Formato de redacción del informe de viabilidad
El proceso de redacción del informe de viabilidad generalmente incluye tres etapas y seis pasos.
Tres etapas:
1. Aclarar los objetivos y tareas de la escritura;
2. Realizar investigaciones y análisis; demostrar, proponer planes y realizar evaluaciones.
Seis pasos:
1. Aclarar los objetivos del estudio de viabilidad;
2. Realizar inspecciones in situ y análisis técnicos y económicos de los objetivos. y llevar a cabo varios Sacar conclusiones a través de la investigación y compilar materiales de informes detallados;
3. Con base en las conclusiones, preparar varios planes alternativos desde diferentes ángulos y seleccionar el mejor;
4. un estudio más detallado del plan seleccionado, determinar el alcance específico, estimar los costos de inversión, los costos y beneficios de operación, y realizar un análisis y evaluación económica del proyecto propuesto.
5. Redactar un informe de estudio de viabilidad con el objetivo general como núcleo.
6.
Hay dos métodos de análisis e investigación comúnmente utilizados en los informes de estudios de viabilidad: uno es el análisis del pensamiento sistémico.
Es decir, el proyecto propuesto se trata como un sistema, se analizan los diversos factores complejos que intervienen y se estudian las interrelaciones, los cambios y la evolución entre ellos.
Cuando sea necesario, se deberá establecer un modelo matemático para su cálculo y análisis.
El segundo es el análisis comparativo.
Los ratios horizontales y verticales se suelen utilizar para analizar la totalidad o parte del proyecto propuesto o incluso un detalle concreto.
Generalmente, es necesario comparar y analizar múltiples proyectos o planes posibles y, finalmente, optimizarlos.
Los diferentes tipos de informes de estudios de viabilidad tienen características propias debido a los diferentes objetos, contenidos y métodos de investigación, pero los elementos estructurales son básicamente los mismos, incluyendo generalmente título, prefacio, cuerpo, firma y anexos.
1. Título
El título del informe del estudio de viabilidad debe redactarse de forma precisa y concisa. Hay dos formas principales.
(1) Fórmula completa.
Generalmente, consta del nombre de la unidad del proyecto propuesto, el nombre del proyecto y el tipo de idioma (3 elementos), como el informe del estudio de viabilidad sobre la introducción de una línea de producción de terrazo para una nueva fábrica de materiales de construcción en XX Provincia.
(2) Omitido.
Omitir el nombre de la unidad del proyecto propuesto en la fórmula completa, como un informe de estudio de viabilidad para la construcción de una gran planta de cemento; omitir el nombre de la unidad y el nombre del proyecto propuesto en la fórmula completa; y escriba solo el tipo de idioma, como el informe del estudio de viabilidad.
2. Prólogo
El prólogo es el comienzo del informe del estudio de viabilidad y presenta principalmente los entresijos del informe.
Se requiere indicar el nombre del proyecto, el nombre y responsable del organizador del proyecto, el nombre de la unidad de estudio de factibilidad, el técnico encargado del estudio de factibilidad, la persona económica responsables y los participantes, etc.
La forma más común de escribir un prefacio es cuándo, dónde, cómo, quién es el responsable del estudio de viabilidad de qué proyecto.
El texto debe ser conciso y claro, y no demasiado extenso.
3. Texto
El texto principal es la parte principal del informe del estudio de viabilidad, es un análisis específico y demostración de la necesidad, posibilidad e indicadores técnicos y económicos de lo aplicado. proyecto, y finalmente concluye si es factible.
Requiere la adopción de un método de análisis integral y sistemático, con los beneficios económicos como núcleo, centrándose en varios factores que afectan el proyecto y utilizando una gran cantidad de datos para demostrar si el proyecto propuesto es viable. .
El texto principal consta de cinco partes: introducción, previsión de oferta y demanda, demostración técnica, análisis económico y conclusión.
(1) Introducción.
Proponer las bases, finalidad y conclusión del proyecto de estudio de viabilidad.
(2) Previsión de oferta y demanda.
Escribe principalmente sobre la situación de la oferta y la demanda y las tendencias de desarrollo de los mercados nacionales y extranjeros.
Al investigar y redactar pronósticos de oferta y demanda, utilice métodos científicos y datos concluyentes para que los pronósticos sean precisos y creíbles.
(3) Demostración técnica.
Utilizar principalmente información y datos para demostrar los siguientes aspectos: suministro de energía y materias primas; condiciones del sitio y condiciones del tráfico; tecnología, equipos y protección ambiental; capacitación del personal; y tomar decisiones factibles o imposibles; Bien conclusión.
(4) Análisis económico.
Incluyen principalmente: estimación de inversión, estimación de ingresos y estimación de recuperación de inversión.
La estimación de la inversión, es decir, la estimación de todos los fondos necesarios para el proyecto, se divide en dos partes: inversión en activos fijos y estimación de los ingresos del capital de trabajo, es decir, la estimación del costo y el precio de venta; , volumen de ventas, beneficio, etc. La estimación del rendimiento de la inversión analiza principalmente el nivel de rendimiento de la inversión y la duración del período de recuperación.
En el análisis económico, es necesario estimar con precisión los fondos totales necesarios para el proyecto, así como la proporción específica de fondos necesarios para cada parte de la implementación del proyecto y en diferentes períodos.
Se deben estimar correctamente los activos fijos y el capital de trabajo.
Las fuentes de financiación del proyecto, los métodos de financiación y los métodos de pago de los préstamos deben analizarse de manera específica.
(5) Conclusión.
Se trata de una evaluación integral del proyecto basada en previsión de oferta y demanda, demostración técnica y análisis económico.
Existen tres tipos de conclusiones de evaluación: conclusión inviable, conclusión factible y conclusión compensatoria.
Las conclusiones no deben ser ambiguas ni ambiguas.
4. Firma
Indicar la persona que realizó el informe de viabilidad y la fecha del informe.
Esto se puede omitir si se indica debajo del título.
5. Accesorios
Para satisfacer las necesidades de la conclusión, a menudo es necesario agregar algunos accesorios, que incluyen principalmente varios materiales de demostración, datos experimentales, datos de encuestas y tablas de cálculo. , dibujos, etc Aquellos que no se pueden escribir en el texto principal para mejorar la persuasión del informe del estudio de viabilidad.
Informe de viabilidad La ciudad de Xianggong del condado de xx está ubicada a 15 km al noreste del condado de xx y cubre un área de 33,3 kilómetros cuadrados. Tiene jurisdicción sobre 12 aldeas administrativas, 45 grupos de aldeanos, 3526 hogares con 1 persona. (todo el municipio tiene una población de 3216 personas), en 1998, es una ciudad de construcción clave provincial y ha sido calificada como "Ciudad de demostración de construcción y planificación urbana pequeña" por la provincia y la ciudad.
La ciudad de Xiangong está ubicada en el cruce de las provincias de Shaanxi y Gansu, con transporte conveniente. La autopista Yinfu y el ferrocarril Xiping lo atraviesan, y aquí se cruzan Changning Road y Ranxiang Road. Cada pueblo tiene caminos de asfalto y concreto.
La planta de cenizas volantes de la central eléctrica de Datang Changbin y la mina de carbón de Hujiahe se han completado y puesto en funcionamiento. La ciudad de Xianggong es una importante ciudad industrial frutícola y una base de producción de hortalizas de invernadero. La ciudad tiene una superficie de huertos de 19.800 acres y es el principal centro comercial de los cuatro condados de Shaanxi y Gansu (xx, Binxian, Ningxian y Zhengning). Hay más de 400 tiendas en esta calle. En el segundo, quinto y octavo día del calendario lunar se reúnen decenas de miles de personas y los flujos comerciales están activos.
Actualmente, la ciudad no cuenta con un mercado de agricultores que funcione correctamente. La mayoría de los vendedores instalan puestos a lo largo de la calle, con condiciones sanitarias extremadamente deficientes, lo que afecta gravemente el tráfico. Hay polvo en los días soleados y barro en los días lluviosos, lo que es incompatible con los requisitos del gobierno de la ciudad y del condado de crear ciudades civilizadas e higiénicas. La gente también está muy descontenta con esta situación. Durante mucho tiempo han estado dispuestos a esperar que el gobierno local se coordine para cambiar el status quo y construir un mercado comercial de productos agrícolas de alta calidad y a gran escala para resolver el problema de la producción y venta de productos agrícolas de la población local.
Con este fin, la empresa evaluó la situación, aprovechó la tendencia, coordinó la relación entre todas las partes y, con el fuerte apoyo del comité municipal del partido y del gobierno, recaudó 11.928 millones de yuanes en fondos para construir el mercado de agricultores de Xiangong.
El proyecto está ubicado en la estación de maquinaria agrícola de la ciudad de Xianggong y será transferido y requisado por el gobierno de la ciudad de acuerdo con las políticas nacionales. El proyecto está ubicado en el centro de la localidad, con excelente ubicación geográfica, transporte desarrollado y cómodo acceso.
La construcción de un mercado de agricultores integral en la ciudad de Xianggong aquí puede resolver el dilema de que no hay mercado para productos agrícolas de producción y venta propia en el área circundante de casi 100 kilómetros cuadrados, y brindar comodidad a las personas de los alrededores. y los trabajadores del carbón para comprar productos agrícolas y también brindar comodidad a la población local. Proporciona algunos puestos de trabajo, promueve directamente el aumento de los ingresos de los agricultores y tiene buenos beneficios económicos y sociales.
1. Información básica de la unidad de implementación del proyecto;
Nombre de la unidad del proyecto: Shaanxi Fuqi Fruit Industry Co., Ltd.
Forma de propiedad: Sociedad limitada
Shaanxi Fuqi Fruit Co., Ltd. se estableció en junio de 20xx con un capital registrado de 6 millones de yuanes. La empresa está ubicada en el condado xx.
El principal ámbito de negocio incluye: construcción y desarrollo de mercados de agricultores; arrendamiento de viviendas e instalaciones operativas de mercados; servicios de gestión de mercados, plantación, venta y procesamiento de plántulas; una empresa especializada en frío; empresa de arrendamiento de almacenamiento.
A finales de 20xx, la empresa tenía activos totales de 213.700 yuanes y 56 empleados, incluidos 10 profesionales y técnicos.
En la actualidad, la empresa ha construido un almacén de atmósfera controlada de 3.600 toneladas, un parque de demostración de 100 acres y una base estandarizada de 300 acres.
Cada año se entregan más de 6 millones de kilogramos de frutas de alta calidad, con ingresos por ventas de más de 10 millones de yuanes.
La empresa también está comprometida con el desarrollo de la agricultura moderna de alta tecnología y está implementando un proyecto ecológico de alta tecnología desarrollado conjuntamente con la Academia de Ciencias Agrícolas de Shanxi en el condado de xx: un cultivo intercalado de pasto azufaifo y reproducción incidental. base ecológica.
La superficie prevista de ejecución del proyecto es de 5.000 hectáreas, distribuidas en tres localidades: Yuyuan, Gongpeng y Xianggong. La inversión total prevista es de 30 millones de yuanes. Una vez finalizado el proyecto, no sólo proporcionará una gran cantidad de plántulas y semillas de pasto de alta tecnología, ecológicas y económicas, para reverdecer las montañas y llanuras áridas de nuestra provincia e incluso de toda la región occidental, sino que también proporcionará una nueva dirección y modelo operativo moderno para el desarrollo de la industria frutícola de nuestra provincia Utilice el modelo "empresa + agricultor" para ayudar a la población de los alrededores a salir de la pobreza y enriquecerse.
Shaanxi Fuqi Fruit Co., Ltd. es una empresa de economía real en el condado de xx con una fuerte fortaleza económica, sólidas capacidades de gestión, un alto índice de visibilidad y buenas perspectivas de desarrollo. Tiene una buena experiencia de gestión y puede evitar los riesgos del mercado. y esforzarnos por lograr el máximo concepto de negocio de beneficio económico.
La empresa siempre se adhiere a la política de reforma y apertura del partido y al espíritu de la Perspectiva Científica sobre el Desarrollo, e insiste en promover nuevas construcciones rurales y el desarrollo económico regional y aumentar los ingresos de los agricultores como punto de partida y punto de apoyo fundamental. A través del papel impulsor del proyecto, irradiará mejor la construcción de mercados y el desarrollo económico de las ciudades rurales circundantes.
Para expandir el negocio de la empresa, ampliar el rendimiento operativo, hacer que la empresa sea más grande y más fuerte y mejorar continuamente la escala y el grado.
Hacer contribuciones positivas al ajuste de la estructura industrial local y al aumento de los ingresos de los agricultores.
II. Contenido de la construcción del proyecto;
Después de la coordinación por parte del gobierno de la ciudad de Xianggong, el terreno de construcción del proyecto es de 5.100 metros cuadrados del antiguo sitio de la estación de maquinaria agrícola de la ciudad de Xianggong, 5.600. metros cuadrados de edificios comerciales, y 1.500 metros de caminos asfaltados, utilizados principalmente para la compra y venta de productos agrícolas producidos y vendidos por la población aledaña.
3. Estimación de inversión y recaudación de fondos;
Estimación de inversión del proyecto: 165.438+928.000 yuanes.
Fuente de financiación: los fondos necesarios para el proyecto de 165.438+928.000 yuanes serán recaudados en su totalidad por Shaanxi Fuqi Fruit Co., Ltd..
Cuarto, análisis de beneficios económicos;
El proyecto tiene un posicionamiento preciso, una selección de sitio razonable, una escala moderada y buenas perspectivas de mercado.
Alto retorno de la inversión. Una vez finalizado, el ingreso anual promedio es de 654,38+05600 yuanes y la tasa de beneficio de la inversión es de 654,38+03,08%. A juzgar por los beneficios económicos y sociales del proyecto, el proyecto es completamente factible.
Conclusión del análisis del verbo (abreviatura del verbo);
Con la implementación de la Estrategia de Desarrollo Occidental, la conexión entre el Puente Continental Euroasiático y los cinturones económicos a lo largo de la línea, el condado xx ha formó una "Conexión Oriental" El patrón espacial de "cinco condados en el norte, que limitan con Qingyang y Pingliang al oeste, Baoji y Lingtai al sur, y Ningxian y Qingyang al norte". La ciudad de Xianggong tiene una ubicación geográfica ventajosa y un transporte desarrollado. Es el principal lugar de reunión comercial en los cuatro condados de Shaanxi y Gansu (xx, Binxian, Ningxian y Zhengning).
La ciudad de Xiangong se adhiere a la perspectiva científica sobre el desarrollo como guía, la planificación científica y el despliegue cuidadoso. La economía y la sociedad de la ciudad han mantenido un buen impulso de rápido desarrollo con la construcción de la planta de cenizas de la planta de energía Datang Changbin y la mina de carbón Hujiahe, ha brindado una oportunidad de oro para el desarrollo de la ciudad de Xianggong, por lo que es necesario construir este proyecto. .
1. Este proyecto está en línea con el plan nacional de desarrollo económico y social de la ciudad de Xianggong y es un proyecto clave en la planificación reciente de la ciudad de Xianggong. La implementación de este proyecto es de gran importancia para promover el desarrollo económico regional, mejorar la circulación de productos agrícolas, prosperar el comercio urbano, mejorar el entorno de vida de los residentes y mejorar la infraestructura urbana.
2. A juzgar por el plan de construcción del proyecto y la tecnología de ingeniería, el diseño y la construcción, la solidez técnica, la experiencia en la construcción y la experiencia en gestión del proyecto son maduros y confiables. Los inversores tienen fuertes riesgos. fondos y se completará según lo previsto.
En resumen, este proyecto está en línea con la estrategia de desarrollo económico del condado de xx y la ciudad de Xianggong y juega un papel importante en el desarrollo económico y social de la ciudad de Xianggong. El plan de finalización del proyecto es factible y el modelo de operación del plan técnico y de ingeniería es maduro y confiable. Por lo tanto, este proyecto no sólo es necesario sino factible.
Informe de viabilidad El informe del estudio de viabilidad inmobiliaria es un análisis científico y predicción del proyecto en base al estudio de viabilidad. Por lo tanto, realizar un estudio de viabilidad sobre un proyecto de desarrollo es un requisito previo para el éxito del proyecto. El estudio de viabilidad del proyecto es el documento central más importante en la etapa de establecimiento del proyecto, con una cantidad considerable de información y carga de trabajo, y es la base principal para la toma de decisiones del proyecto.
Sección 1: Concepto y función del estudio de viabilidad
1. El concepto de estudio de viabilidad
El estudio de viabilidad se refiere al análisis del estudio de viabilidad antes de la inversión. Toma de decisiones Realizar análisis, demostración y evaluación integral de los recursos, la tecnología, el mercado, la economía, la sociedad y otros aspectos relacionados con el proyecto para determinar si el proyecto es técnicamente factible, económicamente razonable y financieramente rentable, y seleccionar la mejor solución posible. . Su finalidad es hacer científica y procesal la toma de decisiones de los proyectos de desarrollo inmobiliario, mejorando así la confiabilidad de la toma de decisiones y proporcionando una referencia para la implementación y control de los proyectos de desarrollo.
Mi país comenzó a introducir métodos de estudio de viabilidad en la década de 1970 y los promovió bajo el liderazgo del gobierno. Antes de 1981, la antigua Comisión Estatal de Planificación aclaró que "el estudio de viabilidad es una importante etapa de demostración técnica y económica en el trabajo preliminar de construcción y está incluido en el proceso de construcción de capital.
2. El papel del estudio de viabilidad
(1) El estudio de viabilidad es una base importante para las decisiones de inversión de proyectos. La racionalidad científica de las decisiones de inversión para proyectos de desarrollo, especialmente proyectos de inversión a gran escala, se basa en la viabilidad del proyecto basada en pronósticos de mercado detallados y confiables. , análisis de costos y estimaciones de beneficios.
(2) El estudio de viabilidad es la base para el establecimiento de proyectos, la aprobación y la firma de acuerdos y contratos entre desarrolladores y departamentos de inversión relevantes en China. Los proyectos deben incluirse en el plan nacional de inversión. El informe del estudio de viabilidad es una de las bases para que los departamentos funcionales gubernamentales pertinentes establezcan, aprueben y firmen los acuerdos pertinentes.
(3) El estudio de viabilidad es el documento. base para recaudar fondos de construcción para el proyecto de desarrollo inmobiliario se analizan los indicadores económicos y financieros para comprender la capacidad del proyecto para recaudar fondos, pagar el capital y obtener beneficios operativos.
Si los bancos y otras instituciones financieras otorgan préstamos. Depende principalmente de los proyectos proporcionados en el estudio de viabilidad. Por lo tanto, el estudio de viabilidad también es la base para que las empresas obtengan fondos para la construcción y las instituciones financieras proporcionen préstamos. es la base para preparar el resumen de diseño y organizar el proyecto de desarrollo. La escala de construcción, el contenido y los estándares de construcción son el contenido del resumen de diseño del proyecto
Sección 2 Trabajo de la fase de estudio de viabilidad
(a) En términos de investigación de oportunidades
El. La tarea principal de esta etapa es hacer recomendaciones sobre proyectos de inversión o direcciones de inversión, es decir, en ciertas regiones y áreas con base en la investigación y pronóstico de los recursos naturales y el mercado del sector, la investigación de oportunidades es relativamente aproximada y principalmente depende.
La precisión de la estimación de inversión en esta etapa es del 30% y el costo de la investigación generalmente representa del 0,2% al 0,8% de la inversión total. factible,
(2) Estudio de viabilidad preliminar
Sobre la oportunidad, sobre la base de la investigación, demostrar y analizar más a fondo la posibilidad y los beneficios potenciales de la construcción del proyecto.
En la etapa del estudio de viabilidad preliminar, la precisión de la estimación de la inversión puede alcanzar el 20% y los costos requeridos representan aproximadamente entre el 0,25% y el 1,5% de la inversión total.
(3) Estudio de viabilidad detallado
El estudio de viabilidad detallado es la base para las decisiones de inversión en proyectos de desarrollo y construcción. Se realiza después de analizar la viabilidad técnica, financiera y económica del proyecto. Pasos clave en las decisiones de inversión. La precisión de la estimación de inversión en construcción en esta etapa es del 10 %.
Los proyectos pequeños representan aproximadamente entre el 1,0 % y el 3,0 % de la inversión, y los proyectos grandes y complejos representan aproximadamente entre el 0,2 % y el 1,0 % de la inversión. inversión. Evaluación y toma de decisiones de proyectos, de acuerdo con las regulaciones nacionales pertinentes, para proyectos grandes y medianos y superiores y proyectos pequeños importantes, la unidad de aprobación debe autorizar a una unidad de consultoría y evaluación calificada para evaluar y demostrar el informe del estudio de viabilidad del proyecto. Ninguna unidad podrá aprobar proyectos de construcción que no hayan sido evaluados y mucho menos organizar la construcción.
(4) Tabla de precisión del trabajo de la etapa del estudio de viabilidad
Sección 3 Contenido del estudio de viabilidad
1. Estructura del informe del estudio de viabilidad
En términos generales, un informe de estudio de viabilidad de un proyecto preparado por una organización profesional debe incluir una portada, un resumen, un índice y un texto principal.
2. (1) Portada: generalmente refleja el nombre del informe de viabilidad, el nombre de la institución de investigación profesional y el momento en que se redactó el informe.
(2) Resumen: Presente brevemente la descripción general del proyecto, las conclusiones del estudio de viabilidad de la situación del mercado y las instrucciones o suposiciones relacionadas en un lenguaje conciso y claro. Se deben resaltar los puntos clave y establecer claramente los supuestos para que los lectores puedan comprender la esencia del texto completo en poco tiempo.
Algunos expertos también recomiendan no escribir un resumen, porque el informe del estudio de viabilidad es de gran importancia y los lectores deben leerlo detenida y exhaustivamente.
(3) Contenido: dado que un informe de viabilidad es tan breve como diez páginas o más, para facilitar que el redactor y los lectores escriban claramente y comprendan el contexto, las suposiciones y el contenido específico del informe, es necesario preparar el índice.
(4) Contenido del texto: Es el cuerpo principal del informe de viabilidad y generalmente debe incluir el siguiente contenido.
1. Descripción general del proyecto
Incluye principalmente: nombre y antecedentes del proyecto, condiciones naturales, económicas, hidrogeológicas y otras condiciones básicas del desarrollo del proyecto, propósito, escala, función y principales tecnologías de desarrollo del proyecto. Indicadores económicos, el cliente, el fiduciario, el propósito del estudio de factibilidad, la persona que preparó el estudio de factibilidad, las bases para la preparación, los supuestos y explicaciones para la preparación);
2. y análisis
Sobre la base de una investigación en profundidad y una comprensión completa de diversa información, analice científicamente la oferta y la demanda del mercado del proyecto de desarrollo propuesto y haga predicciones objetivas, incluidos los costos de desarrollo, los precios de mercado y las ventas. objetivos, ciclos de desarrollo, ciclos de ventas, etc.
3. Optimización de los planes de planificación y diseño
A partir del análisis y comparación de planes de planificación alternativos, seleccione el plan más razonable y factible como plan final y descríbalo en detalle. Incluyendo la disposición arquitectónica, zonificación funcional, distribución de la infraestructura municipal, principales parámetros técnicos de edificios y proyectos, indicadores técnicos y económicos e indicadores técnicos de planificación detallada reglamentaria del plan seleccionado.
4. Cronograma de desarrollo
Si el cronograma de desarrollo está razonablemente organizado, el avance del proyecto de desarrollo se puede ordenar de acuerdo con las etapas de ingeniería preliminar, ingeniería principal, ingeniería auxiliar y aceptación de finalización. Como proyecto de desarrollo a gran escala, debido al largo período de construcción y la gran inversión, generalmente debe desarrollarse en fases y el contenido de desarrollo de cada etapa debe coordinarse y organizarse al mismo tiempo.
5. Estimación de inversión de proyectos
Analizar y evaluar el coste de los proyectos de desarrollo. Los costos involucrados en el desarrollo inmobiliario incluyen principalmente costos de terreno, costos de ingeniería preliminar, costos de construcción e instalación, costos de infraestructura municipal, costos de apoyo público, costos de período y diversos impuestos y tasas. La precisión de la estimación no es tan alta como la del presupuesto, pero debe ser coherente con los hechos de desarrollo futuro para mejorar la precisión de la evaluación.
6. Plan de financiamiento del proyecto y estimación de costos de financiamiento
Con base en la estimación de inversión del proyecto y el progreso de la inversión, estime razonablemente los requisitos de financiamiento, formule un plan de financiamiento y calcule y analice los costos de financiamiento. . La inversión en desarrollo inmobiliario es enorme. Antes de invertir, es necesario hacer buenos arreglos de fondos y recaudar fondos a través de diferentes métodos para reducir el costo de la recaudación de fondos y garantizar el progreso normal del proyecto.
7. Evaluación financiera del proyecto;
Con base en las políticas fiscales y tributarias nacionales actuales, los precios actuales y las leyes y regulaciones relevantes, analice el estado financiero del proyecto desde la perspectiva. del proyecto, como la rentabilidad, la capacidad de pago de la deuda, el saldo de divisas, etc., para explorar un método viable de financiación del proyecto. Específicamente, se basa en el pronóstico de preventa y el pronóstico de costos del proyecto, el estado de pérdidas y ganancias estimado, el balance general estimado, el estado de flujo de efectivo financiero estimado, el estado de pago de la deuda, la fuente de fondos y el estado de aplicación, y calcula el valor actual neto financiero. , tasa interna de rendimiento financiero, indicadores de evaluación financiera e indicadores de pago de la deuda, como el período de recuperación de la inversión, el período de pago de la deuda y la relación activo-pasivo. , utilizado para analizar los efectos de la inversión.
8. Análisis de incertidumbre y análisis de riesgos
Incluyen principalmente análisis de equilibrio, análisis de sensibilidad y análisis de probabilidad. A través del análisis de los factores sociales, económicos, ambientales, políticos, de mercado y otros que afectan los resultados de la inversión, podemos comprender la naturaleza y el alcance del impacto de varios factores en el proyecto y proporcionar una base confiable para controlar los factores clave en la operación del proyecto. proceso. Al mismo tiempo, proporciona una referencia para que los inversores comprendan el tamaño y el origen de los riesgos del proyecto en función de la posibilidad de que ocurran.
9. Conclusión del estudio de viabilidad
Se llegó a una conclusión clara sobre la viabilidad del proyecto con base en el análisis de los factores relevantes y los valores de varios indicadores de evaluación.
10. Sugerencias de los investigadores para el proyecto
Proponer sugerencias de mejora de los riesgos y problemas existentes en el proyecto, y evaluar los efectos de las sugerencias.
(5) Anexo: contiene las bases principales para el estudio de viabilidad y es parte indispensable del informe del estudio de viabilidad. En términos generales, cuando un proyecto realiza un estudio de viabilidad formal, debe contar con documentos de aprobación de los departamentos gubernamentales pertinentes (como opiniones de planificación y selección del sitio, contratos de arrendamiento de terrenos, certificados de terreno, permisos de proyectos de construcción, etc.). Informe del estudio de factibilidad del proyecto de acuerdo con el poder, los documentos anteriores y las leyes y reglamentos correspondientes.
(6) Dibujos: Un informe de viabilidad completo debe incluir los siguientes dibujos: mapa de ubicación, mapa topográfico, mapa de líneas rojas de planificación, plano de diseño y, a veces, el mapa de planificación general del área o ciudad donde se se encuentra el proyecto espere.
2. Informe de estudio de viabilidad del presupuesto de inversión del proyecto
En algunos informes de estudio de viabilidad de proyectos inmobiliarios no estándar, el presupuesto de inversión del proyecto solo incluye el presupuesto de ingeniería, lo que no es lo suficientemente correcto. Un proyecto inmobiliario no es igual a un simple edificio, requiere costos de comercialización, costos financieros y costos de construcción para cubrir estos costos. Además, la estimación del presupuesto del proyecto no necesariamente equivale a la inversión real del desarrollador en la construcción del proyecto. Sobre la premisa de que se demuestre que es factible, también se puede adoptar un modelo de desarrollo de inversiones continuo de reciclaje de fondos y realización de inversiones adicionales.
De esta manera, la inversión total real de los promotores en la construcción del proyecto será mucho menor. El fenómeno de utilizar estimaciones de proyectos en lugar de estimaciones de inversión de proyectos es extremadamente grave. El presupuesto de inversión del proyecto inmobiliario debe incluir los siguientes contenidos:
(1) Gastos estimados de marketing
1. Gastos de investigación preliminar y estudio de viabilidad
2. Gastos de planificación del proyecto
3. Gastos de planificación de ventas
4. Gastos de publicidad
5. Gastos operativos diarios de la empresa del proyecto
6. Gastos de proyectos y relaciones públicas de las empresas
(2) Gastos estimados del proyecto
1. Gastos de exploración de ingeniería
2. nivelación del terreno
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3. Gastos de diseño de ingeniería
4.
5. Gasto en instalaciones de apoyo
6. Gasto en supervisión del proyecto
(3) Estimación de los costos de adquisición de terrenos
1, recaudado por el gobierno en una suma global del precio estándar de la tierra.
2. Costes de compensación por demolición o compensación de cultivos jóvenes
3. Impacto en las instalaciones públicas y costes de compensación.
(4) Estimación de costos y gastos financieros
1. Garantías bancarias y comisiones de gestión incurridas cuando los fondos en divisas ingresan al sistema monetario interno
2. Gastos por intereses
3. Honorarios de seguros varios
4. Impuestos y gastos administrativos
5. Gastos inesperados
La sección 4 es factible Preparación del informe del estudio de viabilidad
1. Malentendidos comunes en el análisis de viabilidad de proyectos inmobiliarios
1. Malentendido 1: Un análisis de beneficios estándar
Si se trata de un proyecto de viabilidad. El informe del estudio definitivamente puede decirle cuánto dinero puede ganar en el futuro, y definitivamente puede ganar esa cantidad de dinero, por lo que nunca será un informe realista. Un informe de estudio de viabilidad del proyecto profesional y serio no puede ser solo un estándar de beneficios.
Hay demasiados factores inciertos en el estudio de viabilidad, lo que coloca el precio futuro y el proceso de venta del proyecto en un estado relativamente incierto. Por lo tanto, el "análisis de beneficios" del estudio de viabilidad no puede ser muy seguro, sino que sólo puede ser predicciones razonables, y estas predicciones requieren suposiciones, es decir, valores esperados. Los estudios de viabilidad dan diferentes pronósticos de los beneficios esperados basados en diferentes valores esperados.
2. Malentendido 2: Investigación de viabilidad sesgada.
Si analizamos la mayoría de las inversiones inmobiliarias a gran escala fallidas en China, la mayoría de los fracasos fueron causados por algunos factores previsibles. Estos factores incluyen: las villas de alta gama están ubicadas en grandes zonas industriales, lo que provoca que el entorno de la villa se destruya y a nadie le importe.
El desarrollo de apartamentos de gran altura en ciudades alejadas de las áreas urbanas también se ha descuidado; al prepararse para vivir en comunidades rurales con una planificación fuera de control, los desarrolladores se dieron por vencidos a medio camino bajo el impacto de lo barato ". vivienda para recaudar fondos".
Al mismo tiempo, la oferta de propiedades similares en la misma ciudad es demasiado grande, lo que resulta en una demanda insuficiente; el costo de construcción excede con creces el presupuesto, lo que resulta en una escasez de fondos; por el medio, invalidando las ventajas de las tiendas inmobiliarias y otras propiedades. Cuando los desarrolladores de estos proyectos hablan de estos problemas, normalmente suspiran: "No los esperaba". De hecho, deberían haber pensado en ellos hace mucho tiempo. Echemos un vistazo a los “informes de estudios de viabilidad” de estos proyectos. Casi todos tienen el mismo tono: citando clásicos y clásicos, describiendo las buenas perspectivas de este proyecto de inversión desde varios ángulos, pero sin mencionar las desventajas de este proyecto de inversión. Este tipo de "estudio de viabilidad" pretende demostrar que el proyecto es viable de principio a fin y viola el tabú de las "concepciones preconcebidas".
(1) Los estudios de viabilidad preconcebidos suelen estar motivados por las siguientes razones:
a.
A menudo, debido a la influencia de la "voluntad del supervisor" en el proyecto, los investigadores del proyecto temen ofender a sus jefes si encuentran fallas en el proyecto, por lo que aprenden a observar caras y colores, y todas las disputas giran en torno a las intenciones del líder. . Por lo tanto, para evitar el desarrollo de esta situación, los líderes de la empresa deberían brindar más apoyo y menos intervención, permitiendo al equipo de investigación dejar de lado sus cargas y utilizar métodos científicos para investigar y analizar.
b.El nivel profesional de los miembros del equipo de investigación no es suficiente. El estudio de viabilidad de algunos proyectos no se deja en manos de expertos que realmente lo hagan, sino de algunos profesores universitarios o personas de nuestra empresa para realizarlo. Al hacerlo, la estructura de inteligencia y capacidad del equipo de investigación es muy irrazonable y es imposible esperar que produzcan un informe de estudio de viabilidad verdaderamente creíble.
C. Algunos desarrolladores confían los estudios de viabilidad a algunas agencias de consultoría de construcción. La capacidad de investigación científica de estas agencias es demasiado fuerte, pero porque el proyecto significa negocio para ellos, a menos que el desarrollador declare de antemano su participación en la viabilidad. La unidad de investigación no puede asumir la consultoría de ingeniería para este proyecto; de lo contrario, es poco probable que mantenga una actitud de investigación neutral.
d. Para evitar problemas, algunos desarrolladores piden a sus socios que proporcionen informes de estudios de viabilidad. Aquí es cuando hay contacto intencional. Es necesario, pero debe quedar claro que el estudio de viabilidad realizado por la otra parte se basa únicamente en su propio comportamiento de inversión y no es adecuado para los desarrolladores actuales, a veces, para ganar inversiones de otros, la otra parte puede exagerar unilateralmente el precio; Valor de inversión del proyecto. Tal estudio de viabilidad no puede ser neutral.
Organizar un equipo de estudio de viabilidad, y la estructura de conocimientos y la disposición del personal de los miembros del equipo deben ser integrales.