Informe de Actividad de Análisis Económico de Vivienda Comercial

Resumen: Este artículo se centra principalmente en el tema candente de preocupación social en esta etapa: los precios inmobiliarios. Si bien entendemos la situación actual de los precios inmobiliarios en mi país

en vista del continuo aumento de los precios inmobiliarios en mi país, un modelo econométrico de una sola ecuación de los precios de la vivienda de productos básicos

se estableció utilizando la econometría como herramienta y realizó una prueba exhaustiva de su eficacia.

Palabras clave: precios de la vivienda comercial; factores influyentes; modelo econométrico

1. Introducción

En los últimos años, con el rápido avance de la reforma orientada al mercado de mi país, la industria inmobiliaria se ha convertido en una industria pilar que impulsa el crecimiento económico.

En apenas unos años desde la reforma del sistema de vivienda, mirando el país, desde ciudades costeras abiertas hasta regiones subdesarrolladas en las regiones central y occidental, han surgido edificios comerciales en casi todas las ciudades de China.

Como levantarse del suelo[7].

Con la aparición de la vivienda comercial, el precio de la vivienda comercial se ha convertido en un tema candente para los residentes. Los factores que afectan la fluctuación de los precios inmobiliarios

se pueden dividir a grandes rasgos en factores endógenos y factores endógenos. Los factores endógenos incluyen los precios de la tierra, los costos de construcción y las necesidades sociales provocadas por el desarrollo económico.

Los factores exógenos incluyen tasas de interés, factores de ubicación, políticas económicas, etc. Los factores exógenos generalmente afectan las fluctuaciones de los precios inmobiliarios mediante la transmisión de factores endógenos [2].

2. Modelo econométrico de precios de viviendas comerciales

2.1 Diseño del modelo y estimación de parámetros

2.1.1 Diseño del modelo

Renta disponible per cápita de los residentes urbanos y finalización de viviendas comerciales Área Son los dos factores más importantes que afectan la demanda y la oferta de viviendas comerciales.

Este modelo utiliza el ingreso disponible per cápita de los residentes urbanos y el área completa de viviendas comerciales como variables explicativas para explicar el precio promedio de las viviendas comerciales, y utiliza el método de regresión lineal para el análisis [1].

Utilizando el ingreso disponible per cápita de los residentes urbanos como variable X1, el área terminada de viviendas comerciales como variable Modelo económico:

Y = c b 1 n, ui es el término de error aleatorio, que incluye el impacto de factores distintos del ingreso disponible per cápita de los residentes urbanos y el área terminada de viviendas comerciales en el precio promedio de las viviendas comerciales.

La Tabla 3.1 muestra el ingreso disponible per cápita de los residentes urbanos, el área terminada de viviendas comerciales y el precio promedio de las viviendas comerciales desde 1998 [5].

Cuadro 3.1 Ingreso disponible per cápita de los residentes urbanos, área terminada de viviendas comerciales y precio promedio de las viviendas comerciales de 1998 a 2007

Precio promedio de las viviendas comerciales en el año (yuanes ,

Variable Y )

Renta disponible per cápita de los residentes urbanos

Ingreso (yuanes, variable X2)

1998 2063 5425 1,76

1999 2053 5854 2,05

2000 2112 6280 2,35

2001 2226 6859 2,73

2002 2350 7688 3,25

2003 2462 8465 3,95

2004 2816 9422 4,25

2005 3067 10493 4,88

2006 3251 11759 5,30

2007 3885 13786 5,75

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A través del software EViews, los resultados de salida se obtienen como se muestra en la Figura 3.1.

Figura 3.1 Resultados del análisis de regresión de la relación entre el ingreso disponible per cápita de los residentes urbanos, el área terminada de vivienda comercial y el precio promedio de la vivienda comercial

A partir de los resultados , el modelo econométrico de una sola ecuación del precio promedio de la vivienda comercial se puede obtener como:

Y = 563.661 0.339X1 ?6?1 233.938X 2

T estadístico: (6.551636 ) (8,689326) (-3,081017)

Se puede determinar Coeficiente R2: 0,992112

Coeficiente de determinación corregido R2: 0,989858

Estadístico F: 440,2052

D.W: 1.682742

2.1.2 Análisis de regresión

Los resultados de la regresión muestran que entre 1998 y 2007, el 99,21 del cambio en Y puede explicarse por las otras dos variables. . En el nivel de significancia de 5

, el valor crítico del estadístico de grado de libertad es t0,025(7)=1,68, por lo que todos los parámetros variables son significativos

no cero. A juzgar por los parámetros anteriores El aumento de los insumos tiene poco impacto en el aumento del precio promedio de las viviendas comerciales, el parámetro anterior a X2 es negativo y tiene un valor absoluto grande, lo que indica que el aumento en el área terminada de viviendas comerciales; causa El precio promedio de la vivienda comercial ha caído significativamente. Evidentemente el poder de estos últimos supera al de los primeros.

Desde el valor t antes de los diferentes estados, los derechos de mercado desiguales y la información de mercado asimétrica entre las dos partes han resultado en que los consumidores se encuentren en una posición débil en términos de su derecho a saber, su derecho a elegir y su derecho a elegir. derecho a negociar precios. Los promotores, por otro lado, utilizan su posición ventajosa en el dominio de las condiciones del mercado, las tendencias de la competencia y la información de costos para formar especulaciones de arbitraje a corto plazo en la especulación inmobiliaria. Los especuladores inmobiliarios acaparan casas, creando la ilusión de escasez de viviendas, y trabajan con los promotores para publicar información como el aumento de los precios de la vivienda y la escasez de oferta, lo que hace que los precios de la vivienda se mantengan altos.

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2.2 Prueba del modelo

2.2.1 Prueba de significancia económica

Desde un punto de vista económico, los residentes urbanos per cápita Por cada aumento de un yuan en el ingreso disponible, el precio promedio de la vivienda comercial aumentará en 0,339 yuanes

por cada 100 millones de metros cuadrados de área de vivienda comercial terminada, el precio promedio de la vivienda comercial; la vivienda disminuirá en 233.938 yuanes. Esto es económicamente significativo

Lo anterior es razonable.

2.2.2 Prueba estadística

A juzgar por los resultados de la estimación de regresión, el modelo se ajusta bien. El coeficiente de determinación R2=0,9921, indica que el modelo se ajusta muy bien en general.

Desde la perspectiva de la autocorrelación serial, D.W=1,6827, que está cerca de 2, muestra que no existe un fenómeno de autocorrelación serial residual en el análisis de regresión simple.

De la prueba de significancia de la ecuación, el estadístico F es 440,2052, que es mucho mayor que el valor crítico 9,55 (nivel significativo de 5), y la prueba de significancia de la ecuación

pasa [6].

3． Iluminación y sugerencias

3.1 Reducir la ceguera de las actividades de inversión

De b2=-233.9383, se puede ver que la expansión del área completa de viviendas comerciales aumentará significativamente reducir el precio promedio, y de acuerdo con la economía general

Como regla general, un alto retorno de la inversión en una industria conducirá a una afluencia continua de grandes cantidades de inversión, lo que conducirá a un exceso de oferta en la industria

y una disminución del retorno de la inversión. Por lo tanto, pocas industrias pueden mantener un nivel relativamente alto de retorno de la inversión durante mucho tiempo, y lo mismo ocurre con el mercado de la vivienda comercial.

Desde 1998, el precio de la vivienda comercial ha aumentado rápidamente Impulsado por la expectativa de un aumento de los precios de la vivienda, la inversión en desarrollo inmobiliario ha crecido rápidamente

De manera significativa, de 1998 a 2007, el precio de la vivienda comercial ha aumentado rápidamente. tasa de crecimiento anual de la inversión en desarrollo inmobiliario Las amplitudes son todas relativamente altas. Si continúa una tasa de crecimiento tan alta, inevitablemente habrá una situación en la que la oferta de viviendas comerciales supere la demanda y el precio promedio de las viviendas comerciales. caerá.

Por lo tanto, los inversores en el mercado de viviendas comerciales (inversores en desarrollo de viviendas comerciales y compradores de viviendas comerciales con fines de inversión) deben tener una mentalidad racional, evitar comportamientos irracionales y reducir la ceguera de las actividades de inversión.

3.2 Ver el desarrollo del mercado de la vivienda comercial desde la perspectiva de las fluctuaciones cíclicas

Los inversores en el mercado de la vivienda comercial deben ver el desarrollo del mercado de la vivienda comercial desde la perspectiva de las fluctuaciones. Esto se debe a que:

En primer lugar, efectivamente existen fluctuaciones cíclicas en el mercado de la vivienda comercial. Zhang Yuanduan, vicepresidente y secretario general de la Asociación de Investigación de Vivienda y Bienes Raíces de China

En el artículo "Otra exploración de las fluctuaciones cíclicas en la industria inmobiliaria: la industria inmobiliaria de China ha entrado en un nuevo ciclo" , utilizó "el aumento en las ventas de viviendas comerciales

La tasa a largo plazo" es un indicador que analiza las fluctuaciones del ciclo de desarrollo de la industria inmobiliaria de China y señala: "El ciclo de fluctuación del real chino La industria inmobiliaria dura entre 4 y 6 años. Desde la década de 1990, la industria inmobiliaria ha experimentado los picos de fluctuaciones del ciclo industrial que aparecieron en 1993, 1998 y 2003. Este artículo utiliza el índice de precios de la vivienda. fluctuaciones para confirmar básicamente el punto de vista anterior desde otro aspecto. Por lo tanto, el precio de la vivienda comercial no seguirá subiendo ni bajando, ni seguirá subiendo rápidamente ni seguirá flotando a baja velocidad [3].

En segundo lugar, el precio promedio de la vivienda comercial puede fluctuar significativamente en ciclos. En las fluctuaciones cíclicas del mercado de viviendas comerciales, aunque

la tasa de crecimiento del ingreso disponible per cápita de los residentes urbanos puede permanecer sin cambios, la tasa de crecimiento del área de viviendas comerciales terminadas es diferente en diferentes años

, por lo que el precio promedio de la vivienda comercial puede tener fluctuaciones relativamente grandes.

Por lo tanto, los inversores en el mercado de la vivienda comercial deben ver el desarrollo del mercado de la vivienda comercial desde una perspectiva volátil y utilizarlo para guiar sus actividades de inversión, a fin de evitar eficazmente el comportamiento irracional y reducir la ceguera de. actividades de inversión.

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3.3 Preste atención a las políticas nacionales pertinentes en materia de bienes raíces

Dado que los inversores tienen que ver el desarrollo del mercado de la vivienda comercial desde una perspectiva volátil. perspectiva, cómo captar ¿Qué pasa con las fluctuaciones cíclicas en el mercado de la vivienda comercial?

¿Cómo determinar la posición actual del mercado de la vivienda comercial en esta fluctuación (pico o valle)? Para los inversores comunes, la respuesta a esta pregunta puede encontrarse prestando atención a las políticas inmobiliarias del país.

Vemos que la aceleración de la urbanización, los limitados recursos de suelo y el fenómeno superficial de oferta insuficiente en el mercado inmobiliario apoyan fundamentalmente los altos precios de la vivienda, pero son irracionales e indulgentes con el mal funcionamiento del mercado inmobiliario. El mecanismo de formación también es una razón importante para el aumento de los precios de la vivienda.

El gobierno lo ha visto y ha adoptado una serie de medidas de control necesarias el año pasado, implementó varias medidas de control: Para controlar los préstamos especulativos y prevenir riesgos financieros, de marzo a septiembre de seis meses las tasas de interés se elevaron cinco veces. en un período consecutivo, el tipo de interés de referencia para los préstamos hipotecarios aumentó casi un punto porcentual y la tasa de crecimiento alcanzó el 6,29, el coeficiente de reservas de depósitos bancarios se incrementó cuatro veces, y en respuesta a la "crisis secundaria"; /p>

Los préstamos para vivienda han emitido nuevas políticas en términos de aumentar el índice de pago inicial y las tasas de interés hipotecarias; con el fin de mejorar los estándares de vivienda de las personas de bajos ingresos, el 7 de agosto, el Consejo de Estado emitió el "Reglamento sobre la solución de las dificultades de vivienda de las familias de bajos ingresos en áreas urbanas" "Varias opiniones" aclararon aún más los sistemas y políticas de implementación para viviendas asequibles y viviendas de bajo alquiler, y aumentaron el área de construcción y la proporción de oferta de viviendas asequibles y viviendas de bajo alquiler 12

En marzo, el Consejo de Estado envió un equipo de inspección compuesto por departamentos miembros de la "Conferencia de Enlace Interministerial sobre Regulación de Bienes Raíces" a más de diez ciudades de todo el país para inspeccionar la implementación de las leyes existentes. Se examinaron las políticas de regulación inmobiliaria en varias regiones, centrándose en el ajuste de los precios de la vivienda y la estructura de la oferta [4].

Con la implementación de muchas medidas de control de la política económica, los comités de partidos y los gobiernos de todos los niveles le otorgan gran importancia, el mercado inmobiliario

El patrón de oferta y demanda ha cambiado, y los altos precios de la vivienda tienden a Hay que decir que la caída es razonable y esperada, y es una tendencia inevitable.

4． Conclusión

A través de la discusión en este artículo, podemos ver que los factores actuales que afectan el mercado de la vivienda comercial incluyen principalmente el ingreso disponible per cápita urbano

y el área completa de vivienda comercial. Entre ellos, el ingreso disponible per cápita urbano tiene una gran influencia. Además, aunque todavía hay muchos factores poco razonables, sigue siendo un mercado con un enorme potencial. Tenemos todas las razones para creer que con el desarrollo sostenido y estable de la economía de China, la profundización gradual de la reforma del sistema económico, la mejora continua del sistema de mercado y el fortalecimiento y mejora del control macroeconómico, la industria inmobiliaria de China mejorará. Las perspectivas de la industria son muy amplias.

Referencias

[1] Xu Chunqing. Análisis econométrico de los precios de la vivienda comercial [D]. Chengdu: 2006.

[2] Chen Yu. precios Factores que influyen y sugerencias de desarrollo inmobiliario [D]. Beijing: 2007.

[3] Xiao Yuanzhen, Wang Hulin Análisis ambiental e investigación de contramedidas sobre el desarrollo de viviendas de bajo alquiler en mi país [J. ]. Aprendizaje y práctica, 2008 Número 1: 113-118.

[4] Xiao Jin, Ma Hong. Orientación de políticas y estrategias de implementación para el desarrollo de viviendas asequibles en mi país [J]. Practice, Número 1, 2008: 107-112.

[5] Niu Fengrui, Li Jingguo, Shang Jiaowei, etc. Informe sobre el desarrollo inmobiliario de China, Prensa de literatura sobre ciencias sociales, 2006.

[6] Yuan Zhifa, Zhou Jingtao. Análisis estadístico multivariado. Beijing: Science Press, 2006.

[7] Xian Chao. , 2007..

Precio de la vivienda y análisis econométrico

Guo Jiaqi, Zhang Guangming

Universidad de Shandongjiaotong, Shandong jinan (250023)

Resumen

El artículo se concentra principalmente en el precio de la vivienda comercial, que es uno de los problemas más importantes al que nos enfrentamos en este momento. Después de la introducción aproximada del estado del precio de la vivienda, un. El modelo econométrico de una ecuación

del precio de la vivienda se fundamenta mediante econometría y se verifica completamente

mediante estos factores.

Palabras clave: Precio de la vivienda, que afecta Factores, modelo econométrico Según las estadísticas, al menos un tercio de la vida de una persona se pasa en residencia. Las necesidades de las personas varían ampliamente y, por lo tanto, la descripción que cada persona tiene en su mente de un hogar cálido también varía mucho. Cómo maximizar la satisfacción de las necesidades personales más importantes dentro de los limitados fondos permitidos para la compra de una vivienda es un objetivo que persiguen miles de familias. De hecho, un hogar ideal y cálido debería poder diversificar el espacio y las funciones, lograr el diálogo entre el espacio y las personas, y expresar un amor y una comprensión infinitos de la felicidad en el espacio. Sin embargo, cuando los consumidores se enfrentan a anuncios inmobiliarios deslumbrantes, debemos calmarnos y realizar un análisis económico racional de la vivienda comercial. Cuando analizamos racionalmente la vivienda comercial, debemos centrarnos principalmente en los siguientes puntos: 1. Forma estructural de las residencias Hay dos tipos principales de residencias según sus formas estructurales, estructura de ladrillo-hormigón y estructura de hormigón armado. La estructura de ladrillo-hormigón se refiere a los componentes de carga verticales que utilizan paredes de ladrillo o columnas de ladrillo, y los componentes de carga horizontales que utilizan losas de piso y losas de techo de concreto. Es principalmente adecuada para residencias con siete pisos o menos. La estructura de hormigón armado se refiere al uso de hormigón armado como componentes de carga, como columnas, vigas y losas, y las paredes se utilizan como estructuras de cerramiento. Las paredes están hechas de ladrillos u otros materiales livianos. -edificios de altura. Las estructuras de ladrillo y hormigón son adecuadas principalmente para edificios residenciales de siete pisos o menos, mientras que las estructuras de hormigón armado son principalmente adecuadas para edificios de gran altura.

En general, el costo por metro cuadrado de una estructura de ladrillo y hormigón es mucho menor que el de una estructura de hormigón armado. Entre las estructuras de ladrillo y hormigón, los edificios de seis pisos tienen el costo más bajo (la relación entre el número de pisos y el costo). es como se muestra en la siguiente figura). Tomando a Shanghai como ejemplo, si se trata de una residencia con estructura de ladrillo y hormigón de 6 pisos, el costo de construcción e instalación es de aproximadamente 1.100 yuanes/m2. Si se trata de una estructura de hormigón armado, el costo de construcción e instalación de una estructura de 14 pisos. -La residencia con estructura de corte cuesta aproximadamente 1.600 yuanes/m2 (el costo de construcción e instalación no incluye el terreno ni las ganancias del desarrollador). 2. Entorno residencial Maslow, en su artículo "Movilizando la teoría de la positividad de las personas", dividió las necesidades humanas en cinco partes: necesidades fisiológicas, necesidades de seguridad, necesidades sociales, necesidades de respeto social y necesidades de autorrealización. Con la mejora del nivel de vida de las personas, las necesidades de las personas son cada vez mayores, por lo que prestan cada vez más atención al entorno residencial. Una casa cálida ideal debe tener un entorno hermoso y brindar a las personas la sensación de regresar a la naturaleza. El entorno al que se hace referencia aquí incluye el entorno grande y el entorno pequeño de las zonas residenciales. El entorno general se puede dividir en entorno creado por el hombre y entorno natural. Ya sea que la comunidad esté ubicada en un centro bullicioso o en un campus universitario con una fuerte atmósfera cultural, y si está cerca de parques, cinturones verdes y otros paisajes, tendrá una influencia. Gran impacto en el coste de la comunidad. El medio ambiente dentro de la comunidad se refiere principalmente a la planificación y el diseño de la comunidad y el nivel de tasa de ecologización. El gobierno estipula que la tasa de ecologización de las comunidades de nueva construcción debe ser de alrededor de 30 (tasa de ecologización = área verde/área total de la comunidad). Los espacios verdes incluyen espacios verdes públicos, espacios verdes junto a las casas y espacios verdes que pertenecen a servicios públicos. Instalaciones y espacios verdes viales, excluyendo cubiertas y espacios verdes artificiales en terraza. Si una comunidad alcanza una tasa de ecologización de 40-50, significa que el desarrollador tiene que sacrificar parte del área para optimizar el medio ambiente. Las ganancias sacrificadas por los promotores recaerán en última instancia en los residentes. Por lo tanto, el precio de la vivienda comercial en comunidades con un alto índice de ecologización suele ser mucho más alto que el de la vivienda comercial en las mismas condiciones.