¿El alquiler de la vivienda recaudado por el gobierno está reducido o exento?
Para responder eficazmente a la epidemia de COVID-19, Shanghai ha implementado estrictas medidas de gestión. Durante la epidemia, las vidas de los residentes y la producción y operaciones comerciales se vieron muy afectadas. Combinando los documentos de políticas emitidos por el gobierno municipal de Shanghai para restaurar y revitalizar la economía y las opiniones rectoras y los casos del Tribunal Popular, este artículo analiza la interpretación de los documentos legales y de políticas, la revisión de calificaciones, cómo solicitar una reducción o exención del alquiler, y las implicaciones para las operaciones posteriores de las empresas. Esperamos que sean de beneficio para la mayoría de los arrendadores e inquilinos.
1. Descripción general de las políticas de reducción y exención de alquileres
Según el "Plan de acción de Shanghai para acelerar la recuperación y revitalización económica" que entró en vigor el 1 de junio de 2022, y las orientaciones pertinentes. opiniones del Tribunal Popular desde 2020 Según los precedentes, la política de reducción y exención de alquileres es la siguiente:
1. Pequeñas y microempresas y hogares industriales y comerciales individuales que alquilan casas de propiedad estatal para dedicarse a la producción. y las actividades empresariales estarán exentas del pago del alquiler por un período de 6 meses.
2. Fomentar reducciones y exenciones de alquileres (con el consentimiento del arrendador) para pequeñas y microempresas y hogares industriales y comerciales individuales que sean propietarios de viviendas no estatales, como complejos comerciales, edificios comerciales, mercados profesionales, polígonos industriales, bases de innovación, etc., el plazo de exención reclamado es también de 6 meses. Al mismo tiempo, el gobierno también proporciona subsidios financieros y beneficios fiscales a los propietarios o entidades operativas que voluntariamente reducen o reducen los alquileres: se proporcionan subsidios financieros del 30% de la reducción y exención total del alquiler, hasta 3 millones de yuanes correspondientes a los impuestos sobre la propiedad; y se reducen o eximen los impuestos sobre el uso del suelo urbano; se orienta a los bancos a proporcionar préstamos hipotecarios con tipos de interés preferenciales y otros apoyos a los arrendadores que reduzcan o reduzcan los alquileres de las viviendas.
Existen muchas entidades de mercado para el arrendamiento de viviendas, en las que los arrendadores y arrendatarios participan empresas o instituciones estatales, empresas privadas y personas físicas. Además, aunque los documentos legales y políticos estipulan el plan principal para la reducción y exención de alquileres, todavía existen muchos problemas en la implementación y operación específicas frente a diversas entidades del mercado y relaciones contractuales complejas.
A continuación se analiza cómo aplicar esta política de reducción de alquileres desde la perspectiva de arrendadores y arrendatarios como referencia.
Políticas y regulaciones relevantes
El 28 de marzo de 2022, la Comisión de Administración y Supervisión de Activos Estatales del Consejo de Estado emitió el "Aviso sobre la implementación efectiva de la reducción de alquileres y la reducción de alquileres para pequeñas empresas". y Microempresas y Hogares Industriales y Comerciales Individuales en la Industria de Servicios en 2022" (Comisión de Administración y Supervisión de Activos Estatales emitida [2022] No. 29), estipulando que todas las empresas centrales deben cumplir con los requisitos del Documento No. 271 para Tratar a las pequeñas y microempresas y a las personas de la industria de servicios en áreas administrativas a nivel de condado (en referencia a los estándares de la división administrativa nacional) que se incluirán como áreas de alta incidencia en 2022. Para los hogares industriales y comerciales, el alquiler se reducirá o estará exento durante seis meses. en el año en curso (para las áreas catalogadas como áreas de alta incidencia en el cuarto trimestre, el alquiler de seis meses se reducirá o eximirá por completo en forma de cancelación del alquiler en el año en curso o reducción y exención en el año siguiente), y tres En otras zonas se reducirán los meses de alquiler.
El 25 de mayo de 2022, el Consejo de Estado SASAC emitió el "Aviso sobre asuntos relacionados con las empresas centrales que ayudan a las pequeñas y medianas empresas a resolver dificultades y promover el desarrollo colaborativo" (Guo Zifa Caiping [2022] No. 40), estipulando que el gobierno donde se encuentra la vivienda de alquiler Si la política de reducción y exención de alquiler introducida es mayor que los requisitos del Documento No. 29, la política local debe implementarse concienzudamente para garantizar que la política no se vea comprometida.
El 29 de mayo de 2022, el "Plan de Acción de Shanghai para acelerar la recuperación y revitalización económica" emitido por el Gobierno Popular Municipal de Shanghai estipula:
(2) Ampliar el alcance del alquiler de viviendas reducción y exención.
4. Las pequeñas y microempresas y los hogares industriales y comerciales individuales que alquilan casas de propiedad estatal para dedicarse a actividades productivas y comerciales están exentos de presentar prueba de estar afectados por la epidemia, y estarán exentos de pagar. Seis meses de alquiler de casa en 2022. Para las unidades privadas no empresariales que tengan dificultades para operar en el arrendamiento de viviendas de propiedad estatal, se eximirán de seis meses de alquiler en 2022 con referencia a las pequeñas y microempresas y a los hogares industriales y comerciales individuales. Promover empresas centrales en Shanghai y empresas estatales de otras provincias y ciudades de Shanghai para reducir o reducir los alquileres de viviendas para pequeñas y microempresas y hogares industriales y comerciales individuales de acuerdo con las regulaciones de la ciudad. En el caso del arrendamiento indirecto, el subarrendador no disfruta de esta política de exención, y las empresas e instituciones estatales pertinentes deben garantizar que las medidas de exención del alquiler beneficien al arrendatario final. (Método de solicitud: Solicitud de disfrute. Unidades responsables: Comisión Municipal de Supervisión y Administración de Bienes Estatales, Dirección de Hacienda Municipal, Dirección de Asuntos Civiles, Comisión Municipal de Economía y Tecnología de la Información, Comité Municipal de Gestión de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, Finanzas Locales Municipales Oficina de Supervisión, Oficina de Cooperación e Intercambio de Gobiernos Municipales y gobiernos distritales)
5. Incentivar y orientar a los propietarios de viviendas no estatales o entidades gestoras como complejos comerciales, edificios comerciales, mercados profesionales, parques industriales, y bases de innovación, y proporcionar 6 pequeñas y microempresas y hogares industriales y comerciales individuales que finalmente se alquilan. Los propietarios de viviendas no estatales o entidades operativas y de gestión elegibles recibirán un subsidio del 30% de la reducción o exención total del alquiler, hasta un máximo de 3 millones de yuanes, que será implementado por cada gobierno de distrito. controlado por el presupuesto fiscal general y sufragado por los gobiernos municipales y distritales. Las empresas de cadenas de catering, sucursales o tiendas que se han visto gravemente afectadas por la epidemia y registradas en Shanghai, si cumplen con las condiciones de las pequeñas y microempresas y soportan los gastos de alquiler, pueden considerarse como pequeñas y microempresas que disfrutan de una reducción del alquiler de la vivienda y exención. (Método de solicitud: Solicitar disfrute. Unidades responsables: Gobiernos distritales, Comisión Municipal de Economía y Tecnología de la Información, Comisión Municipal de Comercio, Comisión Municipal de Ciencia y Tecnología, Comisión Municipal de Reforma y Desarrollo, Oficina de Finanzas Municipal)
6 Reducción y exención del alquiler de viviendas de propiedad estatal, no estatal y sin fines de lucro. Las entidades de mercado de propiedad estatal adoptan procesamiento sin contacto y procedimientos operativos simples para reducir o eximir los impuestos sobre la propiedad y el uso del suelo urbano correspondientes. Orientar a los bancos para que proporcionen préstamos hipotecarios con tasas de interés preferenciales y otro tipo de apoyo a los arrendadores que reduzcan o reduzcan los alquileres de las viviendas según sea necesario. (Método de procesamiento: Solicite el disfrute. Unidades responsables: Oficina de Impuestos Municipales, Oficina de Supervisión Financiera Local Municipal, Sede del Banco Popular de China en Shanghai, Oficina de Regulación de Banca y Seguros de Shanghai)
En segundo lugar, del arrendador ( "propietario") Analizar la política de reducción de alquileres desde la perspectiva de
Políticas y regulaciones relevantes
(1) "Opiniones orientativas sobre el juicio adecuado de ciertas cuestiones relacionadas con la epidemia de COVID-19 (2)" del Tribunal Supremo Popular (Fafa [2020) ] 17 No.) regulaciones: Las pequeñas y microempresas, los hogares industriales y comerciales individuales en la industria de servicios, etc. alquilan las casas de departamentos gubernamentales, universidades, institutos de investigación científica y otras empresas estatales, instituciones administrativas para operaciones comerciales, y solicitud de alquiler debido a dificultades operativas causadas por la epidemia o medidas de prevención y control de epidemias
(2) La "Tercera serie de respuestas a cuestiones legales aplicables a los casos de epidemia de COVID-19 (edición revisada de 2022)". emitido por el Tribunal Popular Superior de Shanghai estipula que las pequeñas y microempresas, los hogares industriales y comerciales individuales y otros arrendatarios deberán Si se opera una vivienda de propiedad estatal y las dificultades operativas son causadas por la epidemia o las medidas de prevención y control de la epidemia, y el arrendador está obligado para renunciar al alquiler dentro de un período razonable de acuerdo con las políticas pertinentes de Shanghai, debe recibir apoyo.
En tercer lugar, analizar la política de reducción y exención de alquileres desde la perspectiva del arrendatario ("inquilino")
Políticas y regulaciones relevantes
(1) "La El Aviso del Tribunal Popular Supremo sobre las opiniones orientativas adecuadas sobre el juicio de varias cuestiones relacionadas con la epidemia de COVID-19 (II) (Fafa [2020] No. 17) estipula: "Al arrendar viviendas no estatales con fines comerciales, el arrendatario no tiene ingresos comerciales o la operación comercial se interrumpe debido a la epidemia o las medidas de prevención de epidemias. Los ingresos se han reducido significativamente y, si el arrendatario solicita una reducción del alquiler, es obviamente injusto continuar pagando el alquiler de acuerdo con el contrato de arrendamiento original. o renovación, y si la mediación falla, el contrato se modificará en función de las circunstancias reales del caso y de acuerdo con el principio de equidad”.
(2) "Varias políticas y medidas en Shanghai para luchar la epidemia y ayudar a las empresas a promover el desarrollo" estipula: "Alentar a los grandes edificios comerciales, centros comerciales, parques y otras entidades operativas del mercado a reducir o reducir los alquileres para los inquilinos de las entidades operativas sobre la base de consultas y diversos apoyos gubernamentales. La política otorga apoyo prioritario a entidades del mercado que reducen o reducen voluntariamente los alquileres Para las empresas cuyas casas y terrenos son requisados con urgencia por el gobierno o que reducen o reducen voluntariamente los alquileres de bienes inmuebles arrendados, si realmente tienen dificultades para pagar los impuestos sobre la propiedad y los impuestos sobre el uso del suelo urbano, la propiedad correspondiente. Los impuestos y los impuestos sobre el uso del suelo urbano se pueden reducir o eximir. Si la reducción del alquiler afecta el desempeño de las empresas e instituciones estatales, se determinará en función de la situación real durante la evaluación. >(3) "Serie de cuestiones jurídicas aplicables a casos de epidemia de COVID-19" emitida por el Tribunal Popular Superior de Shanghai, respuesta tres (edición revisada de 2022)" señala: "Si se alquila una casa que no es de propiedad estatal para negocios y El arrendatario no tiene ingresos operativos o los ingresos operativos se reducen significativamente debido a la epidemia o a las medidas de prevención y control de la epidemia. Si el arrendatario solicita una reducción del alquiler, obviamente es una pérdida continuar pagando el alquiler de acuerdo con el contrato de arrendamiento. extensión o aplazamiento del alquiler, puede referirse a las políticas de Shanghai sobre reducción de alquileres y guiar a las partes para negociar y mediar. Si la negociación y la mediación fracasan, deberá cumplir con el artículo 533 de los Principios Generales del Derecho Civil de la República Popular China. Si el arrendatario no puede utilizar la vivienda con normalidad debido a la epidemia o a las medidas de prevención y control de la misma, el arrendatario podrá solicitar al arrendador una reducción del alquiler en un plazo determinado, pudiendo apoyarla según corresponda” . p>4. Cómo solicitar/negociar la reducción/reducción del alquiler
(1) El proceso de solicitud de reducción del alquiler o reducción para el alquiler de viviendas de propiedad estatal
1.
Inquilino Puede consultar el Directorio de Pequeñas y Microempresas de la Administración Estatal de Regulación del Mercado para realizar una consulta preliminar sobre si se trata de una pequeña y microempresa. Si no está incluido en el catálogo, se puede confirmar consultando las normas de clasificación para pequeñas y medianas empresas y las normas de clasificación para empresas financieras. La industria de servicios puede confirmarse de acuerdo con el "Reglamento sobre la división de tres industrias".
2. Presentar una solicitud
Los arrendatarios elegibles pueden presentar una solicitud por escrito de reducción o exención al arrendador (puede enviarse o enviarse por correo). Se deben proporcionar los siguientes materiales (con sello oficial):
(1) Formulario de solicitud de reducción de alquiler de vivienda estatal;
(2) Copias de la licencia comercial y el contrato de arrendamiento;
(3) Las pequeñas y microempresas deben proporcionar otra copia de los resultados de búsqueda del directorio de pequeñas y microempresas (con sello oficial). Si no se pueden proporcionar los resultados de la consulta, se pueden acordar con el arrendador otros métodos de identificación convenientes y eficientes.
3. Aceptación de solicitudes
Después de recibir los materiales de solicitud del inquilino para la reducción y exención del alquiler, la unidad de arrendamiento de viviendas de propiedad estatal requiere que se presenten las calificaciones y estándares del inquilino para la reducción y exención del alquiler. revisado.
4. Implementación de asistencia
Las unidades de alquiler de viviendas de propiedad estatal deben firmar un acuerdo de reducción o exención con los inquilinos calificados después de completar los procedimientos pertinentes, y reducir o reducir los alquileres de acuerdo con el acuerdo. En los casos de subarrendamiento, la unidad de alquiler de vivienda de propiedad estatal puede firmar un acuerdo de reducción o exención con el subarrendatario y el arrendatario final. El acuerdo estipula que el subarrendatario reducirá o reducirá todo el alquiler reducido al arrendatario final.
5. Consulta de políticas
Las unidades de alquiler de viviendas de propiedad estatal son el organismo principal en la implementación del trabajo de reducción y exención de alquileres. Los inquilinos calificados pueden consultar las políticas y procedimientos pertinentes y, si tienen alguna disputa, también pueden informar la situación a la autoridad superior de la unidad de alquiler de viviendas de propiedad estatal.
(2) El proceso para solicitar la reducción o exención del alquiler cuando se alquila vivienda no estatal.
La política actual no obliga a los arrendadores de edificios comerciales no estatales a reducir o renunciar al alquiler, sino que sólo lo alienta y promueve.
Entonces, ¿cómo solicitar una reducción del alquiler a los arrendadores de viviendas no estatales mediante negociación? Hay dos formas comunes:
1. Acuerdo negociado
El acuerdo negociado incluye varias opciones:
1 El monto del alquiler está en el rango de 1 a 6. meses Reducción adecuada dentro del período;
2. Retrasar el pago del alquiler;
3. Ampliar el período de arrendamiento de forma gratuita.
Negociar; rescindir el contrato y asumir menos responsabilidad por incumplimiento del contrato.
Debido a que el gobierno local brinda subsidios financieros y beneficios fiscales a los propietarios o entidades operativas que voluntariamente reducen o reducen los alquileres: los subsidios financieros se proporcionarán en base al 30% de la reducción y exención total del alquiler, hasta 3 millones yuanes; impuestos sobre la propiedad correspondientes y exenciones sobre terrenos urbanos. El impuesto de uso guía a los bancos para que proporcionen préstamos prendarios con tasas de interés preferenciales y otros tipos de apoyo a los arrendadores que reduzcan o reduzcan los alquileres de las viviendas según sea necesario.
Aunque existen documentos de políticas que brindan incentivos para reducciones y exenciones voluntarias de alquileres, porque los propietarios o administradores de viviendas que no son de propiedad estatal no han recibido subsidios financieros directos por adelantado, y los documentos de políticas no son obligatorios. , muchas casas que no son de propiedad estatal Para evitar problemas innecesarios y posibles pérdidas, el propietario o la entidad gestora puede optar por rechazar directamente la reducción o exención del alquiler. En este momento, el inquilino también puede negociar y solicitar una reducción o exención del alquiler con la perspectiva de ayudar al propietario a solicitar subsidios financieros.
Durante el proceso de negociación, preste atención a conservar pruebas escritas. Después de llegar a un acuerdo, se debe firmar un acuerdo complementario lo antes posible para confirmar el plan por escrito.
2. Litigio o acuerdo arbitral
Si las dos partes no logran llegar a un acuerdo mediante la negociación, el arrendatario puede optar por iniciar una demanda en los tribunales o solicitar el arbitraje ante una institución de arbitraje. de acuerdo con el contrato.
1) Condiciones que debe cumplir el arrendatario al solicitar la reducción del alquiler.
Que el arrendatario de una vivienda comercial no estatal proponga una reducción o una exención del alquiler depende de dos factores: primero, si la epidemia ha afectado el uso normal de la casa por parte del arrendatario, como por ejemplo que el arrendatario no pueda usar la casa debido a la división en tres zonas, o suspensión de la producción debido a requisitos de prevención y control de epidemias; en segundo lugar, si la epidemia ha causado pérdidas significativas a los ingresos operativos del arrendatario, como la incapacidad de operar normalmente, una fuerte caída en el negocio; volumen, y una enorme brecha entre ingresos operativos y alquileres, etc. , debe juzgarse en función del propósito del arrendamiento y el tipo de industria.
En el Caso Minchu n.º 21516 de Shanghai 0112 (2021), el Tribunal de Minhang sostuvo que el arrendamiento de la casa en cuestión era para uso de oficina y que la epidemia no afectó el uso normal del arrendatario, por lo que sí lo hizo. No admite la reducción del alquiler del arrendatario. República Popular China (2020) Shanghai No. 0115. 49014, el Tribunal de Pudong sostuvo que el propósito de la casa arrendada es operar la industria médica dental, que es una industria de alto riesgo durante la epidemia. La epidemia de hecho tendrá un mayor impacto en las operaciones del arrendatario, por lo que apoya las del arrendatario. Solicitud de reducción de alquiler.
2) Pruebas que el arrendatario necesita preparar a la hora de demandar.
Evidencia de que la casa no se puede utilizar normalmente: documentos de prevención y control emitidos por departamentos gubernamentales locales, anuncios de certificación de tres distritos; avisos de cierre de propiedad; fotografías con materiales que indiquen la solicitud de reanudación de la producción; El trabajo no ha sido aprobado.
Evidencia de deterioro significativo de los ingresos operativos: extractos bancarios, registros de facturas, declaraciones de impuestos, informes especiales de auditoría, facturas de servicios públicos y registros de resoluciones internas de la empresa.
Nótese que lo que se requiere aquí es un deterioro significativo, es decir, ningún ingreso o una disminución significativa, y no requiere que la empresa no tenga fondos.
3) ¿Cuánta reducción del alquiler puede solicitar un inquilino?
Después de la epidemia en Shanghai en 2020, las sentencias relevantes se basan básicamente en apoyar la mitad de la reducción del alquiler durante el período de bloqueo, lo que debe combinarse con un análisis de casos.
En el caso (2021) Hu 01 Minzhong No. 5883, el Tribunal Popular Intermedio No. 1 de Shanghai redujo el alquiler pagadero por Alandi Company en febrero y marzo de 2020 en medio mes cada uno.
Inspiración del verbo (abreviatura de verbo): ¿Cómo evitar este tipo de disputas de antemano?
Para evitar posibles problemas de alquiler de viviendas comerciales durante la epidemia, se recomienda estipular las circunstancias relevantes por escrito al firmar el contrato. Por ejemplo:
1. Ajustar los términos del contrato correspondiente para estipular claramente términos como fuerza mayor, responsabilidad por incumplimiento de contrato, rescisión del contrato, etc., como agregar términos de reducción o exención del alquiler en el caso. de fuerza mayor.
2. Acordar la situación de prórroga del alquiler por la epidemia y otros motivos, como eximir de intereses durante el período de prórroga, o acordar el período máximo de prórroga, etc.
3. Acepta la devolución de la fianza de la casa. Si es necesario rescindir el contrato por causa de fuerza mayor, se devolverá la fianza.
La firma de estas cláusulas de protección ante acontecimientos de fuerza mayor como la epidemia ha reducido en gran medida la presión a la que se enfrentan los arrendatarios durante la epidemia. Y ante las correspondientes disputas, el arrendatario puede optar directamente por un acuerdo escrito y utilizar la negociación, el arbitraje o el litigio como segunda vía para proteger sus derechos.