Existen varios métodos para valorar la tierra.
(1) Método de comparación de mercado
El método de comparación de mercado es uno de los métodos de valoración más básicos y comúnmente utilizados en la valoración de terrenos, y también es un método de valoración básico comúnmente utilizado en el mundo. El método de comparación de mercados se basa en el principio de sustitución de mercados, comparando los terrenos a tasar con terrenos similares que hayan sido recientemente sustituidos y comercializados en el mercado, y realizando las correcciones oportunas a los precios de transacción de terrenos similares, estimando así un precio objetivo y Precio razonable del terreno a tasar. La base teórica del método de comparación de mercados es el principio de la economía alternativa. Según la teoría económica, en un mismo mercado, bienes con la misma utilidad deberían tener el mismo precio de mercado, es decir, una relación de sustitución perfecta. Dos o más bienes sustituibles en el mismo mercado tenderán a ser iguales debido a la competencia mutua. El método de comparación de mercado consiste en modificar los precios de transacción de terrenos similares con relaciones de sustitución para obtener el precio del terreno a evaluar.
(2) Método de reducción de ingresos
El método de reducción de ingresos también se denomina método de ingresos, método de capitalización de ingresos y método de capitalización de renta de tierras. Es un método para estimar el precio del terreno a valorar restaurando los ingresos netos del terreno a valorar en años normales futuros a una determinada tasa de interés de restauración del terreno. Debido a que la tierra es sustentable, la gente puede esperar beneficios de la tierra en el extranjero. Cuando los ingresos netos de la tierra obtenidos de forma continua en los próximos años se descuentan al valor actual a una determinada tasa de reducción, se expresarán como precio de la tierra. En teoría, todas las propiedades sostenibles están en venta, es decir, tienen precio de mercado. Este precio de mercado es el valor presente de la propiedad, que es igual al valor descontado de sus ingresos netos futuros. Su significado simple es que el ingreso neto de la inversión en un terreno es igual al valor del interés anual obtenido al depositar esta inversión en un banco. Este es el principio básico del método de reducción de ingresos.
Debido a que la renta de la tierra es el resultado de diferentes combinaciones de factores de producción, la tierra es sólo uno de ellos, así como el trabajo humano, el capital, la gestión, la tecnología, etc. Por lo tanto, la renta neta de la tierra es el saldo después de deducir la contribución de la renta no agrícola o la remuneración adeudada por la renta de la tierra. El ingreso neto de dicha tierra proviene del consumo de la tierra y debe pertenecer al propietario. Por tanto, es renta del suelo.
El método de reducción de rentas se basa en la determinación de la renta neta del suelo, por lo que sólo es aplicable a la valoración de terrenos y edificios generadores de rentas o inmuebles.
Fórmula básica:
La renta de la tierra es incierta.
V=Cuentas por cobrar
v-Precio de la renta del suelo
Renta neta del suelo (alquiler)
r-Tipo de interés de reducción del suelo
(3) Método de aproximación de costos
El método de aproximación de costos se basa en la suma de varios costos objetivos incurridos en el desarrollo del terreno, más ciertas ganancias, intereses, impuestos a pagar y valor agregado del terreno. ingresos, método para determinar el precio de la tierra. El método de aproximación de costos examina el valor de la tierra desde la perspectiva del costo de inversión, pero no puede reflejar completamente el valor real de la tierra. Porque el valor de un terreno depende principalmente de los ingresos generados por el uso futuro del terreno, más que del costo de inversión y mejora del terreno. Para la evaluación de precios de terrenos de nueva construcción, terrenos industriales, terrenos de construcción pública y terrenos de bienestar público, generalmente se utiliza el método de aproximación de costos, que no tiene beneficios ni ejemplos comparativos. Debe tener cuidado al elegir este método.
Fórmula básica:
Precio del terreno = tarifa de compra del terreno + tarifa de desarrollo del terreno + impuesto + beneficio + ingreso por valor agregado del terreno = precio de costo del terreno + ingreso por valor agregado del terreno.
(4) Método residual
El método residual, también conocido como método de desarrollo hipotético, se basa en predecir el precio normal de transacción una vez finalizado el desarrollo inmobiliario, deduciendo el precio esperado. costos normales de desarrollo, profesional relevante El equilibrio de precios después de honorarios, intereses, ganancias e impuestos es un método para estimar el precio esperado de la tierra. El objetivo de la inversión en suelo es obtener rendimientos, y este rendimiento potencial determina el precio del suelo. La base teórica del método residual es básicamente la misma que la del método de reducción de ingresos, que es el cálculo de los ingresos residuales futuros. La renta de la tierra o el ingreso neto de la tierra en el método de reducción de ingresos consiste en deducir el elemento de la tierra del ingreso de la tierra, mientras que el método residual consiste en deducir directamente la contribución de los elementos no relacionados con la tierra del precio capitalizado.
El método residual se utiliza principalmente en la evaluación de terrenos con valor de desarrollo, y generalmente se divide en los siguientes tipos: (1) Evaluación de terrenos para desarrollo de generación (2) Valoración de bienes inmuebles en demolición y reconstrucción; (3) Clasificación únicamente Es la valoración de terrenos o bienes inmuebles que se pueden utilizar directamente (4) El valor del terreno de las propiedades nuevas y antiguas existentes se evalúa por separado, es decir, el precio de la propiedad menos el precio de la vivienda; El número restante es el precio del terreno.
Fórmula básica:
V = A - (B + C)
V—el precio del terreno a evaluar.
a-El valor total de desarrollo de la propiedad inmobiliaria o el valor total después del desarrollo;
b-El costo de desarrollo de todo el proyecto de desarrollo;
c -El costo de desarrollo razonable Beneficio
Para proyectos de desarrollo inmobiliario, la fórmula específica es:
Precio del terreno = precio total de venta de la casa - costo de construcción - costo profesional - intereses - ventas costo - impuesto - beneficio del desarrollador.
(5) Método de corrección del coeficiente del precio del suelo de referencia
El método de corrección del coeficiente del precio del suelo de referencia consiste en corregir el precio del suelo de referencia publicado de suelo urbano similar mediante el análisis de los factores que afectan el precio del suelo. a estimar, y para estimar el precio del terreno a estimar. El método del precio objetivo del terreno.
Debido a que el precio de referencia de la tierra es el precio promedio regional, para evaluar el precio de una determinada parcela de tierra en la región, el precio promedio regional debe corregirse según la región y las circunstancias individuales de la parcela de tierra, y luego el precio de la parcela puede ser derivado.
El precio del suelo es el precio que se paga por el derecho a obtener la renta esperada del suelo, es decir, la capitalización de la renta del suelo. El precio del suelo depende del rendimiento esperado del mismo. Por lo tanto, al evaluar el precio de los derechos de uso de la tierra asignados, primero debemos aclarar los derechos correspondientes de la tierra asignada y considerar plenamente el impacto de la diferencia entre el derecho de transferencia de los derechos de uso de la tierra y el derecho de los derechos de uso de la tierra asignados en el precio de la tierra.
Los derechos de uso de la tierra asignados pueden hipotecarse, transferirse y arrendarse de acuerdo con la ley. Sin embargo, en comparación con la transferencia de derechos de uso de la tierra, el estado tiene restricciones estrictas sobre la entrada de la tierra asignada en la secundaria. y terciario y prohíbe el uso de terrenos asignados para actividades comerciales. La razón principal es que los derechos de uso de la tierra asignados se obtienen de forma gratuita y no se demuestran los derechos e intereses nacionales. Si la tarifa de transferencia se suma al precio de los derechos de uso de la tierra asignados, será igual al precio de los derechos de uso de la tierra transferidos. Sobre esta base teórica, se puede utilizar el siguiente método para calcular el precio de los derechos de uso del suelo asignados:
Método del coste. Cuando se utiliza el método del costo para calcular el precio de transferencia de la tierra, el precio de la tierra es la suma del precio de costo de la tierra y el ingreso por valor agregado de la tierra. Entre ellos, los ingresos por valor añadido de la tierra provienen de la "renta de valor añadido", que pertenece al propietario de la tierra, es decir, el Estado, y equivale a la tasa de transferencia. El precio de costo de la tierra es el costo promedio que pagan los usuarios de la tierra al adquirir derechos de uso de la tierra. Por lo tanto, el precio para asignar los derechos de uso de la tierra debe ser el precio de costo de la tierra, incluidos los derechos de compra de la tierra, los derechos de desarrollo de la tierra, los impuestos relacionados, los intereses y las ganancias.
Método de reducción de ingresos. El método de reducción de ingresos es un método para convertir el ingreso neto anual esperado de la tierra en el ingreso diario total durante el período de evaluación a una determinada tasa de reducción. En la actualidad, el "Reglamento de valoración de tierras" estipula claramente cómo calcular los ingresos netos de las tierras y el precio de transferencia de las mismas, pero no existen disposiciones claras sobre el método de cálculo de los ingresos netos de las tierras asignadas. Por lo tanto, se puede calcular indirectamente investigando los niveles de alquiler de los arrendamientos de tierras a empresas estatales en la misma área que la tierra a evaluar. El nivel de arrendamiento de tierras de propiedad estatal está determinado por el nivel de la tarifa de transferencia de tierras, que es el reflejo de los derechos e intereses del Estado en los ingresos por tierras. Por lo tanto, los ingresos netos de las tierras asignadas se pueden obtener restando el alquiler del arrendamiento de tierras de propiedad estatal de los ingresos netos de las tierras. Luego, mediante comparación y corrección de factores regionales y factores individuales, se obtiene el ingreso neto del terreno a adjudicar. El precio final de los derechos de uso de la tierra asignados es igual al ingreso neto de la tierra asignada dividido por la tasa de interés de restauración de la tierra.
Método de comparación de mercados. Es previsible que a medida que siga aumentando la conciencia de las empresas sobre los derechos e intereses de las tierras asignadas, el número de hipotecas y transferencias de tierras asignadas aumentará día a día, y el número de transacciones que involucran tierras asignadas también aumentará año tras año. Al corregir la situación de la transacción, la fecha, la región y los factores personales del caso de transacción de tierras asignadas, se puede obtener el precio de los derechos de uso de la tierra a estimar.
La tasa de transferencia se calcula indirectamente deduciendo la tasa de transferencia del precio del derecho de uso del suelo. Hoy en día, muchos lugares suelen cobrar tarifas de transferencia de tierras en función de una determinada proporción del precio tasado de la tierra, y la proporción de la tarifa de transferencia es relativamente fija. De la fórmula: precio de transferencia del derecho de uso de la tierra = precio del derecho de uso de la tierra asignado + tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra, se puede concluir que precio del derecho de uso de la tierra asignado = precio de transferencia del derecho de uso de la tierra × (1 - relación de la tarifa de transferencia).