Beijing y Shenzhen toman medidas para prevenir tormentas eléctricas en apartamentos de alquiler a largo plazo
Está prohibido recibir préstamos a largo plazo y pagar préstamos a corto plazo, y los préstamos para alquiler solo se pueden asignar a particulares.
Para evitar más tormentas en los apartamentos de alquiler a largo plazo, Beijing y Shenzhen tomaron la iniciativa.
El 2 de febrero, el sitio web oficial de la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing anunció el "Aviso sobre la regulación de las actividades comerciales de las empresas de arrendamiento de viviendas en esta ciudad" (en adelante, el "Aviso "), que incluía "la cantidad de dinero que las empresas de arrendamiento de viviendas reciben por adelantado de los arrendatarios". En principio, el monto del alquiler no excederá los 3 meses de alquiler" y otras regulaciones.
Justo la noche antes de que Beijing emitiera este aviso, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen emitió dos borradores para comentarios sobre el desarrollo del mercado de alquiler de viviendas. Uno era el "Aviso sobre la realización de la supervisión de". Fondos de alquiler de viviendas" 》 (Borrador para comentarios), uno es un borrador para promover el desarrollo estable del mercado de alquiler de viviendas.
El trasfondo de la introducción de esta política en muchos lugares es que desde 2016, el mercado de alquiler de viviendas ha estado en auge, pero con frecuencia se han producido incidentes como viviendas con formaldehído, préstamos de alquiler y rupturas de la cadena de capital, especialmente En algunas propiedades con pocos activos, las empresas de alquiler de viviendas amplían ciegamente su escala mediante el uso de métodos de "ingresos a largo plazo, pagos a corto plazo" y "altas entradas y bajas salidas" para transferir riesgos al mercado. El arrendamiento como herramienta para absorber rápidamente los alquileres en un corto período de tiempo para formar un enorme fondo de capital y luego quedarse con el dinero, provocando pérdidas para un gran número de propietarios e inquilinos.
Se crea una cuenta de supervisión de capital y los préstamos para alquiler sólo pueden concederse a particulares
La versión de Pekín del "Aviso" exige que "el importe del alquiler cobrado por adelantado mediante un contrato de arrendamiento de vivienda empresa del arrendatario no excederá en principio los tres meses de alquiler." , el ciclo de cobro y pago del alquiler debe coincidir."
La versión de Shenzhen del borrador ofrece más espacio para que las empresas retengan fondos para sus propias operaciones. El borrador para comentarios muestra que en Shenzhen, si el total del depósito del inquilino y el alquiler del ciclo de pago único cobrados por las empresas de arrendamiento de viviendas que operan a través de encomiendas y subarrendamientos excede el monto de cuatro meses de alquiler, los fondos excedentes serán manejados por el El banco regulador o la empresa de arrendamiento de viviendas deberán proporcionar la garantía bancaria correspondiente y los fondos supervisados no se utilizarán a voluntad.
Para el uso posterior de los fondos regulatorios, el banco regulador liberará el alquiler a la empresa de arrendamiento de viviendas mensualmente a partir del mes siguiente a la entrada en vigor del contrato de arrendamiento.
Vale la pena señalar que Beijing exige que los depósitos de alquiler que anteriormente han sido propensos a disputas se depositen en cuentas designadas. El "Aviso" estipula que "los depósitos cobrados por las empresas de arrendamiento de viviendas de los arrendatarios deben recaudarse a través del". Industria de Agencias Inmobiliarias de Beijing El monto del depósito cobrado por la cuenta especial establecida por la asociación no excederá el alquiler de un mes".
Tanto Beijing como Shenzhen tienen restricciones más claras sobre las instituciones financieras que otorgan préstamos de alquiler personales a los arrendatarios, exigiendo que las instituciones financieras asignen préstamos a la cuenta personal del arrendatario y firmen un acuerdo de préstamo separado con el arrendatario, no inducirá a los inquilinos. utilizar préstamos para alquiler de vivienda en nombre de descuentos en el alquiler, etc., y no incluirá contenido relacionado con préstamos de alquiler en los contratos de arrendamiento de vivienda.
Al mismo tiempo, el Departamento Municipal de Construcción de Viviendas de Shenzhen promueve la firma en línea de contratos de alquiler de viviendas. Si las empresas de arrendamiento de viviendas no proporcionan información relevante sobre el arrendamiento de viviendas o no firman contratos de alquiler de viviendas en línea como se requiere, suspenderán. la publicación de listados de viviendas de conformidad con la ley.
Huang Hui, analista senior del Instituto de Investigación Shell, dijo que las empresas de arrendamiento que utilizan fondos anticipados a largo plazo se enfrentarán a un "desapalancamiento". Por un lado, el "Aviso" aclara que las empresas de arrendamiento no pueden cobrar alquileres por más de tres meses. Regula estrictamente a las empresas de arrendamiento de viviendas mediante el registro de apertura, el cobro y pago de alquileres y depósitos, y obliga a las empresas a informar a las autoridades competentes. autoridades antes de abrir para reducir los alquileres, ciclo de pago de depósitos, por otro lado, está estrictamente prohibido asignar fondos de préstamos de alquiler a empresas de arrendamiento de viviendas que se expanden a través de modelos ilegales como "ingresos altos, ingresos bajos" y "ingresos largos". ", Pagos a corto plazo" y préstamos de alquiler se eliminarán gradualmente. Este método puede reducir eficazmente el riesgo de la cadena de capital de la empresa y proteger los derechos e intereses de los inquilinos. Especialmente las pequeñas y medianas empresas con mayores riesgos operativos se eliminarán gradualmente y Se optimizará el entorno operativo de la industria. Las empresas deben ajustar sus refinados modelos de negocios y centrarse en la rentabilidad de una sola tienda. En primer lugar, deben estandarizar el sistema de uso de fondos y revisar su propio cumplimiento. En segundo lugar, deben hacer un buen trabajo en la gestión de costos de "pagar lo que se paga". y lo que recibe", y mantener un flujo de caja estable y saludable a través de operaciones refinadas.
Empresas líderes como Ziroom y Xiangyu tomaron la iniciativa al expresar su postura
La versión de Beijing del "Aviso" enfatizó la responsabilidad de la plataforma y estipuló que "las plataformas de información en línea fallan para cumplir con sus responsabilidades de verificación de las entidades editoriales y la información de vivienda." , El Departamento de Información de Internet podrá, con base en las opiniones del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, tomar medidas de rectificación para sus negocios relacionados de conformidad con la ley."
Li Wenjie, presidente de la Asociación de la Industria de Agencias Inmobiliarias de Beijing, dijo: “En los últimos años, si bien el mercado de alquiler de viviendas se ha desarrollado rápidamente en especialización, institucionalización y escala, las empresas de alquiler han experimentado con frecuencia explosiones. que ha expuesto los problemas en las operaciones comerciales. Algunos problemas escenificados en el proceso. El "Aviso" "prescribe la medicina adecuada", se apodera de la clave de los riesgos operativos de las empresas de alquiler de viviendas y aborda el problema del "fondo de capital" causado por el exceso. financiarización de las operaciones de arrendamiento, empezando por la adecuación de los plazos de pago y de alquiler, y la restricción de los préstamos de alquiler, la supervisión de los depósitos y otros aspectos para ayudar a las empresas de alquiler de viviendas a volver a la senda de una competencia sana y un desarrollo sano."
Las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo también acogieron con satisfacción el "Aviso", Zhou Yijun, director general de Beijing Ziru. Creemos que el "Aviso" es de gran importancia y favorece el desarrollo estable y a largo plazo de la industria. Ziroom también cooperará activamente con la supervisión, implementará los requisitos de las nuevas regulaciones y continuará conectándose activamente con los departamentos relevantes en términos de operaciones de cumplimiento, construcción de crédito, supervisión de operaciones, etc., para promover el mercado de arrendamiento de viviendas. .
Liu Yang, director general de Xiangyu, también dijo: “En los últimos años, para apoderarse del mercado, las empresas de alquiler de viviendas en varios lugares han recurrido a préstamos de alquiler forzoso con altos y bajos ingresos. y otros medios venenosos para expandir su escala, que en última instancia provocaron frecuentes incidentes relámpagos. Las empresas que quieren operar de manera constante también se han visto afectadas. Esta introducción oportuna de documentos para regular el caos industrial ayudará a corregir la dirección equivocada de desarrollo de las empresas secuestradas por el capital y. purificar aún más el entorno competitivo en el mercado de alquiler de viviendas ”
Lanzamiento piloto de conversión de comercial a alquiler y optimización de las admisiones de puntos de alquiler
Al mismo tiempo que se publica el borrador para comentarios al respecto. supervisión del fondo, la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen también propuso promover el piloto "comercial a alquiler", aumentar la oferta de alquiler a través de múltiples canales y fortalecer las zonas urbanas. Varias medidas incluyen orientar la renovación de alquiler a gran escala de viviendas de Zhongcun , optimizando la inscripción de puntos de alquiler e implementando políticas preferenciales en impuestos de alquiler.
Entre las medidas que han llamado mucho la atención se encuentra la medida de matrícula de hogares basada en puntos. El proyecto de dictamen muestra que se promoverá gradualmente que las viviendas de alquiler disfruten del mismo tratamiento que la compra de viviendas en la política de registro de hogares basada en puntos. Al tiempo que aumentamos la oferta de titulaciones de educación preuniversitaria y obligatoria, también optimizaremos la política de admisión de puntos para viviendas en alquiler.
Huang Hui cree que en la actualidad los derechos a los servicios públicos en las principales ciudades están vinculados al registro de hogares y a los bienes raíces, lo que se refleja especialmente en los derechos de los niños a la educación. Los niños de familias que alquilan viviendas tienen una menor prioridad en la educación. En términos de políticas de asentamiento, a excepción de Shanghai y Chengdu, los puntos de asentamiento para el alquiler y la compra de casas son en su mayoría diferentes en otros lugares. Por lo tanto, el problema de los diferentes derechos para el alquiler y la compra aún debe resolverse con urgencia. El lanzamiento de la liquidación basada en puntos y la inscripción basada en puntos en Shenzhen reducirá aún más la brecha en los derechos e intereses de servicio público de las personas que alquilan con opción a compra, y favorecerá la promoción del empoderamiento en el mercado de alquiler.
En términos de aumentar el apoyo al arrendamiento, el borrador de opinión menciona que Shenzhen ha propuesto claramente por primera vez la implementación de estándares de precios de agua y electricidad para los residentes, ha logrado "lectura de medidores en cada hogar" y ha solicitado para viviendas nuevas y renovadas en la plataforma de arrendamiento de la ciudad Para viviendas de alquiler en pueblos urbanos y viviendas no residenciales renovadas de acuerdo con las regulaciones para las cuales se han registrado contratos de alquiler o se ha declarado información, las agencias especializadas en agua, electricidad y gas. implementar estándares de precios para residentes basados en la información impulsada por la plataforma de arrendamiento municipal.
De hecho, antes de que se publicara la medida, algunos apartamentos de alquiler a largo plazo en Shenzhen ya habían implementado estándares de precios para residentes. Un inquilino del Rubik's Cube Apartment dijo a los periodistas que después de que llamara la atención la explosión concentrada de apartamentos de alquiler a largo plazo, el agua y la electricidad en el apartamento en el que vivía se habían implementado de acuerdo con los estándares de precios de los residentes anteriormente, de acuerdo con las tarifas. Cobrado por agua y electricidad comercial, el propietario del apartamento también tramitó el reembolso de la diferencia.
Vale la pena señalar que esta política propone incentivos fiscales en términos de impuesto al valor agregado corporativo, impuesto a la propiedad e impuesto a la vivienda de alquiler personal, e incluye claramente la "conversión de negocio a alquiler" en el alcance de los incentivos fiscales. . Si una empresa de arrendamiento de viviendas alquila viviendas a particulares y es un pequeño contribuyente, el impuesto al valor añadido se calculará a un tipo reducido del 5% y del 1,5% para las personas físicas en la Plataforma de Servicios de Supervisión de Arrendamientos de Viviendas de Shenzhen (en adelante denominada; como Plataforma de Arrendamiento Municipal) Al presentar contratos de alquiler de vivienda o reportar información, se adoptará un método de recaudación integral para recaudar impuestos. Antes de finales de 2023, la tasa de recaudación integral será del 0%.