El mercado de alquiler de Beijing está frío
Anteriormente, Ruifuyuan en Daxing también comenzó a seleccionar viviendas para no residentes de Beijing de junio a octubre de este año. Hay 2231 hogares que participan en la lotería, pero solo hay 301 casas, lo que es más de 7 veces el número de casas. Sin embargo, sólo se seleccionaron 50 casas y la tasa de rechazo superó el 97%.
* * *Se agregaron dos casos más cuando el mercado inmobiliario estaba frío, lo que una vez más atrajo gran atención a este mercado inmobiliario emergente. * * * Desde el primer momento, las casas pequeñas han quedado relegadas a la categoría de "marginados". ¿Cuáles son las razones de esto? ¿Es este tipo de casa realmente insoportable en el futuro?
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En los últimos dos años, la popularidad del mercado inmobiliario con derechos de propiedad de Beijing ha caído significativamente.
El primero es la disminución en la proporción de compras de viviendas:
2065438+El 30 de septiembre de 2007, el primer * * * proyecto de viviendas con derechos de propiedad de Beijing, Chaoyang Jindu Jiayuan, tenía 427 unidades, ** 16.000 hogares. Según los 12.000 hogares aprobados posteriormente, la relación entre el número de hogares y el número de casas es de aproximadamente 281: 65.438.
El 27 de octubre de 2017, el primer proyecto de vivienda * * * real, Jinyuan Dacheng Jincheng Yayuan, tenía 969 unidades y solo lo compraron más de 50.000 hogares. Según los 15.000 hogares que posteriormente aprobaron la revisión, la relación entre el número de hogares comprados y el número de casas fue sólo de 15,4:1.
El proyecto Jingang Jiayuan en el distrito de Shunyi finalizó el 7 de julio de 2018 y la proporción de compra fue de solo 19,5:1. Anteriormente, los índices de compra de viviendas del proyecto Yuexinhui en el distrito de Miyun y del proyecto Yazhujiayuan en el distrito de Shunyi eran 14,4:1 y 31 respectivamente.
Desde una perspectiva a gran escala, el entusiasmo de la gente por la vivienda con derechos de propiedad no es tan bueno como antes. De hecho, no solo la compra de una casa, * * * las casas con derechos de propiedad también están fuera del proceso de selección del proceso de compra de una casa:
El 1 de marzo de 2018, China Railway Country Garden, el primero * * * Proyecto de viviendas con derechos de propiedad en el distrito de Haidian, inaugurado oficialmente, ¡con 70 % de casas abandonadas!
El 18 de julio de 2018, comenzó la selección de viviendas para el proyecto Gu Xiang en Poly Taoyuan, distrito de Pinggu. El número de compradores que eligieron la última casa tres días después fue de 1.760, por lo que la tasa de abandono de este proyecto fue de aproximadamente el 72%.
Como la mayor oferta de viviendas en el distrito de Daxing, con un índice de propiedad de hasta el 80%, Four Seasons Garden tenía 65.438 selecciones de viviendas el 25 de febrero del año pasado, * * * se vendieron 28 unidades y Quedaron 2.196 unidades. La tasa de rechazo se acerca al 99%.
02
El entusiasmo del mercado por las * * * casas con derechos de propiedad se ha desvanecido. Analicemos brevemente las razones, incluidos los siguientes aspectos:
La primera razón es que * * * las reglas de transferencia de las casas con derechos de propiedad han cambiado.
En lo que respecta a Beijing, a las viviendas con derechos de propiedad se les ha prohibido explícitamente cambiar sus propiedades. La imposibilidad de cambiar los derechos de propiedad de una casa significa que el propietario de la casa nunca tendrá derechos de propiedad completos, y una casa con derechos de propiedad perderá por completo el derecho a circular libremente en el mercado.
Esto comienza con las "Medidas provisionales de Beijing para la gestión de la vivienda con derechos de propiedad" que se implementaron oficialmente el 30 de septiembre de 2017. Eliminó una frase muy importante anterior: "Después de cinco años, los propietarios pueden recomprar los derechos de propiedad restantes a precios de mercado, convertirlos en viviendas comerciales y volver a la circulación abierta en el mercado".
Esta disposición significa que aquellos con derechos de propiedad pueden * * * Las casas sólo pueden transferirse dentro del * * * sistema de derechos de propiedad, y también son la prioridad del gobierno para su recompra. Bajo las limitaciones de liquidez, el espacio para la apreciación es obviamente limitado y los atributos de inversión también se reducen drásticamente. En cuanto a las propiedades residenciales, a los precios actuales no son lo suficientemente atractivas.
En segundo lugar, las condiciones de revisión más estrictas son también una de las razones por las que el número de compras de viviendas con derechos de propiedad ha disminuido significativamente.
En lo que respecta a la seguridad social, los "nuevos habitantes de Beijing" deben pagar la seguridad social en Beijing durante 60 meses consecutivos y luego cumplir con los requisitos del período de seguridad social en la ubicación del proyecto. Además, las calificaciones para los suscriptores “fuera de Beijing” son más estrictas. Entre ellos, los distritos de Yanqing, Haidian y Miyun han mostrado una evidente orientación prioritaria al talento y han estipulado las empresas donde trabajan, sus calificaciones académicas personales, títulos profesionales, etc.
En tercer lugar, las instalaciones de apoyo alrededor de la casa no satisfacen las necesidades de quienes eligen la casa. Aunque se trata de una casa con derechos de propiedad, su demanda en el mercado todavía se ve afectada por factores como las instalaciones de la vivienda y la ubicación.
En cuanto a las tres casas con derechos de propiedad en el distrito de Changping: Green Sea Home, Zhongjun Four Seasons Home y Vanke Cuifei Home, todas se entregan como casas en bruto, con precios que oscilan entre 18.000 y 210.000 yuanes. /metro cuadrado más o menos. Geográficamente, los dos primeros están fuera del Sexto Anillo y casi no hay transporte público alrededor de Jade Home, el único dentro del Sexto Anillo. Comprar este tipo de casa es principalmente para vivir. Si el transporte es inconveniente, restringirá su demanda de mercado. Esta es también la razón por la que el 70% de las familias de estos tres proyectos de vivienda con derechos de propiedad renunciaron a elegir una casa por primera vez.
Por otro lado, el primer * * * proyecto de vivienda "Chaoyang Jindu Home" es diferente porque está ubicado dentro de la Quinta Circunvalación, cerca de la estación de metro del Distrito Amarillo, y está relativamente completo. instalaciones circundantes, los compradores de viviendas se han apoderado de ella.
En conjunto, factores como la rentabilidad de la casa y la distancia de viaje determinan si la experiencia de vida real y el precio están dentro de su asequibilidad. Esta es también la razón principal por la que los usuarios deciden elegir una propiedad. -casa de derechos.
Finalmente, el número de viviendas con derechos de propiedad en el mercado aumenta año tras año, lo que ha cambiado la demanda en cierta medida.
En 2018, * * *la vivienda en propiedad, como proyecto clave en el sistema de oferta de vivienda “básica, jerárquica y de amplia cobertura” de Beijing, se ha visto fuertemente inclinada en términos de oferta de suelo y apoyo político. .
Según las estadísticas del Centro de Investigación Inmobiliaria Centaline, en 2017 había un total de 3,0077 millones de metros cuadrados de casas de propiedad privada en Beijing, lo que representa alrededor del 31%. A mediados de julio de 2018 se han traspasado 619.700 metros cuadrados de suelo inmobiliario.
En 2017, el número total de salas de parto en el mercado era de más de 4.000, y esta cifra se disparó hasta las 30.000 en 2018. Se espera que el número aumente este año y habrá un repentino "excedente" de viviendas en algunas zonas. Por ejemplo, el distrito de Shunyi tiene la mayor oferta, equivalente a la oferta total de los distritos de Yanqing, Daxing y Miyun. El gran número de casas de este tipo en determinadas zonas ha formado naturalmente un mercado de compradores y, al mismo tiempo, también ha contribuido al sentimiento de espera de la gente antes de comprar una casa.
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Vale la pena señalar que en el aparentemente desierto mercado inmobiliario con derechos de propiedad, todavía hay una demanda real para comprar, en lugar de no comprar. Además de las condiciones limitadas de suscripción, también se ve obstaculizado por el precio de la vivienda.
Por ejemplo, Yubo Yayuan, ubicado en la ciudad de Houshayu, distrito de Shunyi, tiene 2.952 unidades residenciales, incluido el costo total de la decoración, y el precio de venta promedio es de 23.000 yuanes por metro cuadrado. El ratio de capital del comprador es del 55%. Desde la perspectiva del precio, la ubicación y el desarrollo circundante, el proyecto es ideal, pero la realidad es que la tasa de conversión es inferior al 60%. ¿Son realmente innecesarias estas casas?
Por supuesto que no, para muchas personas que simplemente lo necesitan, los derechos de propiedad y los tipos de apartamentos son en realidad cuestiones triviales. Pero cuando este precio se convierte en un índice de propiedad y luego se compara con los precios de las viviendas comerciales circundantes, se verá que no hay mucha diferencia.
Tomemos como ejemplo el jardín Yinghai Ruifu en el distrito de Daxing. El precio de las casas de propiedad es de 29.000 RMB por metro cuadrado y la proporción de derechos de propiedad individuales es del 60%. Si se convierte en 65.438+000% de derechos de propiedad, el precio es 48.000, que se acerca a 50.000. Sólo hay 52.000 habitaciones disponibles para la competencia, a saber, Yinghai Mansion y Wanhe Feili. En cuanto a las casas de segunda mano de los alrededores, el precio promedio actual de Xinghai Garden es de aproximadamente 43.000 y el precio promedio actual de Chenzi Garden es de aproximadamente 48.000.
Si el precio no es ventajoso y los derechos de propiedad están muy restringidos, las personas con condiciones seguramente estarán más dispuestas a comprar viviendas comerciales.
Finalmente, hablemos del futuro de la vivienda con derechos de propiedad.
Desde la perspectiva de los atributos financieros, * * *El motivo del surgimiento de las casas con derechos de propiedad es frenar la especulación inmobiliaria. A juzgar por la situación actual, esto se ha aplicado con seriedad.
Desde una perspectiva residencial, se puede comprar una casa con descuento, lo que satisface la necesidad de comprar una casa a bajo precio en las grandes ciudades. Si solo se utiliza para uso independiente, * * *la vivienda propia es una buena opción.
Aunque en este proceso, * * * las casas con derechos de propiedad han expuesto muchas deficiencias, también se están ajustando de acuerdo con la situación real, como modificar la proporción de residentes no residentes en Beijing para hacer la asignación de viviendas. más en línea con la oferta y la demanda locales reales. En este proceso de exploración continua, el público también ha visto la viabilidad práctica de devolver la casa a propiedades residenciales.
Entonces, de acuerdo con el principio de no especular con bienes raíces, creo que las autoridades competentes continuarán implementando esta política y continuarán ajustándola y mejorándola durante el proceso de implementación real. Más personas también esperan hacer realidad su sueño de comprar una casa.