVA en las empresas de alquiler de viviendas es pequeño. Los grandes contribuyentes que alquilan viviendas a particulares deberán pagar un impuesto al valor añadido reducido del 1,5% a una tasa del 5%; Los grupos sociales y otras organizaciones que alquilan viviendas de alquiler asequibles a particulares o empresas profesionales de arrendamiento de viviendas a gran escala deberán pagar una tasa impositiva reducida del 1,5%. El impuesto sobre la propiedad se aplica a una tasa del 4%.
En términos de políticas de apoyo financiero, aumentar el apoyo crediticio para la construcción y operación de viviendas de alquiler asequibles, y apoyar a las instituciones financieras bancarias para que proporcionen préstamos a largo plazo a entidades autosostenibles de viviendas de alquiler asequibles en un mercado -manera orientada. De acuerdo con los principios de cumplimiento legal, controlabilidad de riesgos y sostenibilidad comercial, los préstamos se otorgan a empresas de arrendamiento de viviendas que renuevan y renuevan casas existentes para formar viviendas de alquiler asequibles que no son de propiedad propia. Apoyar a las instituciones financieras bancarias en la emisión de bonos financieros y la recaudación de fondos para la emisión de préstamos para viviendas de alquiler asequibles.
Apoyar a las empresas en la emisión de bonos corporativos, bonos corporativos, instrumentos de financiación de deuda de empresas no financieras y otros bonos de crédito corporativo para la construcción y operación de viviendas de alquiler asequibles. Si una empresa posee y opera viviendas de alquiler asequibles con un flujo de caja sostenido y estable, puede utilizar la hipoteca de la propiedad como mejora crediticia y emitir bonos garantizados para el alquiler de viviendas. Apoyar a los fondos de seguros comerciales para que participen en la construcción de viviendas de alquiler asequibles de acuerdo con principios orientados al mercado. Los préstamos relacionados con viviendas de alquiler asequibles se tratarán de manera diferente al implementar la gestión de préstamos inmobiliarios. Apoyar proyectos de viviendas de alquiler asequibles en la solicitud de proyectos piloto para fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria y fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria (REIT) en el campo de la infraestructura.
Al mismo tiempo, los inquilinos de viviendas de alquiler asequibles pueden solicitar un permiso de residencia y disfrutar de servicios públicos básicos como educación obligatoria, atención médica y sanitaria y un fondo de previsión con prueba del contrato de alquiler de la vivienda.
Los "Dictamenes de Implementación" simplifican el proceso de revisión y aprobación, acortan el plazo de revisión y aprobación a 40 días hábiles y al mismo tiempo aclaran el "estado legal" de la propiedad. Huang Hui dijo que actualmente hay algunos proyectos no residenciales en el mercado debido a problemas de derechos de propiedad de los edificios inmobiliarios, por lo que es difícil pasar por los procedimientos de aprobación y ser incluidos en la gestión de viviendas de alquiler asequibles. Es imposible disfrutar de una serie de medidas de trato preferencial como las subvenciones fiscales al alquiler de viviendas. Además de proponer explorar procesos simplificados como métodos de notificación y compromiso, procesos de fusión y sistemas de aceptación conjunta, las "Opiniones de Implementación" también aclararon el establecimiento de un sistema de certificación de proyectos que cada gobierno de distrito es responsable de la revisión y certificación, lo que resolvió. El problema del "certificado de nacimiento" de muchos proyectos de cambio sin residencia. "El proceso de solicitud y aprobación se acorta. Una vez que el proyecto tiene estatus legal, puede disfrutar de políticas preferenciales y aumentar el entusiasmo de las empresas.
Los "Dictamenes de Implementación" estipulan que la propiedad de los proyectos de viviendas de alquiler asequible debe confirmarse en su conjunto, y no deben registrarse por separado, transferirse por separado, hipotecarse por separado, venderse en el mercado o venderse en forma encubierta. y las operaciones ilegales en nombre de viviendas de alquiler asequibles están estrictamente prohibidas o defraudar las políticas preferenciales. Si un proyecto elegible implica una transferencia general, debe presentarse al gobierno municipal para su revisión y aprobación. Después de la transferencia, la naturaleza de la vivienda de alquiler asequible original permanecerá sin cambios y el uso y el método de adquisición de la tierra permanecerán sin cambios. Entre ellos, las viviendas de alquiler asequibles construidas dentro del alcance de proyectos industriales deben transferirse junto con las fábricas productivas y no se transferirán por separado las viviendas de alquiler asequibles invertidas y construidas conjuntamente por la empresa del proyecto industrial y el comité de gestión del parque industrial; transferencia de parte de sus derechos de propiedad. El comité de gestión del parque industrial tiene prioridad en las compras. En caso de expropiación y demolición de viviendas de alquiler asequibles construidas utilizando terrenos inactivos propiedad de empresas e instituciones y reconstrucción de viviendas no residenciales, la compensación seguirá basándose en el uso original de la tierra y el método de adquisición.
De acuerdo con las "Opiniones de Implementación", Hefei establecerá un grupo de liderazgo municipal para viviendas de alquiler asequibles para coordinar y promover el trabajo de viviendas de alquiler asequibles de la ciudad. Mejorar la plataforma municipal de servicios de transacciones de alquiler de viviendas, establecer un mecanismo de intercambio de datos de información para varios departamentos, fortalecer la gestión de solicitud, identificación, construcción y operación de proyectos de viviendas de alquiler asequibles y lograr la aprobación, liberación de viviendas, acceso y salida de viviendas de alquiler asequibles. Los proyectos, la presentación de visas en línea, el pago de alquileres, etc. se manejan en línea.