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¿Existe todavía mercado de apartamentos en Nanjing? ¿Por qué no suben los precios de los apartamentos?

2065438 + En el primer semestre de 2008, el alquiler medio en Nanjing fue de 2.674 yuanes, un ligero aumento del 3,3% en comparación con el aumento de 86 yuanes del año pasado. El aumento del alquiler es realmente pequeño. El alquiler en Nanjing este año oscila principalmente entre 2.500 y 3.500 yuanes.

Desde la perspectiva de los grupos de alquiler, los inquilinos nacidos en la década de 1990 representaron el 28,6% y los inquilinos nacidos después de la década de 1985 representaron el 20,6%. Casi el 60% de los inquilinos en Nanjing son jóvenes menores de 32 años. Entre ellos, los inquilinos jóvenes como los nacidos en los años 1990 y 1995 aumentaron año tras año, especialmente los nacidos en los años 1995.

Como se puede ver en los datos anteriores,

En primer lugar, si los alquileres de los apartamentos en Nanjing no aumentan, el principal ingreso de la vida en apartamentos proviene del alquiler. Si los alquileres no aumentan, naturalmente se reducirá el entusiasmo de todos por invertir en Gongzu.

En segundo lugar, los inquilinos de Nanjing se concentran principalmente en la generación posterior al 95. No hace falta decir que los estudiantes universitarios que acaban de empezar a trabajar también pueden saber que su asequibilidad financiera es muy limitada. son relativamente bajos en comparación con las casas. Por lo tanto, menos personas elegirán apartamentos.

Si los precios de alquiler no aumentan y el número de inquilinos disminuye, ¿cómo pueden subir los precios de los apartamentos? #La razón fundamental por la que los precios de los apartamentos no pueden subir es que el alquiler en el mercado de alquiler es demasiado bajo y el precio del apartamento en sí es demasiado alto.

Por ejemplo, si compras un apartamento con un precio unitario de 20.000 metros cuadrados en Nanjing, el precio total será de 10.000, el pago inicial será del 50 % o 500.000 y la tasa de interés aumentará en un 20 %. o 7,08%. El plazo de préstamo más largo es de 10 años y el pago mensual es de 5.826. Ahora en Nanjing, donde el precio unitario es de 20.000 yuanes, el alquiler es de 2.000 a 3.000 yuanes, lo que es bastante diferente del pago mensual.

Además, existe competencia en las zonas residenciales individuales, por lo que el entorno de vida es mejor, los costes de propiedad son más bajos y los alquileres son más baratos. También hay apartamentos de alquiler a largo plazo alquilados directamente por los promotores, y más aspectos de la gestión y los servicios son más estandarizados y de alta gama. Por el contrario, el mercado de alquiler de apartamentos individuales es aún más preocupante. #En comparación con las residencias ordinarias, además de los bajos precios de las viviendas y los alquileres, los apartamentos en el mercado actual de Nanjing también tienen altas tarifas de propiedad, costos de préstamos e impuestos de transferencia.

1. Altos costos de alquiler

Los costos de propiedad de casi todos los apartamentos en Nanjing son el doble o más que los de los edificios residenciales. Generalmente más de 4 yuanes, el precio más alto es 6 yuanes.

Para un apartamento pequeño de 50 metros cuadrados, la tarifa de propiedad se calcula en 5 yuanes/metro cuadrado. La tarifa de propiedad mensual es de al menos 250 yuanes y el costo de la tarifa de propiedad anual es de 3000 yuanes. El precio de la propiedad de una residencia ordinaria es sólo la mitad que el de un apartamento. En comparación con las casas normales, los costes inmobiliarios de los apartamentos son mucho más elevados.

2. El impuesto de transferencia es muy alto.

No existen incentivos fiscales para los condominios. El impuesto sobre la escritura es del 3%, se recaudan el impuesto personal y el impuesto al valor agregado.

Según la normativa, existen dos modelos impositivos para la transmisión de pisos, uno es que todos los impuestos tributan juntos y el otro es que la parte del valor añadido tributa al 50%. Después de todo, no hay mucha diferencia entre los dos métodos impositivos. Tomemos como ejemplo un apartamento que vale 13.500 RMB. Si el valor aumenta a 2 millones de RMB con el paso de los años, el 50% del valor añadido será de 325.000 RMB. Esto significa que los ingresos por inversiones procedentes de la apreciación de los precios de la vivienda se descuentan directamente.

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上篇: Fotografía Yu Hua 下篇: ¿Qué políticas de macrocontrol tiene el Estado para la industria inmobiliaria? 1 Desde el gobierno central hasta los gobiernos locales, el mercado inmobiliario está sobrecalentado. Desde 2003, los precios de la vivienda se han disparado y la mayoría de los aumentos en las ciudades grandes y medianas de todo el país se están acelerando. El gráfico 1 muestra que la burbuja inmobiliaria de 2003-2005 se estaba acelerando. Y algunas ciudades han superado las expectativas. Por ejemplo, en 2006, el precio medio de la vivienda comercial en Shanghai alcanzó los 7.038 yuanes por metro cuadrado, y la relación precio-ingreso de la vivienda fue de 11,35:1, superando seriamente entre 3 y 6 veces los estándares internacionalmente reconocidos para los países en desarrollo. Figura 1: Índice nacional de precios de venta de vivienda en el tercer trimestre de 2002-20062. Aún es necesario mejorar el control macroeconómico. Frente a la tendencia de desarrollo sobrecalentado del mercado inmobiliario, desde 2003, el gobierno ha introducido sucesivamente una serie de medidas políticas en un intento de revertir esta situación a través del macrocontrol. El macrocontrol inmobiliario ha logrado resultados notables a corto plazo y varios indicadores se han ralentizado o disminuido en diversos grados tras la regulación. Sin embargo, basándose en la experiencia de políticas de macrocontrol anteriores, en general es difícil lograr efectos a largo plazo. A principios de 2006, el mercado inmobiliario se recuperó en menos de un año de los controles macroeconómicos de 2005. Según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas, en el primer trimestre de 2006, los precios de venta de viviendas en 70 ciudades grandes y medianas de todo el país aumentaron un 5,5 por ciento interanual, siendo Beijing y Shenzhen los que experimentaron los mayores aumentos. En los primeros tres meses de 2006, la inversión nacional en desarrollo inmobiliario aumentó un 20,2% interanual y hubo 12 ciudades con una tasa de crecimiento superior al 30%. De junio de 2006 a febrero de 2006, el crédito bancario para el desarrollo inmobiliario representó aproximadamente el 50 por ciento del crecimiento de los préstamos, y los préstamos relacionados con bienes raíces de grandes bancos comerciales estatales también representaron entre el 20 y el 30 por ciento del total de préstamos. El crédito proporcionó el 27 por ciento de los fondos para inversiones en activos fijos, un aumento de 8 puntos porcentuales con respecto a 2005. Sin embargo, los datos de junio de 2007 a octubre de 2007 muestran que el mercado inmobiliario no se enfrió como se esperaba en 2006 después de experimentar la depresión provocada por las "Seis Regulaciones Nacionales". De junio a febrero de 2006, el precio de venta de viviendas comerciales de nueva construcción en 70 ciudades importantes de todo el país aumentó un 5,4% interanual, un aumento de 0,2 puntos porcentuales con respecto al mes anterior, y el aumento en Beijing fue tan alto como 10,4%. En segundo lugar, el análisis de los problemas existentes en el macrocontrol inmobiliario de mi país se lleva a cabo teniendo en cuenta los antecedentes macroeconómicos y el sistema de mercado establecido de mi país, y enfrenta muchas pruebas. 1. La contradicción no resuelta entre oferta y demanda en el mercado inmobiliario afecta al macrocontrol inmobiliario. Durante mucho tiempo, los procedimientos de aprobación de tierras en mi país son engorrosos, la oferta es pequeña y la escasez de tierras ha hecho subir los precios de la tierra y ha provocado un aumento de los precios de la vivienda. En la actualidad, el costo del terreno es aproximadamente 1/3-1/4 del costo de la vivienda comercial, lo que se ha convertido en una de las razones importantes de los altos precios de la vivienda. 2. Es difícil que el mercado inmobiliario se enfríe bajo la caliente tendencia económica general. Desde finales de la década de 1990, China ha implementado políticas monetarias y fiscales expansivas. A medida que la tasa de crecimiento anual del dinero en sentido amplio continúa aumentando y las tasas de interés continúan cayendo, la reducción de los costos de inversión ha llevado a una expansión continua de la cantidad y escala de la inversión. El rápido crecimiento de la inversión se refleja en la alta tasa de crecimiento de los activos fijos. El crecimiento del PIB de China se ha mantenido entre el 7% y el 10% desde 1998. Durante el mismo período, la tasa de crecimiento de los activos fijos se mantuvo entre el 20% y el 30%. En el entorno macroeconómico de rápido crecimiento económico y expansión de la inversión en activos fijos, el impulso de invertir en bienes raíces es difícil de contener, y los precios inmobiliarios se han vuelto rígidos a la baja debido al aumento de los precios de las transacciones de tierras. Además, el exceso de capacidad causado por la inversión excesiva en las industrias del cemento y el acero de China en los últimos años es difícil de digerir en el corto plazo, lo que ha promovido el aumento continuo del crecimiento de la inversión en la industria inmobiliaria en los últimos años. 3. El entorno de desarrollo del mercado inmobiliario se ve afectado por la brecha de ingresos entre los residentes urbanos. La tasa de crecimiento del ingreso de los residentes chinos no es tan rápida como la polarización entre ricos y pobres. El coeficiente de Gini de China ha alcanzado más de 0,46, superando el estándar internacional de 0,3-0,4 para la brecha de ingresos medios, y China está en alerta máxima. Los ingresos de la clase media han caído significativamente y los frutos del crecimiento económico han llegado a los ricos demasiado rápido. Por un lado, los altos precios de la vivienda dificultan que las personas de ingresos bajos y medios compren casas, lo que dificulta satisfacer sus necesidades de vivienda. Tomemos como ejemplo la compra de una casa por valor de 654,38 millones de RMB en Shanghai en 2005. Con un plazo de amortización de 25 años, el tipo de interés anual es del 5,508%. Si el pago inicial es de 300.000 y la hipoteca es de 700.000, costará aproximadamente 6.543.8003.000 en 25 años y deberá pagar 52.000 por año. Por otro lado, los ricos utilizan este método para seguir acumulando riqueza, ampliando la brecha entre ricos y pobres. El comportamiento de acaparamiento sigue elevando los precios de la vivienda y las expectativas de la gente, exacerbando la agitación del mercado. Según una encuesta del Ministerio de Construcción, la proporción de compras especulativas de viviendas comerciales en Beijing alcanzó el 17% en 2004, y el 48% de las casas especulativas estaban desocupadas a la espera de crecimiento.